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DiegoAbogado
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¿para la modificacion o alteracion de elementos comunes de

Pregunta del cliente:

¿para la modificacion o alteracion de elementos comunes de un edificio constituido como propiedad horizontal es exigible la unanimidad de todos los copropietarios o se establece el sistema de votos y cuotas?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Derecho Civil
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

DiegoAbogado :

Buenas noches y bienvenido a Just Answer

DiegoAbogado :

Para la modificacion o alteracion de elementos comunes se requiere la unanimidad de los comuneros de acuerdo con la Ley de propiedad horizontal

DiegoAbogado :

El art. 17 de la Ley de propiedad horizontal dice que "La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad".

Customer:

ok, ¿pero en donde aparecen los elementos comunes en dicho articulo 17?

DiegoAbogado :

Los elementos comunes no aparecen en la Ley de propiedad horizontal, sino en el artículo 396 del código civil:

DiegoAbogado :

 


Artículo 396.


 


Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Customer:

si, pero es que en el 396 del codigo civil no se habla de unanimidad acerca de modificacion de elementos comunes, la unanimidad aparece reflejada en el articulo 17 de la LPH, pero ne ese articulo no se hace mencion a elementos comunes tan solo se habla de unanimidad para modificacion de las reglas contenidas en el titulo constitutivo¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿?????????????????????????

DiegoAbogado :

Vamos a ver, el art 396 del codigo civil es el que establece cuales son los elementos comunes de una edificacion. Estos son los elementos comunes a los que se refiere la ley de propiedad horizontal, que fija las reclas para su modificacion, etc

Customer:

vale, pero eso no es el articulo 17 , sino el 12, creo.....bueno y ahora una pregunta un poco larga...se trata de un edificio constituido por una planta baja y un piso.Cada uno pertenece au propietario distinto. El propietario de la planta baja decide transformar lo que siempre ha sido una vivienda en un local comercial, modificando elementos comunes radicalmente, en este caso la fachada. En ningun momento comunica sus intenciones ,ni pide permiso al propietario del piso, ni por supuesto cuenta con autorizacion expresa del mismo. El vecino del piso no actua en ese momento , ni paraliza las obras porque considera erroneamente que la modificacion de dicha fachada solo afecta a la planta baja y que poco puede hacer al tratarse de la propiedad privada del otro vecino .Mucho mas tarde se entera de que existe una ley de propiedad horizontal que prohibe las modificaciones de elementos comunes sin la unanimidad de los copropietarios.Cuando se da cuenta de esto, practicamente han finalizado las obras y presenta una denuncia por lo civil contra el propietario de la planta baja por modificacion de elementos comunes sin tener en cuenta la voluntad del vecino del piso de arriba. Entre el comienzo de las obras y la presentacion de la demanda transcurre practicamente un año. A la hora de dictar sentencia ,¿ puede considerar el juez que tan largo tiempo transcurrido signifique que el vecino del piso consintio de forma implicita la realizacion de dichas obras y que por tanto ahora no se puede estimar sus pretensiones de que la fachada modificada vuelva a su estado original?

Experto:  José M escribió hace 4 año.

La clave de su duda está en que con los cambios habidos en el edifício hay que modificar coeficientes de participación y ésto hace que haya que modificar el título constitutivo y se requiere unanimidad
No hay consolidación de la obra ni autorización tácita de la comunidad ( 4 años) por lo que elñ vecino, ante su demanda, se verá obligado a restablecer la obra al estado original

Le dejo sentencia de caso prácticamente igual al suyo

 

 

AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 392/2011, de 7 de octubre
Recurso 162/2011. Ponente: JOSE MANUEL VALERO DIEZ.
EXTRACTOS
Ilegalidad de las obras realizadas por los comuneros sin autorización de la Comunidad que suponen la modificación de la fachada y la afectación de la estructura del edificio
"... A la vista de las citadas pruebas, no puede por menos que concluirse que la citada obra supone y entraña una modificación de un elemento común, como es la fachada de la urbanización, afectando además a la estructura, habiéndose ejecutado las obras sin la autorización de la Comunidad de Propietarios.
Sin que exista actuación de los recurrentes contraria a la buena fe, abusiva o vulneradora del principio de igualdad, pues como recuerda la STS de 29 de febrero de 2000 "Se habla escuetamente de un principio de igualdad vulnerado. Pero ha de ser desestimado porque su aplicación requiere igualdad de supuestos ante todo, y aquí no la hay como argumenta correctamente el motivo. Además, ha de agregarse que el fallo de la Audiencia en este punto es arbitrario por no sustentarse en norma legal alguna. Si el Ayuntamiento ha obrado en virtud de autorización de la Comunidad, no por ello ésta queda despojada en el futuro de su derecho sobre la fachada, expuesta a la iniciativa unilateral de cualquier propietario. Si ha obrado (el Ayuntamiento) sin consentimiento de la Comunidad, ninguna regla legal obliga a la misma a perseguir todas las infracciones o ninguna de ellas.".
En este caso, ciertamente existen ciertas obras que afectan al exterior del conjunto residencial, que han sido toleradas por la comunidad. Pero no consta que exista ninguna otra obra ejecutada en la comunidad de propietarios que, por sus características físicas, importancia e impacto exterior, sea similar a la realizada por los comuneros demandados. Además los comuneros demandantes se ven perjudicados por las obras, desde el momento en que desde la terraza construida por los demandados se puede acceder con facilidad a las viviendas de aquéllos, suponiendo, además, una disminución de vistas respecto de dichos vecinos colindantes, que no tienen por qué soportar.
Por lo expuesto procede estimar el recurso, revocar la sentencia apelada y estimar la demanda en su integridad, acordando la reposición de los elementos arquitectónicos, que afectan al estado y configuración exterior, a su estado anterior. ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Orihuela en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 6/7/10 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Giménez Viudes en nombre y representación de D. Lucas , Doña María Milagros y Doña Salvadora , contra D. Nicolas y Doña Salvadora , con expresa condena en costas a los demandantes."
SEGUNDO .- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 162/11, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 6/10/11.
TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO. - Los recurrentes denuncian que la resolución de instancia vulnera lo dispuesto en el artículo 7 y concordantes de la LPH , dado que las obras ejecutadas por los demandados vulneran directamente dicha norma especial.
Esas obras, según el dictamen pericial consisten en que en la planta semisótano que sirve de acceso a la vivienda se observa que se ha reducido el porche de entrada, incrementándose metros cuadrados al interior de la vivienda, habiéndose demolido la pared de entrada a la vivienda sacándola 1 m hacia el exterior; la puerta de entrada ha sido modificada por otra de color marrón siendo la original de color blanco, el garaje existente en dicha planta se ha incrementado en unos 10 m², habiéndose sacado su línea de fachada hasta la acera, la puerta de acceso al garaje ha sido modificada en su color con respecto al del resto del residencial; en la planta baja existe un cambio en la ventana del salón habiéndose cambiado su color exterior de blanco a marrón y en la altura de la misma, pasando de 1,20 m al 2,20 m; asimismo en el salón se ha incrementado su superficie hacia el exterior de la fachada en unos 3,85 m² formando en la fachada un nuevo volumen que tiene diferente tonalidad de color con respecto al resto de la fachada; el aumento de superficie en la planta semisótano, ha supuesto en la planta baja un incremento de la terraza existente hasta la línea de la acera de unos 10 m², y finalmente la planta primera existe una modificación de las dos ventanas de la fachada, habiendo pasado de 1,20 m de altura a 2,20 m y que al igual que ocurre en la planta baja también ha sido modificado su color.
Concluye el perito, diciendo que la vivienda tras las reformas realizadas ha sufrido un aumento de superficie de 15,36 m² hacia el exterior de la vivienda y 10 m² en terrazas, afectando a la estructura y a la fachada.
SEGUNDO .- De acuerdo con lo prevenido en el art. 12 de la L.P.H ., la realización de obras que implique alteración de la estructura, fabrica del edificio o elementos comunes afectan al título constitutivo, exigen unanimidad en la Junta de Propietarios, conforme al art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , es decir, que no pueden realizarse sin el acuerdo unánime de la referida Junta. Por otra parte, el art. 7 de la L.P.H . dispone que: "1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la Comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador", añadiendo el art. 12 que "La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fabrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo". Por lo tanto, la alteración de los elementos pertenecientes a la fachada del edificio en los que los demandados han realizado las obras, requiere el consentimiento unánime de la Comunidad, consentimiento que en este supuesto no concurre, por lo que debemos desestimar el recurso y confirmar la sentencia apelada.
Pero como también recuerda la STS de 3 de enero de 2007 " El principio de buena fe consagrado por el artículo 7.1 del Código civil constituye, según la jurisprudencia (por todas, SSTS de 20 de junio de 2006 y 4 de julio de 2006 ), una noción que se refiere al ejercicio de los derechos y al cumplimiento de las obligaciones de acuerdo con la conciencia subjetiva orientada objetivamente por los valores de probidad y lealtad en las relaciones de convivencia acordes con la conciencia social y debe ser contrastado de acuerdo con las circunstancias de cada caso.". El abuso del derecho ha de quedar claramente manifestado, tanto por la convergencia de circunstancias subjetivas e intencionales de perjudicar o falta de interés serio y legítimo, como de las objetivas de producción de un perjuicio injustificado ( Sentencias de 11 de mayo de 1991 , 2 de diciembre de 1994 y 13 de febrero de 1995 , entre otras).
