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José M
José M, Abogado ejerciente
Categoría: Derecho Civil
Clientes satisfechos: 5857
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
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Hola Siguiendo con el tema me ha llamado la abogada de los

Pregunta del cliente:

Hola
Siguiendo con el tema me ha llamado la abogada de los arrendatarios y le he dicho que en 10minutos me llamará para poder hablar contigo
cual es el rol que debemos ter
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Derecho Civil
Experto:  José M escribió hace 4 año.

Abogado3044 :

Hola

Abogado3044 :

leo sus consultas previas y le respondo

Abogado3044 :

Concretando, uds no tienen contrato y el inquilino se quiere ir

Customer:

si el abogado esta a la otra linea

Abogado3044 :

y que les pide ?

Customer:

Que no es correcto que deben estar hasta el segundo año ...

Abogado3044 :

Al no haber contrato, son ellos los que no le pueden obligar a quedarse

Customer:

Yo soy la propietaria y ellos los inquilinos ...

Abogado3044 :

Si, lo entiendo

Abogado3044 :

y ellos se quieren ir ...

Customer:

Pero no se que decirle a la abogada ...

Abogado3044 :

Son ellos los que quieren irse?

Abogado3044 :

Estoy leyendo las respuestas del compañero Eduardo, y considero bastante arriesgado no recibir las llaves

Abogado3044 :

La jurisprudencia como mucho esta admitiendo 2 meses como mucho de penalización

Customer:

sí pero yo quiero que me paguen hasta el mayo que es cuando acaba el segundo el contrato..

Abogado3044 :

porque si reclamamos todo el resto del contrato y nos prueban que hemos alquilado a tercero no nos lo admiten por enriquecimiento injusto

Customer:

Que quieres decir con que la solo admite 2 meses

Abogado3044 :

Si Ud reclama hasta mayo y ellos se van, y ud alquila a tercero en enero, por ejemplo, ellos podrán alegar que no le han perjudicado más que 1 mes

Abogado3044 :

y la jurisprudencia está admitiendo ésto

Customer:

Sí pero yo puedo esperar hasta mayo or hasta que lo alquile...

Abogado3044 :

Ese riesgo lo puede asumir UD

Abogado3044 :

pero es altamente improbable que el juez le conceda 6 meses de indemnización

Abogado3044 :

con contrato es muy dificil

Abogado3044 :

sin el muy improbable

Abogado3044 :

Lea este artículo

Abogado3044 :

Respecto del segundo punto: XXXXX XXXXX referente a la indemnización de un mes por año la jurisprudencia entiende mayoritariamente que se aplica a los contratos de más de cinco años, como tope que puede pactarse, sin que pueda establecerse en el contrato una indemnización superior; y si no hay pacto sobre el importe de la indemnización es que no será exigible.

Para los contratos de menos de cinco años hay soluciones en los tribunales para todos los gustos. Muchas sentencias se siguen basando en la legislación anterior, la de 1.964, que establecía una indemnización hasta el final periodo de vigencia previsto en el propio contrato; sin embargo esta postura que se fue moderando ya antes de 1.994, exigiendo al propietario que el piso permaneciese vacío, no permitiéndole cobrar indemnización del antiguo inquilino si había vuelto a alquilar, pues se produciría un enriquecimiento injusto; y sobre todo manteniendo que si había justa causa para la marcha del inquilino no cabía indemnización, entendiendo por justa causa el desempleo, la minoración de ingresos, el mal estado de la vivienda, el cambio de lugar de trabajo o de estudios de los hijos y similares.
Después de 1.994 hay muchas sentencias completamente reacias a sancionar al inquilino que se marcha antes de tiempo basándose en los mismos temas o alegando que el tope indemnizatorio previsto en el artículo 11 de la LAU se aplica a todos los contratos de vivienda con independencia del plazo previsto en los mismos

Abogado3044 :

Dentro de un juzgado, Ud arriesga MUCHO, y más sin contrato

Abogado3044 :

Le recomiendo actuar con mucha prudencia, dado que puede salir perdiendo hasta las costas

Abogado3044 :

Mi consejo, arregle una indemnización máxima de 2 meses y olvidese demás

Customer:

Hay un contrato firmado por ambas partes en todas las hojas ..

