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José M
José M, Abogado ejerciente
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ADMINISTRADOR DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: De acuerdo con

Pregunta del cliente:

ADMINISTRADOR DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:
De acuerdo con el artículo 13 de la ley de propiedad horizontal (LPH) el cargo de ADMINISTRADOR lo puede desempeñar un miembro de la comunidad sin ningún otro requisito o una persona ajena o sociedad con los requisitos que allí expone, pero ¿quien tiene prioridad de ejercerlo?
CASO: ¿Puede la junta nombrar a una persona ajena habiendo un miembro de la comunidad voluntario para ejercer el cargo de administrador?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Derecho Civil
Experto:  Jorge Carlos escribió hace 4 año.

Jorge Carlos :

Gracias XXXXX XXXXX intentaré todo lo posible porque sea posible su satisfacción. Fdo. Jorge Carlos de la Torre Martín

Jorge Carlos :

La ley de Propiedad Horizontal establece que el Administrador constituye uno de los órganos de gobierno de la Comunidad, pudiendo ser ejercido el mismo por cualquier propietario, que no necesita, si es un propietario particular, estar Colegiado en el Colegio Territorial de Administradores de Fincas.

Jorge Carlos :

La elección del administrador se realiza por votación en junta de propietarios

Jorge Carlos :

si que exista prioridad en el desempeño por parte de un propetario.

Jorge Carlos :

Es decir si se presenta a la alección un propietario y un administrador ajeno a la propiedad siendo votado con dos votos el ropietario y cinco el administrador ajeno sera elegido el administrador ajeno.

Jorge Carlos :

Se establece en la ley de propiedad horizontal que:


Corresponde a la Junta de propietarios nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de los organos de gobierno de la comunidad (entre los que se encuentra el cargo de administrador) y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos

Jorge Carlos :

En definitiva, no existe prioridad para su ejercicio, sino siendo su elección por parte de los propietarios de la comunidad.

Jorge Carlos :

Un cordial saludo, quedando a su dispocisión.

Jorge Carlos :

Ruego evalúe la respuesta pues la evaluación es muy importante por parte de los usuarios para los expertos sin perjuicio de seguir respondiendo las dudas del hilo de esta pregunta.

Customer:

hola Jorge carlos

Customer:

Creo que su respuesta es una interpretación de la ley sin mucha base ya que no cita jurisprudencia.

Customer:

la interpretación que puedo hacer yo es que la junta no puede obligar a un miembro a pagar un servicio que la ley le permite desempeñar a él.

Customer:

hola Jorge

Jorge Carlos :

HolaCustomer/p>

Customer:

¿has leido mis observaciones?

Jorge Carlos :

Entiendo su interpretación... pero usted no puede obbligar a otro propietario que elija sus servicios.

Jorge Carlos :

es por ello que la designación del administrador se hace por mayoria de propietarios.

Customer:

siempre y cuando haya más de un candidato, no

Jorge Carlos :

Por supuesto

Customer:

pero si solo hay un candidato creo que si

Customer:

candidato interno

Jorge Carlos :

Si solo hay un candidato, solo se podría elegir al único presentado.

Jorge Carlos :

no

Jorge Carlos :

interno no

Customer:

me gustaria que aportara alguna jurisprudencia al respecto

Jorge Carlos :

No hay obligación de elegir a un candidato interno.

Jorge Carlos :

Y le expongo varias razones.

Jorge Carlos :

El resto de lso vecinos podrían estimar que el propietario presentado no tuviese la cualificación suficiente para llevar la administración de la comunidad.ç

Customer:

ante pagar y no pagar por un servicio, creo que la ley debe inclinarse por no pagar

Customer:

la ley no exige cualificacion

Jorge Carlos :

El propietario presentado al dia siguente de la elección podría veder su propiedad y dejar de ser copropietario comnero pero si ha sido elegido administrador seguiria teniendo el cargo....

Jorge Carlos :

La ley no exige cualificación pero los vecinos si la pueden y deben valorar la cualificación.

Customer:

si deja de ser comunero ya estaria en el mismo plaano que uno ajeno

Jorge Carlos :

Y sobre lo que por lo que deberia inclinarse la ley,,,ya se sabe que nunca esta hecha a gusto de todos,,,hay veces que beneficia a unos y otras veces a otro.

Jorge Carlos :

exacto

Jorge Carlos :

estaria en el mismo plano que uno ajeno... con la exigencia que al ser ajeno deberia tener la cualificación necesaria.

