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R.Gomez
R.Gomez, Licenciatura
Categoría: Herencias
Clientes satisfechos: 272
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Quisira saber de que forma se puede romper un condominio de

Pregunta del cliente

Quisira saber de que forma se puede romper un condominio de un inmueble del que somos copropietarios cinco hermanos y una tia nuestra.Los cinco hemos estado dispuestos a vendrele a a ella ó aun tercero nuestra parte,no habiendo acuerdo posible .De aquí mi pregunta ,los cinco quisieramos hacerlo ,pero no sabemos ni cómo ni la manera de perjudicarnos lo menos posible.El inmueble en cuestión no es posible dividirlo,al ser una casa solariega y protegida.Gracias
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Herencias
Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

En contestación a su consulta le informamos que:

al hablar de lla situación de condominio o copropiedad, esta se da cuando la propiedad de un objeto corresponde a una pluralidad de sujetos, y uno de los derechos reconocidos a cada uno de los comuneros es la acción de división.

Señala el Código Civil que "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común".

No obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención. Los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.

La comunidad implica una cotitularidad -varios sujetos sobre el mismo objeto- en que no tiene cada titular una parte concreta de la cosa o derecho, sino que todos tienen la cotitularidad sobre toda la cosa pro indiviso, es decir, cada cotitular tiene una cuota o parte alícuota de la cosa o derecho: dicha cuota es disponible y renunciable, puede, en todo momento, pedir la división física de la cosa o derecho (actio communi dividundo).

Por ello, se concibe la comunidad como una situación transitoria, que puede desaparecer por el ejercicio de la acción de división y, mientras tanto, cada comunero tiene el poder exclusivo e independiente de su propia cuota (pudiendo enajenarla o renunciar a la misma).

Tipos de división

Si la cosa es divisible se hará la división material, adjudicándose una parte o porción de la misma a cada copropietario.

Si la cosa es indivisible, por indivisibilidad física o porque resultaría inservible para el uso a que se destina, se hará la división económica, mediante la adjudicación a uno de los copropietarios que pagará el precio que corresponda a los demás según sus cuotas, si todos están conformes, o se venderá y se repartirá el precio entre todos ellos, también según sus cuotas.

Procedimientos para realizar la división

La división puede practicarse por los mismos copropietarios, por árbitros o por ejercicio de la acción procesal.

1) Por los copropietarios

Por unanimidad, medianta el llamado contrato divisorio, que se atendrá a la autonomía de la voluntad y las normas subsidiarias de la partición de la herencia.

2) Por árbitros o amigables componedores

Serán nombrados por los copropietarios y deberán formar partes proporcionales a la cuota de cada uno, evitando los suplementos a metálico.

3) Por Vía Judicial"Actio communi dividundo"

Se trata de una acción judicial que dará lugar al proceso declarativo que corresponda según la cuantía. En caso de no llegar a un acuerdo puede terminar en la venta en pública subasta del bien.

Les adjunto un modelo de demanda que tendrán que presentar con abogado y procurador:

 

AL JUZGADO

D.. .................., Procurador/a de los Tribunales , en nombre y representación de D..................., mayor de edad, casado, de profesión ....., con domicilio en la calle ..... n.: ..... de ...... provincia de ........, provisto de D.N.I. núm. ........., según acredito mediante copia fehaciente de la escritura de poder a mi favor otorgado, que acompaño como documento n.: 1, para su unión a los autos por copia testimoniada con devolución de aquélla, con la defensa del Letrado/a del Ilustre Colegio de Abogados de ......, D./D. ............, con núm. de colegiado/a ....., ante el Juzgado comparezco y, como mejor proceda en Derecho

DIGO:

Que en la representación que ostento, interpongo demanda de Juicio Declarativo Ordinario sobre DIVISIÓN DE COSA COMÚN contra D............................., mayor de edad, casado, de profesión ...................... de esta vecindad, con domicilio en ............................... , a fin de que, previos los trámites correspondientes, se dicte sentencia estimatoria de los pedimentos del suplico, en base a los siguientes:

