Cómo funciona JustAnswer:

  • Preguntar a un Experto
    Los expertos tiene muchos conocimientos valiosos y están dispuestos a ayudar en cualquier pregunta. Credenciales confirmadas por una empresa de verificación perteneciente a Fortune 500.
  • Obtener una respuesta profesional
    Por correo electrónico, mensaje de texto o notificación mientras espera en su sitio.
    Haga preguntas de seguimiento si lo necesita.
  • Garantía de satisfacción plena
    Garantizamos tu satisfacción.

Formule su propia pregunta a eduardolm

eduardolm
eduardolm, Licenciatura
Categoría: Derecho Laboral
Clientes satisfechos: 1896
Experiencia:  Licenciado en Derecho Diplomado en Escuela de Práctica Jurídica Con despacho profesional abierto
55429999
Escriba su pregunta sobre Derecho Laboral aquí...
eduardolm está en línea ahora

Buenas tardes. Mi pregunta es la siguiente ;tenemos un local

Pregunta del cliente:

Buenas tardes. Mi pregunta es la siguiente ;tenemos un local alquilado que ahora casi no podemos pagar,lo queremos traspasar para recuperar algo de dinero y poder pagar el prestamo que tuvimos que pedir para reformarlo.El dueño del local dice que lo quiere vender.El local estaba en ruinas,invertimos mas de 90.000 euros en todo tipo de reformas (instalacion de la luz,del agua,suelo,paredes persianas ,etc...).¿ Hay alguna manera,para que podamos recuperar parte de lo que hemos invertido?Gracias !!!
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Derecho Laboral
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

eduardolm :

Buenas tardes,

eduardolm :

Paso a leer su pregunta y a darle inmediata respuesta

eduardolm :

En principio hay que leer las cláusulas del contrato de arrendamiento de local de negocio concertado entre las partes para llegar a una correcta conclusión

eduardolm :

en segundo lugar

eduardolm :

Si el contrato referido no prevé nada (si prevé algo al respecto hay que estar a lo que el contrato establezca) las obras de mejor aprovechan en beneficio de la propiedad, sean o no toleradas por el arrendador

eduardolm :

Quiere decir que con carácter general no se puede recuperar lo invertido en las obras de mejora del local de negocio

eduardolm :

Con la excepción de que las mismas hayan de ser indemnizables porque así lo establezca el contrato

eduardolm :

Si el contrato prevé esta indemnización, le aconsejo reclamar

eduardolm :

Si no lo prevé, entiendo que no existen elementos jurídicos suficientes como para que el arrendador deba hacerse cargo de esa mejora, que usted realizar libremente

Customer:

Me pongo de tan mala uva,que me dan ganas de dejarselo como me lo alquilo (en ruinas )...si es asi ¿tendria problemas legales )

eduardolm :

Las obras que corresponde indemnizar es sólo si son de conservación

eduardolm :

No las de mejora

eduardolm :

es decir, obras imprescindibles de conservación sí son indemnizables

eduardolm :

Las obras de mejora ya no

eduardolm :

A veces no es fácil distinguir entre obra de mejora y obra de conservación y entramos en un margen de interpretación amplio

Customer:

la instalacion de la luz y la del agua son de conservacion ?

eduardolm :

eduardolm :

eso se podría considerar obras de conservación

eduardolm :

así como reparaciones estructurales si hubiera

Customer:

nos traspaso el local,que ahora es una bodega con degustacion,sin barra,sin cocina ,sin nada de nada ... tuvimos hasta que enyesar las paredes . Que es lo que legalmente puedo reclamar ?

Customer:

tenemos una persona que estaria interesada en un traspaso ,pero nos da miedo que hable con el dueño y llegen a un acuerdo de compra y lo perdamos todo . Que puedo hacer ???

eduardolm :

Son los elementos necesarios para que el local funcione. Aquello que es necesario, no obras innecesarias, decorativas, etc Podría reclamar instalaciones imprescindibles como agua y luz, reparaciones en la estructura, el revestimiento de paredes en mal estado, etc. No se podría reclamar obras no necesarias que sea mejoras

eduardolm :

Cuánto tiempo les queda de arriendo?

