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Categoría: Legal
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Muy buenas!!! Muy buenas!!! tengo una serie de dudas sobre

Pregunta del cliente

Muy buenas!!! Muy buenas!!! tengo una serie de dudas sobre un piso donde mi madre es la usufructuaria y mis dos hermanas y yo somos lo nudos propietarios y me gustaria me informaran:

1. Quien es el responsable ante de hacer frente a las cuotas de comunidad??
2. Quien es el responsable ante de hacer frente a las derramas extraordinarias, por ejm arreglo forzoso de la fachada del edificio??
3. Quien es el responsable ante de hacer frente a los gastos de mantenimiento de la vivienda por uso y disfrute??
4. Entiendo que mi madre puede alquilar el piso. Si así fuera y los ingresos van a parar a ella, entiendo que es ella quien debería tributar al 100%, por dichos ingresos, verdad??
5. Si existe una deuda de 6.000€ proveniente de derramas no pagadas, a quien puede denunciar la comunidad??
6. Si la comunidad emprende un juicio contra mi madre, el juez puede dictar un embargo temporal del piso aún teniendo tres nudos propietarios y, estando el piso alquilado a un tercero??
7. Si fuera posible el embargo, como sería este?? Es decir, la deuda es de 6.000€ y el piso tiene un valor de mercado de 360.000€?? como se puede embargar el 1,6% del piso??? Entiendo que el embargo sería sobre el valor de escritura pero aún así, el valor a embargar seguro es inferior al valor del registro.
8. Puede la comunidad emprender acciones judiciales contra mis hermanas y yo??
9. Puede la comunidad solicitar el embargo de otros bienes de los que somos titulares mis hermanas y yo??
10. Por último os pido un consejo…mis hermanas y yo hemos dejado vía libre a mi madre para que gestione el piso como mejor estime. A día de hoy se que mi madre adeuda dinero a la comunidad pero no conozco la cantidad exacta ni las diferentes acciones emprendidas historicamente por la comunidad y por mi madre. Parece ser que mi madre no dispone de 6000€ que le solicita la comunidad y le amenaza con acudir al juzgado…como creeis que deberiamos actuar mis hermanas y yo ante esta situación?? Si me hago cargo de la deuda puedo cancelar el usufructo?? Que pasaría si mis hermanas no quieren pagar su parte proporcional de los 6000€.
Enviada: hace 7 año.
Categoría: Legal
Experto:  Carrero-Blanco escribió hace 7 año.
Salvo opinión mejor fundada en Derecho, y en aplicación del art. 504 del Código Civil, "el pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes de los frutos, será de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure.", es decir el pago de impuestos y las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios son a cargo del usufructuario, incluso, de acuerdo con el art. 500, debe hacer frente de las reparaciones ordinarias. En cambio, las extraordinarias, de acuerdo con el 501, serán de cuenta del propietario. ¿Qué se entienden por extraordinarias? Pues, aunque parezca demasiado obvio, las que no revistan carácter de ordinario, y el referido 500 define como ordinarios "las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación." No obstante, el 502 dispone que el propietario tendrá derecho a exigir al usufructuario el interés legal de la cantidad invertida en las reparaciones extraordinarias en ella mientras dure el usufructo. Por lo tanto las derramas por obras extraordinarias corren a cargo del nudo propietario.

Si su madre alquila el piso, y por ello recibe una renta, ella debe tributar frente a Hacienda, no los nudos propietarios que no ganan nada con ello.

En cuanto a las derramas impagadas, la Comunidad demandará a través del procedimiento monitorio a los propietarios, de acuerdo con el art. 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En cuanto al embargo, si se embargase el piso y la Comunidad quisiera cobrar el dinero que se le debe, lo que procedería sería vender mediante pública subasta el piso y con ello cobrarse el total del dinero adeudado más las costas judiciales tanto del proceso monitorio como de la ejecución, y lo que sobre se lo darán al propietario.

¿Embargar más bienes que el piso en concreto? Posible es, pero no creo que el juez lo admita puesto que con el piso es suficiente para responder al total de la deuda.

¿Qué deberíais hacer? Pagar lo que debe vuestra madre y luego reclamarle a ella los gastos que debería haber pagado.
Cliente: escribió hace 7 año.
Estimado Jose Enrique!!! de tu contestación me surge unas dudas...en publica subasta quien establece el precio de la venta de partida??? Puede el propietario (mis hermanas y yo) reclamar ante el precio de subasta si creemos que no se aproxima al precio de venta de mercado??? caso se ejecute la subasta y el piso se venda, una vez que la comunidad se hace con la deuda, como se distribuiria el resto de la ganancia entre el usufructuario y los nudos propietarios???? Y por último en el proceso de denuncia de la comunidad y tramites judiales quien estará involucrado: mi madre o el juez contactará con nosotros como nudos propietarios???
Experto:  ELISA FERRERO escribió hace 7 año.

