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Alejandro Pardal
Alejandro Pardal, Abogado
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Experiencia:  España
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Tengo arrendado un local y en junio de 2009 lo subarrendé y

Pregunta del cliente

Tengo arrendado un local y en junio de 2009 lo subarrendé y el dueño del local aumentó la renta en un 20 %, ahora transcurridos dos años y diez meses me lo han devuelto. Mi pregunta es ¿se mantiene la renta con el 20% de incremento o por el contrario se debe descontar el 20% que se aumentó en su día quedando la renta como estaba en la fecha en que se realizó el arrendamiento?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Derecho Civil
Experto:  José M escribió hace 4 año.

Hola:

 

En materia de locales queda todo a criterio de las partes y los clausulados que pongamos en los contratos.

Si Ud supeditó el aumento al hecho de haber subarrendado puede solicitar la rebaja, por terminación del subarriendo, pero si nada se puso Ud debe pagar la renta elevada, lo cual le faculta a su vez a volver a subarrendar sin nuevo incremento

 

Lo regula el 32 de la LAU, pero no nos determina nada claro y se nos remite a lo pactado.

 

A falta de pacto ud debe pagar pero al subarrendar de nuevo no nace derecho a incrementar renta

 

Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo

1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 % de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.

4. Tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

 

le dejo sentencia que así lo acredita

 