Customer:

pero yo estimo que mientras sea comunero debe tener prioridad

Jorge Carlos :

No la tiene.

Customer:

la comunidad se hace para beneficio de los comuneros, no para beneficio de los ajenos

Jorge Carlos :

La única remota posibilidad estaria en que existiese empate entre un candidato externo y uno interno

Customer:

Estimo que no debe haber competición entre ajeno e interno

Jorge Carlos :

Le entiendo lo que usted dice que la comunidad se hace para beneficio de los comuneros,,,pero la forma de conseguir ese beneficio se hace por decisión de la mayoria de los comuneros integrantes y no de una minoria.

Customer:

porque uno es remunerado y el otro no

Jorge Carlos :

Yo entiendo lo que usted me dice....

Jorge Carlos :

Pero supongamos que sus vecinos no se fiaran de usted para administrar el dinero comun de la propiedad,,,, ellos no tienen que estar obligado a que sea un coopropietario quien lo administre.

Customer:

no debemos entrar en casos concretos

Customer:

pues debe de presentarse el que tenga dudas en el mismo plano que otro

Jorge Carlos :

No es que hable de casos concretos sino de supuestos,,,y todos los supuestos se tienen en cuenta cuando se hace una elección

Jorge Carlos :


  • CABECERA: PH: EL PRESIDENTE, SIN ACUERDO DE LA JUNTA, NO ESTÁ LEGITIMADO PARA AUTORIZAR LA REALIZACIÓN DE OBRAS, NECESITA RATIFICACIÓN Y/O AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDADDE PROPIETARIOS


  • Jurisdicción: Civil

  • Ponente: SANTIAGO OLIVER BARCELO

  • Origen: Audiencia Provincial de Les Illes Balears

  • Fecha: 08/10/2012

  • Tipo Resolución: Sentencia

  • Sección: Quinta


  • Número Resolución: 424/2012

    Número Recurso: 279/2012


  • Voces Sustantivas: Acuerdos de la junta de propietarios, Anulabilidad, Cláusula penal, Comunidad de bienes, Consignación, Contrato de mandato, Contrato de transacción, Doctrina de los actos propios, Enriquecimiento injusto, Enriquecimiento sin causa, Ex lege, Gestión de negocios ajenos, Mandato, Novación, Patria potestad, Personas jurídicas, Prescripción, Propiedad horizontal, Registro de la propiedad, Representación legal, Responsabilidad civil, Usufructo , Acciones de repetición, Acción de cesación, Actividades molestas, Actividades prohibidas, Actos de administración, Actos preparatorios, Acuerdos impugnables, Apoderado, Buena fe, Causa ilícita, Consentimiento contractual, Convocatoria de junta, Convocatoria de la junta

  • Voces Procesales: Arbitraje, Costas procesales, Declaración de nulidad, Legitimación activa y pasiva, Legitimación procesal, Medidas urgentes, Prescripción, Proceso monitorio, Recurso de apelación , Acción de enriquecimiento injusto, Alegaciones de las partes, Audiencia previa, Condena en costas, Conexión, Dictamen pericial, Proceso monitorio, Reconvención, Representación procesal, Árbitros, Sentencia estimatoria

Jorge Carlos :

por nalogia no esta autorizado para elegir al administrador,, ni tampoco ingun vecino puede elegirlo por si mismo sino que debe ser elegido por la comunidad de propietarios

Jorge Carlos :

sin tener la obligación de tener que elegir a uno por ser propietario.

Customer:

QUE DEBE ELEGIRLO LA JUNTA NO HAY DISCUSIÓN

Jorge Carlos :

Exacto

Customer:

DONDE HAY DISCUSION ES QUE UN CANDIDATO INTERNO NO DEBE COMPETIR CON UNO EXTERNO

Jorge Carlos :

ahora bién si usted cree que puede llevar la administración de su comunidad, le animo que convenza a sus vecinos de su valía y del ahorro que conllevaria,,,, para que sea usted el elegido.

Customer:

PORQUE UNO ES REMUNERADO Y EL OTRO NO

Jorge Carlos :

Por otro lado le hago saber que el cargo de administrador se hce con duració de un año renovable debiendo comunicarse la revocación tres mese antes.

