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Mariatf19
Mariatf19, Licenciatura
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compre mi vivienda habitual en 1995 al 100%. compro la que

Pregunta del cliente

compre mi vivienda habitual en 1995 al 100%. compro la que va a ser mi vivienda habitual en el 2005 al 50% con mi pareja. vendo mi vivienda habitual en el 2006 y reinvierto todo lo obtenido. mi pareja vende su vivienda habitual en el 2007 y reinvierte todo.
el prestamo hipotecario que tenemos para financiar la compra es superior a esta por utilizar una parte para reforma de la vivienda nueva (reforma no desgravable).
cómo he de considerar en cuestión de porcentajes la reinversión y las deducciones posteriores en el IRPF.
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Impuestos
Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenas tardes. En contestación a tu concreta pregunta te diré que en principio la operación no debería ser complicada, es decir, que del precio final obtenido en la venta de la priemra vivienda teneis que restar el valor de compra, y esa cantidad resultante que es ganancia patrimonial, si la habeis reinvertido en la vivienda, sería la cantidad que tendrías que declarar y que tendría exención en la declaración del irpf, tanto en el caso de tu pareja como en tu caso, cada uno debe realizar cada operación y hacerla constar así en la declaración individual que realice. Esa será la documentación que tendrás que presentarle a hacienda a efectos de comprobación. Por tanto, recoge esa dcumentación y presentala en la agencia tributaria a efectos de regularizar tu situación. Te aclaro además, que la normativa del impuesto desde este año ha realizado un recorte en en este ámbito, pero para la delcaración de este año aún vale porque no le afecta. Espero haberte orientado y aclarado y si es a´si acepta mi respuesta pues yo recibiré una bonificación por mi tiempo sin perjuicio de seguir respondiendoa todo lo que precises. Un salúdo
Cliente: escribió hace 5 año.
hacienda me plantea dos problemas de difícil demostración por mi parte.
1- al haber obtenido el prestamo hipotecario en enero 2005 y la venta producirse, la mía en julio de 2006, el banco hace una cancelación del mismo al 50% de mi pareja y mío. igual sucede cuando él vende en julio de 2007. la cancelación aparece al 50%. teoricamente hemos reinvertido cada uno todo lo obtenido, pero la aeat. dice que solo hemos reinvertido la mitad.
2- el prestamo hipotecario es superior al valor escriturado de la compra. la aeat dice que la reinversión no puede ser tenida en cuenta en su totalidad. hace el porcentaje. imagínate dice que es la misma consideración que la deducción en años sucesivos de en la amortización de ese prestamo hipotecario.
yo no me puedo deducir por el total que he amortizado, si no por el capital que realmente he utilizado en el pago de adquisición de vivienda. yo en el caso de la deducción en los años siguientes lo entiendo, y lo he visto en la aeat por escrito, pero en el caso de la reinversión no encuentro nada.
Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenas tardes, ya veo que tu situación es un tanto especial. Voy a intentar orientarte y aclararte en lo que a tus cuestiones se refiere. En torno a la priemra, y lamentándolo mucho, al haber adquirido un piso entre dos, evidentemente cada uno reinvierte la mitad salvo que podeis demostrar que habeis reinvertido el 100 ppor ciento, pero veo que la cancelación ha sido al 50 por ciento por tanto, entiendo que la reinversión también serúia al 50 por ciento. Por ello, si no podeis demostrar que la reinversión ha sido del 100 por ciento, lo que realmente vale es lo que determinar hacienda y si no desvirtuais lo que la misma determina, entonces solo podreis deducir al 5o por ciento.
En cuanto a la segunda cuestión la ley del impuesto es muy clara, la reinversión es para la vivienda habitual o para la rehabilitación de la misma, por tanto, en vuestro caso, solo podreis deducir el valor que habeis invertido en la vivienda, no el valor del préstamo porque la Cuando para adquirir la vivienda habitual transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará como importe total obtenido en la transmisión, el valor de transmisión, en los términos previstos en la Ley del Impuesto, menos el principal del préstamo pendiente de amortizar, por tanto la normativa aquí es bastante clara a los efectos de lo que se puede o no deducir. Espero ahora haberte orientado y aclarado y si es así, acepta mi respuesta pues yo sólo recibiré una bonificación si aceptas mi pregunta sin perjuicio de seguir ayudándote en todo lo que precise. Un salúdo
Cliente: escribió hace 5 año.
hola
he salido toda la tarde y no he visto tu respuesta hasta ahora.
sigo sin aclararme.
yo he reinvertido el 100% y mi pareja también. pero lo hemos hecho uno en el 2006 y el otro en el 2007. cuando hemos vendido. así que consta como que yo he reinvertido la mitad en el año 2006 y la otra mitad en el 2007. mi pareja ha reinvertido exactamente igual.
acabo de ver en la pagina de la aeat, que la reinversión se puede realizar en los dos años siguientes a la venta, en ese caso yo habría reinvertido bien. el inspector que lleva a cabo la revisión de mi documentación así me lo ha confirmado. pero lo que no me ha dicho, y yo acabo de leer es que también es posible la reinversión, en cuestión de deducción fiscal, los dos años anteriores a la venta. en principio el primer punto estaría claro. los dos hemos reinvertido el 100% de lo obtenido en la venta. menos los gastos, cancelaciones de prestamos de la anterior vivienda...en los dos años anteriores o posteriores.
la segunda cuestión es más la que me ha llevado a hacerte la consulta.
veamos. hacienda me dice que aún habiendo reinvertido el 100% de lo obtenido por parte de los dos propietarios, no va a ser tenido en cuenta porque el prestamo hipotecario es superior al valor de lo escriturado. te voy a decir cantidades para no liarnos.
