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eduardolm
eduardolm, Licenciatura
Categoría: Derecho Laboral
Clientes satisfechos: 1917
Experiencia:  Licenciado en Derecho Diplomado en Escuela de Práctica Jurídica Con despacho profesional abierto
55429999
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eduardolm está en línea ahora

Buenos días. Teniamos una tienda de juguetes en un centro

Pregunta del cliente:

Buenos días.
Teniamos una tienda de juguetes en un centro comercial y el dueño del centro nos ha echado de un dia para otro.
Nosotros teniamos firmado un contrato de explotación de un local en dicho centro comercial, no un contrato de alquiler.
Este contrato se firmo en febrero e indicaba que los tres primeros meses, es decir, febrero, marzo y abril, la renta sería gratuita, y que a partir de entonces las dos partes nos teniamos que poner de acuerdo en la renta.
Seguimos trabajando, llega mayo y no negociamos nada, en junio y julio y agosto tampoco y en septiembre nos ponemos a negociar(ambas partes estabamos de acuerdo en esto). hace dos semanas acordamos que el pago de la renta desde mayo sería de 500 euros al mes hasta diciembre de 2012.
Quedamos de acuerdo y acordamos que el pago se tenía que realizar la primera semana de octubre.
Nos envian por e-mail un documento en el que indica que hemos llegado a un acuerdo para firmarlo el día que teniamos que efectuar el pago.
Que es lo que pasa, que el viernes pasado nos llega un burofax en el que se nos informa que tal y como indica el contrato de explotación firmado en febrero, al no haber llegado a un acuerdo en la renta nos teniamos que ir del local en dos dias como fijaba en el contrato.
El tema esta en que no es cierto, habiamos llegado a un acuerdo y tengo el e-mail que me envian que así lo justifica, el único tema es que no esta firmado porque todavía no habíamos quedado!
Se puede hacer algo? Yo me he quedado gravemente perjudicado porque hemos comprado muchísimo género que a día de hoy no tenemos posibilidad de vender y todavía se tiene que pagar, ya que aunque tenemos otra tienda ahora mismo nos hemos generado una cantidad de stock que no tendremos capacidad de vender ni de aquí a enero!!!
Cada mes desde febrero hemos estado pagando una cuota de mantenimiento de 1200 euros. Se le pueden devolver lo recibos? Que consecuencias puede tener eso? necesito liquidez!!
Ven posibilidad de que yo pueda pedir alguna indemnización o algo? al menos recuperar lo que es nuestro. Tampoco nos han devuelto la fianza de 1500 euros que dimos en febrero!!
Es más me han dicho que el propietario esta pensando en demandarme a mi pidiendome daños y perjuicios. Pero si yo me he ido porque él de manera unilateral ha decidido al final que no estabamos de acuerdo!!!!
Me pueden orientar un poco con todo esto por favor?? Es urgente!!!
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Derecho Laboral
Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

eduardolm :

Buenos días

eduardolm :

Está usted online?


 

eduardolm :

Paso a responder a su duda

Customer:

si estoy online


 

eduardolm :

Bien, usted dispone de los mails donde se había concertado el precio del arriendo de los 500 euros?

Customer:

en los e-mails no pone la cantidad pero si que pone que hariamos efectivo el pago de la renta tal y como habiamos acordado hasta diciembre, pero si que es cierto que no sale la cantidad de 500 euros

eduardolm :

entiendo


 

eduardolm :

usted tienen las facturas de género adquirido, son de fechas coincidentes con la negociación del precio y de las condiciones del arriendo?

Customer:

claro, nosotros hemos ido comprando género todo el año


 

Customer:

tenemos notas de descargas de genero en ese local incluso

eduardolm :

Entiendo


 

eduardolm :

una última cuestión

eduardolm :

La cuota de mantenimiento de 1.200 euros en qué consiste exactamente? a quién se le abona?

Customer:

la cuota de 1200 euros es un canon que se abona en concepto de limpieza del centro comercial, que no de mi tienda, en concepto del vigilante que tiene el centro... etc


nosotros el contrato de explotación se le abonaba a la empresa adiant peak s.l. y el cargo por el mantenimiento me lo hacia la empresa yuca star s.l. pero estan vinculadas, son de la misma persona creo


 

eduardolm :

Entiendo

eduardolm :

Paso a responder a sus dudas, sin perjuicio de que me siga comentando cualquier punto de forma dialogada


 

Customer:

perfecto espero la respuesta, muchas gracias

eduardolm :

En primer lugar, no cabe duda que, no existiendo desperfectos en el local, ustedes pueden exigir la devolución de la fianza

eduardolm :

