Cómo funciona JustAnswer:

  • Preguntar a un Experto
    Los expertos tiene muchos conocimientos valiosos y están dispuestos a ayudar en cualquier pregunta. Credenciales confirmadas por una empresa de verificación perteneciente a Fortune 500.
  • Obtener una respuesta profesional
    Por correo electrónico, mensaje de texto o notificación mientras espera en su sitio.
    Haga preguntas de seguimiento si lo necesita.
  • Garantía de satisfacción plena
    Garantizamos tu satisfacción.

Formule su propia pregunta a José M

José M
José M, Abogado ejerciente
Categoría: Derecho Civil
Clientes satisfechos: 5732
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
54639574
Escriba su pregunta sobre Derecho Civil aquí...
José M está en línea ahora

Soy arrendatario de un local comercial, el cual lo arrendé

Pregunta del cliente

Soy arrendatario de un local comercial, el cual lo arrendé en Julio de 1982, desde siempre el arrendador me ha comunicado la actualización de la renta en Diciembre de cada año, para que a principio de año ingresase la cantidad que había subido, y además debo de ingresarle la diferencia entre Julio a Diciembre de cada año. ¿Es correcto que le tenga que pagar la diferencia de esta subida desde Julio a Diciembre? Además este año me comunica que durante todos los años anteriores es decir empieza desde 1994 a 2010, la subida que me ha aplicado es el IPC General, cuando en realidad debería de haberme aplicado el IPC Rubrica 33 Vivienda Alquiler, por ello me ha hecho un simulacro de calculo de cuanto seria la cuota a la fecha de hoy, comunicándome que a partir de Enero de 2.012 me aplicara dicha base, y además me solicita que le ingrese la diferencias desde Julio 2.011 a Diciembre de 2.011, es cierto que en el contrato de arrendamiento se detallo que la subida se realizaría en función del IPC Vivienda en Alquiler (Rubrica 33 no lo detalla), ¿Puede realizar esta subida tan grande?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Derecho Civil
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Buenas tardes,

Entiendo que usted debe abonar la subida del IPC, nada más, como se hace absolutamente en todos los arrendamientos de vivienda o de local comercial que he conocido, según se establece en los contratos.

No existe base legal alguna para exigirle abonar a través del IPC Vivienda en Alquiler, toda vez que, el Índice de Vivienda Rúbrica (IVR) o la Rúbrica de Viviendas de Aquiler (RVA) es el antiguo Índice Nacional de la rúbrica 33 «Viviendas en alquiler» que mide el incremento del precio en el alquiler de viviendas y que ahora se encuentra integrado dentro del IPC General en el apartado de vivienda. Es decir, se trata de un apartado que mide especificamente la evolución de los precios en la renta de inmuebles. NO ES POR TANTO, EL ÍNDICE GENERAL DE PRECIOS AL CONSUMO, QUE ES LO QUE SE DEBE APLICAR COMO HASTA AHORA.

No obstante, algunos caseros han tratado de acogerse a este criterio, dado que el IPC Vivienda en Alquiler sube más que el IPC general, PERO NO HAY BASE ALGUNA PARA TAL ACTUACIÓN.

POR TANTO, EN RESPUESTA A SU PREGUNTA, NO PUEDE SUBIR EL ALQUILER EN BASE A ESE CRITERIO.

La forma de subir el IPC es informando mediante comunicación detallada la subida del IPC con carácter anual, y comenzar desde ese momento a abonar la renta actualizada, no carácter retroactivo, salvo que tal circunstancia se hubiera previsto en el contrato de arrendamiento. En todo caso, sino fuera así, sería un proceder irregular por parte del arrendador.

Sigo a su disposición para más dudas, no olvide aceptar la respuesta si es de su interés.


Experto:  José M escribió hace 4 año.

Hola

 

Al amparo del art 4 de la ley de arrendamientos urbanos, en arrendamientos diferentes al de vivienda se puede pactar cualquier tipo de subida, pero si no se especifica que subida se ha pactado y hasta ahora se ha usado el IPC Udtiene derecho a seguir usando este indicador

El tiene ningún derecho a cambiar el indicador que no ha cambiado durante estos años y le ha usado el IPC, y por ello debe seguir usandolo

 

Artículo 4. Régimen aplicable

1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a los dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente Ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

 

Cliente: escribió hace 4 año.
Volver a incluir en lista: Respuesta incompleta.
Experto:  José M escribió hace 4 año.

Ud no tiene porque admitir un cambio en el contrato respecto de lo que ha estado haciendo hasta ahora.

No hay ninguna norma que le permita modificar unilateralmente al propietario el criterio seguido hasta la fecha, lo mismo que Ud no puee dejar de hacer lo que ha hecho hasta ahora que es pagar la subida de Julio a Diciembre.

