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eduardolm
eduardolm, Licenciatura
Categoría: Derecho Civil
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Experiencia:  Licenciado en derechoDiplomado en Escuela de Práctica JurídicaDespacho Profesional abierto
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Para antes del 14 Enero 2013: Comunidad ordinaria y propiedad

Pregunta del cliente:

Para antes del 14 Enero 2013: Comunidad ordinaria y propiedad horizontal, y derechos reales limitados (aprovechamiento por turnos/usufructo/servidumbre/superficie).
Necesitaría por favor todas las respuestas basadas en preceptos legales, gracias.

SUPUESTO UNO.- Juan, Antonio y Luis compran por terceras partes una finca rústica en Extremadura, llamada “La Dehesa”. Antonio y Luis son solteros y Juan está casado en régimen de gananciales. La finca está destinada a monte y caza. Juan acude a un abogado y pregunta:
1) ¿cómo nos tenemos que repartir los ingresos de la explotación agraria? ¿y los gastos? ¿qué mayoría necesitamos para administrar la comunidad?
2) ¿puedo arrendar la finca? ¿y cambiar el cultivo a regadío? ¿necesito el consentimiento de los demás para estos actos? ¿cómo se debe adoptar el acuerdo?
3) ¿debemos consentir los tres para vender la finca? ¿y mi cónyuge?
4) ¿puedo yo vender mi parte? ¿e hipotecarla? ¿me pueden embargar mi parte? ¿necesito el consentimiento de mi cónyuge?
5) ¿en caso de venta tienen los demás derecho de tanteo y retracto?
6) ¿tengo derecho a pedir la disolución de la comunidad? ¿cuándo prescribe la acción?

SUPUESTO DOS.- Juan es propietario de un piso en el edificio en calle Gerardo Valdés 1 de La Torre de Esteban Hambrán, que adquirió por herencia. El edificio está integrado por diez elementos independientes, entre pisos y locales. Cada uno de ellos tiene una cuota de participación en los elementos comunes del 10%. Juan acude a un abogado y pregunta:
1) ¿cómo nos repartimos los propietarios los gastos de mantenimiento del edificio? ¿el piso está afecto al pago de tales gastos o es una obligación personal mía?
2) ¿y si alquilamos el vuelo del edificio para poner un rótulo luminoso en el alto, como se reparten los ingresos? ¿qué mayoría se exige? ¿cómo se deben adoptar los acuerdos?
3) ¿se pueden embargar los elementos comunes de un edificio en propiedad horizontal –v.gr. ascensores o escaleras- para pagar los salarios que deba la comunidad al portero?
4) ¿puedo vender mi piso o necesito el consentimiento de los demás propietarios de pisos y locales? ¿necesito el consentimiento de mi cónyuge?
5) ¿tienen los demás propietarios de pisos y locales derecho de tanteo y retracto en caso de que venda yo mi piso?
6) ¿tengo derecho a pedir la disolución de la comunidad? ¿cuándo prescribe la acción?

SUPUESTO TRES.- Juan, Antonio y Luis compran por terceras partes un aprovechamiento por turnos en un edificio turístico sito en Arguineguin, Gran Canarias, que le autoriza para disfrutar la primera semana de agosto en el complejo hotelero.. Antonio y Luis son solteros y Juan está casado en régimen de gananciales. El edificio está integrado por diez elementos independientes, entre pisos y locales. Cada uno de ellos tiene una cuota de participación en los elementos comunes del 10%. Juan acude a un abogado y pregunta:
1) ¿qué derechos tenemos con la compra del aprovechamiento por turnos? ¿podemos alquilarlo o vender nuestra semana? si lo alquilamos ¿cómo nos tenemos que repartir los ingresos? ¿y los gastos?
2) ¿puedo alquilar el aprovechamiento por turnos por mi cuenta o necesito el consentimiento de los demás?
3) ¿debemos consentir los tres para vender el aprovechamiento por turnos? ¿y mi cónyuge? ¿cómo se debe adoptar el acuerdo?
4) ¿puedo yo vender mi parte del aprovechamiento por turnos? ¿e hipotecarla? ¿me pueden embargar mi parte? ¿necesito el consentimiento de mi cónyuge?
5) ¿en caso de venta tienen los demás copropietarios derecho de tanteo y retracto? ¿y los demás propietarios de pisos locales?
6) ¿tengo derecho a pedir la disolución de la comunidad? ¿cuándo prescribe la acción?
7) si se realiza una nueva planta sobre el edificio, ¿a quién corresponde su propiedad?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Derecho Civil
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

eduardolm :

Buenas tardes estimado cliente

eduardolm :

Paso a leer su pregunta y le respondo

eduardolm :

Algún tamaño mínimo de trabajo en número de folios?