Customer:

asi 9 años ....

Customer:

pero el problema es que no nos llega para pagar el alquiler y el prestamo que tuvimos que pedir ,por eso lo queremos traspasar

eduardolm :

Mi consejo es que insten un traspaso del mismo, si dejan el local, el arrendador puede solicitarles una indemnización por los años pendientes de cumplimiento del contrato

eduardolm :

Es la salida que yo veo más viable

eduardolm :

mientras ustedes sean inquilinos del mismos y no hayan sido desahuciados, el arrendador no podrá vender o al menos está vendiendo con una carga evidente

Customer:

y si el dueño le propone la venta a la persona que tenemos interesada en el traspaso .que podemos hacer ?

eduardolm :

Él estaría vendiendo la propiedad con esa carga

eduardolm :

La situación sería la misma que hasta ahora, sólo que el arrendador sería otra persona distinta, por cambio de propietario

eduardolm :

Es decir, el comprador sería el nuevo titular y se situaría en la misma jurídica (mismos derechos y obligaciones) que tiene ahora su arrendador

Customer:

perdona,pero no lo estiendo ...

eduardolm :

dígame su duda

Customer:

venderia el local y nosotros seguiriamos trabajando?

eduardolm :

Si vende el local, el comprador no puede hacerse cargo del mismo porque hay un alquiler vigente

eduardolm :

Cuando un propietario de un local o de una vivienda vende un piso, el arrendamiento no se extingue por el hecho de la venta

eduardolm :

Simplemente, el arrendador pasa a ser otro distinto

Customer:

cuantos meses puedes estar sin pagar el alquiler sin que te desaucien?

eduardolm :

Un proceso judicial no se suele iniciar con menos de dos meses impagos y el proceso puede extenderse unos 5 meses hasta la fecha del lanzamiento

eduardolm :

Por tanto, cómo mínimo, unos 7 meses que podrían ser más en función de la lentitud del juezgado en cuestión

Customer:

ok. Bueno,sigo cargada de dudas,pero muchas gracias XXXXX XXXXX .

eduardolm :

no quede con dudas

eduardolm :

Puede preguntarme más cuestiones si quiere

Customer:

ojala pudiera ,ahora mismo tengo la cabeza bloqueada y memorizando toda su informacion.

eduardolm :

Entiendo, al correo se le remitirá una copia de la información para poder leerla con calma

eduardolm :

Usted puede leerla siempre también en el siguiente link

eduardolm :

http://www.justanswer.es/derecho-laboral/7k52p-buenas-tardes-mi-pregunta-es-la-siguiente-tenemos-un-local.html?utm_source=sys&utm_medium=email&utm_content=crev1_viewqbutton&utm_campaign=ExpertAllQNotify&r=ems|2013-02-12|616

Customer:

Gracias XXXXX XXXXX servicios.No se preocupe que le pondre una cara divertida. jajaja!!!!!!

eduardolm :

Muchas gracias XXXXX XXXXX por confiar en nosotros

eduardolm :

Un saludo y mucha suerte!!

Customer:

