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José M
José M, Abogado ejerciente
Categoría: Derecho Civil
Clientes satisfechos: 6080
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
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BUEN DIA! EN EL EMES DE OCTUBRE DIA 01/2011, FIRME UN CONTRATO

Pregunta del cliente:

BUEN DIA!

EN EL EMES DE OCTUBRE DIA 01/2011, FIRME UN CONTRATO DE ALQUILER DE UNA PROPIEDAD UBICADA EN MENORCA, MI EMPRESA CANCELABA EL 50% DEL ALQUILER, (1.400), YA QUE FUNCIONARIA ALLI MISMO UNA OFICINA DE LA MISMA, ESTA CASA LA ALQUILABAN POR TEMPORADA, Y SU PROPIETARIA ES DE NACIONALIDAD INGLESA, LO CUAL NO RESIDE EN MENORCA, TIENE UN APODERADO Y LA INMOBILIARIA QUE ME LA ALQUILO, ME PIDIERON DOS MESES DE FIANZA, Y UN AVAL BANCARIO, DE 4.200, EUROS, MIENTRAS SE EMITIO EL AVAL, PIDIERON UN CHEQUE BANCARIO, QUE DEVOLVERIAN CUANDO LES ENTREGARA EL AVAL, A LA SEMANA, CUANDO ESTA LLEGO, LLAME A LA INMOBILIARIA Y LE PEDI QUE ME DEVOLVIERAN EL CHE, ME DIJERON QUE LO TENIA EL ABOGADO PERO QUE ESTE NO ESTABA, QUE ME LLAMARIAN, AL MES DESPUES DE TANTAS LLAMADAS, ME INFORMARON QUE EL CHEQUE LO TENIA LA PROPIETARIA, QUE SE LO HABIAN ENVIADO POR ERROR, LE PREGUNTE QUE QUIEN CORRIA CON LOS GASTOS DE EMISION DEL AVAL Y ME DIJERON QUE ESO ME CONCIRNE ES A MI, LES DIJE QUE YO CUMPLI CON EL AVAL, Y POR TANTO FUE DECISION DE ELLOS NO ACEPTARLA, PERO PARA EVITAR PROBLEMAS DE ENTRADA LO ACEPTE, TAMBIENLES PEDI QUE ENVIARAN A ALGUIEN HACER UHN INVENTARIO Y A MIRAR EN QUE CONDICIONES ESTABA ESTA CASA, IGUAL SE DIERON TODO SU TIEMPO Y FUE UNA SEÑORA LLAMADA ANNA, Y DIJO QUE LA CASA ESTABA MAS BONITA QUE CUANDO YO LA RECIBI, EL INVENTARIO ME LO DIERON EN INGLES, LES DIJE QUE LO QUERIA EN ESPAÑOL, NUNCA LO ENVIARON SIN EMBARGO ENTRE ESTA SEÑORA Y YO REVISAMOS LAS COSAS ELLA VIO AQUE FALTABAN MUCHAS DE LAS COSAS QUE APARECIAN ALLI, OTRAS ESTABAN ROTAS, ME DIJO QUE ME HARIA LLEGAR UNO EN LIMPIO, JAMAS LO HICIERON, EN RELACION AL JARDIN LA CASA ESTABA LLENA DE MALESAQ, LO CUAL QUEDARON DE CORTAR, ENVIARON A UN JARDINERO QUE TRABAJA PARA ESTA SEÑORA Y LIMPIO LA PISCINA, Y CORTO ALGUNAS PLANTAS DEL JARDIN DELANTERO, ALEGANDO QUE NO ERA FECHA DE CORTE DE LAAS PLANTAS POR ACERCASE EL INVIERNO, PERO COMENZANDO FEBRERO ME ENVIO UNA FACTURA DE 380 EUROS QUE SEGUN YO LE DEBIA, PUES BIEN, PARA EL MES DE DICIEMBRE MI EMPRESA ME COMUNICA QUE DEBO TRASLADARME DEFINITIVAMENTE A LAS PALMAS DE CANARIA, Y QUE LA OFICINA POR CUESTIONES ECONOMICAS NO SE ABRIRA ALLI. INMEDIATAMENTE LES COMUNIQUE A LA INMOBILIARIA, QUE NO PODIA CONTINUAR CON EL CONTRATO, POR MOTIVOS DE FUERZA MAYOR.