AP Madrid, Sec. 11.ª, 430/2009, de 14 de octubre
Recurso 112/2007. Ponente: FELIX ALMAZAN LAFUENTE.
EXTRACTOS
Subsistencia de la elevación de la renta cuando el subarriendo parcial se extingue con anterioridad al arriendo
"... Como aceptan las partes, la cuestión planteada es novedosa, al no existir, todavía, un desarrollo jurisprudencial del artículo 32.2 de la LAU. de 1.994 , en cuanto a la pervivencia de la elevación de la renta, cuando el subarriendo parcial se ha extinguido con anterioridad al arriendo, discrepando las partes, pues mientras la demandante CAR CONNECTION, S.L., entiende que extinguido el subarriendo, debe de cesar el incremento de la renta -tesis acogida por la sentencia de instancia-, la demandada GIGGLE, S.A., mantiene la pervivencia del aumento de la renta hasta la finalización del contrato de arrendamiento.
La doctrina científica, tampoco se muestra coincidente sobre esta cuestión, pues mientras Alejo , mantiene que la extinción del subarriendo, vigente todavía el arrendamiento, debería dar lugar a la reducción de la renta (del 10%), cuyo importe deberá ser a partir de ese momento el que habría sido si no hubiese existido subarriendo, Gil Rodríguez y Fínez Ratón sostienen que la elevación de la renta subsiste, una vez extinguido el subarriendo.
Aún reconociendo que la argumentación empleada por la Juzgadora de instancia es razonable, consideramos que la elevación de la renta que el subarriendo parcial origina, es permanente y se prolonga a lo largo de toda la duración del arriendo y ello porque, no solo el artículo 32 de la LAU . nada dice que permita considerar que el incremento solo se mantiene durante la vigencia del subarriendo parcial, sino porque el ordinal segundo de referido precepto, equipara los incrementos para los casos de subarriendo y cesión del contrato y es evidente que la cesión, por propia definición, supone la exclusión del la relación contractual del arrendatario inicial y la asunción del plazo del arriendo por parte del cesionario, lo que comporta que la elevación de la renta adquiere un carácter definitivo, siendo obligado su pago, con el incremento correspondiente, hasta el final del contrato. Si la Ley nada dice a la hora de referirse a los subarriendos -con la sola excepción de reducir la elevación de la renta al 10% en el supuesto de subarriendo parcial-, habrá de convenirse que, pese a tratarse de instituciones distintas, el Legislador ha optado porque la elevación de la renta ha de mantenerse durante la vigencia del contrato, opción que es plenamente justificable desde el momento que el arrendatario es quien voluntariamente concierta el subarriendo, introduce en la relación jurídica, al margen del arrendador, una tercera persona y tiene plenas facultades para establecer, los pactos y condiciones que tenga por conveniente -dentro obviamente del marco creado por el contrato de arrendamiento inicial-, obteniendo el lógico beneficio que, por regla general, el subarriendo comporta, debiendo valorar, en el caso de que los plazos de arriendo y subarriendo no sean coincidentes, si le interesa o no celebrar el contrato, atendiendo a la elevación de la renta que el mismo comporta.
Es cierto que en el caso de autos, se produjo la resolución anticipada del contrato de subarriendo, mas al igual que el arrendador debe de pechar con las consecuencias adversas que se puedan producir como consecuencia de la introdución de terceros en la relación locativa, el arrendatario debe de hacer frente, en lo que a él afecte, de las incidencias que se produzcan en la relación contractual dimanantes del subarrendatario y, en este caso del incremento de la renta que el subarriendo generó, que no debe verse afectada por el acuerdo de resolución anticipada de dicho subarriendo pactado entre CAR CONNECTION, S.L. e Intelligent Traidind Distribución, S.L., el 5 de Septiembre de 2.003, sin que ello suponga quiebra de los principios de reciprocidad y equilibrio de las contraprestaciones.
Anterior conclusión se desprende de la sentencia de 12 de Septiembre de 2.005, de la Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 1ª), cuando dice que "la elevación de la renta por subarriendo a que se refiere el art. 32 LAU no se hace depender de la duración o de la futura resolución del subarriendo. Producido este, surge para el arrendador el derecho de elevación, en diferente porcentaje según sea parcial o total".
Ha de decirse, por último, que rigiendo en materia de contratos de arrendamiento para uso distinto de de vivienda, la voluntad de las partes (artículo 4.3 de la LAU .), la cuestión aquí debatida puede ser pactada en el contrato de arrendamiento, adoptando las consecuencias que las partes tengan por convenientes, mas como quiera que en los tres contratos suscritos por los litigantes, éstos se limitaron a remitirse a lo dispuesto en el artículo 32 de la LAU , la aplicación de referido precepto, como ya se ha expuesto, no puede originar otra consecuencia que la de estimar el presente recurso y revocar la sentencia de instancia, manteniendo la procedencia del incremento del 10% de la renta, una vez extinguido el contrato de subarriendo que lo provocó. ..."
ANTECEDENTES DE HECHO La Sala acepta los antecedentes de hecho de la resolución apelada. PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 5 de Alcobendas, en fecha 22 de Noviembre de 2.004, en el proceso de referencia, se dictó sentencia con el siguiente FALLO: "Estimando parcialmente la demanda interpuesta por CAR CONNECTION SPAIN S.L., representada por el Procurador MARIA LUISA MASA BARBERO, contra GIGGLE S.A., CONDENO a GIGGLE S.A. a pagar a la actora la cantidad de MIL SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS (1.650 euros), más los intereses legales desde la fecha de la demanda incrementados en dos puntos a partir de ésta sentencia, sin imposición de las costas de este juicio".
SEGUNDO.- Notificada anterior resolución, contra la misma, previa su preparación en tiempo y forma, interpusieron recurso de apelación, tanto el Procurador Don Carlos Francisco Camacho Bascuñana, en la representación acreditada de la mercantil GIGGLE, S.A., como la Procuradora Doña María Luisa Masa Barbero, en representación de la también mercantil CAR CONNECTION, S.L., y cumplido el trámite en la instancia, se elevaron las actuaciones a la Audiencia Provincial, turnándose las actuaciones a esta Sección.
TERCERO.- Recibidos los autos se formó el correspondiente rollo de sala con el nº 112/2.007 y tras darle el trámite correspondiente, no considerándose necesaria la celebración de vista pública, se señaló para deliberación, votación y fallo del recurso cuando por turno correspondía, quedando el mismo concluso para sentencia.
