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Es suficiente motivo, para no aceptar una vivienda, que se

Pregunta del cliente

Es suficiente motivo, para no aceptar una vivienda, que se compro sobre plano, y ahora, al visitar la misma, antes de la entrega de llaves, se observa en la unica habitación de que dispone, un pilar en el cabecero de la cama, que no aparecia en el plano, y que no permite suficiente espacio, para colocar la cama y dejar espàcio de paso ?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Derecho Civil
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Buenas tardes,


Si ese pilar no figuraba en los planos de la vivienda, esa es la unica habitacion del inmueble y ese pilar impide una utilizacion correcta de la habitacion entiendo que como mínimo le permite requerir de la parte vendedora una reducción del precio de venta proporcional al perjuicio que ese pilar causa en la utilizacion de la habitacion.


Sin embargo, como esa es la única habitacion de que dispone la vivienda y la misma queda casi inutilizada por la existencia de un pilar que no figuraba en los planos, entiendo que usted puede no aceptar ese inmueble porque no se ajusta a las características que se habían pactado, y en todo caso tendría usted derecho a una reducción del precio proporcional al perjuicio que le causa la existencia de ese pilar.


Si no llegan a un acuerdo y usted demanda a la otra parte, o la otra parte le demanda a usted, sería el Juez quien decidiera si ese inmueble cumple los requisitos que usted pidió.


Pero como minimo entiendo que le corresponde una reduccion del precio de compra y en ultimo caso podría usted renunciar a perfeccionar el contrato.
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Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Le dejo una sentencia que declara la existencia de incumplimiento del vendedor por un inmueble que no se ajustaba integramente a las caracteristicas pactadas por las partes.



SP/SENT/472952
AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 450/2009, de 22 de julio
Recurso 255/2009. Ponente: JULIO CALVET BOTELLA.
Incumplimiento contractual del vendedor por cuanto el inmueble construido no se ajustó íntegramente a las características pactadas

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"... la venta de la vivienda por la promotora aquí apelante, y adquirida por la ahora apelada, se pactó sobre plano, puesto que se hallaba en construcción, de modo que al tiempo de concluirse el contrato no tenía una existencia actual, sino futura, aunque gráficamente prefigurada, -en este caso incluida la propaganda promocional-. De este modo, el consentimiento contractual se otorgó en atención a las características resultantes del plano y de la memoria de calidades, que se dice conoce el comprador, y lista de precio, y plano, (documentos números 3 y 4 de la demanda); y cuyos documentos, debe convenirse, no sólo tenían una función descriptiva del objeto contractual, sino que también integraban el contrato, obligando a la promotora vendedora a construir o hacer construir la vivienda vendida de forma que reuniera las condiciones indicadas en ellos. A la obligación de entregar la posesión, inherente a la compraventa, se halla en tales casos indisolublemente unida, como premisa o presupuesto de su exacto cumplimiento, la de ejecutar u ordenar ejecutar la obra de modo que las viviendas construidas se ajusten a las previsiones del plano incorporado al contrato. Cualquier desviación, no consentida, sobre ellas debe pues ser enjuiciada en el contexto del incumplimiento del contrato y no en el de la errónea representación del objeto al tiempo de su perfección. O como dice la Sentencia de la AP de Asturias de 11 de Julio de 2000 , se trata de una compraventa de un inmueble bajo plano, que en el momento de la firma del contrato privado aún no se había construido, por lo que la compradora no tenía más referencia de su dimensión que las que constaban en el plano que acompañó a su demanda, lo que impide calificar el contrato litigioso como venta por precio alzado o a razón de un tanto por unidad de medida del artículo 1471. Y es que en las ventas sobre plano de viviendas en construcción, como señala la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra de 8 de octubre de 1998 , éstas no tienen una existencia actual, sino futura, aunque se encuentre gráficamente prefigurada y en vías de conformación. En ellas, el consentimiento contractual se otorga en contemplación a las características -orientación, configuración, distribución, superficie, etc.- resultantes del plano incorporado al contrato, que en estos casos no sólo tiene una función descriptiva del objeto contractual, sino que ejerce también un papel objetivamente normativo para el promotor-vendedor, en cuanto le obliga a construir o hacer construir las viviendas vendidas de forma que reúnan aquellas condiciones. Y aquí, en el presente supuesto, lo cierto es que se ha producido un incumplimiento o un cumplimiento inexacto, imperfecto o deficiente de las obligaciones asumidas por cuanto el inmueble construido no se ajustó íntegramente a las características pactadas, - extensión y aparcamiento-. ..."