la vivienda nos cuesta 180000€, el prestamo hipotecario lo hacemos por 280000€ cuando vendemos, reinvertimos las cantidades obtenidas, en mi caso 75000€ en el de mi pareja 83000€.(total de reinversión 155000€. la vivienda como ya te he dicho nos cuesta 180000€) hacemos una cancelación de prestamo. cuando hacemos la declaración de hacienda del año 2006 yo he reinvertido el 100% de lo obtenido (por tanto de esa cantidad no pago por incremento de patrimonio), de las cuotas del credito hipotecario abonadas durante ese año me deduzco un 65% que es lo que hacienda me dice que me corresponde, el otro 35% es la parte de prestamo hipotecario que yo no he utilizado para la compra de la vivienda. en los años sucesivos yo me deduzco de nuevo el 65% de lo amortizado. mi pareja exactamente igual. de hecho nos hemos plantado en hacienda con toda la documentación, cada año para hacerla como ellos nos dijeran, y así no tener problemas. por eso ahora no entiendo muy bien lo que me piden.
en tu respuesta anterior me hablas de las deducciones. pero qué pasa con el dinero que yo he reinvertido. que importa que mi prestamo sea mayor que el valor de la vivienda, si yo no me he deducido por la diferencia. y la reinversión es de 155,000 y yo he comprado una vivienda de 180,000?
Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenas noches. Lo que no entiendo es que si habeis realizado la declaración tal y como os ha indicado hacienda que ahora os revisen las declaraciones. Considero que tendrías derecho a deducir lo que realmente has invertido en la vivienda una vez descontados todos los gastos, cancelaciones y demás del préstamo, no veo otra manera de hacerlo desde la experiencia que tengo en materia de renta.
La normativa del impuesto es muy clara, es decir, lo que realmente podeis reinvertir es lo que habeis obtenido menos el principal del préstamo pendiente de amortizar, es decir, De la nueva vivienda podrás considerar como inversión deducible la siguiente cantidad:
El importe de la inversión en la nueva vivienda menos el importe de la ganancia que ha resultado estar exenta menos lo ya deducido por la vivienda anterior. Es decir El valor compra de la nueva vivienda es de x euros, pues Hacienda considera como reinversión la parte que pagues en efectivo. Es decir, si pides un préstamo para pagar parte de la vivienda el resto será el importe invertido en efectivo. Espero ahora haberte orientado y aclarado y si es así, acepta mi respuesta pues yo recibiré una bonificación por mi tiempo sin perjuicio de seguir ayudándote en lo que necesites. Un salúdo
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Cliente: escribió hace 5 año.
hola ya he aceptado la respuesta.
lo que me dice el inspector es que en hacienda me ayudan a hacer la declaración pero no es vinculante.
con lo cual si me han hecho algo mal es mi responsabilidad por no ser experto.
el caso es que como yo sabía que nuestra situación era un poco particular, desde el principio fui a informarme de como hacerlo para no incurrir en fraude. y no tener que andar ahora con estos disgustos.
pero no me ha servido de mucho.
yo se que en la aeat existen una serie de respuestas que si son vinculantes. lo que pasa es que yo no he conseguido ver ninguna que sea igual que nuestro caso.
de momento el inspector me ha dicho hoy mismo que para que la reinversión se considerase exenta tenía que ser realizada en los dos años posteriores. me ha dicho en palabras textuales que igual yo me libraba, porque podía demostrar que había ingresos por ese valor en el año 2006 y en el 2007, pero que mi pareja no. ya que el vendió en el 2007 y según el banco él había hecho una aportación de la mitad en el 2006 y la otra en el 2007. mirando bien en la página de hacienda me he encontrado con este párrafo:
"La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual".
con lo cual el funcionario que se supone va a inspeccionar mi documentación, o no se entera, o me ha informado mal.
parece que el tema de la reinversión está clara. hemos reinvertido dentro de plazo.
lo de no contabilizar toda la reinversion como deducible porque según él, el prestamo hipotecario es superior al valor de hipoteca. no consigo entenderlo. y por eso he consultado contigo. para ver si hay alguna respuesta vinculante que yo pueda utilizar. está claro que el la ley de reinversión en vivienda habitual no dice absolutamente nada. me dice el funcionario que para que me tuviesen todo en cuenta debería de haber pedido dos prestamos, uno por valor de la vivienda y otro para la reforma, y hacer todas las reinversiones y deducciones en el primero.
te vuelvo a recordar que las deducciones me las hago del porcentaje que ellos mismo me dijeron.
para ir al grano. me dice que si yo he obtenido por la venta de mi vivienda anterior 75000€ y lo he ingresado integramente para cancelación parcial del prestamo hipotecario dentro de los plazos. he de pagar por incremento de patrimonio porque el prestamo es mayor. aunque el 50% del valor de la vivienda el mayor que lo que yo he reinvertido. lo siento, pero no lo entiendo
Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenas noches. Ya sé que es una situación díficil de entender pero lo que te dice el inspector es lo mismo que yo te diría, aunque realmente sea complicado de comprender el tema de la reinversión, la normativa dle impuesto es tajante, y por tanto tienes que pagar como ganancia patrimonial lo que has obtenido a mayores por el préstamo aunque realmente el valor sea superior de lo que has reinvertido,es complicado pero es así, y siento que es realmente injusta vuestra situación pero legalmente es lo que hay. Además añadido es el hecho de que han sido los trabajdores de la agencia tributaria los que te han ayudado en la declaración y la paradoja de que no lo hayan hecho realmente bien, te ha perjudicado pero no puedes hacer nada. Tienes que realizar lo que el inspector te dice y no hay otra solución a día de hoy, cosa distinta sería en el caso de que retrocedieramos en el tiempo y se hicieran las cosas de distinta manera, porque no se haría un préstamo por esa cantidad pero actualmente no hay nada más que hacer. Gracias por confiar en nostros y no dudes en preguntar cualquier otra duda que puedas tener. Un salúdo
Cliente: escribió hace 5 año.
esta es una consulta vinculante que acabo de encontrar en la pagina de la aeat. no es este mi caso?