Gracias XXXXX XXXXX

eduardolm, Licenciatura
Categoría: Derecho Laboral
Clientes satisfechos: 1896
Experiencia: Licenciado en Derecho Diplomado en Escuela de Práctica Jurídica Con despacho profesional abierto
eduardolm y otros otros especialistas en Derecho Laboral están preparados para ayudarle
Experto:  Jorge Carlos escribió hace 4 año.
Además de la de pago de la renta pactada y la de entrega de la cosa, en condiciones de habitabilidad suficientes para servir al uso pactado, el contenido del contrato se de¬sarrolla en el Título III, que, dentro de su parquedad, establece un doble sistema de re¬gulación. Por una parte, los artículos 30 y 31 remiten a los artículos 19, 21, 22, 23, 25 y 26, relativos a los arrendamientos para uso de vivienda, reguladores de la elevación de la renta por mejoras, conservación de la vivienda, obras de mejora, obras del arrendata¬rio, derechos de adquisición preferente y habitabilidad del inmueble. Junto a este primer bloque normativo, los artículos 32 a 35 contemplan la cesión del contrato y subarrien¬do, la sustitución mortis causa en el arrendamiento, la indemnización al arrendatario al finalizar el contrato y las causas de resolución. Fuera de estas pocas normas, de carácter eminentemente dispositivo, el contenido de la relación obligatoria es el libremente pac¬tado o, lo que es lo mismo, con predominio del principio dispositivo.
La renta será la libremente pactada entre las partes, sin que las disposiciones del Tí-tulo III contengan previsión legal de revalorización, ni aun por remisión al artículo 18, al que no se cita en los artículos 30 y 31, que remiten a los artículos 19, 21, 22, 23, 25 y 26. Por tanto, en los supuestos en que no haya previsión contractual, la renta no podrá ser elevada más que por razón de obras, en virtud del artículo 19.
La duración del contrato es la libremente pactada por las partes, de forma que se podrá pactar un plazo contractual más o menos largo, solo o en combinación con siste¬mas de prórroga voluntaria expresa o mediante el juego de la tácita reconducción, en los términos en que la regula el CC.
Todo el régimen de las obras es remitido por el artículo 30 LAU a las disposiciones ya expuestas de arrendamiento de vivienda (arts. 21, 22, 23 y 26 LAU). Al igual que los derechos de adquisición preferente son remitidos por el artículo 31 LAU a lo expuesto en el artículo 25 LAU.
Sobre lo anterior debo hacerle unas precisiones: No obstante, la ley establece normas que pueden hacer subsistir el arrenda¬miento en determinadas condiciones:
• Artículo 29 LAU, enajenación de la finca arrendada: el adquirente que¬dará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
• Artículo 33 LAU, muerte del arrendatario: para los casos de fallecimien¬to del arrendatario durante el plazo contractual de duración, y cuando la actividad desarrollada sea empresarial o profesional, y el heredero o legatario sea el continuador de la misma.
La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.
El artículo 35 de la ley establece: «El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32».
La ley no hace mención expresa a las causas de extinción, por lo que habrá que en¬tender aplicables las causas generales de extinción de las obligaciones y contratos, al igual que las causas del artículo 28 LAU. La única novedad al respecto es el derecho de indemnización del arrendatario que se dispone en el artículo 34 LAU.

El art. 34 LAU reconoce el derecho del arrendatario a una indemnización por clientela, para el caso en que tras la extinción del contrato por transcurso del plazo de duración pactada, éste desee permanecer en el arriendo y el arrendador no se avenga a la celebración de un nuevo contrato con el arrendatario. Se trata de una norma de escasísima aplicación práctica, fruto de su complejidad y su falta de adecuación a las reglas del mercado[533].

La norma sólo se aplica cuando el arrendatario haya venido ejerciendo en el inmueble arrendado una actividad comercial de venta al público, al menos durante los cinco últimos años. En relación con la actividad, lo importante es que ésta tenga lugar de cara al público, sin necesidad de que el arrendatario se tenga que dedicar exclusivamente a la venta (así, por ejemplo, puede ser un negocio dedicado a la prestación de servicios). Lo que sí es cuestionable es si este precepto se aplica a actividades profesionales, en las que la clientela derive de las cualidades personales de quien presta la actividad, no de la ubicación del inmueble donde aquélla tiene lugar -pensemos, por ejemplo en abogados o en médicos-. Como han señalado varios autores, parece que en este caso la indemnización no procederá[534].