Abogado3044 :

Puede ver en el artículo y las sentencias que se corren muchos riesgos

Abogado3044 :

Yo desde luego le recomiendo recoger 2 meses y alquilar que tener vacío hasta MAyo ya rriesgar

Abogado3044 :

pero ud decide

Abogado3044 :

Dejar vació hasta Amyo no le garantiza nada

Abogado3044 :

y si alquila antes de Mayo es casi seguro que en el juzgado no se le de la razon

Abogado3044 :

y como ve no lo digo yo, lo avala la jurisprudencia

Abogado3044 :

siq uiere le busco mas sentancias

Abogado3044 :

es muy arriesgado y complicado que le den más de dos meses

Abogado3044 :

Ud decide, pero el riesgo es muy alto

Abogado3044 :

Ud puede empacinarse en cobrar todo, dejar el inmueble vacío, reclamar judicialmente hasta el final del contrato en Mayo, pero no esepre garantías

Customer:

Bueno veo que esto cambia de lo que se hablo anteriormente con la otra persona.

Abogado3044 :

Lo he leído de lo que le comento eduardo si

Abogado3044 :

Le dejo una sentencia del 2010

Abogado3044 :
AP Alicante, Sec. 5.ª, 324/2010, de 23 de septiembre

Recurso 111/2010. Ponente: JOSE LUIS UBEDA MULERO.


EXTRACTOS

Indemnización de daños a razón de una mensualidad de renta por cada año del contrato que resta por cumplir ante la rescisión unilateral
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"... Sin embargo, no pueden compartirse tales conclusiones, habida cuenta de que: 1.º) existe un claro incumplimiento por parte de la arrendataria al desistir del contrato antes de la fecha específicamente pactada, dato que debe entenderse esencial para la fijación del resto de las condiciones contractuales; 2.º) Que la solución facilitada por el arrendador y aceptada por la ahora demandada incluía la reserva a emprender acciones legales por incumplimiento del contrato; y 3.º) Que la contestación a dicha propuesta por parte de la arrendataria no llegó a su destino por enviarla a dirección equivocada. Por otra parte, debe tenerse en consideración que, pese a lo que anteriormente se ha expuesto, el propietario del local pudo tener la posesión de éste en el mes de agosto de 2007, circunstancia que, unida a las anteriores, determina la estimación de su demanda, por aplicación de lo establecido en los arts. 4 de la Ley 24/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y 1.089, 1.091, 1.101, 1.124 y 1.556 del Código Civil, aunque con las siguientes matizaciones: 1.ª) No procede la condena a reintegrar la posesión del local puesto que ya está a disposición del propietario desde agosto de 2007 ; 2.ª) Consecuentemente, el pago de las rentas y cantidades asimiladas debe comprender hasta dicho mes incluido; y 3.ª) La indemnización de daños y perjuicios expresamente solicitada en la demanda y reducida en base a reiterado criterio de los Tribunales que cita, a razón del importe de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir del periodo contractual, debe contarse desde el mes de septiembre de 2007 y hasta la fecha en la que debería haber finalizado el periodo de duración pactado. ..."


ANTECEDENTES DE HECHO
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PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Denia, en los autos de juicio Ordinario, sobre Reclamación de Cantidad número 771/07, se dictó en fecha 1 de noviembre de 2008 sentencia cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:

" Que debo desestimar la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Feliu David, en nombre y representación de Fulgencio , contra la mercantil Fincas Corral, S.L., por lo que absuelvo a la parte demandada frente a las pretensiones del actor, condenando al pago de las costas procesales causadas a la parte demandante. ".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000 , elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación número 111/10, señalándose para votación y fallo el pasado día 22 de septiembre de 2010, en que tuvo lugar.


FUNDAMENTOS DE DERECHO
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PRIMERO.- Frente a la sentencia dictada en el procedimiento de juicio ordinario seguido ante el Juzgado, desestimatoria de demanda sobre resolución de contrato de arrendamiento de local y reclamación de cantidades por rentas y asimiladas impagadas y por indemnización de daños y perjuicios, interpone el presente recurso de apelación el actor solicitando su revocación y sustitución por otra resolución acorde con sus pretensiones iniciales, sin que la mercantil demandada haya presentado escrito de oposición.

SEGUNDO.- No existe esencial controversia entre los litigantes sobre las circunstancias que constituyen el soporte fáctico del pleito y asimismo se recogen en la sentencia de primera instancia, debiendo destacarse: 1.º) La celebración de un contrato entre las partes con fecha 27 de enero de 2003 y periodo de duración de diez años; 2.º) El desistimiento unilateral de la arrendataria comunicado al arrendador en julio de 2007 y la propuesta de éste de dos posibles opciones para dar por finalizado el contrato; 3.º) Que la sociedad demandada se acogió a la primera de ellas, consistente en la aceptación por el propietario de las llaves del local previo pago de las cantidades adeudadas, sin renunciar a emprender acciones legales por incumplimiento del contrato; 3.º) Que esta opción intentó comunicarse al arrendador mediante burofax de 3 de agosto de 2007, cuya recepción al no estar remitido a la dirección correcta (se envió a la propia del local objeto de alquiler) no tuvo lugar; 4.º) Que en dicho mes de agosto la arrendataria depositó las llaves en una notaría efectuando una transferencia bancaria por lo que creía importe de lo adeudado.