ANTECEDENTES DE HECHO

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PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Orihuela en los referidos autos, tramitados con el número 1074/06 , se dictó sentencia con fecha 17-3-08 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que, estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Amelia Beltrán Ferrer en nombre y representación de Doña Matilde contra Monte y Mar de Santa Pola, S.L. (Monte Masa, S.L.) por el Procurador D. Jaime Martinez Rico, declaro que la demandada Monte y Mar de Santa Pola, SL. Ha incumplido el contrato de compraventa firmado con la contraparte el 20-4- 04 entregando un jardín con 31,40 m2 menos de los pactados, y a razón de 230,05 euros/m2, debo condenar y condeno a Monte y Mar de Santa Pola, S.L. a abonar a Doña Matilde la cantidad de siete mil doscientos veinte y tres euros con cincuenta y siete euros (7.223,57 euros), más el interés legal del dinero de dicha cantidad desde la interposición de la demanda en 14-12-06 hasta la fecha de notificación de esta sentencia, más sobre el total que resulte de lo anterior, el mismo interés incrementado en dos puntos desde la notificación de esta sentencia hasta su total ejecución; así como a las costas causada en este proceso."
SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 255/09, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia dictada y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 15/7/09.
TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Julio Calvet Botella.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

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PRIMERO.- Frente a la sentencia dictada con fecha 17 de Marzo de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Orihuela, en el Juicio Ordinario numero 1074/2006 , que estimando íntegramente la demanda, declaró que la demandada Monte y Mar de Santa Pola S.L. (Monte Masa S.L.), ha incumplido el contrato de compraventa firmado por la contraparte el día 20-4-04, entregando un jardín con 31,40 m2 menos de los pactados y a razón de 230,05 euros m2, condenando a Monte y Mar de Santa Pola S.L. a abonar a Doña Matilde la cantidad de 7.223,57 euros, mas el interés legal del dinero de dicha cantidad desde la interposición de la demanda en 14-12-06 hasta la fecha de notificación de dicha sentencia, más, sobre el total que resulte de lo anterior el mismo interés incrementado en dos puntos desde la notificación de la sentencia hasta su total ejecución, así como al pago de las costas procesales, se alza ante esta instancia la demandada Monte y Mar de Santa Pola, S.L., en solicitud de que se estime el recurso y se revoque la sentencia de instancia, y desestime la demanda, con imposición de costas al demandante, a cuyo recurso se ha opuesto la parte actora, solicitando se desestime íntegramente el recurso de apelación en todos sus extremos, con expresa imposición de las costas a la adversa.
SEGUNDO.- En el presente procedimiento, y por Doña Matilde , se ejercita acción personal de reclamación de indemnización de daños y perjuicios derivado de incumplimiento contractual, por la cantidad de 7,223,57 euros, y subsidiariamente para el supuesto de que no se estimara la indemnización anterior la cantidad de 4.217,58 euros, pretensión que con amparo en los artículos 1091, 1101, 1258 y 1278 del Código Civil , y Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, trae causa, en el contrato de compraventa suscrito con fecha 20 de abril de 2004, por el que la demandante adquirió a la demandada como promotora, constructora y dueña de la Urbanización DIRECCION000 , sita en el término municipal de Santa Pola, una vivienda tipo DIRECCION001 NUM000 , en polígono NUM001 ., cuya superficie útil estaba determinada en el plano correspondiente, estableciéndose no obstante in fine, que se trataba de un, "Modelo en esquina con jardín de aproximadamente de 100 m2". Estimada la demanda íntegramente, como se ha indicado, recurre ante esta Sala la demandada, invocando como motivos del recurso, error en la apreciación de la prueba, para luego realizar una interpretación del término "aproximado" que figura en el documento privado de compraventa, (documento