CUARTO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia que no lo ha sido por acumulación de asuntos.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Don FELIX ALMAZAN LAFUENTE.
FUNDAMENTOS DE DERECHOSe aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada, en todo aquello que no sea contradicho por los siguientes.
PRIMERO.- El presente recurso, trae causa de la demanda formulada por la Procuradora Doña María Luisa Masa Barbero, en la representación acreditada de la mercantil CAR CONNECTION SPAIN, S.L., contra la también mercantil GIGGLE, S.A., en la que se solicitaba la declaración del derecho de la actora a la disminución de la renta vigente en un 10% de la nave 2, por ella arrendada a la demandada, siendo la renta debida, a partir del 1 de Octubre de 2.003, la de 3.305,57 euros, restituyendo a CAR CONNECTION SPAIN, S.L., las cantidades indebidas desde dicha fecha, además de intereses y costas; pretensiones a las que se opuso GIGGLE, S.A., aduciendo el impago de diversas mensualidades de rentas así como por entender que la interpretación del artículo 32.2 de la LAU ., no permite acoger las pretensiones d ela demandante.
Frente a la sentencia de instancia, que estima parcialmente la demanda y condena a GIGGLE, S.A. a abonar a CAR CONNECTION SPAIN, S.L., la suma de 1.650 euros, mas los intereses legales desde la fecha de la demanda incrementados en dos puntos a partir de sentencia, se alzan ambos litigantes formulando sendos recursos de apelación.
Así GIGGLE, S.A., cuestiona la interpretación que del artículo 32.2 de la LAU , recoge la sentencia de instancia, entendiendo que el incremento debe mantenerse pese a que el contrato de subarriendo se resolviera en su día.
Por su parte CAR CONNECTION SPAIN, S.L., que muestra su conformidad parcial con la sentencia, discrepa de la misma en cuanto desestima la primera pretensión aducida por dicha parte, consistente en que se declare su derecho a la disminución de la renta que abona a la demandada en el 10% en que fue incrementada como consecuencia del subarriendo parcial que, a juicio de dicha parte, supone una violación por inaplicación del artículo 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
SEGUNDO.- El recurso formulado por GIGGLE, S.A., plantea una cuestión estrictamente jurídica referente a la interpretación que ha de hacerse del artículo 32 de la LAU. de 1.994 , en cuanto al derecho del arrendador a una elevación del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial y, en concreto, en la pervivencia de dicho incremento cuando la duración del subarriendo parcial, bien por haberlo pactado así, bien por circunstancias sobrevenidas, es inferior a la del arriendo.
Los hechos básicos en los que se incardina la cuestión litigiosa, aceptados pro las partes, son los siguientes:
a) GIGGLE, S.A., como propietaria y CAR CONNECTION, S.L., como arrendataria, celebraron tres contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, el primero el 1 de Agosto de 2.000, sobre la nave 3 sita en el Camino de lo Cortao, número 24 de San Sebastián de los Reyes (Madrid); el segundo y tercero, el 1 de Octubre de 2.000, sobre las naves 1 y 2 situadas en el Camino de lo Cortao, números 23 de referida localidad, todos ellos con una duración de 5 años, prorrogables por otros tres -pacto tercero-, autorizándose al arrendatario -cláusula novena -, el subarriendo total o parcial del local objeto del contrato, de acuerdo con lo establecido en el artículo 32 de la Ley 29/1.994 de Arrendamientos Urbanos .
b) El 14 de Noviembre de 2000 la arrendataria subarrendó a Intelligent Traidind Distribución, S.L. las dos plantas superiores de las Naves 1 y 2 situadas en el Camino de lo Cortao, número 24 de San Sebastián de los Reyes (Madrid), por cinco años, lo que dio lugar a que se produjera el incremento de la renta, exclusivamente de la nave 2, en un 10%, mientras que respecto a la nave 1, GIGGLE, S.A. y CAR CONNECTION, S.L., pactaron el 31 de Octubre de 2.001, unas nuevas condiciones económicas en función de la autorización de utilizar en su planta baja, sótano y escaleras, la actividad de hostelería, complementaria a la actividad principal, no repercutiéndose sobre esta nave, Cantidad Alguna por el citado subarriendo parcial.
c) El 5 de Septiembre de 2.003 CAR CONNECTION, S.L. e Intelligent Traidind Distribución, S.L., resolvieron el contrato de subarriendo que les vinculaba, instando la primera de la arrendadora, la reducción de la renta en el 10% incrementado como consecuencia de dicho subarriendo, lo que no aceptó GIGGLE, S.A.
TERCERO.- Como aceptan las partes, la cuestión planteada es novedosa, al no existir, todavía, un desarrollo jurisprudencial del artículo 32.2 de la LAU. de 1.994 , en cuanto a la pervivencia de la elevación de la renta, cuando el subarriendo parcial se ha extinguido con anterioridad al arriendo, discrepando las partes, pues mientras la demandante CAR CONNECTION, S.L., entiende que extinguido el subarriendo, debe de cesar el incremento de la renta -tesis acogida por la sentencia de instancia-, la demandada GIGGLE, S.A., mantiene la pervivencia del aumento de la renta hasta la finalización del contrato de arrendamiento.
La doctrina científica, tampoco se muestra coincidente sobre esta cuestión, pues mientras Alejo , mantiene que la extinción del subarriendo, vigente todavía el arrendamiento, debería dar lugar a la reducción de la renta (del 10%), cuyo importe deberá ser a partir de ese momento el que habría sido si no hubiese existido subarriendo, Gil Rodríguez y Fínez Ratón sostienen que la elevación de la renta subsiste, una vez extinguido el subarriendo.