JACUSTOMER-hid5vk58- :

Todos los que necesite, no existe límite. Muchas gracias.

eduardolm :

Vale, ¿necesita jurisprudencia de apoyo?

JACUSTOMER-hid5vk58- :

con preceptos legales para cada pregunta es suficiente

JACUSTOMER-hid5vk58- :

y su razonamiento claro

eduardolm :

De acuerdo, pues antes de la fecha indicada le podré tener el trabajo listo, con los preceptos legales de apoyo

JACUSTOMER-hid5vk58- :

cuando lo tenga preparado donde me lo adjunta, por e- mail?

eduardolm :

Por mail va a recibir la respuesta

eduardolm :

Y puede conectarse a Justanswer en este mismo link: http://www.justanswer.es/derecho-civil/7gm5q-para-antes-del-14-enero-2013-comunidad-ordinaria-propiedad.html?utm_source=sys&utm_medium=email&utm_content=crev1_viewqbuttontext&utm_campaign=ExpertAllQNotify&r=ems|2013-01-05|616

JACUSTOMER-hid5vk58- :

ok. Muchas gracias XXXXX XXXXX!

eduardolm :

Seguimos en contacto, le iré participando los avances en el trabajo

eduardolm :

saludos,

JACUSTOMER-hid5vk58- :

Perfecto.

Experto:  Jorge Carlos escribió hace 4 año.
Gracias XXXXX XXXXX intentaré todo lo posible porque sea posible su satisfacción.

Fdo. Jorge Carlos de la Torre Martín
Experto:  Jorge Carlos escribió hace 4 año.
He observado que su pregunta no es tal sino la solución de un caso practico de la asignatura de derechos reales, es por ello que entendiendo que los alumnos deben de realizar sus supuestos practicos no veo etico solucionar las cuestiones del mismo.
Le deseo toda la suerte en su curso.
Saludos.
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Buenas tardes,

Comunico con usted para decirle que continúo avanzando en su trabajo y que para el jueves o viernes podría tenerlo ya definitivamente realizado.

Saludos,
Cliente: escribió hace 4 año.

Muchas gracías. Espero su e-mail. ¿ Me podría facilitar, un e-mail o algo para comunicarme con usted por favor? Un saludo

Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.
Hola de nuevo María,

El tema es que la página sólo nos permite que el cauce de comunicación sea la página de Justanswer y por condiciones internas no le puedo facilitar mi correo personal.
De todas formas, si es necesario que le remitan una copia del archivo (en cuanto tenga terminado el trabajo) se la enviarían desde Justanswer.
El viernes a última hora puede consultar la página nuevamente a ver si tengo listo el trabajo en esta misma página.

Saludos,
Cliente: escribió hace 4 año.
De acuerdo. Muchas gracias XXXXX XXXXX por su ayuda.
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Hasta mañana entonces,

Saludos
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Estimada María,

Le informo que será sobre las 7 de la tarde aproximadamente cuando le remitiré el trabajo, el cual ya casi está acabado.

Saludos,
Cliente: escribió hace 4 año.
Gracias. Miraré entonces el correo.
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Buenas tardes,

Le paso a copiar el trabajo:


CASOS PRÁCTICOS RESUELTOS


SUPUESTO UNO.- Juan, Antonio y Luis compran por terceras partes una finca rústica en Extremadura, llamada “La Dehesa”. Antonio y Luis son solteros y Juan está casado en régimen de gananciales. La finca está destinada a monte y caza. Juan acude a un abogado y pregunta:

1) ¿cómo nos tenemos que repartir los ingresos de la explotación agraria?

Una explotación agraria, salvo que adopte formas de sociedad mercantil o bien de cooperativa, ha de considerarse como una comunidad de bienes, estando sujeta al régimen jurídico de la comunidad de bienes del Código Civil.