Mas concretamente la STS de 23 de julio de 2004 sostiene que " La línea jurisprudencial seguida últimamente por la Sala de Casación Civil está orientada a sostener un criterio flexible interpretativo, que alcanza pleno sentido y amparo interpretativo correcto en la procura de una convivencia normal y pacífica, tratándose de evitar y menos fomentar las frecuentes guerras de comunidades con la alteración inevitable de la convivencia que ha de estar presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades efectivas de la comunidad, debiendo predominar sobre empeños y caprichos personales o actuaciones egoístas y abusivas por falta de justificación racional, conforme a una adecuada aplicación sociológica ( Sentencia de 13-7-1994 ) o teniendo en cuenta la doctrina de los actos de emulación ( Sentencias de 20-3-1989 y 14-7-1992 ) .".
TERCERO .- A la vista de las citadas pruebas, no puede por menos que concluirse que la citada obra supone y entraña una modificación de un elemento común, como es la fachada de la urbanización, afectando además a la estructura, habiéndose ejecutado las obras sin la autorización de la Comunidad de Propietarios.
Sin que exista actuación de los recurrentes contraria a la buena fe, abusiva o vulneradora del principio de igualdad, pues como recuerda la STS de 29 de febrero de 2000 "Se habla escuetamente de un principio de igualdad vulnerado. Pero ha de ser desestimado porque su aplicación requiere igualdad de supuestos ante todo, y aquí no la hay como argumenta correctamente el motivo. Además, ha de agregarse que el fallo de la Audiencia en este punto es arbitrario por no sustentarse en norma legal alguna. Si el Ayuntamiento ha obrado en virtud de autorización de la Comunidad, no por ello ésta queda despojada en el futuro de su derecho sobre la fachada, expuesta a la iniciativa unilateral de cualquier propietario. Si ha obrado (el Ayuntamiento) sin consentimiento de la Comunidad, ninguna regla legal obliga a la misma a perseguir todas las infracciones o ninguna de ellas.".
En este caso, ciertamente existen ciertas obras que afectan al exterior del conjunto residencial, que han sido toleradas por la comunidad. Pero no consta que exista ninguna otra obra ejecutada en la comunidad de propietarios que, por sus características físicas, importancia e impacto exterior, sea similar a la realizada por los comuneros demandados. Además los comuneros demandantes se ven perjudicados por las obras, desde el momento en que desde la terraza construida por los demandados se puede acceder con facilidad a las viviendas de aquéllos, suponiendo, además, una disminución de vistas respecto de dichos vecinos colindantes, que no tienen por qué soportar.
Por lo expuesto procede estimar el recurso, revocar la sentencia apelada y estimar la demanda en su integridad, acordando la reposición de los elementos arquitectónicos, que afectan al estado y configuración exterior, a su estado anterior. CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la ley procesal, estimado el recurso y con ello íntegramente la demanda, se imponen a los demandados las costas causadas en la instancia, y sin especial pronunciamiento en cuanto a las de la apelación.
Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;
FALLAMOS
FALLAMOS : Que estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Lucas , doña Mercedes y de doña Piedad , contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número uno de Orihuela, de fecha 6 julio 2010 , que revocamos y, en su lugar, estimamos íntegramente la demanda interpuesta por ellos contra don Nicolas y doña Salvadora , declarando que las obras ejecutadas, afectantes a la fachada y configuración exterior del conjunto residencial, son contrarias a la normativa sobre propiedad horizontal, condenándoles a la reposición de los elementos arquitectónicos modificados a su estado anterior. Se imponen a los demandados las costas causadas en la instancia y sin especial pronunciamiento en cuanto a las de la alzada.
Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.
Contra la presente resolución, cabe recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición final 16ª de la LEC 1/2000 .
De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ 6/1985, según redacción dada por la LO 1/2009 , para interponer contra la presente resolución recurso extraordinario por infracción procesal (concepto 04) y/o de casación (concepto 06), artículos 471 y 481 de la LEC , deberá consignarse en la "Cuenta de Depósitos y consignaciones" de este Tribunal nº 3575, al tiempo de su preparación, la cantidad de 50 euros por cada recurso, bajo apercibimiento de inadmisión a trámite; y ello sin perjuicio del pago de la tasa por actos procesales, cuando proceda.
Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Buenos días de nuevo,

El art. 7 de la Ley de propiedad horizontal dice que " El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad".


Por su parte, el 12 "La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos".


El art. 17 por su parte complementa al 12 porque establece el regimen de la unanimidad de los propietarios para este tipo de modificaciones: "Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas: La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad".


Y respecto a su ultima pregunta de si puede considerar el juez que tan largo tiempo transcurrido signifique que el vecino del piso consintio de forma implicita la realizacion de dichas obras y que por tanto ahora no se puede estimar sus pretensiones de que la fachada modificada vuelva a su estado original, depende del tiempo transcurrido desde la finalizacion de las obras.


Si se acredita que las obras que llevó a cabo su vecino tienen una antiguedad superior a 15 años, la acción que usted ejercita estaría prescrita. Pero si usted presentó requerimiento extrajudicial o demanda judicial antes de que hubieran transcurrido 15 años, tiene que ser condenado a devolver el inmueble y sus elementos comunes al estado anterior a dichas obras contrarias a la LPH.


Por lo tanto, depende del tiempo transcurrido desde la finalizacion de las obras, si han pasado menos de 15 años tendrían que darle a usted la razón, pero si han transcurrido mas de 15 su accion estaría prescrita.
DiegoAbogado, Máster
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Clientes satisfechos: 1491
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