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José M.
José M., Abogado ejerciente
Categoría: Herencias
Clientes satisfechos: 5732
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
54639574
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José M. está en línea ahora

Buenos días, Mi padre lleva viviendo en una casa hace más

Pregunta del cliente

Buenos días,

Mi padre lleva viviendo en una casa hace más de 30 años, la cual no la ha reclamado nadie y la ocupó en su día de forma pacifica y con constancia de los vecinos los cuales están de acuerdo con la ocupación ya que el cuida de la casa y de las zonas linderas de ladrones y drogadictos.
La casa actualmente no consta como vivienda en los mapas (antes si) y ahora consta como PJ.

¿que requisitos se necesitan para hacer uso de usucapión?
Enviada: hace 2 año.
Categoría: Herencias
Experto:  José M. escribió hace 2 año.

José M. :

Bienvenido, le atiende José M, abogado ejerciente del ICA Burgos, ruego unos minutos para preparar su consulta, Puede escribir en todo momento.

José M. :

Para poder ususcapir la propiedad basta con aportar las prubas que dice e instar un procedimiento de expediente de dominio en el juzgado de la localidad. Hace falta un abogado que se lo gestiones, un compañero

José M. :

La ley exige probar el uso pacífico como propietario durante 20 años

José M. :

Debe Ud contratar abogado que inicie un procedimiento declarativo de dominio que concluya con la adjudicación e inscripción en el registro

José M. :

Escriba si tiene dudas

José M. :

El compañero estudiará si la casa está registrada a nombre de alguien o no, si hay posibles herederos etc y en eljuzgado se llamará a todo aquel que pueda tener interés legítimo en oponerse a inscribir el bien a nombre de su padre

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

El tema es que aparte de los vecinos, no tiene nada más ya que la propiedad no tiene luz legal ni agua (que se la da el vecino)

José M. :

Nos sirve cualquier prueba de que lleva viviendo allí esos años, Son admisibles las declaraciones de lso vecinos

José M. :

Si está empadronado también

José M. :

Lo importante es que no haya nadie que se crea con mejor derecho

José M. :

Si lo hubiera ya hubiese iniciado acciones, entiendo

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Aparte el terreno esta en fase de embargo ya que los propietarios no han pagado nada

José M. :

Vamos a ver, si hay propietarios pueden oponerse

José M. :

Si hay embargos, su padre puede acceder a lapropiedad pero deberá pagarlos

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Pero nunca han reclamado nada

José M. :

Bien, si existen esos propietarios, están vivos, o ssu herederos pueden oponerse

José M. :

Pueden decir que es un alquiler a titulo gratuíto

José M. :

la ususcapio sólo es admisible si hemos poseído a título de propietario

José M. :

Si nos han permitido estar y así los sabemos, no podemos ususcapir

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

la ususcapio sólo es admisible si hemos poseído a título de propietario——esto no lo entiendo

José M. :

La ususcapio se basa en la posesión pacífica, de buena fe, en calidad de propietario

José M. :

Si yo le dejo mi casa a titulo gartuíto, alquiler sin pagar nada, por 30 años, la casa sigue siendo mía y ud no puede ususcapirla

José M. :

Si ud posee como dueño una casa, sin oposición de nadie, porque carece de dueño conocido, por 20 años, puede ususcapir

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

entiendo..pero no hay ningún contrato diciendo que se alquile, preste etc la propiedad

José M. :

Es un problema de prueba

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

ya

José M. :

Ud ya está reconociendo que ... los dueños

José M. :

Si hay un dueño que no es su padre, mal vamos

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

entonces doy por entendido que es imposible usucapir esta propiedad ya que mi padre conoce a los herederos de la propiedad

José M. :

Así es, si

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

los cuales no tienen ningún interés en pagar la deuda con el ayuntamiento

José M. :

La Ususcapio se basa enb la confusión de la propiedad

José M. :

A falta de cofusión no es admisible

José M. :

Lo cual no quiere decir que su padre no tenga derechos

José M. :

Vamos a ver

José M. :

Su padre ha estado allí por años, lo cual le confiere derecho a seguir estando

José M. :

Si los propietarios queiren hecharle sería un desahucio en precario ( sin título)

José M. :

Si el ayuntamiento ejecuta y vende, su padre puede adquierir en esa subasta o puede comunicar al Ayuntamiento que está poseyendo de buena fe, derechos que cualquier comprador en la subasta deberá respetar

José M. :

Una buena solución es comprar por un precio simbólico ( gastos de notaria, impuestos y registro ) y que su padre asuma el embargo

José M. :

No se si ésto es viable

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

El terreno embargado o a embargar mide 6000 metros 2 y mi padre solo tiene 250 metros.

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

El valor del terreno es astronómico lo cual no puede asumir y la deuda es de 200.000 €

José M. :

Entiendo

José M. :

Mal lo tenemos. No podemos segregar esa porción, ni podemos asumir la ususcapio.

