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Puede una comunidad de vecinos cambiar los estatutos por el

Pregunta del cliente

¿Puede una comunidad de vecinos cambiar los estatutos por el exceso de ruidos y malos olores de un arrendatario que tiene un Quebak?. Tiene una licencia de apertura provisional y el ayuntamiento y gobernación de Jaén es muy lenta y a pesar de haberles mandado varios escritos para que vigilaran el negocio que no cumple con la normativa vigente, no nos hace caso a pesar de las innumerables denuncias que llevamos haciendo durante casi dos años. Antes de que el inquilino abriera el local todos comunitarios en una junta general nos opusimos a esta actividad por vulnerar los articulos de respeto y derecho a la buena convivencia, como asi ha pasado, excepto el arrendador que se desentendió del tema, dejando de nuestra mano las actuaciones legales. ¿que podemos hacer para incluir en nuestros estatutos un artículo que prohiba la realización de actividades nocturnas?
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Derecho Civil
Experto:  albergiud escribió hace 5 año.

Hola buneos días, para actuar contra el vecino indeseable, el presidente de la comunidad debe avisarle de la molestia en cuestión y pedirle expresamente el cese de estas actividades. Si el infractor persiste en su conducta, el presidente puede denunciarle en el juzgado de primera instancia, pero para ello debe contar con la autorización del resto de vecinos, que tendrán que haberse reunido previamente en junta extraordinaria y aprobar el inicio de las acciones legales correspondientes.

A partir de ese momento, es el juez quien -con ayuda de la inspección de agentes municipales- deberá considerar si se está cometiendo un delito. Para ello, deberá establecer si el propietario está incurriendo en alguna infracción tipificada por la Ley de Propiedad Horizontal. Esta norma establece que al propietario y al ocupante del piso o local "no le está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, acciones que resulten dañosas para la finca o que puedan ser consideradas por la autoridad como actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas".


Si se demuestra que, efectivamente, el vecino está desarrollando este tipo de actividades, las consecuencias para el infractor pueden ir desde el cese definitivo de sus actividades o la indemnización al resto de los vecinos por los daños y perjuicios causados, hasta una privación del derecho a usar la vivienda que puede llegar, en el peor de los casos, a los tres años.

Las penalizaciones varían en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios que se ocasionan a la comunidad. Otra vía que se puede emprender en estos casos es la de tipo administrativo, en la que cualquier persona, sea vecino de la comunidad o no, puede denunciar al propietario ante la policía por la ilegalidad de sus actividades.

Además de los casos expuestos, otro tipo de situación cuya solución es más complicada es aquélla en la que el vecino molesta, pero cumple con la normativa, por lo que no podrá ser objeto de sanción por su actuación. No obstante y, de acuerdo a los principios de buena convivencia, el presidente de la comunidad -a iniciativa propia o de otro propietario- podrá llamarle la atención por las molestias que está causando, así como de la conveniencia de que ponga los medios necesarios para que esta situación pueda atenuarse y evitar en la medida de lo posible problemas futuros.

 

La aprobación de modificación de los Estatutos es necesario la unanimidad de los vecinos , por lo tanto es imposible modificar los estatutos si el arrendador y arrendatario del local no están de acuerdo en modificar los mismos.
Los acuerdos de la Junta deben adoptarse por la Junta por unanimidad cuando:

  • Se trate de la aprobación o modificación de las reglas de la Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la comunidad de propietarios.

Entonces tal y como he expuesto anteriormentae lo que pueden hacer es que el presidente a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios debe requerir al infractor para que cese en la actividad. Si no cesa, el presidente debe convocar al efecto a la Junta de Propietarios que acuerde y le de autorización para entablar la acción de cesación. Para ejercitar esta accion la actividad que realice el ocupante o el propietario ha de estar prohibida en los estatutos o resultar dañosa para la finca o contravenir las disposiciones sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas como es el caso
En caso de sentencia condenatoria se puede ordenar el cese de la actividad, una indemnización y el cese del derecho al uso del inmueble por un plazo de hasta tres años.

 

Espero haberle resuelto las dudas, si tiene alguna otra no dude en consultármelo, si no agradecería ACEPTARA la respuesta.