Partiendo de que dichos preceptos serán de aplicación, los ingresos de una comunidad de bienes se repartirán conforme a la cuota de propiedad que acredite cada uno de los propietarios.

1/3 corresponderá a Juan. Los ingresos que Juan obtenga se considerarán dinero ganancial. En el caso de Juan aplicaríamos el artículo siguiente:

Artículo 1347.

Son bienes gananciales:

  1. Los obtenidos por el trabajo o la industria de cualquiera de los cónyuges.


Otro 1/3 corresponderá a Antonio.

El 1/3 restante corresponderá a Luis.


Resulta de aplicación los siguientes preceptos legales:

Artículo 392.

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.



Artículo 393.

El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.

Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.



¿y los gastos?

Igualmente se repartirían 1/3 de los gastos a Juan, Luis y Antonio por referencia al artículo 393 del Código Civil.

¿qué mayoría necesitamos para administrar la comunidad?

La mayoría necesaria para la administración de la explotación sería la de la mayoría de las cuotas de los partícipes. Traducido esto a términos prácticas, los acuerdos que se tomaran para la administración de la explotación deberían tener el acuerdo de al menos 2 de los tres propietarios.

Justificamos esto en el siguiente precepto legal:

Artículo 398.

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.

Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.





2) ¿puedo arrendar la finca? ¿y cambiar el cultivo a regadío? ¿necesito el consentimiento de los demás para estos actos? ¿cómo se debe adoptar el acuerdo?


El arrendamiento de la finca priva del derecho de uso a todos los partícipes de la misma, por lo tanto, podrían surgir dudas de conocer si el arrendamiento de la finca está colisionando con el artículo 394, que establece que cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes. En el momento en que la finca se arrienda, ninguno de los partícipes puede servirse de la misma, sino simplemente obtener la su parte correspondiente en la renta que se hubiera pactado.

El arrendamiento en la comunidad de bienes no es considerado por la jurisprudencia como un acto de administración de la cosa común, lo que significará que no bastará para acodarlo el acuerdo de la mayoría de los partícipes siendo necesaria la UNANIMIDAD.

Citamos la aclaradora Sentencia núm. 351/2005 de 29 julio, dictada por la Audiencia Provincial de Burgos, con cita en el cuerpo de la misma de muchas otras:

Si bien el Tribunal Supremo en su sentencia de 25 de septiembre de 1995 consideró como típico acto de administración de la cosa común, el arrendamiento, en sentencias de 1 de junio de 1909, 18 de diciembre de 1973, 30 de marzo y 12 de noviembre de 1987, 28 de marzo de 19907 de marzo de 1996 y 19 de septiembre de 1997, interpretando el articulo 1548 del Código Civil señala que en la comunidad de bienes, como dice la primera de las sentencias citadas, no se hallan facultados los condueños que representen la mayor suma de intereses para dar en arriendo la cosa común por plazo superior a 6 años sin la anuencia de todos los copartícipes, cuyos derechos quedaría restringidos o anulados por contratos de larga duración, por lo que es nulo el arrendamiento celebrado por la mayoría de los condueños por mas años, o como señala la de 28 de marzo de 1990 que si bien por regla general el arrendamiento es un acto de administración, ello quiebra cuando, o bien por la naturaleza de la cosa o bien por el largo tiempo que se estipule, el contrato puede constituir un derecho real a favor del arrendatario inscribible en el Registro de la Propiedad (artículo 2.5 de la LH hasta su modificación por la vigente LAU de 1994), por lo que al rebasar los limites de la que es pura administración, obligado es reconocer que no se hallan facultada la demandada como condueña, aun representando la mayoría de intereses, para consensuar el arriendo del local al exceder el plazo de arrendamiento de los 6 años, sin anuencia de todos los participes.

¿y cambiar el cultivo a regadío? ¿necesito el consentimiento de los demás para estos actos? ¿cómo se debe adoptar el acuerdo?

¿El cambio de cultivo supone una alteración de la cosa común o un acto de administración?

Como ya hemos deducido de anteriores preceptos, si se considera una acto de administración, necesitaríamos para llevarlo a cabo el acuerdo de al menos 2 copropietarios (mayoría de cuotas) Si estamos ante un acto de alteración de la cosa común, necesitaríamos unanimidad en el acuerdo.