nº 2 de la demanda), y en el documento número 8, de la misma. Y debiendo recordarse que, como reiteradamente viene diciendo la Jurisprudencia que la valoración de la prueba, es función soberana del Juzgador de instancia, sin que sea lícito sustituirla, por más objetiva, por la valoración de los litigantes, obviamente más subjetiva por razón del interés de parte, de suerte que la valoración del Juzgador de instancia debe se respetada por los Tribunales superiores a no ser que la valoración del Juzgador "a quo" resulte irracional, incongruente o arbitraria, debemos decir, que en el presente procedimiento aparece acreditado, pues no es objeto de contradicción, pues no puede serlo, y sin género de dudas, que en el documento número dos que es el contrato privado de compraventa, se dice respecto de la la vivienda que es tipo Autora Plus, cuya "superficie útil s/plano m2. aproximadamente", (Acuerdo Primero), y en Obsevaciones se dice: Nota: modelo en esquina con jardín aprox, (sic), de 100 m2"; y que en el documento número 6, que es el anuncio promocional, aparece el modelo DIRECCION001 , con un espacio para aparcamiento interior. La parte demanda se opuso a la demanda, estimando que la venta de la vivienda se hizo a precio alzado, y no a razón de un tanto por unidad de medida, citando al efecto el artículo 1471 del Código Civil .
TERCERO.- A tal efecto, y para el presente supuesto, debemos indicar que como dice la Sentencia de la AP de Castellón, Sección 3ª, de 8 de junio de 2006 , por lo que respecta a la calificación de la venta como a tanto la unidad o a precio alzado, consideramos que la controversia carece de toda relevancia por cuanto en el presente caso la entrega de menor superficie supone un incumplimiento contractual y como tal determinante de responsabilidad y del correlativo derecho a la indemnización, y ello por cuanto que la venta de la vivienda por la promotora aquí apelante, y adquirida por la ahora apelada, se pactó sobre plano, puesto que se hallaba en construcción, de modo que al tiempo de concluirse el contrato no tenía una existencia actual, sino futura, aunque gráficamente prefigurada, -en este caso incluida la propaganda promocional-. De este modo, el consentimiento contractual se otorgó en atención a las características resultantes del plano y de la memoria de calidades, que se dice conoce el comprador, y lista de precio, y plano, (documentos números 3 y 4 de la demanda); y cuyos documentos, debe convenirse, no sólo tenían una función descriptiva del objeto contractual, sino que también integraban el contrato, obligando a la promotora vendedora a construir o hacer construir la vivienda vendida de forma que reuniera las condiciones indicadas en ellos. A la obligación de entregar la posesión, inherente a la compraventa, se halla en tales casos indisolublemente unida, como premisa o presupuesto de su exacto cumplimiento, la de ejecutar u ordenar ejecutar la obra de modo que las viviendas construidas se ajusten a las previsiones del plano incorporado al contrato. Cualquier desviación, no consentida, sobre ellas debe pues ser enjuiciada en el contexto del incumplimiento del contrato y no en el de la errónea representación del objeto al tiempo de su perfección. O como dice la Sentencia de la AP de Asturias de 11 de Julio de 2000 , se trata de una compraventa de un inmueble bajo plano, que en el momento de la firma del contrato privado aún no se había construido, por lo que la compradora no tenía más referencia de su dimensión que las que constaban en el plano que acompañó a su demanda, lo que impide calificar el contrato litigioso como venta por precio alzado o a razón de un tanto por unidad de medida del artículo 1471. Y es que en las ventas sobre plano de viviendas en construcción, como señala la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra de 8 de octubre de 1998 , éstas no tienen una existencia actual, sino futura, aunque se encuentre gráficamente prefigurada y en vías de conformación. En ellas, el consentimiento contractual se otorga en contemplación a las características -orientación, configuración, distribución, superficie, etc.- resultantes del plano incorporado al contrato, que en estos casos no sólo tiene una función descriptiva del objeto contractual, sino que ejerce también un papel objetivamente normativo para el promotor-vendedor, en cuanto le obliga a construir o hacer construir las viviendas vendidas de forma que reúnan aquellas condiciones. Y aquí, en el presente supuesto, lo cierto es que se ha producido un incumplimiento o un cumplimiento inexacto, imperfecto o deficiente de las obligaciones asumidas por cuanto el inmueble construido no se ajustó íntegramente a las características pactadas, - extensión y aparcamiento-.
