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E. Gabarre de Sus
E. Gabarre de Sus, Licenciatura en Derecho
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 44
Experiencia:  Master en práctica jurídica. 6 años de experiencia distintos campos de la abogacía.
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E. Gabarre de Sus está en línea ahora

Tengo una vivienda en Zaragoza en propiedad, sin hipoteca,

Pregunta del cliente

Tengo una vivienda en Zaragoza en propiedad, sin hipoteca, sobre la que me han hecho dos anotaciones registrales. Una es de un contrato de compraventa en el que ya devolvi las cantidades de la vivienda que no me compraron, pero me quedan las costas judiciales, unos 8.000 euros. El otro es de una cuenta de credito que tenia con Caixa Galicia y que no me refinanciaron porque cambio mi situacion laboral y me fui a vivir a Marruecos, donde resido actualmente. Esta anotacion es de 85.000 euros. El problema es que no puedo tampoco vender esta vivienda porque no tengo dinero para liquidar todo esto. Por el primer procedimiento estaba ya a punto de salir a subasta la vivienda, tasada por el tasador del juzgado en 160.000 euros. Ire a España sobre el dia 18 de este mes. Pueden orientarme, por favor?. Gracias, XXXXX XXXXX
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  E. Gabarre de Sus escribió hace 5 año.
Buenos días,

Es un poco confuso lo que me pone, entiendo que lo que sucede es que tiene dos anotaciones de embargo sobre su vivienda por importes respectivos de 8.000 y 85.000 €.

Pues bien, dado que la vivienda está tasada por una cantidad superior (160.000 €) lo que le interesa es conseguir venderla antes de subasta, aunque sea por un precio inferior a la tasación.

El comprador destinaría parte del precio (es decir 94.000) a cubrir las cargas sobre la vivienda, y Vd. se podría quedar con el resto del precio.

Muevase rápido porque lo que de verdad es desastroso es que su vivienda llegara a salir a subasta, puesto que a las subastas o no concurre nadie o concurren solo uno o dos subasteros (o bancos) que previamente tienen todo hablado por lo que finalmente se quedan con la vivienda por un importe irrisorio, muy inferior a su valor de tasación (puede llegar a adjudicarse incluso al 50% -lo que sería desastroso para Vd.)

Así que como ya le digo, no pierda el tiempo y ponga en venta su vivienda por todos los métodos que pueda (inmobiliarias, páginas de internet...) ya que no hay ningún obstáculo para que pueda ser vendida.

Un cordial saludo y suerte!!.

P.D. Si la respuesta le ha sido útil, no se olvide de aceptar la respuesta.
Cliente: escribió hace 5 año.
Todo esto ya lo sabia, el problema es que aunque he encontrado una compradora por valor de 95.000 euros, al no estar la deuda liquidada a ella no le da el prestamo su banco. Por lo que no se como voy a moverme ni en que direccion para evitar la subasta. Por otra parte, ¿podria ahora efectuar una donacion a mi hija de doce años, o no seria posible?
Experto:  E. Gabarre de Sus escribió hace 5 año.
Podría donar el piso a su hija, pero eso no evitaría que saliera a subasta. Así que no gana nada.

Lo de los bancos es otro cantar, lo que habría que hacer es negociar con ese banco concreto para saldar las cargas con la compraventa. Convocando si es necesario a los acreedores.

Es posible que con la deuda de 85.000 se haya puesto "ese importe más intereses y costas", en ese caso habría que tasarlos (no vaya a ser que con 95.000 € no cubra toda la deuda).

Hablen con el banco y pónganse en contacto con los acreedores para que en la misma firma de la escritura conste que se recibe libre de cargas.

Un cordial saludo

Cliente: escribió hace 5 año.