EL MES DE ENERO RECIBO LA LLAMADA PARA DECIME QUE SERIA PENALIZADA CON DOS MESES DE FIANZAPOR NO AVISAR CON DOS MESES DE ANTELACION, LES DIJE, QUE YO LES ENVIE UN CORREO POR MAIL, Y SUS RESPUESTA FUE QUE NO LO RECIBIERON, AHORA PIDO QUE ME DEVUELVAN, EL CHEQUE POR 4.200, Y DESPUES DE TANTAS LLAMADAS Y CORREOS, RECIBO UNA SERIE DE FOTOS DE FACTURAS EN INGLES EN SUMAYORIA, ALEGANDO UNA CANTIDAD DE DEUDAS QUE SON IMPOSIBLES, COBRAN LIMPIEZA DE CASA, COBRAB PINTURA, COBRAN REPARACION DE UNA PIEZA DE AJEDREZ, 300 EUROS, UNA PEQUENITA PIEZA, SEGUN SON PIEZAS DE COLECCION, COMO ES ESTO SI ES UNA CASA QUE LA ALQUILAN POR TEMPORADA Y LA MISMA ESTABA ROTA CUANDNO YO LLEGUE, JUNTO CON LA MESA DE CENTRO DE LOS MUEBLES, LAS CORTINAS YO LAS MANDE A LA TINTORERIA PORQUE ESTABAN LLENAS DE VINO, Y QUEDARON EN DEVOLVERME EL DINERO, NUNCA LO HICIERON, PERO SI ME LO COBRAN, LA JARDINERIA TAMBIEN, O SEA ME PRESENTAN UNAS CUENTAS DE 5.600, PERO QUE DEJARAN ASI, COMO CONSIDERACION A MI BUENA FORMA DE PAGO, ES UNA BURLA! UN ROBO..QUE ME PUEDEN DECIR O ASESORAR, YA QUE DEBO PAGAR ESTE DINERO A LA EMPRESA:
POR FAVOR DIGANME ALGO

gECCY
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Derecho Civil
Experto:  José M escribió hace 5 año.

Estimada Geccy:

 

Pongase en manos de un abogado de su localidad porque considero que estas personas no estan siendo honestas con ud y se están aprovechando de su buena fe

 

Comienzo por decirle que ellos no pueden compensar la fianza con los 2 meses debidos, que por otra parte sí tienen derecho a cobrar, pero deben requerirle el pago a Ud, y sólo compensar si ud está de acuerdo.

Ud puede solicitar desde ya la anulación del cheque a su entidad si éste no ha sido cobrado.

 

Además debemos estudiar si ellos han cumplido su obligación de consignar esa fianza, que en ningún caso pueden guardar para sí, si no que deben consiganarla en el instituto de la vivienda al efecto de Baleares al amparo de la ley de arrendamientos urbanos

 

Su abogado reclamará para Uds justificación de cada cobro que se le pretende efectuar y la procedencia del mismo

Deben dejar desde ya de actuar de buena fe y ponerse en manos de un compañero que les defienda porque por la vía amistosa que están actualmente tramitando, y por lo que Ud comenta, los propietarios estan abusando de su buena fe.

 

En resumen, tienen derecho a cobrar los 2 meses de penalización, deben justificar documentalmente cada gasto y hay que estudiar si corresponde a Ud el pago, hay que ver si han asumido la obligación de ellos de consignar la fianza y registrado el contrato, y hacer cuentas. Pero precisa de un abogado para que la tomen en serio y no abusen de Ud y su biena fe

 

La normativa es

 

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l29-1994.html

 

DISPOSICIÓN ADICIONAL TERCERA. Depósito de fianzas.

Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la parte en metálico de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta Ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el Ente Público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.

 

 

Artículo 36. Fianza.