CUARTO.- Ahora bien, el problema radica realmente en determinar si las consecuencias económicas resultantes de esa diferencia de superficie útil entre lo vendido y lo entregado, deben ser resueltas por lo dispuesto en los artículos 1469 a 1472, del Código Civil , aplicables a los casos en que existen unas posibles diferencias entre la extensión efectiva de la finca al perfeccionarse el contrato y la que es objeto en el momento de la entrega, o por el artículo 1101 y concordantes del mismo cuerpo legal, regulador de las consecuencias del incumplimiento genérico de obligaciones derivadas de un contrato. Y en este sentido, sin analizar las diferencias jurídicas que conlleva la aplicación de una u otra normativa, lo cierto es que en este caso, la norma de aplicación, como la demandante correctamente indica en la fundamentación jurídica de su demanda, no es otra que la especificada en el artículo 1101 , interesándose una indemnización en razón del incumplimiento denunciado. En definitiva y como quiera que lo entregado no respondió a las expectativas de la actora derivada de la total extensión del inmueble adquirido, debe prosperar la demanda.
QUINTO.- Por último, y en relación con la expresión "aproximadamente", estamos ante un supuesto que, jurídicamente, guarda semejanza con el contemplado en la Sentencia del TS de 20 de marzo de 2002 , referido a la reclamación del comprador de una vivienda en fase de construcción cuya extensión superficial fue inferior a la indicada en el documento privado de compraventa, amparándose la pretensión deducida por aquel comprador al considerarse que la mera referencia a la superficie aproximada, sin más precisiones, sitúa la compraventa en las previsiones de la proposición segunda del artículo 10 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en cuanto que las dudas en la interpretación del contrato deben resolverse en contra de quien lo había redactado, y que la entrega de un piso con una superficie menor que la esperada frustra el fin del negocio y supone un cambio cualitativo de la prestación que altera el sinalagma contractual, equiparándose a un "aliud pro alio", pues, como se concluye en la citada Sentencia, "la entrega de la prestación debida es un «prius» que no debe confundirse con la «aleatoriedad», dentro de ciertos límites, del «cuerpo cierto», que, en el caso, además, viene connotado por la delimitación de una cabida que no podía ser objeto de entrega y que tenía carácter esencial para el comprador".
SEXTO.- Y es por todo lo cual, por lo que haciendo además nuestros por remisión, los fundamentos de la Juzgadora de instancia, es por lo que debemos desestimar el recurso de apelación y confirmar íntegramente la Sentencia dictada.
SÉPTIMO.- Las costas de este recurso, deben ser impuestas a la parte apelante, de conformidad con los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.
FALLAMOS

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FALLAMOS: Que DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil Monte y Mar de Santa Pola S.L., contra la sentencia dictada con fecha 17 de marzo de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia numero Dos de Orihuela en las actuaciones de que trae causa el presente Rollo; y en su consecuencia CONFIRMAMOS la misma, y todo ello, con expresa imposición de las costas de este recurso a la parte apelante.
Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.
Contra la presente resolución, cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición Final 16ª de la LEC 1/2000 .
Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.

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