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BUENOS DIAS MI CONSULTA ES LA SIGUIENTE HE COMPRADO UNA VIVIENDA

Pregunta del cliente

BUENOS DIAS MI CONSULTA ES LA SIGUIENTE HE COMPRADO UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR DE VPO Y SEGUN LOS PLANOS QUE ME HAN ENTREGADO EN EL GAREJE HAY UNA ARQUETA DE DESAGUE PERO SOLO CONSTA EN LOS PLANOS Y NO EN LA REALIDAD, EL CASO ES QUE LA NECESITO PORQUE QUIERO INSTALAR UN DESCALCIFICADOR DE AGUA Y TIENE QUE ESTAR JUSTO EN LA ENTRADA DEL AGUA ES DECIR DONDE EN TEORIA TIENE QUE HABER UNA ARQUETA O REGISTRO. ESTOY EN MI DERECHO DE RECLAMAR.
YA LA HE RECLAMADO VARIAS VECES PERO ME DICHE QUE SI NO LA TENGO NO TENGO POR QUE TENERLA Y QUE NO CONSTITUYE NINGUN VICIO QUE AFECTE A LA VIVIENDA. QUE PUEDO HACER. GRACIAS
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

En contestación a su consulta le informo que:

Su problema es la de los vicios ocultos, que el Código Civil trata de resolver a través de los artículos 1.484 y siguientes.

La Ley permite que en un plazo de seis meses contados a partir de la fecha de la compra (escritura pública de compraventa) podamos reclamar del vendedor una rebaja en el precio (o la devolución de una parte de lo ya pagado) si podemos demostrar que tales defectos estaban ocultos (no eran apreciables a simple vista), existían con anterioridad a la compra y tengan cierta gravedad siendo de tal naturaleza que o bien hagan la cosa comprada impropia para el uso, o que si el comprador hubiera conocido esos defectos no la hubiera adquirido o hubiera pagado un precio inferior. En estos casos se puede ejercitar ante los tribunales la acción llamada "cuanti minoris".

 

Hay que recalcar que el defecto debe haber permanecido oculto o no ser deducible; por ejemplo si se compra un bajo interior en un edificio de más de cincuenta años, será difícil que el juzgado nos admita una demanda reclamando una rebaja en el precio por el hecho de haber aparecido humedades. Y además se valora la profesión del comprador siendo los juzgados más estrictos con un arquitecto que con un relojero, por poner un ejemplo claro, dado que en principio los conocimientos técnicos específicos del comprador son una circunstancia que le permite discernir las condiciones de la casa, y para un arquitecto será más difícil que se le pasen por alto ciertos defectos que para otro comprador resultarían completamente inadvertidos.

 

El plazo para ejercitar la acción es de seis meses a partir de la compra, y habremos de acompañar a la demanda un informe pericial que acredite la concurrencia de los requisitos legales expuestos más arriba (existencia de defecto, oculto, gravedad, anterior a la venta).

 

Esta acción judicial pretende el restablecimiento de la equidad por lo que no ampara los daños y perjuicios sufridos (por ejemplo mudanza a otra vivienda mientras dura la reparación), que se pueden pedir acumuladamente en la misma demanda, como sostiene la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2.003. Pero para el ejercicio de la reclamación de daños y perjuicios, incluída la reclamación de daños morales, tendrá el comprador que demostrar que el vendedor conocía la existencia de los defectos o vicios ocultos y trató de disfrazarlos de forma efectiva para el momento de la firma de la compraventa.

 

Resulta importante para el vendedor saber que, a tenor del artículo 1.485 del Código Civil, responde de los defectos aunque los ignorase.

 

Si el defecto es de tal entidad que la vivienda o local resulta de imposible utilización (por ejemplo la aparición de problemas de cimientos que llevan a la ruina al edificio), se podrá ejercitar una acción de resolución del contrato durante un plazo mayor; pero esta acción es admitida con carácter restrictivo por los tribunales.