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

 

Le dejo sentencia relativa a la no procedenci ade oago de gastos no acreditados

 

AP Madrid, Sec. 25.ª, 89/2011, de 23 de febrero
Recurso 630/2010. Ponente: JOSE ZARZUELO DESCALZO.
EXTRACTOS
No acreditado por la arrendadora los supuestos daños que presentaba la vivienda alquilada cuando se devolvió al finalizar el arriendo, no puede pretender quedarse con la fianza para cubrir los gastos de las reparaciones
"... Partiendo de lo anteriormente señalado y entrando en los concretos motivos de recurso, que refieren errónea apreciación de la prueba tanto en relación con la prueba testifical practicada como en relación a la documental, no puede compartir la Sala los argumentos de la parte recurrente en tanto que, si bien es cierto que no existe controversia acerca de las buenas condiciones en que se encontraba el inmueble arrendado al inicio del arriendo, lo que no puede considerarse acreditado es el estado de la vivienda al momento de finalizar la relación arrendaticia, al hacerse entrega de la posesión el 15 de junio de 2009, y puesto que de acudirse para intentar demostrar el estado de deterioro a las testificales de la hija del arrendador o de Doña Tamara , quién intervino en la gestión del arrendamiento mostrando el inmueble, no se estaría haciendo otra cosa que convalidar lo que no dejan de ser más que apreciaciones subjetivas sobre el estado de la pintura, suciedad o ciertos deterioros en mobiliario, que no puede tener cabida al objeto de acreditar la base de reclamación sobre la que se funda la reconvención de acuerdo con las exigencias establecidas en el artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por lo que era exigible a la parte que ahora reclama en base a unos supuestos deterioros en la cosa arrendada que hubiera dejado constancia de la real existencia y alcance de los mismos, bien a través de acta notarial o bien mediante el correspondiente reportaje fotográfico (tal y como se presenta del estado al inicio del arrendamiento) que permitiera al tribunal la correspondiente apreciación, siempre teniendo en cuenta que habría de realizarse sobre el exceso respecto del normal uso de la cosa arrendada. ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO. - Que los autos originales núm. 457/2010, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 43 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
SEGUNDO. - Que por la Ilma. Sra. Dª. Carmen Iglesias Pinuaga Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 43 de Madrid se dictó sentencia con fecha 18 de Mayo de 2010 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: "Que estimo la demanda interpuesta por la representación procesal de Dña. María Inmaculada contra D. Evaristo y condeno a la demandada a satisfacer a la demandante la suma de Mil Setecientos con Quince Euros (1.700,15 euros), más el interés previsto en el párrafo 4º del art.36 de la LAU , y desestimo la demanda reconvencional presentada por la representación procesal de D. Evaristo conta Dña. María Inmaculada , absolviendo a la citada demandante reconvenida de las pretensiones ejercitadas de contrario. Cada parte habrá de abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."
TERCERO. - Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada, la Procuradora Sra. Dª. Mª Esther Martin Moreno, dándole traslado del mismo a la parte demandante quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 27 de Enero del año en curso.
CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Se alza el presente recurso de apelación por la representación del arrendador demandado-reconviniente frente a la Sentencia dictada en primera instancia que estimó íntegramente la demanda y desestimó la reconvención formulada por el demandado. En la demanda la arrendataria solicitó la devolución de fianza arrendaticia por importe de 1.700 €, parte residual de los 3.200 € inicialmente entregados en ese concepto y puesto que indicaba adeudar el resto por concepto de rentas y consumos de agua, a lo que la representación del arrendador repuso en su reconvención el supuesto adeudamiento por su ex inquilina de dos facturas, una por reparaciones de armarios, puertas, pintura y limpieza y otra por sustitución de lavadora, cuya suma en total excedía en 229,91 € de la cuantía de la demanda.
Como se ha indicado, la juez "a quo" estimó únicamente la demanda, y desestimó la reconvención por entender que los desperfectos alegados para sustentar la reclamación por reconvención no fueron debidamente acreditados en autos. Los deterioros de pintura y limpieza no consta que excedan del uso normal de la vivienda durante los dos años que duró el alquiler, entre el 15 de junio de 2007 y el 15 de junio de 2009. El testimonio de la hija del arrendador no fue considerado suficientemente fiable en la sentencia recurrida por razón del parentesco, la factura global por daños en las puertas y aplique del cuarto de baño, carece de ratificación y especificación de las reparaciones de los elementos integrantes, y la factura de la lavadora, no consta en qué piso fue entregada e instalada.
El error en la apreciación de las pruebas practicadas en el acto del juicio verbal, es el principal motivo de la presente apelación, abundando en la omisión de la testifical de Dª Tamara , quien corroboró la versión de la otra testigo e hija del arrendador, quien intervino en la gestión del alquiler del piso litigioso mostrándolo a su inicio. De las dos facturas presentadas se defiende su valor probatorio, al no haberse impugnado su respectiva autenticidad.
La parte apelada se ha opuesto a los motivos del recurso defendiendo la conformidad jurídica de la sentencia recurrida.
SEGUNDO.- Planteado el debate en esta alzada por los términos que sucintamente se han puesto de relieve en el fundamento jurídico precedente debe indicarse de inicio que, en principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU, de la restitución de la posesión -arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ; tampoco excluye que puedan pactarse garantías complementarias), que deberá ser en metálico (arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1 ), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4 ), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parra devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).
La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así, de un lado, se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.