126683-REINVERSIÓN POR CANCELACIÓN PRÉSTAMO NUEVA VIVIENDA

Pregunta
Un contribuyente vende en 2007 su vivienda habitual, y con el importe obtenido cancela parte del préstamo de una vivienda adquirida en 2006 y que pasa a ser su nueva vivienda habitual. ¿Es aplicable la exención por reinversión en vivienda por la ganancia patrimonial obtenida?
Respuesta
Cuando se produzca la adquisición de una nueva vivienda habitual con anterioridad a la enajenación de la anterior, para que sea aplicable la exención por reinversión será necesario, cumpliéndose el resto de requisitos exigidos en la normativa, que las cantidades obtenidas en la venta se destinen efectivamente al pago de la nueva vivienda habitual.
Por tanto será necesario que la cantidad obtenida en la transmisión se destine a amortizar el préstamo con el que ha financiado la adquisición de la nueva, siempre que entre la enajenación de la anterior y la adquisición de la nueva no hayan pasado más de dos años, contados de fecha a fecha.
Normativa/Doctrina
Artículo 41 Real Decreto 439 / 2007 , de 30 de marzo de 2007 .
Consulta de la D.G.T. 1791 - 99 , de 05 de octubre de 1999
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 1155 - 2005 , de 16 de junio de 2005
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 0942 - 2007 , de 11 de mayo de 2007
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 1978 - 2009 , de 09 de septiembre de 2009
Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenos días. <Si esta información que ahora me presentas la has sacado de la página oficial de la agencia tributaria, entonces deberías alegar dicha consulta en tu expediente a efectos de que te aclaren si realmente es o no aplicable a tu caso, porque en vista de lo que aquí expones, yo entiendo que si sería aplicable dicha normativa, pero en todo caso, habría que examinar si concurren todos los supuestos que se dan concretamente en tu caso. Por ello, presenta dicha información en la agencia tributaria ante el inspector que está realizando el seguimiento de tu caso y esperemos que la misma sea aplicable. No dudes en seguir preguntando si lo necesitas. Un salúdo

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