José M. :

La mejor vía para seguir usando es oponerse a cualquier desahucio, pero sepa que a la larga ocurrirá

José M. :

Al salir a subasta puede que no interese a nadie.... pero es una lotería

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Según una abogada amiga, me comento que guarde todos los tickets de compra de material etc por si el día de mañana nos quieren echar

José M. :

Sería estar atento a los movimientos del Ayunatmiento

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Material para arreglar la casa

José M. :

Claro. hay que probar que estamos, y ésto nos da derecho a aseguir estando

José M. :

Pero a mayores, en tres a lo sumo conco años máximo estaríamos fuera

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

también hace un año vino un notario que hizo constar de que vivimos en esta casa y que tiene agua y luz

José M. :

Eso es positivo, poder demostrar que somo inquilinos en precario, sin título.

José M. :

Todo ello nos afianza poder seguir allí, pero no la propiedad

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

El tema es que también hay varios inmuebles al lado los cuales la urbanización vecina ( el presidente de esta era un dueño del terreno) se utilizan como trastero etc....tambien hay una casa habitada del antiguo jardinero que en su día el dueño se la dio (es de donde viene la electricidad)

José M. :

Cada caso ha de ser objeto de estudio

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

El agua nos la da la urbanizacion, a la cual le pagamos anualmente y nos dan un recibo

José M. :

Pero si hay propietarios, no podemos usucapir

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Ok

José M. :

Lo importante ya no es luchar la propiedad, si no el uso

José M. :

Tenemos derecho a seguir estando,

José M. :

Y es en ese escenario, cuando se nos pida irnos, cuando podemos pelear una indemnización

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Y como afianzar ese derecho a seguir estando?

José M. :

Lo está afianzando cada día que esté

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

pero tiene que constar algo no?

José M. :

Siga recabando pruebas y esperando

José M. :

Vamos a ver, si se consiguiera, lo dudo, que la propiedad le reconozca un alquiler gratuito desde hace 30 años.... pero si no lo reconoce, lo probamos

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Todos los vecinos están de acuerdo con firmar ante notario que mi padre lleva viviendo 40 años en la propiedad

José M. :

Es dcir, que por el momento no hacemos nada, sólo esperamos

José M. :

Ese documento sería idóneo, el acta notarial

José M. :

Si aluien a futuro quiere sacarnos de allí, usamos esas pruebas

José M. :

Y para salir sería previa negociación e indemnización, claro

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Eso es lo que me comento mi amiga abogada

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Entonces entiendo que es imposible el usucapion de la propiedad.

José M. :

Claro, es normal, es la solución y la vía a su caso

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

No hay ninguna alternativa?

José M. :

Imposible de todo punto, porque hay dueños y es público y notorio

José M. :

Su padre no está como dueño y eso es contatable

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Me refiero a que si los herederos "pasan" de la propiedad embargada... se puede firmar algo como que es nuestra?

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

No se..alguna treta de abogado me refiero

José M. :

Si "pasan" se la pueden donar, vender contra el embargo....

José M. :

Pero hay que saber que opinan

José M. :

Pero el embargo lo es por todo...

José M. :

Pero todo se puede negociar

José M. :

Por el moemnto, es seguir estando

José M. :

Y a futuro defenderse

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Mi padre es muy amigo de de la heredera del terreno a embargar..osea que se podría hacer una donación?

José M. :

Claro

José M. :

Barato no es, desde luego

José M. :

Aún gratis, hay que asumir el embargo y los impuestos...

José M. :

Y sin parentesco puede ser mínimo 35 por ciento hasta 60 del valor en tablas del terreno ( los impuestos)

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

ya...

José M. :

Así que regalado puede ser muy caro

José M. :

Lo barato es estar, y seguir estando

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Y algún papel firmado como que se la han alquilado vitalicio

José M. :

Bien, no está demás, a título gratuíto, pero no es algo que a ud le importe demasiado, sino lo quiere firmar tiene sobradas pruebas de demostrarlo

José M. :

Y JAMÁS debe firmar un contrato ahora nuevo.

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Entiendo

José M. :

Porque si firma ahora que le dejan la casa gratis desde hoy en tres años esta fuera

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Porque se perderia la antiguedad

José M. :

Correcto

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Entonces para resumir: No ir al ayuntamiento y reunir pruebas de que mi padre vive aquí hace años.

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Tema usucapion imposible

José M. :

Si, recibir toda la información, guardarla e ir preparando la defansa a futuro de un desahucio

José M. :

Ususcapión imposible de todo punto. Nunca hemos sido propietarios

José M. :

Somos inquilinos en precario, desde hace 40 años, pero inquilinos

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Pero si somos propietarios no es usucapion entonces...Yo creía que usucapion es cuando llevas x años viviendo y cuidando una propiedad que no te pertenece

José M. :

No

José M. :

La usaascapio es cuando estás usando en calidad de dueñoi

José M. :

Por alquilar por 200 años no adquieres la propiedad

José M. :

Es requisito sine cua non de la ususcapio la confusión en la propiedad. No está claro quien es el dueño

José M. :

En su caso lo tenemos claro, y no es su padre

José M. :

Mire ...