La fácil reversibilidad del cultivo, el carácter no permanente del cambio y que además el cultivo no sea un elemento esencial de la finca, ni modifique o determine su estructura, parece ajustarse mucho mejor la interpretación de que se está ante un acto de administración de la finca siendo necesario el acuerdo de al menos dos copropietarios.

3) ¿debemos consentir los tres para vender la finca? ¿y mi cónyuge?

Para vender la totalidad de la finca es necesario el acuerdo unánime de todos los copropietarios. Para apoyar esta respuesta sostenemos la interpretación “sensu contrario” del artículo 399 CC, que establece la posibilidad de un comunero de vender su parte en la propiedad, pero no lo habilita para por sí sólo decidir sobre la venta de la totalidad de la propiedad.

El consentimiento del cónyuge será necesario, toda vez que siempre que se trate de un bien ganancial que ha sido comprado con dinero ganancial, todo ello de conformidad al siguiente precepto legal:

Artículo 1377.

Para realizar actos de disposición a título oneroso sobre bienes gananciales se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges.


      1. ¿puedo yo vender mi parte? ¿e hipotecarla? ¿me pueden embargar mi parte? ¿necesito el consentimiento de mi cónyuge?

Es posible que un comunero venda su propia parte del negocio, no existiendo obstáculo legal para realizar tal acto de disposición patrimonial, de conformidad con el siguiente precepto legal.

De igual forma, no existe obstáculo legal para efectuar una hipoteca sobre la parte correspondiente de la propiedad (para hipotecar la totalidad, sería necesario el acuerdo unánime de todos los comuneros) De igual forma sería perfectamente viable el establecer cualquier otro tipo de cargas sobre la parte correspondiente de la copropiedad.

Apoyamos estos argumentos en el siguiente precepto legal:

Artículo 399.

Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla.



Igualmente, en el siguiente precepto de la legislación hipotecaria:



Artículo 106.

Podrán ser hipotecados:

  1. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.

  2. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes.



En relación a la posibilidad de establecer embargos, entendemos que no existe obstáculo legal a la misma, puesto que es lícito disponer de la propia parte, correlativamente, es lícito para un tercero el embargo de la misma, pero sólo de la parte proporcional perteneciente al deudor ejecutado.



En la legislación procesal no hayamos obstáculo al embargo de dichas propiedades (dada lectura a los artículos 605 y 606 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal) Igualmente apoyamos nuestra postura en loa siguiente sentencia:



Audiencia Provincial de Madrid (Sección 11ª)

Sentencia núm. 338/2004 de 29 marzo. JUR 2004\229443



“Dicho lo anterior, debemos analizar la excepción invocada por la recurrente quien afirma que el demandante carece de acción ya que al interponer la presente demanda, estaba embargada la porción que le correspondía en el bien comunal, y al respecto hemos de indicar que el planteamiento indicado no puede aceptarse, pues como es sabido, el embargo sobre bienes inmuebles no priva al propietario de su titularidad sobre los mismos, ni modifica el derecho de propiedad ostentado, siendo buena muestra de ello lo establecido en los artículos 71 y 126 de la Ley Hipotecaria, que expresamente contempla las transmisiones de bienes inmuebles embargados. Por tanto si se tiene facultades de disposición, lógicamente ha de estarse legitimado para instar la división de la cosa común, pese a que quien lo solicite tuviera embargada la porción indivisa que le corresponde, quedando a salvo las garantías que el embargo anotado otorga al acreedor”


5) ¿en caso de venta tienen los demás derecho de tanteo y retracto?


El retracto de comuneros está establecido en el artículo 1522 del Código Civil. Por tanto, ampararía al resto de propietarios. Si ambos quisieran usarlo, de conformidad con el artículo antes citado, cado uno podría comprar la mitad del tercio vendido (inciso último del artículo citado)

Artículo 1522.

El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.

Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.


      1. ¿tengo derecho a pedir la disolución de la comunidad? ¿cuándo prescribe la acción?