De todas formas ignoro si el banco ha hecho una anotacion simplemente o procede de una resolución judicial, ya que vivo en Marruecos y no me notifican aqui, por lo que siempre me entero demasiado tarde. Me han dicho que si es una empresa privada de las que utilizan los bancos, puedo resolver por los 8.000 que quedan en el juzgado y venderla a la persona interesada, pero no creo que quiera comprar con esa anotacion aunque sea de una empresa privada. ¿Es todo esto asi o me han informado mal?, tambien me dicen que si le hago una donacion a mi hija, como la subasta esta paralizada porque se hizo el pago del principal que eran 17.500 euros., y lo otro no me ha sido notificado todavia, se podria hacer. Luego me dicen que hablara con el banco para liquidar el importe, que inicialmente era de 40.000 pero que ellos lo hicieron crecer a 85.000 euros. ¿Hay alguna solucion?, porque el problema es que no encuentro un comprador urgente mas que en 90.000 euros, aunque el valor de tasacion para el juzgado fue de 160.000. Si pudiera salvar la vivienda donandosela a mi hija podria alquilarla e intentar pagar con la renta algun prestamo personal para pagar el credito del banco. Gracias, XXXXX XXXXX

 

Experto:  E. Gabarre de Sus escribió hace 5 año.


Creo que desconoce demasiadas cosas importantes, para que le pueda dar una respuesta precisa.

Me remito a lo que ya le he indicado, que sí que puede comprar y vender con una anotación de embargo (si no puede cancelar las cargas antes, o en el mismo momento de la firma del contrato), también podría vender por 1000 € dejando las cargas sobre el piso subsistentes (pero eso no le garantiza que los acreedores no procedan contra otros bienes suyos).

La donación a su hija si las cargas están anotadas, no le soluciona nada.

Si no tiene fecha de subasta todavía, tiene Vd. tiempo para venir y realizar los trámites en España, si ya tiene fecha y es pronto, le aconsejo que contrate a alguien para que le realice estas gestiones (lo primero, comprobar la situación de embargos de su piso), gestionar la venta...etc

Un cordial saludo

Editado por E. Gabarre de Sus el 09/12/2010 a las 13:55 EST
Cliente: escribió hace 5 año.

Disculpe, pero no se como se puede vender con dos anotaciones de embargo. Me imagino que aunque se vendiese como dice en 1000 euros, el notario pediria la certificacion al registro de que la vivienda esta libre de cargas. ¿no es asi?. Esto de hecho es lo que le esta impidiendo a una señora que estaba interesada y me ofrecia 90.000 euros, pedir una parte de lo que necesita como hipoteca.

 

Francamente, quiza desconozca muchas cosas, aunque me gustaria si pudiera que me las precisase, pero creo que tambien necesitaria un consejo que fuera mas alla de una solucion convencional. De momento no tengo fecha para subasta, ya que pague el principal de la primera anotación, que eran 17.500 euros y quedaban las costas, no se si este importe, unos 8.000 euros reactivara de nuevo el procedimiento de subasta. De la otra anotacion, no tenia siquiera informacion hasta el momento en que la persona interesada en comprar la vivienda pidio la cargas registrales y me informó a mi.

 

Experto:  E. Gabarre de Sus escribió hace 5 año.
Una persona puede adquirir una vivienda con cargas, y adaptar el precio que ofrece a esa situación (el notario, por supuesto, le informará de las cargas de lo que adquiere). Pero tampoco correría mucho para venderlo si la oferta del comprador es poco más de 90.000 €, sobre una vivienda tasada en 160.000.

Ahora que me pone esto segundo, le puedo decir que seguramente esos 8.000 € presupuestados como costas, no son las costas reales, ya que la ley autoriza a aumentar las trabas (embargos) hasta un 30% del principal "presupuestados provisionalmente para intereses y costas sin perjuicio de su posterior tasación", seguramente las costas reales serán menos de esa cantidad. Mire a ver si le han tasado costas o están todavía sin tasar. Si están todavía sin tasar póngase en contacto (a través de su abogado mejor) con el abogado de la parte contraria y pídale que las tase, para ver cual es la cantidad que realmente debe.
Si están tasadas, sí que es posible pedir la ejecución por esa cantidad.

Tendrá también que ver "en qué momento" está el otro procedimiento, es posible que todavía no hayan pedido que se ejecute el piso.

Lo que quería decirle antes, es que no le puedo precisar más sin conocer la situación exacta.

Un cordial saludo!

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