El término usucapio proviene del latín usus+capere, es decir, hacerse dueño de una cosa sin otro título más que el uso continuado de la misma durante cierto tiempo. Para devenir dueño por usucapión de una cosa se requiere poseerla siempre en concepto de dueño, de forma continuada, de forma pacífica sin que haya sido reclamada por nadie, y durante el tiempo que fije la ley, que suele ser unos seis años si se trata de cosa mueble y de treinta si se trata de cosa inmueble. La ley distingue la usucapión con buena fe, en cuyo caso los tiempos de prescripción se suelen reducir a la mitad, y la usucapión con mala fe que, algunos ordenamientos, como el Derecho Canónico, la prohíben y condenan porque es antiética y pecaminosa pues supone apropiarse de algo que es de otro dueño incurriendo, la mayor de las veces, en un delito de apropiación indebida. La usucapión en otros ordenamientos como el francés, el español o el canónico se la conoce con el término de prescripción adquisitiva, diferenciándola así de la prescripción extintiva.

Existen dos teorías que explican la existencia de la usucapión. Por un lado la teoría subjetiva señala que el fundamento está en la renuncia, el abandono o la voluntad de renunciar al derecho real que tiene el titular no ejercitando ninguna acción de defensa frente a la posesión de otro. Sin embargo esta teoría hay que rechazarla pues bastaría con demostrar que esa voluntad de renuncia no existe para invalidar la usucapión. Por otro lado, la teoría objetiva, que es la más aceptada, señala que el fundamento es dar certeza y seguridad a las relaciones jurídicas consolidando las titularidades aparentes, es decir, el statu quo de la posesión.

José M. :

En su caso, lamentablemente, su padre nunca ha sido dueño, siempre se ha tenido claro que era otro

José M. :

Tiene alguna duda más?

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

La verdad que no me queda claro esto ultimo. ¿Para poseer en concepto de dueño? Si eres dueño significa que lo has comprado no?

José M. :

No necesarimante. Puedes ser dueño porque no hay otro, porque te lo han regalado....

José M. :

Imagine que va al campo y se pone a vivir en una casa abandonada durante años y la repara y la acomoda. Sería suya si en 30 años nadie reclama nada

José M. :

Pero en su caso, hay un dueño. Dueño que ha consentido ese uso, pero dueño

José M. :

Su padre no puede alegar habers ido dueño durante 40 años

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

La cosa es que el dueño de la propiedad no sepa que alguien vive en su propiedad...

José M. :

Bueno, si un dueño abandona algo 30 años, es que no quiere ser dueño de ello

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Aqui no ha reclamado nadie

José M. :

Es cuestión de estudiar bien las opciones

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Ok

José M. :

Pero Ud comenzó hablando de el dueño....

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

bueno pues muchas gracias por los consejos

José M. :

Si empezamos a reconocer que es otro, mal vamos, le dije

José M. :

Gracias por consultarnos

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Es que mi padre conoce a la dueña que vive en madrid...

José M. :

Le agradecería que valorase positivamente el servicio prestado

José M. :

Entiendo

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

lo que no se es que si sabe que mi padre vive en su propiedad

José M. :

Y seguro que la dueña o sus herederos se oponen

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

no para nada...

José M. :

En todo caso, lo que es innegable es que su padre tiene derechos, y el esencial es aquedarse

José M. :

Me refiero a oponerse a que su padre se haga dueño

José M. :

En todo caso, estan los embargos....

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

No creo que se opongan ya que mi padre es muy querido por esa familia...pero si..el problema es el embargo

José M. :

Claro

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

mejor dejar las cosas como están y reunir pruebas ..que ya las hay de sobre

José M. :

En todo caso, negocien

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

en fin que haga vida normal

José M. :

No dejen de hacerlo

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Peo negociar con quien?

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Los propietarios no pueden donar ya que se comería la deuda mi padre

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

el ayuntamiento...

José M. :

Con el dueño, con el ayuntamiento, si es posible afrintar todo el gasto, unir posturas

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

es el unico que podría hacer algo en contra

José M. :

Si no esposible, dejarlo correr y seguir alli como hasta ahora

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Bueno muchas gracias por los consejos

José M. :

Gracias a Ud por consultarnos

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

Un saludo

José M. :

Le agradecería esa valoración positiva

José M. :

Pase un buen día

JACUSTOMER-6u7kfmp6- :

igualmente

José M. :

Gracias

José M. :

La valoración la puede hacer en losiconos, las caritas 3 a 5

José M. :

Sigo en línea si tiene más dudas

José M. :

Sin su valoración positiva el site guarda su depósito y el experto no cobra

José M. :

Un saludo

Experto:  José M. escribió hace 2 año.
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