Salvo mejor criterio:

 

  1. La comunidad de propietarios es una cuota que grava la propiedad, es decir el encargado de pagar la comunidad, salvo pacto en contrario es el propietrio/s del inmueble, ( vivienda ).
  2. Las derramas de una comunidad de propietarios, nacen poque el la comunidad de propietarios no `tiene dinero suficiente recaudado con el recibo mensual para hacer frente a ese gasto extraordinartio, con lo cual tiene la misma naturaleza que el caso anterior. Las derramas las paga el propietario.
  3. Art. 501 del Codigo Civil establece que las reparaciones extraordinarias del piso las paga el propietario, pero las ordinarias , es decir las del uso y disfrute que a usted le interesa, son a cargo del ussufructuario es decir de su madre.
  4. Art. 480 del el arrendatario puede arrendar o alquilar la vivienda y cobrar ella la renta, y si teine declarado el alquiler tendria que tributar por el.
  5. La comunidad ante una deuda por derramas puede denunciar a los propietrios del inmueble.
  6. El juez puede dictar un embargo de la vivienda en el caso que usted esta planteando.
  7. El juez puede dictar embargo sobre todos los bienes que considere necesarios propiedad suya y de sus hermanas. La comunidad de propietarios quiere saldar la cuenta y va a proponer todos los bienes que encuentre tanto de su propiedad como de las de usufructuarias si os demandan a todos.
  8. Se pide el embargo por lo que se debe, si solo es 6.000 €, s epide por esa cantidad independientemenet de lo que este valorado o escriturado el piso. Puedenperfectamenete embargar por esa cantidad, siempre que no haya otros bienes. El valor delpiso en subasta lo fija un perito tasador independiente desigando por el juzgado, valor que puede distar bastante del de mercado y el que figura en la escritura de la vivienda.
  9. Si usted y sus hermanas quieren conservar el piso, hanganse cargo de la deuda, pero el usufruto no lo puede cancelarni ustede ni sus hermanas, porque no son los que le han constituido el usufructo a su madre, ( eso me lo figuro yo).
  10. Si se inicia un proceso judical contra ustedes, les llegará por correo algun tipo de notificacion a los denunciados del juzgado.

Mi consejo es que ustedes mismos, comopropietarios se ponganen contacto co la comunidad de propietarios y expliquen la situación que están viviendo, así mismo llegue a un acuerdo con sus hermanas para pagar entre los 3 la deuda, y intente negociar con la comunidad un plan de pagos de esos 6.000€, antes de emprendan un reclamacion de cantidad contra ustedes.

Experto:  061109 escribió hace 7 año.

Resumiendo.

1. la usufructuaria es la responsable de todos los beneficios y sus gastos.

2. si yo fuera la comunidad, demandaría tanto a los nudo propietarios como a los usufructuarios (caso de que la comunidad se molestara en ver una nota simple).

3. no me preocuparía por un embargo del piso por 6.000 euros, dicho embargo se anotaria, y la valoración se haría por tasación (una de las fases de la ejecución).

4. mi consejo es que dependiendo de como sean las relaciones familiares, y sobre todo de las ganas que se tenga de discusiones, intentaria mediar para que del arrendamiento salieran los gastos, en caso contrario o bien asumir los nudos propietarios a partes proporcionales la deuda, o bien aconsejar a vuestra madre que anbone las deudas antes de que se incremtne la deuda con costas e intereses.

 

(respuesta remitida en base a los datos conocidos)

 



Editado por 061109 el 18/11/2010 a las 16:39 EST
Cliente: escribió hace 7 año.
Para Bufete Garcia Romeu, exactamente que quiere decir con: "no me peocuparía por un embargo de 6.000€, dicho embargo se anotaria????
Experto:  061109 escribió hace 7 año.
Sencillamente que en la practica, no se suele embargar un piso por 6.000 euros, se suele acudir a embargar cuentas corrientes o partes proporcionales de sueldos y pensiones. En todo caso, si se embarga un bien inmueble, se anota el embargo por la cantidad adeudada, mas 1/3 presupuestado para itnereses y costas, por esa cantidad lo normal es antoar el embargo y esperar a que se haga algun moviento con dicho bien para que se cancele la carga de la anotción de embargo, En todo caso, si saliera, que lo dudo, a subasta la casa, no creo que ningun deudor no levante dicho embargo para evitar una mala venta, al acreedor tampoco le interesaria quedarse con la vivienda y tener que pagar al deudor la diferencia entre su deuda y el precio de subasta. En fin, es un poco complicado pero como ya he dicho, no me preocuparia mucho por un posible embargo del inmueble.