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R.Gomez
R.Gomez, Licenciatura
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Padre e hijo deciden comprar un inmueble a partes iguales.

Pregunta del cliente

Padre e hijo deciden comprar un inmueble a partes iguales. El piso pertenece a la empresa "Enalquiler, S.A", y está grabada con hipoteca por un capital de 230.000 euros. El padre puede cubrir su parte de la hipoteca, pero su hijo no tiene liquidación y piensa en pedir un prés,tamo hipotecario. Mis preguntas son las siguientes:

1/ ¿Se podría cancelar la hipoteca actual y crear una nueva con el importe que necesitaría el hijo (la mitad de la hipoteca)?

2/ ¿Sería viable que la deudora siguiera siendo Enalquiler y padre e hijo retuvieran el importe correspondiente a dicha deuda hasta que fuera satisfecho habiendo de pagar a Enalquiler las cantidades retenidas?

3/Si en vez de un inmueble, compraran un trozo de terreno y la dividieran en el momento de comprar: ¿podrían llevar a cabo una hipoteca dividida en dos partes, sobre la porción de terreno? ¿Podría llevarse a cabo la retención del importe correspondiente a dicha deuda hasta que fuera satisfecho habiendo de pagar a Enalquiler las cantidades retenidas?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Derecho Civil
Experto:  José M escribió hace 4 año.

Se podría cancelar la hipoteca actual y crear una nueva con el importe que necesitaría el hijo (la mitad de la hipoteca)?

 

No hay problema en ello, las partes adquirientes pueden renegociar subrrogación con ampliacion de hipoteca con independencia de los acuerdos que adquieran entre ellos y que nada tienen que ver con la entidad. Puede ser con la misma entidad con tercera.

2/ ¿Sería viable que la deudora siguiera siendo Enalquiler y padre e hijo retuvieran el importe correspondiente a dicha deuda hasta que fuera satisfecho habiendo de pagar a Enalquiler las cantidades retenidas?

 

No hay problema, se negocia con la entidad, se entrega una cantidad a la vendedora en concepto de arras o señal, se pone un plazo de término de caducidad a la operación y cuando se arregla la situación con la entidad crediticia quedan las tres partes en la notaría para el cambio de titularidad.
Aqui se corre el riesgo de que si después no llegamos a obtener luz verde a la operación, ( y con los tiempos que corren es un riesgo alto) se pierden las cantidades entregadas.


3/Si en vez de un inmueble, compraran un trozo de terreno y la dividieran en el momento de comprar: ¿podrían llevar a cabo una hipoteca dividida en dos partes, sobre la porción de terreno?

 

Legalmente es posible, mercantilmente dudo que ninguna entidad de crédito de cantidad alguna garantizada por hipoteca que grava una parte de un proindiviso.

 

¿Podría llevarse a cabo la retención del importe correspondiente a dicha deuda hasta que fuera satisfecho habiendo de pagar a Enalquiler las cantidades retenidas?

 

La obligación de retener nace en el momento de la entrega de cada pago parcial, pero por la compra, el aseguramiento de la operación en concepto de arras, no lo entiendo sujeto a retención hasta que se realice la condición suspensiva.

Cliente: escribió hace 4 año.
Volver a incluir en lista: Respuesta imprecisa.
Argumentar jurídicamente la respuesta.
Experto:  José M escribió hace 4 año.

Espero que algún otro experto quiera y pueda responderle.

Gracias.

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola buenas tardes nuevamente. Tratando de dar respuesta a sus preguntas: 1.- En cuanto a la primera cuestión respeto de la cancelación dela hipoteca es una operación frecuente y común que se realiza cada día pues la cancelación de la hipoteca puede realizarse siempre que se abone las comisiones pactadas con la entidad bancaria.La subrogación puede ser personal o subjetiva o bien real u objetiva, en el primer caso se cambiaría los titulares o avalistas y en el segundo caso se cambiaría el bien hipoteca, en la subrogación subjetiva que consiste en adquirir TODOS los derechos y TODOS los deberes de una hipoteca ya existente. En su caso cabrían dos opciones, bien la cancelación y la constitución de una hipoteca que sería viable pero supondría el desembolso de mayores gastos pues habría que pagar la cancelación y nuevamente las comisiones de apertura y también cabría la subrogación y ampliación de hipoteca donde los costes se reducirían considerablemente. El coste de la operación viene determinado fundamentalmente por las comisiones bancarias. Habrá que pagar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca. A este importe tendremos que sumarle los gastos correspondientes a Notaría, Registro y Gestoría, los cuales resultan sensiblemente inferiores a los originados en una hipoteca nueva. Considero que ésta sería la mejor opción, esto es, la subrogación. Pues existen beneficios fiscales en caso de subrogaci´n como determina el artículo 7 de la


Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.