La fianza únicamente se podría retener por caso de desperfecto o impago de rentas, pero aquí estás no se llegaron a fijar en contrato.

eduardolm :

Por ello, carece el propietario de cualquier título justo para retener esa fianza, que puede exigírsele por vías judiciales si extrajudicialmente no abona

eduardolm :

En segundo lugar, le quiero comentar sobre la posible existencia de daños y perjuicios

eduardolm :

En derecho, las expecttativas razonables de llevar a cabo un negocio jurídico que luego se vean frustradas por la otra parte, de forma injustificada, llevan aparejado el deber de inmdemnizar los daños y perjuicios causados por esa negociación, rota de mala fe

eduardolm :

Mis preguntas eran tendentes al género que usted compraron durante ese tiempo de la negociación del precio condiciones, etc

eduardolm :

Por tanto, el perjuicio de esa negociación frustrada se puede cuantificar económicamente de forma relativamente fácil, a través de las facturas.

eduardolm :

Si ustedes, no hubieran tenido una expectativa razonable de contrato cierto, no hubieran comprado dicho género

eduardolm :

Por tanto, veo posible una indemnización civil por daños y perjuicios, pudiendo acumular la reclamación de esta cantidad a la reclamación de la fianza

eduardolm :

Es posible, que teniendo ustedes otra tienda, el juez no llegue a dar una indemnización correspondiente a toda la mercancía, sino la que modere en función del daño y perjuicio que estime que se les causó

eduardolm :

En tercer lugar, lamento decirle que veo poco viable el reclamar que se cumpla un contrato que no se llegó a firmar

eduardolm :

Es decir, a pesar de que la negociación parece casi cerrada por el contenido de los mails que me dice usted, exigir el cumplimiento del mismo no lo veo suficientemente viable, pues no está plasmado con la rotundidad necesario el consentimiento que se adquiere con una firma

eduardolm :

La parte adversa siempre puede alegar que hubo discordancias de última hora en el precio, en cualquier condición, etc.

eduardolm :

En cuarto y último lugar, en relación a la cuota de mantenimiento, durante la vigencia del contrato de explotación correspondía su abono a ustedes

eduardolm :

Sin embargo, la cuota también puede integrarse como un daño y perjuicio causado

eduardolm :

Entiendo que ustedes no tenían contrato con la empresa que se dedicaba a esta labor

eduardolm :

que su contrato era solo con el arrendador, con el propietario

eduardolm :

Por tanto, si ustedes devuelven los recibos de las últimas mensualidades

eduardolm :

Dicha empresa se podrá dirigir contra el propietario, pero no contra ustedes que nada firmaron

eduardolm :

No me parece mala idea la devolución de los recibos.

eduardolm :

dígame que dudas tiene

Customer:

un inciso eduard

eduardolm :

claro

Customer:

en el contrato de explotación si no recuerdo mal, porque ahora mismo no lo tengo delante, si que ponía que nos teniamos que hacer cargo del importe del mantenimiento, entonces, aunque no tengo nada firmado con la empresa de mantenimiento si que podrían hacerme responsable del pago de los mismo, no?


 

eduardolm :

No

eduardolm :

Usted responde delante del arrendador

eduardolm :

Pero ese contrato solo les vincula a ustedes y a la propiedad, no a terceros, con los que no tiene efecto

eduardolm :

Por tanto, la dinámica sería, ustedes devuelven los recibos y el arrendador es que el que tendrá que pagarles a dichas empresas

eduardolm :

Después el arrendador podrá reclamarles ese importe a ustedes, pero ahí se podrá compensar con la fianza, con el material en stock incluso se podrá discutir que no procede esa entrega por ser otro perjuicio más causado

eduardolm :

más dudas?

Customer:

entonces me aconseja devolverlos para por lo menos tener algo más de liquidez mientras emprendo las medidas legales oportunas contra ellos?

eduardolm :

Puede ser una buena opción

eduardolm :

Por lo menos, los recibos de las últimas mensualidades

Customer:

ultima duda, tiene usted buffet en barcelona, para que me lo pudiera gestionar? ya que me ha ayudado no se....

eduardolm :

Tal vez no lo tres primeros, porque esos le corresponde a usted

Customer:

le devuelvo desde junio o julio por ejemplo?


 

eduardolm :

Lo lamento mucho, trabajo en el área de la ciudad de la Coruña y no tengo despacho en barcelona

eduardolm :

Puede ir al ICAB para preguntar por algún civilista que haga esa reclamación

Customer:

no pasa nada, pues muchisimas gracias XXXXX XXXXX tu ayuda

Customer:

ahora te acepto para efectuar el pago sin problemas!!

eduardolm :

muchas gracias XXXXX XXXXX por confiar en el servicio


 

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