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Jesús
Jesús, Licenciatura/Derecho
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Buenos días, soy propietario de 1 piso , con hipoteca en Caja

Pregunta del cliente

Buenos días, soy propietario de 1 piso , con hipoteca en Caja Madrid ( Bankia ) .
La hipoteca vence en el 2024, tengo 57 años y quisiera saber si legalmente, puedo entregar el piso al banco, sin que quede una deuda pendiente?.
La hipoteca en el momento del contratro , era de 220.000€.
Actualmente está en 175.00€.
Gracias
Ginés Ruiz
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Derecho Civil
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Buenos días,


Desgraciadamente en la actualidad no existe ninguna norma que obligue a la entidad bancaria a aceptar la dación en pago del inmueble para considerar saldada la deuda hipotecaria.
Si usted no pudiera seguir pagando las cuotas, el Banco no tiene obligacion legal de aceptar la entrega del piso y considerar saldada su deuda.


Sí ocurriría esto si se hubiera pactado en el contrato firmado por ambas partes que se aplicaría la dación en pago en caso de que usted no pudiera devolver la cantidad prestada.


Aunque es cierto que actualmente en algunas ocasiones se se ha llegado a un acuerdo con la entidad para entregar el inmueble y determinar que queda saldada la deuda, sin que el particular venga obligado a abonar las cantidades pendientes.


Pero esto es algo que tendrá usted que negociar con el Banco llegado el momento en que no pudiera seguir pagando las cuotas, sin embargo es una medida que no se le puede imponer a la entidad si no se pactó en el contrato, pues la Ley no regula la dación en pago del inmueble con carácter de aplicacion general a las hipotecas.

DiegoAbogado, Máster
Categoría: Derecho Civil
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Experto:  albergiud escribió hace 4 año.

Hola buenos días, efectivamente estoy totalmente de acuerdo con el experto Diego y le animo a que se apunte a la platafoma de afectados por la hiporteca PAH.

Allí encontrará toda la información y actualidad sobre las propuestas para modificar la ley hipotecaria. De hecho ya hay alguna sentencia, y auto de los jueces sobre todo en Navarra y Cataluña donde se dá por saldada la deuda con la entrega del piso al Banco.

Le facilito información de casos que han ocurrido en Cataluña.

El Juzgado de Primera Instancia Número 44 de Barcelona se apunta a la doctrina de saldar una hipoteca tras el embargo y adjudicación del inmueble a favor de la propia entidad bancaria: dación hipoteca.

En la ejecución hipotecaria que se sigue en el juzgado de Barcelona la entidad bancaria reclamaba un principal de algo más de 254.000 euros, el valor a efectos de la subasta del inmueble tasado era de 312.500 euros; finalmente el banco se adjudico el bien por 156.250 euros ante la falta de pujadores. El banco se lo adjudica por la mitad de la tasación a efectos de subasta.

Tras la adjudicación, el banco pretende seguir embargado al deudor al amparo del art.579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y el juzgado de instancia es claro en su decisión:

<< ...es evidente que la petición de la continuación de la ejecución
solicitada por la parte ejecutante no es procedente, dado que la parte ejecutante ha logrado la satisfacción de su crédito mediante la adjudicación del bien, por lo que la pretensión se muestra abusiva para el presente caso concreto, y no solo por los principios que inspiran este procedimiento, sino por los principales del art.11 de la LOPJ (Ley Orgánica del Poder Judicial), que proscriben el atender cualquier petición que supongan un manifiesto abuso de derecho, como sería el hecho de que a pesar de que el bien adquirido por el ejecutante tiene un valor superior a la deuda del principal.

El ejecutante se extralimita en su petición, como consecuencia real, por
lo que la ley debe privarla de protección al suponer un perjuicio para el ejecutado (el titular de la hipoteca embargado). >>

<< No ha lugar a la continuación del procedimiento de ejecución por las cantidades que la parte ejecutante solicita en su escrito de fecha tres de febrero de dos mil once...>>

Desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) , como ya hizo con el auto que dictó la audiencia provincial de Navarra, se felicita y se congratula que de nuevo un tribunal ponga algo de sentido común ante lo que viene siendo un uso abusivo de la legislación actual por parte de las entidades financieras, dando la razón a la justa reivindicación que desde la PAH venimos exigiendo desde hace ya dos años: dación en pago ya!

Nos parece lamentable sin embargo que sea de nuevo desde un juzgado y no en las cortes legislativas donde se vislumbre una posible salida para las miles de familias inmersas en un proceso de ejecución hipotecaria, en lo que consideramos un síntoma más de una democracia débil que ha claudicado frente al poder y el chantaje de las entidades financieras.

Animamos a todos los afectados a presentar en sus procesos ejecutorios el siguiente escrito modelo, para que el juez tome en consideración las interpretaciones que tanto el auto de Navarra como el juez de primera instancia de Barcelona han hecho.

Cada día estamos más cerca. Lo que hace un año era un grito en el desierto, hoy es un clamor popular. Entidades sociales, organizaciones sindicales, municipios y ayuntamientos, colectivos de jueces etc se han sumado a la reivindicación histórica de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. Este proceso de lucha, nos recuerda día tras día, que juntos.... Sí se puede!

El enlace es el siguiente: http://afectadosporlahipoteca.wordpress.com/campana-dacion-en-pago/

Experto:  Jesús escribió hace 4 año.

Buenos días:

 

Amplía la información anterior Jesús, abogado colegiado ejerciente.

 

Para el caso de que usted no pudiera pagar la hipoteca y el valor de tasación actual de su vivienda superara el valor de la deuda pendiente, es muy posible que se produjera una "dación en pago" por vía ejecutiva judicial, ya que el inmueble se subasta y se cubre la deuda hipotecaria y las costas del proceso. Si la diferencia es menor, y con el producto de la subasta del inmueble no se puede amortizar la deuda hipotecaria pendiente, usted quedaría obligado con el resto de sus bienes a ese pago pendiente.

 

Para el supuesto de no poder pagar y que se produzca la ejecución de la hipoteca judicialmente:

 

En este caso su consulta se regiría por lo dispuesto en el artículo 655 y siguientes de la LEC; en cuanto a la subasta, y adjudicación de la vivienda al acreedor el banco, por quedar desierta:
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html#c4s6

 

Con las particularidades para inmuebles hipotecados:
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html#c5

 

Lo más importante es obtener una buena tasación judicial inicial (o avalúo) que supere el valor de la deuda pendiente.

 

La ley permite que acreedor y deudor se pongan de acuerdo sobre la tasación, en otro caso decide el Juzgado el avalúo según tasaciones de las partes y/o del perito designado judicialmente.

 

Dice el artículo 671 LEC que ...
Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html#a671

 

Y dice el Art. 692 LEC.
El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del limite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado.

Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado.
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html#a692

 

Así, en la actual "dación en pago" de la LEC, la más habitual, todo depende del valor de tasación o avalúo que se haga en la subasta judicial.

 

Le adjunto, no obstante, enlace al texto completo del polémico Auto de una de las Salas de la Audiencia de Navarra que admitió la "dación en pago plena":
http://www.ocu.org/hipotecas-y-seguros-del-hogar/20110126/la-vivienda-deberia-bastar-para-saldar-la-hipoteca-Attach_s529204.pdf

 

Atentamente,

Jesús, Licenciatura/Derecho
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