En cuanto al plazo de cinco años en los que debe realizarse la actividad, cabe entender que ese plazo puede haberse alcanzado por un solo contrato que tenga esa duración, o con sucesivos contratos[535].

Otro presupuesto para la aplicación del art. 34 es que el arrendatario haya manifes¬tado al arrendador, cuatro meses antes de la finalización del plazo de duración del contrato, su deseo de renovarlo, al menos por cinco años más, y por una renta de mercado. En cuanto al procedimiento de notificación al arrendador, nada se indica en la ley; bastará cualquier forma de manifestación de voluntad del arrendatario, y, como siempre, para poder probar que dicha comunicación se ha realizado, deberá emplear la forma escrita, con certificación de la fecha y de su contenido (plazo y renta de mercado).

Por lo que respecta a la renta de mercado, la propia LAU señala qué debe entenderse por tal, en los términos siguientes: Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que al efecto determine el árbitro designado por las partes" -art. 34.1 in fine-. Ciertamente resulta chocante que, para la LAU, renta de mercado sea la que las partes acuerden. La redacción del precepto lleva a pensar que el arrendatario, antes de proceder formalmente a manifestar su deseo de renovar el contrato, intenta acordar la renta de ese nuevo contrato con el arrendador. Pero si han llegado a acordar la renta, parece que el contrato se va a renovar y en consecuencia ya no tiene sentido el art. 34. Supongamos que el arrendador pide, por ejemplo, el doble de renta que venía exigiendo, aunque esa renta sea muy superior a la que marca el mercado, sin avenirse a que sea un tercero quien la determine: ¿qué tiene que hacer el arrendatario para procurarse al menos el cobro de la indemnización? En mi opinión, en tal caso podrá acudir a un perito -un agente de la propiedad inmobiliaria- para que le señale cuál es la renta de mercado de ese inmueble, debiendo ofrecérsela al arrendador. El que pueda considerase renta de mercado la pactada por las partes o la determinada por un tercero designado de común acuerdo, no significa que sólo esta sea la renta de mercado. La única utilidad que tendría es que si el arrendatario le ofrece la renta que previamente han acordado, y luego el arrendador no procede a renovar el contrato, al menos se entienda que le ofreció la renta de mercado -lo sea o no-.

Cabría también plantear si la indemnización procederá si el arrendador no renueva el contrato con el arrendatario, por falta de consenso con este último sobre la duración del nuevo contrato. Supongamos que el arrendatario está dispuesto a renovar por cinco años. El arrendador sólo le ofrece renovar por uno. Si el arren¬datario acepta, y renueva el contrato, no cabe indemnización. Pero si no acepta -no le interesa la renovación por tan escaso plazo de tiempo-, entonces creo que la indemnización sí procedería.

Al tratarse de un contrato renovado -un contrato nuevo, distinto al anterior- es cuestionable qué otras condiciones además del plazo y la renta integran el contenido de ese contrato. Si las partes no han establecido nada, conforme al art. 4.3 LAUel nuevo contrato ha de regirse por lo dispuesto en el título III LAU y, supletoriamente por el CC[536].

Titular del derecho a la indemnización es quien sea arrendatario en el momento en que proceda la extinción del contrato por transcurso del plazo acordado. Ello, aunque él no hubiera estado durante cinco años en la explotación de la actividad.

Finalmente, queda abordar la cuantía de la indemnización. En este punto el art. 34 esta¬ble¬ce una serie de reglas bastante complejas. La LAU establece dos posibles supuestos -art. 34.2. I y II respectivamente. En primer lugar, la LAU establece como supuesto de he¬cho que el arrendatario inicie en el mismo municipio la misma actividad a que viniera estándo dedicado, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento. La indemnización comprenderá entonces los gastos de traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los primeros seis meses de la nueva actividad. Esta opción indemnizatoria parte como premisa de la reanudación casi inmediata de la misma actividad por parte del arrendatario, dentro del mismo municipio. La exigencia de que se trate del mismo municipio supone un criterio restrictivo. A este respecto, se ha apuntado que resulta más aconsejable estar a una zona geográfica dentro de la que se pueda hablar de un mercado unitario[537]. Pero ciertamente el tenor del precepto dificulta admitir que se está dentro del mismo municipio a efectos del art. 34 cuando el término municipal sea otro.