 

Un cordial saludo

Alberto

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Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Desafortunadamente la calificación de la actividad molesta o insalubre corresponde efectuarla al juez, con lo que aunque ustedes se sientan perjudicados será en última instancia el juez el que califique o no dicha actividad como molesta y en consecuencia ordene el cese de dicha actividad. La ley no hace una definición de dichas actividades y es el reglamento de actividades molestas, nocivas, insalubres y peligrosas el que las define. Lo que ocurre es que la definición debe llenarse en cada caso concreto, ya que una actividad puede ser muy molesta y en otro caso muy parecido no serlo,dependiendo del grado de intensidad y de que supere o no los límites de tolerabilidad o razonabilidad. Así, la mera instalación de una peluquería o de un supermercado o de un restaurante, como sería su caso, sin más, no sería actividad molesta, insalubre, nociva ni peligrosa, sino que habrá que valorar la conducta que se siga en cada caso concreto y comprobar si realmente lo es. Vosotros habeis interpuesto varia denuncias y nunca han salido adelante porque se supone que no son actividades tan dañinas, de todas formas, como estais casi todos en desacuerdo con dicha actividad, lo que teneis que hacer es convocar una junta de propietarios e instar el correspondiente procedimiento judicial. Todo dependerá de la calificación que se realice de dicha actividad, con lo que os deseo toda la suerte del mundo. Respecto a la modificación de los estatutos, requiere la unanimidad de todos los propietarios, con lo que me imagino que no contareis con el voto del arrendatario del restaurante, por lo que no podreis llevarla a cabo. Espero haberte orientado y si es así, acepta mi respuesta. En todo caso, estoy disponible para resolver cualquier otra cuestión que tengas por conveniente.
Cliente: escribió hace 5 año.
Respecto a la anterior consulta les cuento lo que ha ocurrido estos ultimos dias, el pasado 25 de enero vino SEPRONA (guardia civil), por unas diligencias de una de las denuncias que interpusimos por ruidos, a medir en nuestra casa en el loca. Las mediciones afirmaron que aumentaban los decibelios permitidos por la ley. Subi las mediciones al ayuntamiento, y me dijeron que tenian que esperar a unas mediciones del inquilino para confirmarle el cierre del local, eso era el viernes 28 de enero, que por supuesto el inquilino no presentó. Al día siguiente cerró, hasta el día de hoy, suponemos por consejo del ayuntamiento que no le abriria expediente sancionador si lo hacia voluntariamente. Mi pregunta es ¿puede la comunidad denunciar el cese de esta actividad aunque esté cerrada, suponemos por un corto periodo?. Gracias
Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenos días. Mientras no infringa su obligación no tiene sentido proceder a la denuncia porque el está cumpliendo lo que le ha impuesto el ayuntamiento. La denuncia no tend´ria sentido. Ahora bien, si transcurre el tiempo y vuelve a cometer actividades molestas o insalubre s entonces tendrías que volver a denunciar. También os barajo la posibilidad de interponer una demanda civil contra el propietario del local por actividades ruidosas. Te aviso que si la comunidad no actúa al respeto cada propietario puede por cuenta propia acudir a los tribunales de justicia. espero haberte ayudado y orientado y si es a´si, acepta mi respuesta. Estoy disponible para resolver cualquier otra cuestión . Un saludo
Experto:  conchimartinez escribió hace 5 año.

sI LA ACTIVIDAD SE ENCUENTRA CERRADA POR ODEN DEL aYUNTAMIENTO, EN ESTE MOMENTO NO CABRIA INTERPONER DENUNCIA ALGUNA, PUESTO QUE EL OBJETO DE DICHA DENUNCIA QUE ES LA ACTIVIDAD COMERCIAL QUE EJERCE NO EXISTE, AL ESTAR CLAUSURADA, Y POR LO TANTO SI INTERPUSIERA DENUNCIA ÉSTA NO SERIA ADMITIDA A TRÁMITE,SIN EMBARGO, DEBEN TENER EN CUENTA QUE EN CUALQUIER MOMENTO SI ESA PERSONA VUELVE A ABRIR EL LOCAL Y A REALIZAR LAS ACTIVIDADES MOLESTAS E INSALUBRES QUE VENIA REALIZANDO, CULQUIER VECINO COMO PERJUDICADO PODRIA INTERPONER DENUNCIA PARA LA CESACION DE ESTAS ACTIVIDADES, NO ES NECESARIO QUE LA DENUNCIA SEA INTERPUESTA POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

 

ESPERO HABER DISIPADO SU ANTERIOR DUDA, QUEDANDO A SU ENTERA DISPOSICION POR SI NECESITA CUALQUIER ACLARACION.