Partiendo de tales hechos, la Juzgadora «a quo» concluye, para desestimar la demanda, que habiendo tenido conocimiento el propietario de los deseos de la arrendataria de rescindir anticipadamente el contrato antes de la finalización del plazo pactado y habiendo ofrecido dos soluciones para resolver la cuestión, debe entenderse resuelto el contrato de arrendamiento por acuerdo de las partes, considerándose liquidadas las cuentas con los ingresos efectuados por la arrendataria y la adjudicación al arrendatario del importe de la fianza, no apreciándose existencia de perjuicio económico pata el arrendador.

Sin embargo, no pueden compartirse tales conclusiones, habida cuenta de que: 1.º) existe un claro incumplimiento por parte de la arrendataria al desistir del contrato antes de la fecha específicamente pactada, dato que debe entenderse esencial para la fijación del resto de las condiciones contractuales; 2.º) Que la solución facilitada por el arrendador y aceptada por la ahora demandada incluía la reserva a emprender acciones legales por incumplimiento del contrato; y 3.º) Que la contestación a dicha propuesta por parte de la arrendataria no llegó a su destino por enviarla a dirección equivocada. Por otra parte, debe tenerse en consideración que, pese a lo que anteriormente se ha expuesto, el propietario del local pudo tener la posesión de éste en el mes de agosto de 2007, circunstancia que, unida a las anteriores, determina la estimación de su demanda, por aplicación de lo establecido en los arts. 4 de la Ley 24/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y 1.089, 1.091, 1.101, 1.124 y 1.556 del Código Civil, aunque con las siguientes matizaciones: 1.ª) No procede la condena a reintegrar la posesión del local puesto que ya está a disposición del propietario desde agosto de 2007 ; 2.ª) Consecuentemente, el pago de las rentas y cantidades asimiladas debe comprender hasta dicho mes incluido; y 3.ª) La indemnización de daños y perjuicios expresamente solicitada en la demanda y reducida en base a reiterado criterio de los Tribunales que cita, a razón del importe de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir del periodo contractual, debe contarse desde el mes de septiembre de 2007 y hasta la fecha en la que debería haber finalizado el periodo de duración pactado. TERCERO.- En consecuencia con lo expuesto, procede la estimación del recurso de apelación y consiguiente revocación de la sentencia de instancia, lo que exime de hacer una expresa imposición de costas en esta alzada a tenor de lo dispuesto en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pronunciamiento que correspondería igualmente por no haber en esta alzada parte contraria. Las de primera instancia se rigen por el principio general contenido en el art. 394.2 de la misma Ley .

VISTOS además de los citados los preceptos de general y pertinente aplicación.




Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Fulgencio contra la sentencia dictada con fecha 1 de noviembre de 2008 en el procedimiento de juicio ordinario n.º 771/2007 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Denia , debemos revocar y revocamos dicha resolución, y en su lugar, estimando parcialmente la demanda interpuesta por el referido apelante contra Fincas Corral, S.L. declaramos resuelto por incumplimiento de la arrendataria el contrato de arrendamiento suscrito por las partes con fecha 27 de enero de 2007, condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración, a abonar al actor las rentas y cantidades asimiladas devengadas hasta el mes de agosto de 2007 incluido, y al pago de una indemnización de daños y perjuicios a razón del importe de una mensualidad de renta por cada año que quedaba por cumplir del periodo contractual, sin hacer en ninguna de las instancias expresa imposición de las costas procesales causadas.

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los arts. 477.2.3.º y 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que podrán prepararse por escrito ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de cinco días a contar desde su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fé.


Abogado3044 :

Verá como sólo se reconoce un mes por cada año que resta de contrato

Abogado3044 :

Si quiere garantías busque una indemnización pactada, pero si se empecina en reclamar hasta mayo sepa que el riesgo es alto

Customer:

Hemos enviado el burofax y la respuesta de la abogada ha llegado diciendo que cual era nuestro acuerdo, que hay jurisprudencia que no es de obligado cumpliento que se llegue a pagar hasta Mayo.

Abogado3044 :

La abogada de la inquilina esta en lo cierto

Abogado3044 :

Para darle la razón a ud debemos probar abuso de la inquilina

Customer:

Como seria nuestra postura a partir de ahora ?