Aún reconociendo que la argumentación empleada por la Juzgadora de instancia es razonable, consideramos que la elevación de la renta que el subarriendo parcial origina, es permanente y se prolonga a lo largo de toda la duración del arriendo y ello porque, no solo el artículo 32 de la LAU . nada dice que permita considerar que el incremento solo se mantiene durante la vigencia del subarriendo parcial, sino porque el ordinal segundo de referido precepto, equipara los incrementos para los casos de subarriendo y cesión del contrato y es evidente que la cesión, por propia definición, supone la exclusión del la relación contractual del arrendatario inicial y la asunción del plazo del arriendo por parte del cesionario, lo que comporta que la elevación de la renta adquiere un carácter definitivo, siendo obligado su pago, con el incremento correspondiente, hasta el final del contrato. Si la Ley nada dice a la hora de referirse a los subarriendos -con la sola excepción de reducir la elevación de la renta al 10% en el supuesto de subarriendo parcial-, habrá de convenirse que, pese a tratarse de instituciones distintas, el Legislador ha optado porque la elevación de la renta ha de mantenerse durante la vigencia del contrato, opción que es plenamente justificable desde el momento que el arrendatario es quien voluntariamente concierta el subarriendo, introduce en la relación jurídica, al margen del arrendador, una tercera persona y tiene plenas facultades para establecer, los pactos y condiciones que tenga por conveniente -dentro obviamente del marco creado por el contrato de arrendamiento inicial-, obteniendo el lógico beneficio que, por regla general, el subarriendo comporta, debiendo valorar, en el caso de que los plazos de arriendo y subarriendo no sean coincidentes, si le interesa o no celebrar el contrato, atendiendo a la elevación de la renta que el mismo comporta.
Es cierto que en el caso de autos, se produjo la resolución anticipada del contrato de subarriendo, mas al igual que el arrendador debe de pechar con las consecuencias adversas que se puedan producir como consecuencia de la introdución de terceros en la relación locativa, el arrendatario debe de hacer frente, en lo que a él afecte, de las incidencias que se produzcan en la relación contractual dimanantes del subarrendatario y, en este caso del incremento de la renta que el subarriendo generó, que no debe verse afectada por el acuerdo de resolución anticipada de dicho subarriendo pactado entre CAR CONNECTION, S.L. e Intelligent Traidind Distribución, S.L., el 5 de Septiembre de 2.003, sin que ello suponga quiebra de los principios de reciprocidad y equilibrio de las contraprestaciones.
Anterior conclusión se desprende de la sentencia de 12 de Septiembre de 2.005, de la Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 1ª), cuando dice que "la elevación de la renta por subarriendo a que se refiere el art. 32 LAU no se hace depender de la duración o de la futura resolución del subarriendo. Producido este, surge para el arrendador el derecho de elevación, en diferente porcentaje según sea parcial o total".
Ha de decirse, por último, que rigiendo en materia de contratos de arrendamiento para uso distinto de de vivienda, la voluntad de las partes (artículo 4.3 de la LAU .), la cuestión aquí debatida puede ser pactada en el contrato de arrendamiento, adoptando las consecuencias que las partes tengan por convenientes, mas como quiera que en los tres contratos suscritos por los litigantes, éstos se limitaron a remitirse a lo dispuesto en el artículo 32 de la LAU , la aplicación de referido precepto, como ya se ha expuesto, no puede originar otra consecuencia que la de estimar el presente recurso y revocar la sentencia de instancia, manteniendo la procedencia del incremento del 10% de la renta, una vez extinguido el contrato de subarriendo que lo provocó.
CUARTO.- La estimación del recurso formulado por GIGGLE, S.A., priva de contenido al interpuesto por CAR CONNECTION, S.L., ya que, por cuanto se ha expuesto, su solicitud, de estricto carácter procesal, de que la pretensión declarativa de derechos que formulaba en el ordinal primero del suplico de su demanda, tuviera reflejo en sentencia, solo tendría sentido partiendo de la estimación de sus pretensiones, mas cuando se desestima íntegramente la demanda, el presupuesto del recurso desaparece y la desestimación del mismo es necesaria sin necesidad de entrar en consideraciones sobre la adecuación formal de una sentencia que ha sido íntegramente revocada.
QUINTO.- En cuanto a las costas de la primera instancia, considera este Tribunal que las dudas de derecho que el caso plantea, expresadas en el cuerpo de esta resolución, la circunstancia de ser una cuestión novedosa y por tanto, la inexistencia de una linea jurisprudencial consolidada sobre el particular, son razones que avalan la procedencia de no hacer expresa condena en cuanto a dichas costas, pese a desestimarse íntegramente la demanda, haciendo uso de la facultad de apartarse del principio del vencimiento objetivo que, al respecto, establece el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Respecto a las costas de esta segunda instancia, procede el mismo pronunciamiento, esto es no hacer especial condena en costas, y ello, en cuanto al recurso formulado por GIGGLE, S.A., porque su estimación así lo obliga (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y en cuanto a la apelación interpuesta por CAR CONNECTION, S.L., por el traslado a este ámbito de las razones dadas en el primer inciso de este fundamento jurídico.
Vistos los artículos citados, preceptos concordantes y demás de general y pertinente aplicación
FALLAMOSQue estimando, el recurso de apelación interpuesto por GIGGLE, S.A., y desestimando el también formulado por CAR CONNECTION, S.L., representada en esta segunda instancia por el Procuradora Don Gustavo Gómez Molero, ambos contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Alcobendas, en fecha 22 de Noviembre de 2.004, en el proceso ordinario de referencia, debemos revocar y revocamos referida resolución y en su consecuencia debemos desestimar y desestimamos la demanda en su día formulada por la Procuradora Doña María Luisa Masa, en representación de CAR CONNECTION, S.L., contra GIGGLE, S.A., absolviendo a esta última de las pretensiones contra ella deducidas; todo ello sin hacer expresa condena respecto a las costas generada en ambas instancias, debiendo soportar, cada parte, las por ellas causadas y las comunes por mitad.
Notifíquese la presente resolución a las partes y devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con copia certificada de la presente resolución.
Así por esta nuestra sentencia, que no es susceptible de recurso, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.
Experto:  Alejandro Pardal escribió hace 4 año.
Se permite el subarriendo del local arrendado en el que se realizase una actividad empresarial o profesional sin necesidad de consentimiento del arrendador, aunque, al igual que en el supuesto de la cesión, sí se exige la comunicación fehaciente de tal circunstancia al arrendador en el plazo de un mes.
El arrendador podrá elevar la renta a pagar por el arrendatario, ahora subarrendador, en un 10% en el caso de que subarriende sólo una parte del local, o en un 20% en el caso de que el subarriendo sea total.

