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jaiter
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me ha tocado una novena parte de una casa y me gustaria comprarla,

Pregunta del cliente

me ha tocado una novena parte de una casa y me gustaria comprarla, pero cada uno quiere un precio. ¿puedo comprar partes de la casa al resto? si se puede ¿que gestiones deberia hacer?. Si alguna parte no me la quiere vender ¿al haber comprado la mayoria de la casa, puedo hacer algo para lograr convencerles? y mas preguntar sobre este tema que siempre que se reparte una herencia siempre surgen problemas sobre el reparto.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Herencias
Experto:  jaiter escribió hace 4 año.
Hola, usted puede comprar la participación indivisa a cada uno de ellos por un precio distinto. Sí que se puede hacer, pero desde luego no es lo más aconsejable y no se lo recomiendo en absoluto.

Debe de tratar de llegar a un acuerdo y que sea igualitario para todos, pues lo único que va a conseguir de lo contrario es que suba el precio; pues si uno ve que pide más que el otro, al final, va en contra de sus intereses.

Lo más aconsejable es eso; llegar a un acuerdo por el valor conjunto de la casa, y una vez fijado ese precio pagar a cada cual lo que le corresponda. No negocio con cada uno de ellos; hágales una oferta por el total de la casa.

Una vez conseguido ese acuerdo lo que procede es hacer una disolución de condominio; es una escritura sencilla, en la que se explica que hay varios propietarios, y que se la queda uno de ellos, pagando al resto la cantidad que resulte. Esta escritura la debería de hacer ante notario y luego inscribirla en el registro de la propiedad; y deberá de pagar un impuesto que es el de actos jurídicos documentados al uno por ciento sobre el valor total declarado de la casa; también estará sujeto posiblemente a plusvalía municipal, si bien esto va a depender mucho del ayuntamiento, pues los hay que consideran que no está sujeto a este impuesto este tipo de escrituras, habiendo incluso sentencias que así lo estiman.

Caso de que usted compré por separado las participaciones indivisas, los inconvenientes es que se va a tener que gastar mucho más en trámites, pues cuantas más escrituras que haga por separado más caro le va a salir todo, en gastos notariales, de registro de la propiedad y de impuestos.

Y si solo compra a una parte y no se hace con el resto, el problema que usted tiene es que no les puede obligar a que le vendan, y eso significa que tendría que acudir al juzgado a pedir la división de la cosa común, y si no llegan a un acuerdo la finca puede llegar a subastarse, lo cual desde luego no es nada recomendable.

De manera que usted tiene que hacer oferta por el total de la casa; déjese de ofertas por separado, pues eso no le beneficia en nada, como puede ver. Argumentos a favor de usted, que la ponen en venta dicen: pues nada, la ponemos en venta, y ya veremos cuando la vendemos; y mientras tanto, los precios bajando, los impuestos y gastos de mantenimiento que va a tener la casa mientras tanto; y usted indudablemente, que también se reserva la facultad de bajar el precio que ofrece si los precios siguen bajando, y que ellos verán lo que hacen. Esto de la negociación requiere bastante sangre fría, y usted verá si quiere pagar a cualquier precio su deseo de quedarse la casa.

Cliente: escribió hace 4 año.
El problema es que como he comentado nos hemos reunido en varias ocasiones y no nos ponemos un precio decente, ya que hay 5 partes deacuerdo en vendermela, pero las otras 3 quieren muchisimo mas dinero, CASI EL DOBLE de 80.000 €. ellos quieren 140.000 €. Por eso pensaba en comprar las 5 partes, las otras 3 que darles un poco mas de dinero pero sin pasarme. Que opina y que gastos podria tener de diferencia, ya que es imposible ponernos deacuerdo. Si una sola parte o dos no estan deacuerdo con la mayoria, pueden negarse a venderla y que deberia hacer.
Experto:  jaiter escribió hace 4 año.
Hola, el problema que tiene es como le he comentado, no tiene obligación de venderle su parte; puede parecer injusto, pero no es una cuestión de mayorías y sí de voluntades individuales; es decir, cada uno debe de querer vender por sí, y no porque la mayoría lo quiera así, el resto que es minoría tiene que aceptar.

El problema que tiene es que al hacerlo por separado es que van aumentar esos gastos para su adquisición. Pues cuantas más veces tenga que ir a la notaría, más escrituras, y mas gastos de notario y de registro de la propiedad. Y por otra parte, hay comunidades autónomas que las extinciones parciales de condominio no la tratan también desde un punto de vista fiscal como si se hiciese una extinción parcial de condominio. Las extinciones parciales de condominio es cuando por ejemplo si hay nueve propietarios, se reunen seis de ellos para que se la quede uno, pero no entran en el reparto o extinción los otros tres restantes; en este caso corre el riesgo de que no se aplique el uno por ciento por la extinción de condominio,sino el siete por ciento de transmisiones patrimoniales.