H E C H O S

PRIMERO .-Mi mandante D............................. y su hermano D............................. , son copropietarios de los siguientes bienes:

 

- Finca número ............... inscrita en Registro Propiedad

Según resulta del escrito, que a efectos de prueba aportamos como documento número UNO, realizado entre mi mandante y el aquí demandado, de división de diversos bienes, muebles e inmuebles que les pertenecían en común a ambos y cuya condición 4*, pagina 4 se refiere a los mismos. Dicho documento se encuentra firmado no sólo por los aquí demandante y demandado sino también por tres testigos que pueden dar fe de su autenticidad.

SEGUNDO .-Mi mandante ha intentado en diversas ocasiones la división de dichos bienes materiales mediante la formación de diversos lotes y su adjudicación posterior mediante sorteo. Pero el acuerdo no ha sido posible con el aquí demandado en cuanto a la valoración de los bienes y la formación de los lotes, por lo que nos vemos en la necesidad de entablar la presente demanda.

TERCERO .-La cuantía de este proceso se considera indeterminada, sin perjuicio de su fijación en el momento procesal correspondiente, fijandose por un perito su valor a efectos de la postura de salida en la posible subasta que se celebre.

A estos hechos son de aplicación los siguientes,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. COMPETENCIA y JURISDICCIÓN.-La competencia territorial corresponde al Juzgado de Primera Instancia al que se dirige la demanda, conforme al artículo 50.1 de la L.E.C., por residir allí el demandado. Procediendo la competencia a dicho Tribunal, por no darse los supuestos de sumisión expresa o tacita.

II. PROCEDIMIENTO.- Es el de juicio ordinario, en base al artículo 249.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por el valor de la reclamación, cuyo interés económico resulta imposible de calcular, ni siquiera de modo relativo.

III. LEGITIMACIÓN.- Tanto la activa como la pasiva la ostentan respectivamente actor y demandado por ser acreedores de un interés principal y directo en la resolución del pleito.

IV.-FONDO DEL ASUNTO: XXXXX XXXXX al 406 del Csdigo civil, siendo de destacar:

artículo 400: "Ningún copropietario estara obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podra pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común."

artmculo 404: "Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueño no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizado a los demas, se vendera y repartira su precio."

artmculo 406: "Seran aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia."

artmculo 1.062 del Cc.: "Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su divisisn, podra adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Pero bastara que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga."

V. JURISPRUDENCIA: "Oponiéndose un condomino a la adjudicación de la cosa a otro, habiendo de prosperar siempre la actio communi dividundo conforme al artmculo 404, no existe otro modo de satisfacerla que vendiendo la cosa común en publica subasta, con admisión de licitadores extraños" (S.T.S. de 9 de Febrero de 1.983).

VI. COSTAS.-Seran impuestas a aquella parte cuyas pretensiones sean totalmente rechazadas (art. 394.1 de la de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por todo ello,

SUPLICO AL JUZGADO: Que tenga por presentado este escrito y documentos acompañantes y sus copias, los admita, y a mm por parte en la representación indicada, mandando se entiendan conmigo las ulteriores diligencias, y tenga por deducida DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO SOBRE ACCION DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN contra Don ___, se acuerde el emplazamiento de la parte demandada para que en el plazo de veinte días se persone y en su momento conteste, dandole traslado de las copias y siguiendo por sus tramites este procedimiento, dicte Sentencia por la que se ordene la división de los bienes que existen en común entre mi mandante y el demandado Don ___, sacandolos, en su caso, si no llegaren a un acuerdo en cuanto a su adjudicación a uno de ellos, a venta en pública subasta y con admisión de licitadores extraños, y condenando al abono de las costas procesales si se opusiese a la presente demanda.