Como hemos señalado, la indemnización comprenderá también los gastos de traslado. Clara-mente los gastos de traslado no compensan la pérdida de clientela, de modo que sorprenda esta partida indemnizatoria. ¿Qué ha de entenderse por gastos de traslado? La ratio de esta norma parece encontrarse en la idea de colocar al arrendatario en una situación similar a la que tenía en el anterior local, de modo que todo indica a que junto con los gastos de mudanza también habría que indemnizar los gastos de acondicionamiento del local, licencias, etc.)[538].

La indemnización de la pérdida de clientela es una indemnización del lucro cesante. Los perjuicios por pérdida de la clientela deberán determinarse tomando en cuenta los ingresos -no los beneficios-.

Si no se dan los presupuestos de la primera opción -no inicia en los seis meses siguientes a la extinción ninguna actividad, inicia otra diferente, y cabe entender, la inicia pero en otro municipio-, y además, el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del plazo de seis meses la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades. (art. 34.2.II). Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse aunque sólo sea en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario -art. 34.3).

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas. Aquí nos encontramos ante un arbitraje propiamente dicho. Cualquier conflicto sobre la cuantía de la indemnización puede ser sometido a arbitraje entre las partes.

Por analogía deberíamos entender que al igual que la obtención de clientela produce un sobrevalor indenizable al arrendatario debemos entender que las mejoras producidas en el local también lo deben ser.
Saludos y espero haberle podido ayudar.

Opiniones de nuestros clientes:

 
 
 
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
  • Los felicito por su respuesta tan profesional y por las cuatro Jurisprudencias que me envió, las que incluiremos como pruebas. Fernando Monterrey Nuevo León, México
  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

Conozca a los expertos:

 
 
 
  • José M.

    José M.

    Abogado ejerciente

    Clientes satisfechos:

    521
    ABOGADO ICA BURGOS
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/JO/JoseMagadan/2013-6-27_16279_IMG6290copia.64x64.JPG Avatar de José M.

    José M.

    Abogado ejerciente

    Clientes satisfechos:

    521
    ABOGADO ICA BURGOS
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/ED/eduardolm/2011-9-12_172832_Recorte.64x64.jpg Avatar de eduardolm

    eduardolm

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    310
    Licenciado en Derecho Diplomado en Escuela de Práctica Jurídica Con despacho profesional abierto
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/DI/DiegoLM/2011-3-28_102522_DSCN0258copia.64x64.JPG Avatar de DiegoAbogado

    DiegoAbogado

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    256
    Abogado colegiado. Especializado en Derecho Laboral.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/albergiud/2010-12-12_105447_mi_cuchi.jpg Avatar de albergiud

    albergiud

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    27
    Despacho multidisciplinar especializado en derecho laboral, familia y en reclamación de deudas
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/NO/noeliabogada/2012-4-9_9367_4755563471469274381150062748533129055418392121o.64x64.jpg Avatar de Noelia

    Noelia

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    19
    Licenciada en Derecho por la Universidad de Santiago de Compostela
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/AR/ariatf/2015-7-28_102459_.64x64.png Avatar de Mariatf19

    Mariatf19

    Licenciada en derecho

    Clientes satisfechos:

    250
    MÁSTER EN ASESORÍA Y DERECHO LABORAL
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/DE/despachoabogado2010/2011-7-6_232143_fotorafaelgomeznix.64x64.jpg Avatar de R.Gomez

    R.Gomez

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    17
    ABOGADO ESPECIALISTA EN DESPIDOS Y ASESORAMIENTO ONLINE
 
 
 

Preguntas relacionadas con Derecho Laboral