TERCERO.- Por otra parte, siguiendo las pautas doctrinales tomadas en consideración en recientes Sentencias de esta Audiencia Provincial de Madrid, como las de la sección 21 del 10 de Marzo del 2010 , sección 11 del 28 de Abril del 2010 o sección 14 del 4 de Mayo del 2010 , una vez extinguido el contrato, constando referencia suficiente a la existencia de desperfectos en la vivienda arrendada a la que haya que aplicar la fianza y transcurrido el plazo previsto en el mencionado artículo 36.4 deberá procederse a la compensación entre la obligación del arrendatario al pago de rentas con la obligación del arrendador de restitución de la fianza, para evitar que la arrendataria tenga que acudir a un nuevo procedimiento para solicitar la devolución de la fianza, y porque en la llamada compensación judicial no se exigen los requisitos de exigibilidad y liquidez de las deudas compensable lo mismo que en la compensación legal del artículo 1196 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 2 febrero 1989 ), por lo que, aun no siendo propiamente exigible por el deudor arrendatario la devolución de la fianza mientras no se ponga al corriente en el pago de las rentas, debe declararse el efecto así pretendido, que no es otro que la estimación parcial del crédito en la medida en que concurre con la fianza arrendaticia.
Así pues, la fianza cumple entre arrendador y arrendatario una función de garantía, de forma que viene a asegurar al arrendador la devolución de la cosa arrendada en buen estado y la posible indemnización por los desperfectos que en el inmueble se hubieran podido producir, mas allá del menoscabo del mismo por el uso ordinario o por el mero transcurso del tiempo (Art. 1561 del Código Civil ), puesto que la esencial obligación del pago de la renta, ex art. 1555.1 CC , se mantiene durante todo el desarrollo del contrato, y aún después de su resolución, hasta la plena recuperación de la posesión por el arrendador, aunque en concepto de indemnización de daños y perjuicios -por no disponer el arrendador de la posesión- o como simple contraprestación por el uso; y a partir de la recuperación plena de la posesión, se inicia la "liquidación" de la relación arrendaticia. Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (arts. 1561 , completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 y 20.11.1999 ). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" -en defecto de pacto sobre la devolución- expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 , etc.), una vez atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable (art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento (art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum (art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado" ; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.
El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador (art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable (arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad, el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador (o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves, o incluso condicionar la devolución a la entrega de las garantías antes de esa comprobación: no sólo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora. Es más, la "simple" aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios ( STS. 1019/2007 de 10 de octubre ).
CUARTO.- Partiendo de lo anteriormente señalado y entrando en los concretos motivos de recurso, que refieren errónea apreciación de la prueba tanto en relación con la prueba testifical practicada como en relación a la documental, no puede compartir la Sala los argumentos de la parte recurrente en tanto que, si bien es cierto que no existe controversia acerca de las buenas condiciones en que se encontraba el inmueble arrendado al inicio del arriendo, lo que no puede considerarse acreditado es el estado de la vivienda al momento de finalizar la relación arrendaticia, al hacerse entrega de la posesión el 15 de junio de 2009, y puesto que de acudirse para intentar demostrar el estado de deterioro a las testificales de la hija del arrendador o de Doña Tamara , quién intervino en la gestión del arrendamiento mostrando el inmueble, no se estaría haciendo otra cosa que convalidar lo que no dejan de ser más que apreciaciones subjetivas sobre el estado de la pintura, suciedad o ciertos deterioros en mobiliario, que no puede tener cabida al objeto de acreditar la base de reclamación sobre la que se funda la reconvención de acuerdo con las exigencias establecidas en el artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por lo que era exigible a la parte que ahora reclama en base a unos supuestos deterioros en la cosa arrendada que hubiera dejado constancia de la real existencia y alcance de los mismos, bien a través de acta notarial o bien mediante el correspondiente reportaje fotográfico (tal y como se presenta del estado al inicio del arrendamiento) que permitiera al tribunal la correspondiente apreciación, siempre teniendo en cuenta que habría de realizarse sobre el exceso respecto del normal uso de la cosa arrendada.
La primera factura correspondiente a pintura, limpieza y reparaciones, por más que no fuera objeto de expresa impugnación, no puede servir a los efectos pretendidos y puesto que se considera correcta la apreciación de la Juez a quo en tanto que su falta de ratificación y del correspondiente detalle en cuanto a los desperfectos e importe de reparación de cada uno de ellos priva al documento del valor probatorio que pretende sostener la reconviniente.
Tampoco la segunda factura puede ser tenida en cuenta, porque para calibrar el estado de deterioro de la lavadora hubiera sido preciso saber cómo era el estado del funcionamiento de dicho electrodoméstico al comenzar el arrendamiento, dato que se desconoce, y no constando que fuera nuevo, entonces no resulta debidamente justificada su sustitución, pues entendemos que no procede culpar de modo exclusivo a la inquilina saliente y demandante.
CUARTO.- Consecuentemente con lo anteriormente argumentado, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).
En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.
FALLAMOS
Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Evaristo contra la sentencia de 18 de mayo de 2010, dictada en el juicio verbal nº 457/2010 del Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid , en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución judicial, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.
Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.
Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta, constituyendo el oportuno depósito con arreglo a la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre .
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