Todo comunero tiene derecho a pedir la disolución de la comunidad, por no estar obligado ninguna a permanecer en comunidad. Es la conocida “actio comuni dividendo”, que es una acción para dividir la cosa común (vid. Artículo 400 CC)

El plazo para solicitar la división no prescribe nunca (artículo 1965 del Código Civil)


SUPUESTO DOS.- Juan es propietario de un piso en el edificio en calle Gerardo Valdés 1 de La Torre de Esteban Hambrán, que adquirió por herencia. El edificio está integrado por diez elementos independientes, entre pisos y locales. Cada uno de ellos tiene una cuota de participación en los elementos comunes del 10%. Juan acude a un abogado y pregunta:


1) ¿cómo nos repartimos los propietarios los gastos de mantenimiento del edificio? ¿el piso está afecto al pago de tales gastos o es una obligación personal mía?

Los gastos de mantenimiento en el edificio se van a distribuir de conformidad con la cuota de participación de los distintos elementos privativas integrantes de la comunidad. En este caso, le correspondería 10% a cada uno.

Como nota aclaratoria queremos añadir que es lícito y frecuente en la redacción de los Estatutos de Comunidades (si fuera el caso) de la modificación de la distribución de estos gastos, exonerando elementos privativos que no suelen hacer uso de algún elemento común (por ejemplo, es frecuente la exoneración de los gastos de mantenimiento de ascensor para bajos) Reiteramos, la distribución será por regla general conforme al porcentaje que constituya la cuota de participación, salvado el caso de se haya dispuesto otra cosa en los estatutos de una comunidad.

Ilustramos esta opinión con un extracto del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal:

“A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime. “

El piso está afecto a la las cargas de que puedan suponer los gastos de los elementos comunes. Debe responder de las deudas contraídas con la comunidad con carácter preferente y la deuda subsiste en caso de transmisión del bien. El apoyo legal de esta respuesta lo ofrece el artículo 9.1 e párrafo III de la Ley de Propiedad Horizontal:

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el limite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

      1. ¿y si alquilamos el vuelo del edificio para poner un rótulo luminoso en el alto, como se reparten los ingresos? ¿qué mayoría se exige? ¿cómo se deben adoptar los acuerdos?

Los ingresos que genere una actividad en un elemento común, se reparten igualmente en función de la cuota de participación de cada propiedad de conformidad con el artículo 3 antes citado.

Los acuerdos comunitarios han de ser aprobados por la Junta de Propietarios y la instalación de un rótulo, no suponiendo modificación del título constitutivo ni de los Estatutos de la Comunidad ha de considerarse de aplicación el siguiente precepto legal:

    1. LPH Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

      Igualmente citamos la siguiente sentencia, sobre un caso de instalación de elementos publicitarios en zonas comunes.

Audiencia Provincial de Málaga (Sección 6ª)

Sentencia núm. 32/2005 de 19 enero. JUR 2005\146479

“pese a lo cual no existe obstáculo para poder apreciar como correcta la argumentación defendida por la actora recurrente durante la anterior instancia, pues si bien la Comunidad de Propietarios a través de los acuerdos adoptados en Junta puede perfectamente disponer que determinados elementos comunes sean arrendados a favor de un tercero”


3) ¿se pueden embargar los elementos comunes de un edificio en propiedad horizontal –v.gr. ascensores o escaleras- para pagar los salarios que deba la comunidad al portero?

La Comunidad, ex artículo 22.1 de la LPH, responde de sus deudas con todos sus fondos y créditos, pero por su propia naturaleza, no se prevé que responda con los bienes materiales tales como un ascensor.

En caso de impago, se podría dirigir, de conformidad con el artículo antes citado, reclamación contra los propietarios individualmente considerados, la parte proporcional a la cuota de participación.

  1. ¿puedo vender mi piso o necesito el consentimiento de los demás propietarios de pisos y locales? ¿necesito el consentimiento de mi cónyuge?


La venta del piso, como elemento individual, es libre, no precisa el consentimiento del resto de propietarios. En este sentido, volvemos a aludir al artículo 3 párrafo último de la LPH:


Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.


El consentimiento del cónyuge será necesario siempre que la vivienda sea un bien ganancial, de conformidad con el artículo 1377 CC.


      1. ¿tienen los demás propietarios de pisos y locales derecho de tanteo y retracto en caso de que venda yo mi piso?

