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Jesús
Jesús, Licenciatura/Derecho
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Experiencia:  Abogado colegiado ejerciente /DERECHO CIVIL
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hola soy Margarita tengo una hipoteca pero no puedo continuar

Pregunta del cliente

hola soy Margarita tengo una hipoteca pero no puedo continuar asumiendo el pago de toda la cuota, el piso actualmente esta en alquiler, puedo entregar el piso al banco y que el siga cobrando el alquiler.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Derecho Civil
Experto:  Jesús escribió hace 4 año.

Buenos días:

 

Actualmente, en general, al no ser que se haya pactado expresamente la dación en pago al contratar su hipoteca, no se puede obligar al banco a aceptar esta entrega fuera de la vía ejecutiva judicial. Es decir, que el banco solo se ve obligado a quedarse con el inmueble cuando usted no pueda seguir pagando sus cuotas.

 

Si usted deja de pagar la hipoteca y el valor de tasación actual de su vivienda supera alrededor del 80% de la deuda pendiente, es muy posible que se produzca una "dación en pago" por vía ejecutiva judicial, ya que el inmueble se subasta y se cubre la deuda hipotecaria y las costas del proceso. Si la diferencia es menor, y con el producto de la subasta del inmueble no se puede amortizar la deuda hipotecaria pendiente, usted quedará obligada con el resto de sus bienes a ese pago pendiente.

 

Para el supuesto de no poder pagar y que se produzca la ejecución de la hipoteca judicialmente:

 

En este caso su consulta se regiría por lo dispuesto en el artículo 655 y siguientes de la LEC; en cuanto a la subasta, y adjudicación de la vivienda al acreedor el banco, por quedar desierta:
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html#c4s6

 

Con las particularidades para inmuebles hipotecados:
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html#c5

 

Lo más importante es obtener una buena tasación judicial inicial (o avalúo) que supere el 80% de la deuda pendiente.

 

La ley permite que acreedor y deudor se pongan de acuerdo sobre la tasación, en otro caso decide el Juzgado el avalúo según tasaciones de las partes y/o del perito designado judicialmente.

 

Dice el artículo 671 LEC que ...
Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html#a671

 

Y dice el Art. 692 LEC.
El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del limite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado.
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html#a692

 

Así, en la actual "dación en pago" de la LEC, la más habitual, todo depende del valor de tasación o avalúo que se haga en la subasta judicial.

 

Le adjunto, no obstante, enlace al texto completo del polémico Auto de una de las Salas de la Audiencia de Navarra que admitió la "dación en pago plena":

http://www.ocu.org/hipotecas-y-seguros-del-hogar/20110126/la-vivienda-deberia-bastar-para-saldar-la-hipoteca-Attach_s529204.pdf

 

Atentamente,

Jesús, Licenciatura/Derecho
Categoría: Derecho Civil
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Experiencia: Abogado colegiado ejerciente /DERECHO CIVIL
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Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola buenos días. Además de lo ya dicho debe saber que tiene otras opciones pues el banco nunca pierde en estos casos y le interesa mucho más recibir dinero que ir a un procedimiento de subasta y por ello dada la actual situación de crisis es muy frecuente la renegociación de la hipoteca, es decir, que al banco le interesa más cobrar poco que no cobrar y por ello suele hacer una refinanciación de la deuda que satisfaga a ambas partes, es decir, intente renegociar con el banco, disminuyendo la cuota de la hipoteca y así usted puede seguir pagadno y el banco recibe su dinero y ambas partes quedan satisfechas.
Siento su situación pero entiendo que en su caso, lo mejor sería intentar una refinanciación de la deuda porque en los procesos de ejecución normalmente el ejecutado, usted es el que sale perdiendo no solo el bien hipotecado sino también que tiene que seguir pagando toda su vida la deuda porque con la venta del piso no se ha pagado y por tanto, seguirá pagando toda su vida. Intente es renegociación con el banco que entiendo que es la mejor opción que a día de hoy puede tener. No dude en preguntar cualqueir otra cuestión y si mi gestión le ha sido útil espero que acepte mi respuesta pues es la única forma que tengo de recibir una bonificación por mi tiempo sin perjuicio de seguir respondiendo a todo lo que precise y reciba un cordial saludo.
Experto:  Jesús escribió hace 4 año.

Buenos días:

 

He detectado un error en la redacción del texto:

Donde dice 80% debe decir 180%.

 

O redactado de otra manera:

Donde dice "que supere el 80% de la deuda pendiente"

Debe decir "que supere en el 80% a la deuda pendiente"

 

Atentamente,

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