De manera que no se vuelva usted loco y quiera comprar a cualquier precio, a sabiendas que de lo contrario se van a generar más gastos.

También les puede amenazar con exigir la división de la cosa común; que como le digo, significa acudir al juez y si no se ponen de acuerdo entre ustedes, puede acabar en la subasta de la vivienda de la que usted habla y que desde luego no conviene a ninguno. Todo esto, como le digo (múltiples gastos de más para usted si no se ponen de acuerdo, lo que ya está encareciendo el precio de por sí; precios a la baja y dificultades de encontrar comprador y de que el comprador encuentre préstamo hipotecario para poder comprar, debiendo de hacer frente a gastos diversos hasta que se venda; amenaza de acudir al juez para que proceda a la división de la cosa común) son argumentos a favor de usted y que debe de tratar de usar.

Pero en ningún caso usted les puede obligar a que le vendan; pero sí que usted puede acudir al juez solicitando la división de la cosa común, como ya le contado en esta respuesta y en la anterior; este es un derecho que tiene comunero o condueño, pues se considera desde un punto de vista legal que las situaciones de varios propietarios sobre una misma finca, en este caso, es una situación poco deseable, y se trata de favorecer que cualquiera pueda lograr la extinción del condominio.

Cliente: escribió hace 4 año.
Ya les amenaze con acudir a los juzgados, por eso 5 me la quieren vender yaque antes ni eso, pero los 3 son muy duros y no se que pretenden. Hay veces que pienso que estan deacuerdo en algun trapicheo. Si no llegamos a ningun acuerdo que coste total tiene el acudir a los juzgados y cuanto tiempo tarda.
Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola, ignoro si estos señores tienen trapicheo o no, pero lo que parece claro es que quieren jugar; lo que no se sabe muy bien, hasta que punto están dispuestos a llegar.

Si usted se pone serio y presenta la demanda de división de cosa común en el juzgado, habría que ver como reaccionan. Si se avienen o no; lo que está claro es que presentada la demanda, les conviene a todos ponerse de acuerdo, por lo que pueda pasar.

A lo mejor sería bueno ya tener una próxima reunión acompañado por abogado por su parte, para que vean que usted va muy en serio, y a ver como reaccionan, y en función de esto actuar.

En cuanto a que gastos puede tener o no y el tiempo; a mi no me gusta dar presupuestos en esta página, pues esto lo más conveniente es que lo trate con un abogado, y que pacte sus honorarios con él. En último caso, los honorarios los fija el colegio de abogados del que dependa el abogado que usted escoja. Mi recomendación es que lo pacte directamente con él, es lo mejor, y que le detalle exactamente que actuaciones cubre y cuales son los costes de otros profesionales deban intervenir como procuradores o notarios, si se da el caso. Y en cuanto el tiempo, depende del volumen de trabajo que tenga el juzgado; pero unos cuantos meses, no se lo quita nadie; puede rondar los seis meses, fácil; pero esto igualmente el abogado con el que trate le podrá decir mejor, pues tendrá conocimiento de primera mano, al ser él quien está "sufriéndolo" prácticamente a diario.

jaiter, Licenciatura
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Cliente: escribió hace 4 año.
El sabado tengo la reunion, pero un abogado me cobnra un ojo de la cara por solo atenderme asistendo a la reunion. Detallo mas mi situacion para ver que se puede hacer y a quer coste, ya que creo es compleja. Mis padres y yo viviamos en una casa antigua de 2 plantas en casco viejo. Vivo en el 1º piso y mi Abuela vivia en la planta baja. Mi abuela murio y dejo la pasa para sus hijos, 8 mas mi madre. Esa planta no se uso ni se activo su situacion, solo estaba cerrada. En el piso de arriba viviamos, pero mis padres fallecieron y ahora me gustaria quedarme con la casa al completo. El problema es que me toda 1/9 parte de la casa de mi abuela y viviendo arriba mi interesaria comprarla. Esa casa era una una sola pero en los años 50 la dividieron en 2 y en la parte de abajo se la quedo mis abuelas y la de arriba mis padres. solo hay una escritura unica de la casa aunque son 2 viviendas. Al estar la elecricidad, agua, contribucion, basura, etc separados, es facil demostrar que la casa de arriba me pertenece, pero me interesa comprarla, ya que no quiero tener vecinos. El problema es que 5 me la venden, pero 3 quieren mucho mas dinero que los otros 3 y no quiero que se contagien y los que tengo convencidos suban el precio de su pare de la herencia, por eso pense en comprar partes. Los otros 3 no venden y so se porque. Les he dicho si nos ponemos deacuerdo no hay practicamente ningun gasto, pero que si no se tendria que hacer primero la division horizontal de la casa para asi poder vender la planta baja. Despues de ese gasto al no acordar precio lo tendria que hacer el juez y eso es mas pasta aun. Todo les da igual. Me aconsejais que haga una reunion y que valla con un abogado, pero he preguntado precion y me sacan los 2 ojos. La reunion la tengo este sabado y no se como proceder.
Cliente: escribió hace 4 año.
Volver a incluir en lista: La respuesta ha tardado demasiado.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Hola

 

Sus opciones sólo son dos

 

Consensuar un acuerdo, a mayor inetres ponga subirá más el precio

 

Ir a un juicio de división de la cosa común donde a falat de acuerdo se subasta el inmueble y Ud puyede quedarselo en el mismo precio que otro, con derecho preferente

 

No hay otras opciones

Cliente: escribió hace 4 año.
como va eso de la subasta, para asi saber a que atenerme.
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Es la peor opción para todos por el alto coste procesal.