No está previsto dicho derecho en ningún precepto del Código Civil o de la LPH. Los privativos son elementos singulares y diferenciados del resto, carece de lógica jurídica la institución de un tanteo o retracto por la propia naturaleza singular y privativa del bien en cuestión.


6) ¿tengo derecho a pedir la disolución de la comunidad? ¿cuándo prescribe la acción?


No es posible pedir la disolución de la Comunidad. Por tanto, tampoco cabe hablar de prescripción. Las únicas causas de extinción de la misma están previstas en el artículo 23 de la Propiedad Horizontal:


El régimen de propiedad horizontal se extingue:


  1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 % del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

  2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.


SUPUESTO TRES.- Juan, Antonio y Luis compran por terceras partes un aprovechamiento por turnos en un edificio turístico sito en Arguineguin, Gran Canarias, que le autoriza para disfrutar la primera semana de agosto en el complejo hotelero.. Antonio y Luis son solteros y Juan está casado en régimen de gananciales. El edificio está integrado por diez elementos independientes, entre pisos y locales. Cada uno de ellos tiene una cuota de participación en los elementos comunes del 10%. Juan acude a un abogado y pregunta:


      1. ¿qué derechos tenemos con la compra del aprovechamiento por turnos? ¿podemos alquilarlo o vender nuestra semana? si lo alquilamos ¿cómo nos tenemos que repartir los ingresos? ¿y los gastos?


Con carácter general, los derechos esenciales de la compra de aprovechamiento por turnos se extraen de la propia definición que ofrece la Ley 4/2012 de 6 de julio, que define tal modalidad contractual de este modo:


Se entiende por contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico aquel de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación”


Del artículo podemos extraer las siguientes consideraciones o elementos definitorios del negocio jurídico que estamos:


1º Estamos ante un negocio de naturaleza onerosa.


2º La obligación esencial del empresario (cualidad personal ésta imprescindible, para la validez del negocio) es poner a disposición del consumidor contratante un alojamiento para pernoctar durante más de un período de ocupación.


3º El contrato ha de ser superior a un año.


Los copropietarios de un derecho de un derecho de aprovechamiento de turno pueden venderlo o cederlo a un tercero para su disfrute durante un determinado período de tiempo. La Ley 4/2012 así lo contempla:


Artículo 33. Facultades del titular de derechos de aprovechamiento por turno.

  1. El titular de un derecho de aprovechamiento por turno puede libremente disponer de su derecho sin más limitaciones que las que resultan de las leyes y sin que la transmisión del mismo afecte a las obligaciones derivadas del régimen.

No compartimos que lo puedan arrendar, por contravenir lo dispuesto en el artículo 1542 del Código Civil:

Artículo 1542.

El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios.

No cabe a nuestro juicio el arrendamiento de un derecho, el cual puede ser objeto de cesión, en todo caso. La cesión de contrato, es una figura jurídica que no se halla expresamente regulada en el Código Civil, pero que es admitida sin reparos por la mayoría de la Doctrina y la Jurisprudencia. Nuestro Código contempla únicamente la figura de la cesión de créditos y la de asunción de deudas, por lo que el fundamento de la “cesión de contrato” como se entiende por la Doctrina, debería localizarse en el artículo 1.255 CC y el principio de la autonomía de la voluntad, por el cual las partes de un contrato podrán concertar la cesión del mismo. Podemos citar la STS de 19-09-2002 que recoge la descripción de los requisitos.

La cesión de contrato implica que se da una situación triangular, de tal forma que existirá la figura de cedente, cesionario y contratante cedido. En cuanto al cedente, es la persona que decide ceder su posición en el contrato a una tercera persona ajena al mismo. El cesionario será la tercera persona que pasará a ocupar la posición contractual cedida por el cedente. Y el contratante cedido, es la parte que soporta dicha cesión.

Conviene aclarar antes de dar contestación a la última pregunta del apartado que a nuestro juicio, Juan, Antonio y Luis tienen en copropiedad el derecho de aprovechamiento por turnos. Por tanto, son de aplicación las reglas de la comunidad de bienes en relaciones entre ellos, ya que disponen de un derecho compartido de forma indivisa y es procedente aplicar dicho régimen.