Customer:

LO SÉ

Customer:

CREO QUE A FALTA DE CANDIDATO INTERNO ES CUANDO DEBEN ENTRAR LOS EXTERNOS, PERO NO COMPETIR ENTRE ELLOS

Jorge Carlos :

Si le entiendo lo de la remuneración pero eso es algo que debeis sopesar entre todos los vecinos...... pues existen otros factores,,,, pro ejemplo imagine que existen cuotas impagadas.... el administrador suele tener convenios con las sucursales bancarias al tener muchas cuentas de otros propietarios,,y si llegase un recibo de luz el banco seguiria pagandolo,,,

Jorge Carlos :

en cambio ese margen de negociacion no lo tiene un vecino normalmente y podrian cortarle la luz del edificio...

Jorge Carlos :

con esto lo que le quiero decir que a la hora de elegir a un administrador hay que mirar mas factores.

Jorge Carlos :

Aunque también le digo que a modo personal yo elegiria a otro propietario...(pero eso es opinión personal) pues un propietario normalmente va a mirar mejor pro la comunidad pues es parte de ella.... pero le reitero es solo una opinión subjetiv.

Customer:

NO ENTRE EN ESE TIPO DE VALORACIONES. LA LEY CITA PRIMERO A UN MIEMBRO DE LA COMUNIDAD Y DESPUES A UN AJENO O SOCIEDAD

Customer:

CREO QUE ESO SI HAY QUE TENERLO EN CUENTA

Jorge Carlos :

Cita pero no prioriza.

Jorge Carlos :

Además ya le comente antes que en el hipotetico caso de tener uno interno y uno externo los mismo votos se podria pelear la candidatura del propietario. Pero la decisión de la mayoría siempre va a ser la que decida.

Jorge Carlos :

Feliz año y mucha suerte.

Jorge Carlos :

Un cordial saludo y le ruego valore mi respuesta sin perjuicio de seguir respondiendo sus dudas.

Customer:

Ha puesto a una persona ajena en el mismo plano que a los miembros de la comunidad y está claro que la ley

Customer:

sigo, (perdón)

Customer:

no trata igual a uno y a otro. Lo demuestra el punto 5 del art.13 donde dice que las funciones de secretario y administrador serán desempeñadas por el presidente a no ser......

Customer:

El espíritu de la ley está claro que fomenta el gobierno por los propios miembros y por lo tanto no cabe competición entre una persona ajena y un miembro a la hora de competir por un cargo de la comunidad. Si cabe competición entre miembros y si cabe, en ausencia de miembro voluntario, entre personas ajenas o sociedades. Esta es la respuesta que esperaba recibir, bien argumentada y, si es posible, con jurisprudencia.

Experto:  José M escribió hace 4 año.

Lo que la mayoría acuerde obliga al vecino desidente, quien no puede oponerse

Si la mayoría decide contratar al externo, todos deben asumir la decisión de la mayoría

No es un problema de prioridad sino de mayorías

El vecino voluntario compite con las otras opciones, si gana la opción externa está obligado por el voto de la mayoría

Experto:  José M escribió hace 4 año.