7. Beneficios fiscales.

Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales.

. 2.- En cuanto a su segunda pregunta, le diré que si la entidad acreedora no consiente dicha opción no se´ria viable y si sería viable si ustedes firman un contrato en el que así se establezca expresmanete pues el artículo 1255 del código civil regula la libertad de pactos siemrpe que no sea contrario a la ley ni a la moral ni a las buenas costumbres, con lo cúal cabría pactar dicha posibilidad pero debe quedarle claro que sería la sociedad la que tendría que aceptar. 3.- En cuanto a su tercera pregunta le diré que si las porciones de terreno se segregan y se constituyen como unidades independientes si sería legal la hipoteca, para ello debería realizarse una tasación del terreno pero en muchas ocasiones el banco también exige un aval, pero También debe saber que hay un producto financiero que se denomina HIPOTECA AUTOCONSTRUCCIÓN. Con ella, el banco te concede un préstamo hipotecario sobre el terreno, y luego a medida que vayas construyendo tu casa, el banco te va concediendo más cantidad de dinero en función de lo que tengas construído.. También debo decirle que es una operación arriesgada pero es otra opción, es decir si eres propietario del terreno puedes adelantar unas arras o señal y ya puedes realizar los estudios y proyectos y permisos para llevar a cabo la construcción,. Espero haberte orientado y aclarado y si es así, espero que aceptes mi respuesta pues es la única forma que tengo de recibir una bonificación por mi tiempo sin perjuicio de seguir respondiendo a todo lo que precises y reciba un cordial saludo
Cliente: escribió hace 4 año.
Volver a incluir en lista: Respuesta imprecisa.
Argumentar jurídicamente (ley hipotecaria, CC, etc.)No me sirve una mera apreciación, requiero una respuesta basada jurídicamente. Gracias.
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola buenas tardes. Pues le deseo toda la suerte del mundo porque la respuesta está argumentada jurídicamente con la legislación aplicable al caso, ley de subrogación de preéstamos hipotecarios, legislación del código civil y legislación hipotecaria, todo ello ha sido expresado en la pregunta. Mucha suerte
Cliente: escribió hace 4 año.
No dudo que así sea, pero no veo ningún artículo al cual hagas referencia en TODAS tus respuestas. Gracias XXXXX XXXXX modos.
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola buenas tardes nuevamente. Muchas gracias XXXXX XXXXX pero si hay varios artículos mencionados porque realmente poner todos los artículos de la subrogación y de la hipoteca me parece supérfluo solamente hay que ver la ley y la respuesta está fundamentada en las leyes que le he mencionado, si acaso no le he puesto lo del contrato de arras o señal que se regula en los ar´ticulos 1454 del código civil asi como los artículos de libertad de pactos regulados en el mismo como son los artículos 1255 que ya le cité y siguientes del código civil. Espero que tenga suerte y que alguién pueda ayudarle pero sinceramente considero que la respuesta está acorde a lo que usted ha exigido pero usted es libre para aceptar o no, y si no acepta el experto no cobra pero en todo caso muchas gracias XXXXX XXXXX confianza y le deseo mucha suerte
Cliente: escribió hace 4 año.
Volver a incluir en lista: Respuesta imprecisa.
Cliente: escribió hace 4 año.
Volver a incluir en lista: Respuesta imprecisa.
Experto:  R.Gomez escribió hace 4 año.

1/ ¿Se podría cancelar la hipoteca actual y crear una nueva con el importe que necesitaría el hijo (la mitad de la hipoteca)?

Cualquier modificación que realice en las condiciones del contrato/prestamo de garantía real necesita el consentimiento del acreedor hipotecario: quien concedió la hipoteca.

 

 

Artículo 1205. codigo civil

La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor.

 


2/ ¿Sería viable que la deudora siguiera siendo Enalquiler y padre e hijo retuvieran el importe correspondiente a dicha deuda hasta que fuera satisfecho habiendo de pagar a Enalquiler las cantidades retenidas?

Acuerdos entre Enalquiler y padre e hijos son validos entre ellos pero no oponibles al acreedor hipotecante.

 

Artículo 1205.

La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor.

 

Cabría una opción:

 

Artículo 1211.

El deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada.


3/Si en vez de un inmueble, compraran un trozo de terreno y la dividieran en el momento de comprar: ¿podrían llevar a cabo una hipoteca dividida en dos partes, sobre la porción de terreno? ¿Podría llevarse a cabo la retención del importe correspondiente a dicha deuda hasta que fuera satisfecho habiendo de pagar a Enalquiler las cantidades retenidas?

Para dividir el objeto hipotecado es necesario consentimiento acreedor.

 

Artículo 1205.

La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor.

 

 

 

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