 

UN SALUDO

MªCONCEPCION MARTINEZ ROMERO



Editado por conchimartinez el 31/01/2011 a las 18:34 EST
Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenas noches. Mientras no infringa su obligación no tiene sentido proceder a la denuncia porque el está cumpliendo lo que le ha impuesto el ayuntamiento. La denuncia no tend´ria sentido. Ahora bien, si transcurre el tiempo y vuelve a cometer actividades molestas o insalubre s entonces tendrías que volver a denunciar. También os barajo la posibilidad de interponer una demanda civil contra el propietario del local por actividades ruidosas. Te aviso que si la comunidad no actúa al respeto cada propietario puede por cuenta propia acudir a los tribunales de justicia. espero haberte ayudado y orientado y si es a´si, acepta mi respuesta. Estoy disponible para resolver cualquier otra cuestión . Un saludo
Cliente: escribió hace 5 año.

Para hacer una demanda civil a la propietaria, porque mucho nos tememos que aunque consigamos que el ayuntamiento le cierre el local (estamos en ello), las molestias y ruidos seguirán, ya que el inquilino no ha mostrado ningún interés ni respeto hacia los vecinos, incluso a habido amenazas, me gustaría saber el protocolo a seguir, si hay que demandar también al inquilino, y que garantías de ganar tenemos, y que deberíamos denunciar, ¿el cese del contrato de arrendamiento?, me interesaría saber que sería lo más correcto y las consecuencias de ello. Gracias

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenos días. Ya veo que su situación es un tanto complicada. No se preocupe porque no todo está perdido. Las vías que le quedan en el caso de la vía administrativa al final no les satisfaga es la vía civil, existiendo la posibilidad de que se interponga la demanda bien por la comunidad de propietarios o bien por cada propietario individualmente o bien por el propietario del local. Si es la comunidad la que demande puede conseguir la cesación de la actividad pudiendo llegar, en caso de gravedad, a la privación temporal del derecho al uso de la vivienda y pudiendo asimismo solicitarse en base a la ley de propiedad horizontal daños y perjuicios. Lo más aconsejable sería que demandara el arrendador pero ya veo que en su caso, la cuestión es complicada, pero en este caso, sería lo más favorable por cuanto podría ejercitar la acción de resolución del contrato de arrendamiento y se os solucionaría el problema. Pero aún te queda una opción que es la posibilidad de que demandes como propietario por daños y perjuicios por culpa o negligencia. Necesitas contratar a un abogado y a un procurador pero si cobras menos de 1282 euros al mes tendrás derecho a un abogado del turno de oficio y no tendrías que abonar ninguna cantidad a dichos profesionales. Si realmente tienes pruebas de que te están causando daños no lo dudes y demanda a quien te los cause. Yo creo que tienes muchas posibilidades de ganar e incluso podeis ser varios los propietarios los que demandeis. Intentalo por esta vía y en todo caso siempre tienes la p osibilidad de interponer una queja ante el defensor del pueblo, que es un trámite que no necesita ninguna formalidad especial, aunque no sé si realmente tendrás lo que esperas pero siempre quedará constancia de tu protesta. Espero haberte aclarado y ayudado y si es así, acepta mi respuesta. Estoy disponible para resolver cualquier otra duda que puedas tener. Un saludo
Experto:  conchimartinez escribió hace 5 año.

Bueas tarde, en cuanto a su ulltima pregunta le comentare que es conveniente demandar a la arrendadora mediante una demana civil para el Juzgado la oblige a resolver el contrato de arrendamiento que tiene celebrado con el inquilino, por las actividades moletas que estan sufriendo, ya que la ley de propiedad horizontal, prevee que se demanda a la arrendadora para que el juez la oblige a resolver el contrato de arrendamiento, las probabiliaddes de ganar este pleito son muchas, eso si debiendo aportar junto con la demanda todas las pruebas tanto documentales como testifiales que obren en su poder. No obstante la demana civil que desean interponer debe ser realizada con la direccion tecnica de Abogado y representado de Procurador. No obstante si su ingresos mensuales no superan los 1282 euros pueden solicitar Abogado y Prourador de oficio, aunque este tramite retrasaria un poco mas la interposicion de demanda ya que deberian esperan a que la Comision de Asistencia Juridica Gratuita les asigne dichos profesionales.

