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jaiter
jaiter, Licenciatura
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hola buenas tardes mi nombre es marian y como todos los españoles

Pregunta del cliente

hola buenas tardes mi nombre es marian y como todos los españoles o la gran mayoria estamos fastididados ..mi pregunta es el banco me ha puesto hoy en contacto que como debo ya la 4º cuota impagada que no puedo ir pagando poco a poco y no tenemos dinero ,pues tenemos una pequeña empresa de autonomos de arbañileria y ya sabeis como esta el tema quepagan a 90 dias y mal ..que puedo hacer me da miedo que me lo quiten todo ..que puedo hacer ? puedo pagar poco a poco aunque no sea la cuota que me pusieron?me gustaria mucho que me contestarais mi correo [email protected]..gracias XXXXX XXXXX y perdonar las molestias ..un saludo y nuevamente gracias marian..
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Derecho Civil
Experto:  jaiter escribió hace 4 año.
Hola, buenas noches, créame que usted no molesta en absoluto.

Ya veo que usted firmó segunda hipoteca. Esta solución que le dieron ya empezar no es buena, pues lo que debería de haber firmado es una ampliación del préstamo hipotecario anterior.

Y yo lo que trataría es de firmar una ampliación del primer préstamo, con el que cancelar lo que se debe de ambos y cancelar el segundo préstamo hipotecario. Es decir, reunificar esas deudas, pues de la reunificación siempre hay ventajas para el prestatario, pues se paga menos.

Además, caso de firmar esa ampliación de hipoteca, puede tratar de conseguir aumentar el plazo y un período de carencia. Con ampliar el plazo, usted consigue rebajar la cuota mensual, pues a más plazo, estará más tiempo pagando, pero de esta manera conseguirá un alivio pues el importe de las cuotas bajará. Y con la carencia, durante un plazo de tiempo que usted pacte (a lo mejor puede lograr un año o dos de carencia), usted solo pagará intereses. Esto último es un fastidio, pues se va a tirar un tiempo sin amortizar capital, pero ganará liquidez y tiempo, para que se recupere la economía en general, y la suya en particular.


Por tanto, resumiendo:
- intentar reunificación de deudas (sumar ambos préstamos, ampliando el primero y cancelando el segundo), con ampliación de capital que necesite para cubrir el pendiente de pago. Es cuestión que le hagan números en la sucursal, pero en principio, con un único préstamo verá como hay diferencia en la cuota.
- intentar ampliación de plazo.
- intentar carencia.

Estas son las tres posibilidades que tiene con esa entidad.

Le diría una cuarta, que es irse a otra entidad, pero tal como están las cosas, me parece tarea imposible, la verdad.

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.
Hola, solo comentarle que he contestado a su pregunta y está a su disposición mi respuesta; si lee mi respuesta, mi trabajo habrá tenido sentido; luego usted decide si aceptar o no mi respuesta, que es la manera que se me gratifica por mi tiempo o no. En todo caso reciba mis saludos cordiales.
Experto:  Jesús escribió hace 4 año.

Buenos días:

 

Para el caso de que usted no consiguiera una refinanciación o cambio de hipoteca, y el valor de una nueva tasación de su inmueble superara en el 80 % el valor de su actual deuda hipotecaria; asumiendo renunciar a la propiedad podría intentar una "dación en pago" por vía ejecutiva judicial, ya que el inmueble se subasta y se cubre la deuda hipotecaria y las costas del proceso. Si la diferencia es menor, y con el producto de la subasta del inmueble no se puede amortizar la deuda hipotecaria, usted quedaría obligada con el resto de sus bienes a ese pago pendiente.

 

Para el supuesto de no poder pagar y que se produzca la ejecución de la hipoteca judicialmente:

 

En este caso su consulta se regiría por lo dispuesto en el artículo 655 y siguientes de la LEC; en cuanto a la subasta, y adjudicación de la vivienda al acreedor el banco, por quedar desierta:
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html#c4s6

 

Con las particularidades para inmuebles hipotecados:
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html#c5

 

Lo más importante es obtener una buena tasación judicial inicial (o avalúo) que supere en el 80% o más a la deuda pendiente.

 

La ley permite que acreedor y deudor se pongan de acuerdo sobre la tasación, en otro caso decide el Juzgado el avalúo según tasaciones de las partes y/o del perito designado judicialmente.

 

Dice el artículo 671 LEC que ...
Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html#a671

 

Y dice el Art. 692 LEC.
El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del limite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado.
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html#a692

 

Así, en la actual "dación en pago" de la LEC, la más habitual, todo depende del valor de tasación o avalúo que se haga en la subasta judicial.

 

Le adjunto, no obstante, enlace al texto completo del polémico Auto de una de las Salas de la Audiencia de Navarra que admitió la "dación en pago plena":

http://www.ocu.org/hipotecas-y-seguros-del-hogar/20110126/la-vivienda-deberia-bastar-para-saldar-la-hipoteca-Attach_s529204.pdf

 

Atentamente,

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola, la dación es pago es indudablemente una opción, en la que no he entrado pues no he entendido en ningún momento que usted quiera dar la finca de su propiedad al banco, que es lo que va a pasar con la dación en pago. Para esto, deberá de hacer cuentas detenidamente, valorando muy bien su finca y el importe de la deuda que tenga con el banco. Pero eso sí, esto ya sería una solucìón definitiva, y los bancos no están dando condiciones nada ventajosas por ello, pues se han dado cuenta que es una manera fácil de quedarse con nuevas fincas, y ya les da lo mismo tener treinta que cuarenta.

 

Pero es una opción que le propone mi compañero, que tiene que estudiar, para ver si le compensa; cuanto más tiempo haya pasado desde que compró, menos le conviene a usted y más al banco.

 

 

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