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LDO./ABOGADO SR.DON GUILLERMO LOREA
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Categoría: Legal
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Si tengo un contrato de compra-venta de un inmueble (de junio

Pregunta del cliente

Si tengo un contrato de compra-venta de un inmueble (de junio 2004), que tenía que haber escriturado en diciembre 2008 y que no se llevó a efecto. ¿que posibilidades tengo de recuperar las cantidades entregadas a cuenta?.
Muchas gracias.
Enviada: hace 6 año.
Categoría: Legal
Experto:  LDO./ABOGADO SR.DON GUILLERMO LOREA escribió hace 6 año.

Según la legislación española, al Registro de la Propiedad se accede con Escritura Pública, pero a la propiedad no nace en el registro ni en la escritura pública; Con un contrato privado se puede realizar una compraventa y la propiedad se traslada si hay título (contrato) y modo (traditio), como la toma de posesión del inmueble o la entrga de llaves; MIentras tanto, no estamos ante un derecho real (dominio) sino ante una oblición personal; El problema no es si Vd ha escriturado o no (al fin y al cabo la escritura pública y el registro sirven para la protección de la Fe Pública frente a terceros de buean fe) el problema es si la propiedad se ha trasladado;

 

El art. 1258 C.c. establece que "Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que............ y el art. 1450 dice "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.

Por lo tanto, entiendo que existe un verdadero contrato con obligaciones reciprocas para las partes.

Por lo que se refiere a la señal entregada, es doctrina consolidada desde antiguo (S.s. 16 enero 1933 y 29 octubre 1948 entre otras muchas) que establece que para que la cantidad entregada por el comprador tenga el efecto jurídico previsto en el art. 1454 C.c. es preciso que conste dicho carácter de una manera clara y evidente, de no ser así, la entrega de dinero debe considerarse como un anticipo del precio (arras confirmatorias).

 

Ahora bien, en el mismo contrato se podría haber establecido una cláusula que establecidera que la "señal" entregada surtiera los efectos del art. 1454 CC, es decir, de arras penitenciales, y si el contrato no llevera a término por causa de la otra parte debería devolver el dinero doblado (x2) y si es por su causa lo pierde. (En Navarra, por ejemplo sería alrevés)

 

En definitiva, necesitaría ver el contrato.

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