 

Espero haber resuelto todas sus dudas, y quedo a su entera disposicion para cualquier otra aclaracion que el pudiera surgir.

 

Un saludo.

 

MªConcepcion Martinez Romero.



Editado por conchimartinez el 01/02/2011 a las 14:29 EST
Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenos días. Ya veo que su situación es un tanto complicada. No se preocupe porque no todo está perdido. Las vías que le quedan en el caso de la vía administrativa al final no les satisfaga es la vía civil, existiendo la posibilidad de que se interponga la demanda bien por la comunidad de propietarios o bien por cada propietario individualmente o bien por el propietario del local. Si es la comunidad la que demande puede conseguir la cesación de la actividad pudiendo llegar, en caso de gravedad, a la privación temporal del derecho al uso de la vivienda y pudiendo asimismo solicitarse en base a la ley de propiedad horizontal daños y perjuicios. Lo más aconsejable sería que demandara el arrendador pero ya veo que en su caso, la cuestión es complicada, pero en este caso, sería lo más favorable por cuanto podría ejercitar la acción de resolución del contrato de arrendamiento y se os solucionaría el problema. Pero aún te queda una opción que es la posibilidad de que demandes como propietario por daños y perjuicios por culpa o negligencia. Necesitas contratar a un abogado y a un procurador pero si cobras menos de 1282 euros al mes tendrás derecho a un abogado del turno de oficio y no tendrías que abonar ninguna cantidad a dichos profesionales. Si realmente tienes pruebas de que te están causando daños no lo dudes y demanda a quien te los cause. Yo creo que tienes muchas posibilidades de ganar e incluso podeis ser varios los propietarios los que demandeis. Intentalo por esta vía y en todo caso siempre tienes la p osibilidad de interponer una queja ante el defensor del pueblo, que es un trámite que no necesita ninguna formalidad especial, aunque no sé si realmente tendrás lo que esperas pero siempre quedará constancia de tu protesta. Espero haberte aclarado y ayudado y si es así, acepta mi respuesta. Estoy disponible para resolver cualquier otra duda que puedas tener. Un saludo
Cliente: escribió hace 5 año.

Ha habido novedades. según el ayuntamiento el informe acústico no sobrepasa los decibelios necesarios para cerrarle el local, pero que le pondrán una amonestación (?). Tiene un espacio en el local, en el que el inquilino dice es su zona privada, donde tiene dos futbolínes y no sé que mas maquinas ruidosas que utiliza a partir de las 11 de la noche, molestando escandalosamente. Ya tenemos abogado y procurador, por lo que seguramente iremos por la vía civil, pero me gustaría hacerle otras consultas: ¿sería legal que nos negásemos a que el inquilino hiciera mediciones en nuestra casa por todo el daño causado -en caso de que las hiciera-?. ¿Pueden ustedes comprobar si el ayuntamiento tiene razón con esos baremos mandandoles dicho informe de medición?. Yo de todas las maneras se las mandaré a través de este correo. Gracias

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenos días. Respeto a la decisión de proceder por la vía civil me parece que es la mejor opción que tienen ante la aptitud del ayuntamiento. En lo que se refiere concretamente a sus cuestiones le diré que respeto a la medición depende de la comunidad autónoma en la que usted estea y de la normativa municipal reguladora de los ruidos. Espero ahora haberla aclarado y orientado y si es así, acepte mi respuesta. Estoy disponible para resolverle cualquier otra duda. Creo que hacen ustedes lo correcto y estoy segura de que con la ayuda de los profesionales que tienen contratado terminarán con esta injusticia. Les deseo mucha suerte
Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Respeto a la posibilidad de negarse a la medición me parece que no va a ser posible, porque se alegará que es la mejor manera de comprobar si la actividad en el local puede reputarse o no como ruidosa y molesta. Espero haberle aclarado y orientado y si es así, acepte mi respuesta pues yo recibiré una bonificación por mi tiempo. Un saludo y no dude en preguntar cualquier otra duda que pueda tener

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