Entendiendose que estámos ante dos contratos "diferentes", una vez finalizado el subarriendo, entraría en vigor de nuevo el contrato suscrito entre el arrendador y usted, por lo que tendría que volver al precio pactado entonces, con las actualizaciones acordadas y los incrementos que se hayan producido en el tiempo de vigencia del subarriendo.

Para concluir, usted podría exigir el mismo pago que realizaba entonces, con las actualizaciones del IPC que se pactan normalmente.

LE RUEGO ACEPTE LA RESPUESTA, SIN PERJUICIO DE RESPONDER LAS DUDAS O ACLARACIONES CUANTAS VECES NECESITE.
Alejandro Pardal, Abogado
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Experto:  José M escribió hace 4 año.

Como le comentaba, mire su contrato de subarriendo y si nada pone de que al cesar el subarriendo se le capacita para no pagar más debe seguir pagando la renta elevada y esto le da derecho a subarrendar sin negociar de nuevo

 

No es cierto que haya dos contratos y me remito a la sentencia previa

 

Desconozco la habilitación legalque aporta el compañero para habilitar su opinión...

Cliente: escribió hace 4 año.

Desearía conocer los IPC de los años 2009, 2010 y 2011 aplicables al alquiler del local mencionado.

 

Experto:  José M escribió hace 4 año.

En este link tiene esa tabla

 

http://www.calculodehipoteca.net/varios/evolucion-del-ipc/

 

Respeto su decisión de aceptar la respuesta del compañero, quien no ha aportado habilitación legal para demostrar la existencia de dos contratos

 

Puede Ud optar por no pagar pero entiendo que no tiene habilitación legal que se lo permita

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