Customer:

Ya estoy perdida.. Ya que debemos recoger las llaves el 31 de Diciembre, pero como llegamos a un acuerdo que no nos perjudiquemos

Abogado3044 :

Yo le recomiendo seguir en la línea marcada por Eduardo, como farol, sabiendo que no es óptimo, y tratr de forzar un acuerdo con la abogada que le va a llamar

Abogado3044 :

sabiendo que 2 meses esta claro que van a tener que pagar, de por bueno todo acuerdo que pase de 2 meses

Customer:

Ya me ha llamado la abogada ... mientras hablaba contigo.

Abogado3044 :

y ? le ha propuesto algo?

Customer:

A ver sí lo entiendo 2 meses van a pagar pero si la fianza es de 2 meses no puedo reclamarles dos meses.

Abogado3044 :

No mexclemos conceptos, 2 meses de indemnización es acorde a la realidad de lo que puede pedir

Abogado3044 :

si tiene 2 meses de fianza y ellos estan de acuerdo en compensarlo puede compensarlo por acuerdo

Customer:

Nos ha dicho que la razón de marcharse era monetario.. y nosotros le hemos comentado que ya les dijimos que se lo igualabamos al precio que les daban, y ella ha comentado que les hacia esa propuesta a ver que les contestaban.

Customer:

Según nos indicas es decir que nos quedamos con los 2 meses de fianza y tan amigos ??

Abogado3044 :

Pues bien, yo si les recomiendo coger las llaves y un acuerdo de quedarse con la fianza en compensación `por la ruptura

Abogado3044 :

los 3/4 meses que ud pretende pelear en el juzgado son muy complicados de conseguir

Abogado3044 :

Intente que le den algo más que la fianza, pero parta de ese acuerdo como bueno

Abogado3044 :

Le voy a pegar las u´ltimas líneas del artículo indicado

Abogado3044 :

En definitiva lanzar al propietario a un pleito en estos casos me parece, con el debido respeto, imprudente pues al final se cobran un par de meses, pero sin condena en costas si se pidieron más; solo cobra el abogado que acaba a la vez perdiendo al cliente.

Customer:

Es decir que negocie como minimo esos dos meses y que consiga algo más por ejemplo para pintar el piso y dejarlo en su estado incial ..

Abogado3044 :

Correcto, en mi opinión todo lo que saque por encima de la fianza y sin gastos es más que positivo antes que gastar tiempo y dinero en un juicio de dudoso resultado

Customer:

Esta claro es mejor llegar a un acuerdo .. crees por tu experiencia que se pueden quedar en el piso por el importe rebajado despúes de esta historia

Abogado3044 :

Para opinar sobre ello necesito más datos. Si se van por estar mal de dinero y se lo han comunicado antes de fallarle es que no son amigos de problemas

Abogado3044 :

y tal como está la situación, sinceramente recomiendo a mis clientes un inquilino que pague poco pero bien que uno que se comprometa a pagar más y no pague

Abogado3044 :

sia la fecha no le dejaron deuda y fueron honestos, cambiar de inquilino por unos cuantos euros quizas sea a la larga peor negocio

Customer:

totalmente de acuerdo con tus comentarios. Pero ahora está en sus manos que acepten el precio que se les ha comentado... Sí tienen otro piso y han dado ya a fianza ...

Abogado3044 :

Bueno, en el peor de los casos, queda la fianza, se olvida de problemas, no se angustia unos meses pensando en una sentencia, y desde ya busca inquilino

Abogado3044 :

En mi modesta opinión sólo gana. Salirse de éste guión y demandar sólo da un ganador seguro, el abogado que le lleve el asunto, que le cobrará gane o pierda

Abogado3044 :

Demandando asume gastos y riesgos

Abogado3044 :

Y puede ver que no es opinión mía, se la he sacado de un blog de internet de un compañero

Abogado3044 :

y la abogada del inquilino le ha expuesto lo mismo...

Customer:

El lunes me llamara esta abogada, para darme una respuesta sobre si aceptan los 700 Eur. En el caso de que no lo acepten seguiremos por el acuerdo que nos comentas de la fianza y rascar algo más si podemos y que nos den las llaves lo antes posible y poner el piso en alquiler ...

Abogado3044 :

Correcto, entiendo que es lo más sensato

Abogado3044 :

Sin riesgos, sin problemas.

Customer:

Gracias, XXXXX XXXXX cosa os comento el lunes.

Abogado3044 :

Por supuesto. Pase un buen dia de fiesta y fin semana

José M, Abogado ejerciente
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