El código civil determina que nadie esta obligado a mantenerse en una copropiedad si no quiere, pues bien, a falat de acuerdo, cualquier comunero puede ir a juicio, necesita abogado, y solicitar la división de la cosa común, el bien se vende judicialmente en subasta, y Ud puede quedarse el bien en el valor de esa subasta como derecho de adquisición preferente.

 

Los gastos los soporta quien lo promueve, por ello es muy mala opcion....

Cliente: escribió hace 4 año.
Si yo lo solicito, todos los gastos recaerian en mi por lo que dices, pero a cuanto mas o menos puede ascender segun la tarifa- Tambien preguntarte que en el supuesto que me quede la casa, ¿como podria hacerlo pasra que no me la embarguen?. Te comento tengo una multa del ayuntamiento local que asciende a 28.000 €. Es una multa Que se sacaron de la manga el ayuntamiento porque esta pelao y en el bar que cerre me multaron. Mientras no este en el registro de la propiedad no tienen constancia, no?. Podria no inscribirlo y ya esta para evitar ese embargo hasta que prescriba dentro de 4 años?
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Lo mejor sería adjudicarla a un testaferro de tu entorno

Los 4 años comienzan cada vez que el Ayuntamiento te solicite el pago, puede que no prescriba nunca

Los costes se pueden complicar mucho siendo 9 personas, no te puedo dar ni aproximado desde aqui un valor

Cliente: escribió hace 4 año.
Pero tendria que pagarlo todo al solicitar yo la division?
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Sí, porque a Ud a quien interesa irse

En esto juega a favor no tener interés y olvidarse. es lo que parece que quiere hacer alguno de los otros con Ud, forzar a que pague....

Experto:  Jesús escribió hace 4 año.

Buenas tardes:

La subasta se rige por lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Real Decreto de Promulgación de 3 de febrero de 1881.

 

Jurisdicción Voluntaria: Le copio enlace:

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lec.l3p1t13.html

Atentamente,

Cliente: escribió hace 4 año.
Y eso del testaferro que es, que puede costar hacer como me aconsejas con el testaferro toda la gestion y como se hace.
Experto:  Jesús escribió hace 4 año.

Buenas tardes:

 

Somos varios los expertos que le estamos atendiendo y le hemos respondido.

La cuestión del "testaferro" se la planteó el compañero Apam, que le responderá enseguida.

 

No obstante ya le digo yo que los honorarios del abogado se pactan libremente con dicho profesional, y que encontrará usted muchos que le llevarán a cabo los tramites judiciales de la subasta y posteriores de forma muy económica.

 

Solo es cuestión de dedicar un poco de tiempo a pedir presupuestos y localizar el letrado adecuado.

 

Un saludo.

Experto:  Jesús escribió hace 4 año.

Buenos días de nuevo:

 

No sé si ha visto el enlace a la norma que regula la subasta, por la que preguntaba antes ...

 

La subasta se rige por lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Real Decreto de Promulgación de 3 de febrero de 1881.

Jurisdicción Voluntaria: Le copio otra vez el enlace al texto completo de la norma para su lectura:

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lec.l3p1t13.html

 

Con el escrito en que se pida la celebración de la subasta se presentará el pliego de condiciones, con arreglo a las cuales haya de celebrarse.

 

En princpio pagaría los gastos el que propone la subasta, pero como el que propone la subasta aporta el pliego de condiciones, una de ellas podría ser que el comprador corra con los gastos u otra similar. La aprobación del pliego corresponde al Juez.

 

Lo primero es tasar la finca para proponer el precio de salida del inmueble en la subasta.


Si no se ponen de acuerdo entre ustedes en el valor de tasación, pueden contratar un perito de mutuo acuerdo o instar usted que se designe uno judicialmente.

 

Ustedes pueden incluso solicitar en común, y el Juez puede concederles, la celebración de una primera subasta entre ustedes solos, sin terceros, a fin de que el que más puje se quede con la finca abonando sus partes a los otros copropietarios.

 

Puede aceptar alguna de mis respuestas si han sido de su interés, así como solicitarme después las aclaraciones que estime oportunas sobre las mismas. Le resolveré sus dudas siempre que esté en línea.

Una aceptación es suficiente.

 

Un saludo.

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