.

Experto:  abogadoalonso escribió hace 5 año.
Estimada cliente: Puede intentar un acto de conciliación en el juzgado del domicilio de los caseros, ello le restará impunidad a lo que están haciendo y es de carácter gratuito. Basta con presentar en el Juzgado un escrito con el mismo texto que nos ha escrito y con los datos completos de usted y del arrendador.


Reciba un cordial saludo y acepte la respuesta si ha sido de su interés.
Experto:  José M escribió hace 5 año.

Si tiene dudas consulte estoy a su disposición

Si tiene más dudas ruego las exponga, en caso contarrio ruego acepte la respuesta.

Si Ud no acepta el sitio se reserva el depósito y el experto no cobra

José M, Abogado ejerciente
Categoría: Derecho Civil
Clientes satisfechos: 6080
Experiencia: ABOGADO ICA BURGOS
José M y otros otros especialistas en Derecho Civil están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 5 año.
BUENAS TARDES, SI ACEPTARE SU RESPUESTA, PERO ESO DE QUE BUSQUE UNA CONCILIACION EN EL JUZGADO, PARA QUE RESTE IMPUNIDAD AL ASUNTO, CREO HABERLES DICHO QUE ESO SUCEDIO EN MENORCA, Y YO ESTOY FUERA, EN ISLAS CANARIAS, POR OTRO LADO ELLOS COBRARON EL CHEQUE DESDE HACE VARIOS MESES, YO SOY UNA INMIGRANTE LATINA QUE SIEMPRE A RESPETADO LAS LEYES DE AQUI Y DE MI PAIS, Y VINE AQUI BUSCANDO LA TRANQUILIDAD,LA SEGURIDAD FISICA Y JURIDICA QUE NO EXISTE EN VENEZUELA, PERO VEO QUE TODOS, TODOS SON QUIZAS PEORES QUE ALLA, ABUSAN Y NADIE HACE NADA, SIMPLEMENTE SE BURLAN, ALLA TENEMOS A UN HOMBRE QUE HA SEMBRADO EL TERROR MEDIANTE LA DELINCUENCIA CALLEJERA, PERO AQUI ESTAN VESTIDOS DE ABOGADOS Y DENTRO DE LOS JUZGADOS, SE TAPAN UNOS A OTROS,

GRACIAS!
Experto:  José M escribió hace 5 año.

Hola

 

Debe confiar en su abogado y no permitir que estas personas le roben

Es un claro abuso lo que estan haciendo con ud, busque un abogado que le ahable claro y le de un presupuesto por adelantado de forma que sepa a que atenerse

Confie en encontarr ese abogado honesto que haga el reclamo por ud y le facilite la labor, sino lo hace perderá el dinero

Honestamente creo que se están aprovechando de ud y su buena fe