OTROSi DIGO , puesto que el demandado reside en .............................. , procede y,

SUPLICO AL JUZGADO : se libre exhorto al JUZGADO DEL EXHORTO para que se le de traslado de la demanda, para que conteste a la misma si a su derecho conviniere.

..................... a .......... de ........... de 20.....

Fdo.

 

Si esta conforme con el asesoramiento ruego que acepten la respuesta para poder percibir ingresos por el mismo.

Somos varios letrados los que les asesoramos y en función del letrado al que acepten su respuesta ese letrado cobrará ingresos por su trabajo realizado.

Atentamente,

R. Gómez

ICAM

Experto:  José M. escribió hace 5 año.

Hola.

 

Ningún comunero esta obligado a permanecer en la comunidad contra su voluntad.

 

Artículo 400. Codigo Civil

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

 

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención

 

Para disolverla deben interponer demanda en dicho sentido en el juzgado.

Necesitan abogado.

 

Si no llegan a un acuerdo al final el bien se subasta.

Lo mas positivo es que traten de llegar a un acuerdo, y si no pueden solicitralo al juez.

Los gastos se deducirán de lo obtenido.

la judicial es una mala solución, pero es la noprmal cuando los comuneros no se ponen de acuerdo

 

Si llegan a un acuerdo y se lo queda uno, los impuestos de transmisiones los debe pagar quien loadquiere, siendo mucho más económica la disolución de lo comunidad que la transmisión porque paga menos impuestos. Generalmente la transmisión grava al 4 por ciento y la disolución al 1

Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

Como podrá comprobar el Sr. Magadan es otro abogado experto que se ha remitido a copiar lo que le he dicho.... Usted decide quien considera que le ha asesorado mejor a efectos de aceptación de la respuesta.

Respecto a lo manifestado por el Sr. Magadan: "Si llegan a un acuerdo y se lo queda uno, los impuestos de transmisiones los debe pagar quien loadquiere, siendo mucho más económica la disolución de lo comunidad que la transmisión porque paga menos impuestos. Generalmente la transmisión grava al 4 por ciento y la disolución al 1" tal y como Usted ha puesto de manifiesto el problema es que su tía no quiere comprar sus partes ni a Usted ni a sus hermanos por lo que la única solución es la actio communi dividundo que le informe al principio.

 

Si necesita realizar alguna pregunta, estamos a su entera disposición, y no olvide aceptar la respuesta que más información le haya proporcionado.

Atentamente,

R. Gómez

Experto:  José M. escribió hace 5 año.

Yo no he copiado nada, me limito a asesorar al cliente.

ud carece de derecho de hacer semejante afirmación, y será el cliente quien acepte, si es que quiere su respuesta o la mia.

Ud no ha hablado de impuestos y yo si, por ejemplo.

Haga su trabajo limpiamente y no se moleste porque los demás hagamos lo mismo.

Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.
ESTA RESPUESTA ESTÁ BLOQUEADA.
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Experto:  José M. escribió hace 5 año.
Discrepa en el fondo en la forma? Porque los dos sabemos que quien se quede el inmueble tendrá que pagar los correspondientes impuestos y el cliente debe saberlo, y por eso yo lo puntualizo
Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

El ciente salvo que me equivoque ha formulado una consulta muy clara al respecto: Quisira saber de que forma se puede romper un condominio de un inmueble del que somos copropietarios cinco hermanos y una tia nuestra? Por mi parte se le ha atendido su consulta explicando que han de acudir a la vía judicial, se le ha aportado un modelo de demanda de la conocida actio communi dividendo.

Por mi parte estoy a la espera de las dudas que pueda surgir en relación a la consulta por parte del usuario, rogando al compañero Magadan que no utilice el comando de solicitud de información de modo incorrecto tal y como se lo he pedido en numerosas ocasiones para evitar confundir al cliente ya que no le esta solicitando ninguna información.

Atentamente,

R. Gómez

 

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Le diré que... las pruebas que hay que superar para llegar a ser un experto son muy rigurosas.
 
 
 

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