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eduardolm
eduardolm, Licenciatura
Categoría: Herencias
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Experiencia:  Licenciado en Derecho por la UDC.Diploma en Escuela de Práctica.Colegiado de Ilustre Colegio de Abogados de A Coruña 4541.
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Hola y buenos días Tengo un problema con el tema de mi herencia. El

Pregunta del cliente

Hola y buenos días

Tengo un problema con el tema de mi herencia.

El año pasado (2011) heredé un piso en Barcelona por parte de mi abuelo paterno (al cumplir yo mi mayoría de edad), el problema es que en ese piso hay una inquilina de renta antigua.

He intentado hablar con dicha inquilina, la primera vez que la llame fue poco después de heredar el piso, sobre el precio del alquiler
hable con ella a principios de Julio y me dijo que me esperara hasta Septiembre para saber sí podía pagarme más, me espere pacientemente hasta dicho mes, pero cuando la volví a llamar simplemente me dijo que no "podía" pagarme más (aún me pregunto que le costaba decirme eso antes y no hacerme esperar casi 2 meses para nada) la cuestión es que dijo que "podría" pagarme un poco más sí el contrato que le hiciera fuera también de por vida (como el contrato que tiene ahora de renta antigua) yo le dije que era imposible ya que los contratos de ahora no son como los de hace 30, 40 o 60 años ni los precios de alquiler.

No pudimos llegar a ningún acuerdo, yo necesito subir el alquiler o echarle del piso (por mucho que me duela) yo estoy pagando 500€ en un piso de alquiler en Tossa de Mar (Gerona) y con lo que me paga (unos 200€) no me llega ni para una bombilla de luz.

Me gustaría saber que formas tengo yo para poder subirle el precio o poder echarla de manera legal.
Sé que esa persona a estado pagando por ese piso, pero aún así ese piso es mío y deseo recuperar-lo.

¿puedo vender el piso?

¿que "estrategia" puedo seguir para echarla?

¿puedo subirle el precio sin necesidad de echarla?

¿que leyes hay que defiendan al propietario frente a un contrato de renta antigua?

Me parece que he leído algo por allí, pero la mayoría de las ventajas la tiene el inquilino y no el propietario, pero de eso no estoy muy segura.

¿un abogado de oficio puede llevar mi caso?

¿cuanto puede demorar más o menos el proceso?

¿en estos casos cual es la alternativa más eficaz?

¿subirle el alquiler mediante un juicio o intentar echarla?

¿hay algún modo que no sea vía juicio que pueda subirle el alquiler o desahuciar-la?


Estoy perdida en este tema y tengo infinidad de dudas.

Estaría muy agradecida sí algún experto de Cataluña o España pudiera responder a mis dudas.

Atentamente.

Isabel.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Herencias
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.


En relación a los dudas que me plantea:


¿puedo vender el piso?

En principio la venta del piso se vendería con inquilino. EL vendedor podría reclamar contra usted con la existencia de esa carga en el inmueble. Sin embargo, hay una esperanza. En el Consejo de Ministros de ayer viernes se promovió unos puntos de reforma en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Está pendiente por concretar pero permitirá la venta de inmuebles con inquilinos dentro si dichos contratos de inquilinos no hay sido registrados en el Registro de la Propiedad como imagino será su caso.



¿que "estrategia" puedo seguir para echarla?

Eso dependerá de muchos factores, empezar por la subida de la renta sería una buena forma de presionar. Hay que hacer el cálculo correcto y comunicarlo fehacientemente. Esperar impagos tras la elevación de la renta.



¿puedo subirle el precio sin necesidad de echarla?

Si, previo requerimiento usted puede actualizar esa renta. Son cálculos muy complejos los de la actualización y debe realizarlos un profesional analizando el concreto contrato y circunstancias. Aquí le dejo la regulación, para que vea lo profusa y compleja que es:

D) Actualización de la renta

11. La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario.

Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la Ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.

Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada.

La actualización se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas:

La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener durante cada una de las anualidades en que se desarrolle la actualización, con la renta actualizada la misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Índice correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización.

En los arrendamientos de viviendas comprendidos en el artículo 6.2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado Texto Refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.

En los arrendamientos de viviendas no comprendidos en el artículo 6.2 del citado Texto Refundido celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial, la que se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.

De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a los dispuesto en la regla anterior o en la regla 5, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientes siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera pagando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que estuviera pagando.

La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107 del citado Texto legal.

A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización en cuyo caso será éste de aplicación.

Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la regla 1 sea superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en el párrafo siguiente, se tomará como renta revisada esta última.

La renta a estos efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral de la finca arrendada vigente en 1994, los siguientes porcentajes:

El 12 %, cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989.

El 24 % para el resto de los supuestos.

Para fincas situadas en el País Vasco se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 24 %; para fincas situadas en Navarra se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 12 %.

El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que viniere abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

Los contratos de arrendamientos respecto de los que el inquilino ejercite la opción a que se refiere esta regla, quedarán extinguidos en un plazo de ocho años, aún cuando se produzca una subrogación, contándose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.

No procederá la actualización de renta prevista en este apartado cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites siguientes:

Número de personas que convivan
en la vivienda arrendada Límite en número de veces
el salario mínimo interprofesional
1 ó 2 2,5
3 ó 4 3
Más de 4 3,5
Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta.

En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida.

En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese abonando el inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentada por el Índice General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

La actualización de renta cuando proceda, se realizará en los plazos siguientes:

En diez años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los siguientes:

Período anual de
actualización a partir de la
entrada en vigor de la Ley Porcentaje exigible de
la renta actualizada
1 10 %
2 20 %
3 30 %
4 40 %
5 50 %
6 60 %
7 70 %
8 80 %
9 90 %
10 100 %
En cinco años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el doble de los indicados en la letra a) anterior.

Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda en los números 1 y 4 del artículo 100 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

No, si es un contrato de renta antigua.

¿que leyes hay que defiendan al propietario frente a un contrato de renta antigua?

Me parece que he leído algo por allí, pero la mayoría de las ventajas la tiene el inquilino y no el propietario, pero de eso no estoy muy segura.

¿un abogado de oficio puede llevar mi caso?

Perfectamente, para tener usted derecho a abogado de oficio no debe ganar más de 1288 euros brutos al mes y puede solicitarlo en el Colegio de Abogados de su localidad.

¿cuanto puede demorar más o menos el proceso?

Si fuera un desahucio, 4 a 5 meses.

¿en estos casos cual es la alternativa más eficaz?

A día de hoy no tiene habilitación legal para iniciar un desahucio, así que deberá comenzar por subir la renta todo lo que legalmente sea posible.

¿subirle el alquiler mediante un juicio o intentar echarla?

A día de hoy, elevar la renta y esperar que ella no pague.

¿hay algún modo que no sea vía juicio que pueda subirle el alquiler o desahuciar-la?

Absolutamente ninguno. Lo que puede hacer es subir el alquiler y comunicárselo a la inquilina. Si ella no empieza a abonarlo, iniciar un desahucio.


POR FAVOR, NO OLVIDE ACEPTAR LA RESPUESTA Y ASIMISMO PODRÁ SOLICITARME MÁS ACLARACIONES SI DESEA. Saludos cordiales.
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Por favor, si tiene más dudas, puede exponerlas. En otro caso, agradecería que aceptase la respuesta. De este modo la página me abona una cantidad sin coste adiccional alguno para usted.

Saludos cordiales,

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