 

Cuando la vivienda es de segunda mano pero no han transcurrido diez años desde la construcción, el comprador dispondrá de las acciones contra el promotor u otros agentes de la edificación por defectos graves que puedan aparecer en ese periodo. Siendo esta responsabilidad la que será aplicable cuando compramos viviendas nuevas donde se aplican plazos de uno, dos o diez años según la importancia y trascendencia de los defectos aparecidos.

Espero haberle podido ayudar.

Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Hola:

 

Léase la LEY 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación
Publicado en el BOE núm. 266, de 6 de noviembre de 1999, (págs. 38925 á 38934)

 

Cuando Ud, adquiere el piso sin estar edificado le presentan unos planos y un clausulado donde se le indica que los planos están sujetos a modificaciones según requerimientos constructivos ú otros.

 

Al momento de escriturar el inmueble, en base a la L.O.E, a Ud. le han entregado, ó le han debido de entregar la documentación precisa del edificio, que es la aprobada definitivamente, y es la única que en principio puede ser objeto de reclamación.

 

Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada.
Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.
A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.
Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.

 

En principio si la arqueta no está contemplada en la documentación que se le entrega al momento de escriturar, se puede entender como modificación no exigible. Los planos previos y diferentes a los recogidos en el libro del edificio en base a la LOE, no son en principio exigibles.

 

Así mismo el capítulo IV le habla de responsabilidades y garantías, para el supuesto de que el plano "oficial" si incluya la arqueta, y sea exigible.

 

En la LOE le dan los plazos de prescripción, y las posibles acciones encaminadas a depurar responsabilidades.

 

Véase el plano del libro del edificio entregado en el momento de escriturar y la LOE y tendrá la idea más clara.

 

Puede leer la ley en:

 

http://www.arquinex.es/leyes/normativa/loe.htm

 

 

Si le he resuelto su duda puede Ud. aceptar la pregunta sin perjuicio de que trataré de solucionarle cualquier otra duda posterior al respecto.

 

 



Editado por JoseMagadan el 22/12/2010 a las 11:01 EST
Cliente: escribió hace 5 año.

No lo entiendo me lo puede explicar de una forma mas simple.

 

Yo en su dia solicité al PROP (ST VIVIENDA Y PROYECTOS URBANOS) ver los planos de mi vivienda y una vez revisado el expediente correspondiente en el PROP dpto de vivienda de proteccion oficial, la arqueta en cuestion aparece en los planos del proyecto oficial como en los planos que me fueron entregados con la vivienda, pero solo eso aparece en los planos pero en la realidad no hay nada de nada, yo creo desde mi punto de vista de la ignorancia que se puede cambiar su ubicación pero no su omisión, el caso es que no la tengo.

La he reclamado varias veces siendo todas denegadas alegando que no constituye un vicio en la construccion y que si no la tengo aunque aparezca en plano no tengo por que tenerla.

El caso es que la necesito para poder instalar un descacificador de agua, yo he averiguado por otra via y tengo que tener dicha arqueta en mi garaje y entre los permisos que tengo que solicitar y otras cosas me sube la broma a 500 €.

 

Consusión tendo derecho a exigir la instalación de la arqueta o me olvido del tema. Gracias

Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Si en el plano de fin de obra aparece la arqueta Ud debe reclamar al promotor ya que la LOE dice que;

 

En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.

 

Y también puede Ud reclamar al director de obra porque la ley añade que:

 

El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.

 

Como interponer una demanda le va aser más oneroso que los 500 euros, yo le propongo llevar toda la documentación a la inspección de consumo de su localidad y presentar allí reclamación por escrito contra la empresa.

 

Si lo tiene claro puede Ud aceptar la respuesta sin perjuicio de que le trataré de resolver cualquier duda posterior.

 

 



Editado por JoseMagadan el 22/12/2010 a las 13:11 EST

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