Los ingresos que deriva de una comunidad de bienes se reparten de forma proporcional a la cuota de participación en el bien de cada uno de los copropietarios. En este caso, por partes iguales les correspondería 1/3 de los beneficio y 1/3 de los gastos a cada uno (art. 393)



      1. 2) ¿puedo alquilar el aprovechamiento por turnos por mi cuenta o necesito el consentimiento de los demás?

A nuestro juicio no es posible alquilar el derecho por las razones contempladas en el artículo anterior. No obstante, informamos que en todo caso, la cesión temporal del derecho mismo supondría un acto que a nuestro juicio excede lo que es un acto de mera administración y por ello requeriría la UNANIMIDAD, todo ello de conformidad con el artículo 394 que habilita a todos los comuneros a servirse de la cosa común.

      1. 3) ¿debemos consentir los tres para vender el aprovechamiento por turnos? ¿y mi cónyuge? ¿cómo se debe adoptar el acuerdo?

Para la transmisión del derecho se necesitaría el consentimiento de todos los copropietarios del mismo y del cónyuge casado en régimen de gananciales. Al respecto, citamos nuevamente los artículos 398 y 1377 del Código Civil.

      1. 4) ¿puedo yo vender mi parte del aprovechamiento por turnos? ¿e hipotecarla? ¿me pueden embargar mi parte? ¿necesito el consentimiento de mi cónyuge?


La venta disposición de la tercera parte del derecho, es viable, de conformidad con el artículo 399 del Código Civil necesitando el acuerdo del cónyuge casado en gananciales ex art. 1377 CC-

      1. 5) ¿en caso de venta tienen los demás copropietarios derecho de tanteo y retracto? ¿y los demás propietarios de pisos locales?

Tanto en el Código Civil como en la Ley 4/2012 antes citada, no se contempla la posibilidad de retracto o tanteo en el caso de venta del derecho de aprovechamiento por turno. No es por tanto, aplicable y carecería de lógica jurídica aplicar reglas de retracto y tanteo cuando son derechos de aprovechamiento privativo, SI HABLAMOS EN RELACIÓN AL RESTO DE LOS PROPIETARIOS DE ALOJAMIENTOS DEL MISMO INMUEBLE.


En relación al derecho de Luis y Antonio, ambos tendrían un derecho de retracto en caso de que Juan vendiese la tercera parte de su derecho de aprovechamiento, en virtu del artículo 1522 del Código Civil.

      1. 6) ¿tengo derecho a pedir la disolución de la comunidad? ¿cuándo prescribe la acción?


Todo comunero tiene derecho a pedir la disolución de la comunidad, por no estar obligado ninguna a permanecer en comunidad. Es la conocida “actio comuni dividendo”, que es una acción para dividir la cosa común (vid. Artículo 400 CC)


El plazo para solicitar la división no prescribe nunca (artículo 1965 del Código Civil)

Esta respuesta es referida a la relación de comunidad que mantienen sobre el derecho Luis, Antonio y Juan sobre en derecho de aprovechamiento en cuestión.

      1. 7) si se realiza una nueva planta sobre el edificio, ¿a quién corresponde su propiedad?

Entendemos que el derecho real de aprovechamiento por turno no otorga una cuota indivisa de la propiedad, por lo que las mejoras que se produzcan en el inmueble, no afectan al contenido del derecho. Citamos a tal efecto el artículo 23.4 de la Ley 4/2012:

El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.


Por todo ello, entendemos que dicha ampliación repercute en la propiedad del inmueble, no en el titular del derecho real de aprovechamiento.


Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Si lo necesita en el correo electrónico ruego me lo comunique.

También agradecería que valorase la respuesta y por supuesto quedo a su entera disposición para cualquier cuestión que quiera aclarar y comentar.

Saludos cordiales,
eduardolm, Licenciatura
Categoría: Derecho Civil
Clientes satisfechos: 1917
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eduardolm y otros otros especialistas en Derecho Civil están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 4 año.

Muchas gracias por su ayuda!! me ha salvado la vida, ya que ahora mismo estoy en plenos exámenes y época de estudio y no me daba tiempo a todo. Un saludo y contaré con usted para futuras consultas. Ya he valorado la respuesta como excelente.

Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Muchas gracias a usted por confiar en nosotros.

Saludos!