Le dejo sentencia aclaratoria

AP Málaga, Sec. 6.ª, 229/2006, de 4 de mayo Recurso 41/2006. Ponente: ANTONIO ALCALA NAVARRO.EXTRACTOSLa elección, renovación y cese de Administrador es competencia de la Junta y no de contrato suscrito por su Presidente "... El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal establece cuáles son los órganos de gobierno de la comunidad, señalando entre ellos a la Junta de propietarios, al Presidente y al Administrador, siendo el nombramiento de estos últimos realizado por la Junta, a quien corresponde, según el artículo 14.a) del mismo texto legal, nombrar y remover a las personas que ejerzan dichos cargos. Es por este motivo por el que el Presidente no puede en un documento privado, por mucha representación que el referido artículo 13 le confiera de la comunidad de propietarios, nombrar al Administrador y establecer su cese, pues esto corresponde a la Junta de propietarios, quien también está facultada para nombrar y remover al propio Presidente, y mucho menos podrá hacerlo por períodos renovables distintos de los que marca la ley, que es el de un año salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario. Así en el antecedente primero del contrato de 10 de febrero de 1.991 se fija como tal antecedente o presupuesto de lo que allí se acuerda, la elección el día 9 de febrero de 1.991 como administradora en la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de propietarios de Doña Teresa, y se regula su relación profesional con la Comunidad, con prórrogas anuales cuyo presupuesto evidente es la reelección como tal Administradora por la Junta anual ordinaria de propietarios, como ha venido haciéndose hasta la Junta de 15 de marzo de 2.004 en la que no ha sido elegida para tal cargo, y ello no vulnera el acuerdo de renovación anual, pues éste no se produce cuando transcurre el año del citado contrato, sino cuando la Comunidad celebra su Junta anual de propietarios, que en este caso fue el 15 de marzo en lugar del 9 de febrero. ..."ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia nº Trece de Málaga dictó sentencia de fecha quince de junio de dos mil cinco en el juicio verbal nº 1.549 de 2.004 del que este rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: "FALLO.- 1.- Se desestima íntegramente la demanda interpuesta por doña Teresa frente a la Comunidad de Propietarios Las Gardenias II Fase Bloque Nº 3. 2.- Se condena a doña Teresa al pago de las costas de esta instancia." (sic)SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la demandante el cual fue admitido a trámite y su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia, donde tras rechazarse el recibimiento a prueba y no estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala, que tuvo lugar el día tres de mayo de 2.006, quedaron las actuaciones conclusas para sentencia.TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO ALCALÁ NAVARRO.FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- Solicita la parte recurrente la revocación de la sentencia apelada y el dictado de otra que estime su reclamación, alegando la validez y pleno conocimiento por la Junta de propietarios del contrato de 10 de enero de 1.991, firmado por el a la sazón presidente de la comunidad y por la demandante, habiendo hecho constar esta última al ser cesada en la Junta de 15 de marzo de 2.004, que emprendería acciones legales por el cese sin causa justificada, ya que no constaba en el orden del día, y además por incumplimiento contractual.SEGUNDO.- El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal establece cuáles son los órganos de gobierno de la comunidad, señalando entre ellos a la Junta de propietarios, al Presidente y al Administrador, siendo el nombramiento de estos últimos realizado por la Junta, a quien corresponde, según el artículo 14.a) del mismo texto legal, nombrar y remover a las personas que ejerzan dichos cargos. Es por este motivo por el que el Presidente no puede en un documento privado, por mucha representación que el referido artículo 13 le confiera de la comunidad de propietarios, nombrar al Administrador y establecer su cese, pues esto corresponde a la Junta de propietarios, quien también está facultada para nombrar y remover al propio Presidente, y mucho menos podrá hacerlo por períodos renovables distintos de los que marca la ley, que es el de un año salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario. Así en el antecedente primero del contrato de 10 de febrero de 1.991 se fija como tal antecedente o presupuesto de lo que allí se acuerda, la elección el día 9 de febrero de 1.991 como administradora en la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de propietarios de Doña Teresa, y se regula su relación profesional con la Comunidad, con prórrogas anuales cuyo presupuesto evidente es la reelección como tal Administradora por la Junta anual ordinaria de propietarios, como ha venido haciéndose hasta la Junta de 15 de marzo de 2.004 en la que no ha sido elegida para tal cargo, y ello no vulnera el acuerdo de renovación anual, pues éste no se produce cuando transcurre el año del citado contrato, sino cuando la Comunidad celebra su Junta anual de propietarios, que en este caso fue el 15 de marzo en lugar del 9 de febrero. Mucho se ha debatido sobre la naturaleza jurídica de la relación entre administrador y comunidad, si se trata de un arrendamiento de servicios o de un mandato, inclinándose la doctrina mayoritaria por esto último en base a la similitud entre lo dispuesto en el artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 1.732 y 1.733 del Código Civil, los nombrados podrían ser removidos en todo caso en la Junta extraordinaria de propietarios convocada a tal fin, no procediendo indemnización de daños y perjuicios cuando el cese se produce en el período anual fijado a tal fin, puesto que la relación se ha extinguido de modo natural al cumplirse el plazo legal establecido, que coincide con el fijado en el contrato que se invoca aunque los inicios hayan ido fluctuando en los sucesivos períodos de prórroga conforme a las oscilaciones que sufría la convocatoria de la junta anual de propietarios, siendo uno de los puntos del orden del día la renovación de cargos, donde se comprenden todos los referidos en el artículo 13, como se ha encargado de acreditar la propia demandante con el documento nº 3 de los de su demanda, acta de la Junta de 15 de marzo de 2.004, en la que se recoge a su inicio el orden del día.TERCERO.- Dispone el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que, cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, las costas del mismo se impondrán a la parte que las haya visto totalmente rechazadas.VISTOS los preceptos citados y los demás de legal y oportuna aplicación.FALLAMOS que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don José María López Oleaga, en nombre y representación de Doña Teresa, debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada el día quince de junio de dos mil cinco por el Juzgado de Primera Instancia nº Trece de Málaga en el Juicio Verbal nº 1.549 de 2.004, e imponemos a la parte apelante las costas del recurso.Devuélvanse los autos originales con certificación de esta sentencia, contra la que no cabe recurso ordinario alguno, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos

Experto:  Jorge Carlos escribió hace 4 año.
Como usted vera el compañero ha reiterado lo que yo ya le había comentado con anterioridad.
Ruego evalue mi respuesta pues es importante para mi. un cordial saludo.
Experto:  José M escribió hace 4 año.