Con independencia incluso de lo que indique el contrato, al respecto, el uso, y en su caso va para 19 años, genera derechos adquiridos, derechos de Ud de no actualizar la renta respecto de IPC, y de él de cobrar esa diferencia de Julio a Diciembre tal como llevan Uds haciendo 19 años.

Como resumen le dire que es obligación de ambas partes, obligación generada por el uso de 19 años, mantaner los acuerdos que llevan manteniendo durante 19 años, hasta que uds decidan otro nuevo acuerdo.

El no tiene ninguna habilitación legal para subirle la renta con un indicador diferente al usado hasta la fecha, sería una modificación unilateral del contarto a la que Ud puede oponerse, y respecto del pago de Julio a Diciembre, es lo mismo para Ud.

 

Ruego acepte la respuesta

Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Ruego especifique cuál es el punto de la pregunta que no le ha quedado clara o en que necesita que completemos la respuesta, a los efectos de informarle mejor.

Saludos cordiales.
Cliente: escribió hace 4 año.

Primero: Obligacion de pagar los atrasos que me solicitan es decir Julio a Diciembre.

Segundo: Me aplicar el IPC Rubrica, cuando años anteriores ha aplicado el IPC General, en el contrato se firmo IPC alquiler de vivienda, tiene derecho

LES RECUERDO QUE ES UN LOCAL COMERCIAL AÑO 1982

Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Hola de nuevo,

Respecto a la primera cuestión: El IPC se debe actualiza en el tiempo que indica el contrato, sin que pueda tener efectos retroactivos. Si el IPC se actualiza en Diciembre, es a partir de esa fecha donde usted viene obligado a abonar el mismo conforme a esa actualización, pero no con anterior a la fecha de comunicación del incremento del IPC.

Tras haberle aplicado durante 19 años la subida del IPC, a día de hoy carecen de habilitación legal para poder, exigir conforme ese criterio, aunque esté previsto en el contrato. Y ello es así por la vinculación que genera el haberlo hecho de esa manera durante todos esos años.
Por otra parte, la normativa aplicable, avala su derecho. La normativa aplicable es la LAU de 1994 en relación al incremento de la renta para locales de negocio de antes de 1985, dado que tiene una disposición transitoria prevista para supuestos como el suyo. Esta es la normativa:

DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.

C) Actualización de la renta

6. A partir de la entrada en vigor de la presente Ley, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.

No olvide aceptar la respuesta si fue de utilidad.

Sigo a su disposición.
Experto:  José M escribió hace 4 año.

Regulado por la Disposición transitoria segunda de la ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.

A) Régimen normativo aplicable

1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

C) Actualización de la renta

6. A partir de la entrada en vigor de la presente Ley, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

•1.La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.

En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado Texto Refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.

  • 2. De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que estuviera cobrando sin la actualización.

  • 3. En los arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de cinco o diez años, la revisión de renta se hará de acuerdo con la tabla siguiente:

Actualización a partir
entrada en vigor de la Ley

Porcentaje exigible de
la renta actualizada

1

10 %

2

20 %

3

35 %

4

60 %

5

100 %

  • 4. En los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aquellos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de quince o veinte años, la revisión de la renta se hará con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9, a) del apartado 11 de la disposición transitoria segunda.
  • 5. La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de revisión.

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107 del citado Texto Legal.

  • 6. A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.
  • 7. Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de locales de negocio en el número 1 del artículo 100 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
  • 8. Para determinar a estos efectos la fecha de celebración del contrato, se atenderá a aquélla en que se suscribió, con independencia de que el arrendatario actual sea el originario o la persona subrogada en su posición.

7. El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1, 5 y 6 del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia.

En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco años.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7

8. La revisión de la renta prevista para los contratos a que se refiere el apartado 3 y para aquellos de los contemplados en el apartado 4 que tengan señalado un período de extinción de quince a veinte años, no procederá cuando el arrendatario opte por la no aplicación de la misma.

Para ello, el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador su voluntad en un plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste para la revisión de la renta.

Los contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la opción de no revisión de la renta, se extinguirán cuando venza la quinta anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la presente Ley.

D) Otros derechos del arrendador

9. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, y hasta que se produzca la extinción del mismo, será también de aplicación a estos contratos lo previsto en el apartado 10 de la disposición transitoria segunda.

E) Otros derechos del arrendatario

10. El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

11. Extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en los apartados precedentes, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.

A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.

El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas, deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en este plazo a la firma del contrato.

El arrendador, transcurrido el plazo de treinta días naturales desde la notificación sin que el arrendatario hubiere procedido a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de ciento veinte días naturales a contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se extinguió.

Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato, tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a subrogarse, por ministerio de la ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta días naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto.

El arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en el plazo de quince días desde su celebración.

El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción de la indemnización prevista en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario optar entre uno u otro.

12. La presente disposición transitoria se aplicará a los contratos de arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan el 31 de diciembre de 1999.

 

Sigo manteniendo que carece de derecho a subirle esa renta cambiando el criterio inicial

 

No varío en nada la postura inicial

Cliente: escribió hace 4 año.

Por lo consiguinte le puede comunicar al arrendador no pagar las diferencias de Julio de 2011 a Diciembre de 2011

 

Y tambien comunicarle que la subida a partir de Enero del 2012, sera la que estaba pagando en Junio 2011 + IPC GENERAL de Julio 2.011 fijado en el 3,1% o Junio 2011 + IPC rubrica 33 fijada en el 1%

Experto:  José M escribió hace 4 año.

Hola

 

En mi opinión debe Ud pagar las subidas, como venía haciendo de Julio a Diciembre, pero siempre respecto IPC, siendo inaceptable el cambio por el nuevo indicador

Es decir que por el mimo criterio que Ud no debe admitir el cambio de criterio del IPC él nbo tiene porque admitir el cambio de que Ud pague la subida de Julio a Diciembre

Experto:  José M escribió hace 4 año.

Opongase a cualquier cambio y ante cuaqluier eventualidad consigne las cantidaes en el juzgado para no entrar en mora comunicando éste hecho al propietario

JustAnswer en los medios:

 
 
 
Sitios web de consulta médica: Si tiene una pregunta urgente puede intentar obtener una respuesta de sitios que afirman disponer de distintos especialistas listos para proporcionar respuestas rápidas... Justanswer.com.
JustAnswer.com...ha visto como desde octubre se ha disparado el número de consultas legales de nuestros lectores sobre despidos, desempleo e indemnizaciones por cese.
Los sitios web como justanswer.com/legal
...no dejan nada al azar.
El tráfico en JustAnswer ha aumentado un 14 por ciento...y hemos recibido 400.000 visitas en 30 días...las preguntas relacionadas con el estrés, la presión alta, la bebida y los dolores cardíacos han aumentado un 33 por ciento.
Tory Johnson, colaboradora de GMA sobre temas relacionados con el lugar de trabajo, habla sobre el "teletrabajo", como JustAnswer, en el que expertos verificados responden a las preguntas de las personas.
Le diré que... las pruebas que hay que superar para llegar a ser un experto son muy rigurosas.
 
 
 

Opiniones de nuestros clientes:

 
 
 
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
  • Los felicito por su respuesta tan profesional y por las cuatro Jurisprudencias que me envió, las que incluiremos como pruebas. Fernando Monterrey Nuevo León, México
  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

Conozca a los expertos:

 
 
 
  • José M

    José M

    Abogado ejerciente

    Clientes satisfechos:

    389
    ABOGADO ICA BURGOS
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/JO/JoseMagadan/2013-6-27_16279_IMG6290copia.64x64.JPG Avatar de José M

    José M

    Abogado ejerciente

    Clientes satisfechos:

    389
    ABOGADO ICA BURGOS
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/ED/eduardolm/2011-9-12_172832_Recorte.64x64.jpg Avatar de eduardolm

    eduardolm

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    193
    Licenciado en derechoDiplomado en Escuela de Práctica JurídicaDespacho Profesional abierto
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/DI/DiegoLM/2011-3-28_102522_DSCN0258copia.64x64.JPG Avatar de DiegoAbogado

    DiegoAbogado

    Máster

    Clientes satisfechos:

    144
    Abogado colegiado. Especializado en Derecho Civil.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/albergiud/2010-12-12_105447_mi_cuchi.jpg Avatar de albergiud

    albergiud

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    17
    Despacho multidisciplinar epecializado en familia y laboral
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/AR/ariatf/2015-7-28_102459_.64x64.png Avatar de Mariatf19

    Mariatf19

    LICENCIADA EN DERECHO.

    Clientes satisfechos:

    158
    DESPACHO PROFESIONAL PROPIO ESPECIALIZADO EN DERECHO CIVIL
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/JA/jaiter/2013-10-6_121219_fotosjaime5.64x64.jpg Avatar de jaiter

    jaiter

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    27
    Licenciado en derecho y preparación de oposiciones de jueces durante cinco años
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/AL/alvarezustarroz/2012-2-18_233944_foto.64x64.jpg Avatar de letrado14

    letrado14

    Abogado

    Clientes satisfechos:

    24
    Licenciado en UCM. Máster en práctica jurídica. Máster en asesoría fiscal
 
 
 

Preguntas relacionadas con Derecho Civil