Ante su duda de que la ley opte por decantarse porquien no quiere pagar, el legislador faculta sólo éste extremo, para gastos no necesarios cuyo coste sea superior al de tres mensualidades ordinarias, en cuyo caso, el desidente puede exonerarse del pago, manifestando su voluntad, y si la mayoría opta por asumir el coste no necesario, el vecino desidente no estará obligado a pagar.

Esta puede ser la solución a su problema y habilitarla conformal art 11 apartado 2

Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Ud se presenta a la Junta, vota en contra de tener que pagar, y si deciden pagar por mayoría Ud no esta obligado a abonar esas cantidades

José M, Abogado ejerciente
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Experto:  Jorge Carlos escribió hace 4 año.
La solución que le ha comentado el compañero no seria viable pues e el momento de origen de la comunidad se habría elegido a un administrador.
Esa solución solo tedrìa viabilidad si el nombramiento de administrador externo surgiese ahora y con anterioridad nunca hubiese tenido un administrador externo.

Saludos
Experto:  José M escribió hace 4 año.

El vecino que se compromete a llevar la administración pude hacer su propuesta y de no ser escogida su opción puede perfectamente evadirse del pago no necesario

No hay nada que lo impida

Experto:  Jorge Carlos escribió hace 4 año.
En primer lugar los gastos de administración son necesarios por lo cual difiero del compañero el cual el como puede comprobar se contradice de su primer comentario.
Pero aún en el remoto caso que se pudiera acoger a esa opción se la desaconsejo totalmente pues tendría que impugnar judicialmente la junta y el coste que le conllevaria seria mucho mayor.

Saludos
Experto:  Jorge Carlos escribió hace 4 año.

Si tiene alguna duda mas, puede realizarmela que estare encantado de contestarsela, por favor no olvide de valorar mi respuesta.

Un cordial saludo.

Experto:  xiaasun0367 escribió hace 4 año.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.» Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

Por otro lado la ley de propiedad horizontal establece el sistema de mayorías para la adopción de acuerdos , existen diferentes tipos de mayorías en función de tipo de acuerdo que se adopte, algunos como por ejemplo el cambio de la fachada exigirá unanimidad. En el caso que usted expone de elección de administrador , basta la mayoría de las cuotas de participación en la comunidad.

Como muy bien dice mi compañero Jose Ramón, el problema es de mayorías y en este caso basta una simple mayoría.

Un cordial saludo.

Cliente: escribió hace 4 año.

Está claro que no se ha leído el diálogo que he tenido con su compañero y se ha limitado a entresacar algunos párrafos de la LPH. Si lee lo que le he dicho a su compañero se dara cuenta que la propuesta de llevar la administración por miembros interno debe formularse antes e independientemente a las de personal ajeno porque no deben competir entre ellas. Si al verse la propuesta interna hay más de uno voluntario habría votación y elección . Si solo hay uno solo habría elección porque no puede haber referendun sobre una persona. Y a falta de voluntarios cabría ver las propuestas de personal ajeno.


La propuestas internas y ajenas no pueden entrar en competición porque los requisitos son diferentes y la LPH cita primero al interno que al externo.

Experto:  xiaasun0367 escribió hace 4 año.
Perdone,pero no he entresacado la ley, me he limitado a citarla, que es lo que un jurista debe de hacer. Por otro lado las leyes son interpretables, y cabe la posibilidad que la interpretación no guste al cliente.
Pero a quien tiene que realmente gustarle es al que aplica la ley que en todo caso es el juez.

Un cordial saludo.
Cliente: escribió hace 4 año.

Por supuesto, por eso he pedido jurisprudencia al respecto, pero no he tenido la suerte de que ni Vd., ni ninguno de sus compañeros me citaran ninguna jurisprudencia de la pregunta planteada..


Muchas gracias.

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