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En una Comunidad de Propietarios, el 30% de la cuota de participaci n

Pregunta del cliente

En una Comunidad de Propietarios, el 30% de la cuota de participación (3 vecinos con el 10% cada uno) puede imponer sus decisiones al resto de la cuota de participación (70%, dos vecinos)
Motivo: hay goteras causadas por el uso incorrecto del terrado (de uso exclusivo del aparta-
mento 4) por haber construido un habitáculo en el terrado y usando el terrado para barbacoas,
hacer lecña a hachazos, etc:), El mantenimiento del terrado se hizo en su momento y los que
tienen la cuota del 70% pagaron, ahora, sabiendo claramente lo que provoca estas filtracio-
nes de agua a los apartamentos 3 y 5, quieren que volvamos a pagar el 70 %. Este habítaculo
ha sido denunciado varias veces al ayuntamento de Castelldefels, solo le ponen multas pero
no actúan en forma definitiva, es decir obligar a desmontar este artilugio y obligarle al causante a pagar la reparación. Todo esto ha llevado un mal clima entre el 30% y el 70%. La fina está enm
el Paseo Can Viñas 15-17, 08860, Castelldefels.
La pregunta: ¿en qué casos los propietarios que representan el 30% de la cuota de participación pueden obligar a gastos no procedentes a los que representan el 70% de la couta?
Gracias XXXXX XXXXX atención
Enviada: hace 6 año.
Categoría: Legal
Experto:  R.Gomez escribió hace 6 año.

Estimado/a Sr/a:

En contestación a sus preguntas:

 

Dispone la Ley Propiedad Horizontal:

Artículo 17

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.

 

2ª. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

 

3ª. El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.

 

No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior.

 

Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

 

4ª. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

 

Pongan en conocimiento de la compañía de seguros de la comunidad de propietarios lo sucedido para que realicen reparaciones oportunas, en cualquier caso el voto de la mayoría de los asistentes que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes es suficiente pare este caso.

Si alguno de los presentes no ha pagado a la comunidad de propietarios no podrá votar.

Artículo 15

2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

 

La nueva Ley establece la obligación que tiene todo propietario de notificar a la Comunidad un domicilio de notificaciones y, de no hacerlo, serán válidas las que se hagan al piso o local en cuestión. Los votos de los propietarios no asistentes se considerarán como favorables si, una vez notificados de la adopción del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en el plazo de treinta días naturales.

 

Si existe alguna irregularidad en la junta puede impugnar el acta tal y como lo indica la Ley Propiedad Horizontal:

 

Artículo 18

1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. SI SU SITUACIÓN ES ESTA PUEDE ALEGARLO.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.

 

Las Comunidades de propietarios son responsables civiles de los daños que causen a terceros o incluso a sus propios comuneros, derivados del mal funcionamiento o negligencia en el cuidado de sus elementos comunes, la culpa puede ser tanto de hacer como de no hacer, culpa in vigilando o culpa in contraiendo, es decir que la comunidad de propietarios ha de guardar siempre las garantías y procurar que sus elementos constructivos estén en perfecto estado de conservación. La Responsabilidad puede ser por daños causados a las cosas o por lesiones o muertes a las personas.

¿en qué casos los propietarios que representan el 30% de la cuota de participación pueden obligar a gastos no procedentes a los que representan el 70% de la couta?

 

Dentro de las obligaciones de los propietarios se encuentra :

Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.

 

Para la aplicación de las reglas arriba expuestas, se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes. Ello sin perjuicio de que, cuando se adopten acuerdos para realizar innovaciones no necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente del acuerdo no resultará obligado a pagar, ni se modificará su cuota, incluso en el caso que no pueda privársele de la mejora o ventaja de esa innovación.

 



Editado por http://www.gomeznix.miweb.pro/ el 24/12/2010 a las 10:42 EST
Experto:  Abogado3044 escribió hace 6 año.

Hola,

 

En contestación a su pregunta, en un esquema breve, le diré que ese 30 por ciento no podrá hacer nada, en contra de la voluntad del resto, siempre y cuando no lleguen en reunión de propietarios prefijada en tiempo y forma a tener mayoría de representación

 

Es decir que si el quorum de la reunión, los presentes, son mayoría en contra, en términos de participación, no podrán hacer absolutamente nada.

 

Por ello lo importante es que los que estén en contra de la voluntad de ese 30 por ciento acudan a la reunión personalmente o por representación acreditada, ya que ante la pasividad del 70 pueden ser mayoría y sacar cuaqluier propuesta adelante.

 

Si le he aclarado a su pregunta puede Ud. aceptar la respuesta sin perjuicio de que trataré de aclararle cualquier otra cuestión al respecto.

Cliente: escribió hace 6 año.

Vamos focalizando el problema. Cuando yo adquirí mi vivienda en esta finca no había ninguna comunidad de vecinos, durante muchos años yo me encargé de los problemas. Los duplex (los que poseen el 70 % de participación) se han preocupado en cuidar y mantener las parte de la finca que tienen en uso exclusivo según escrituras. Hace unos años se hizo un arreglo general parcial de la finca también pues había problemas serios que podían constituir un peligro a la seguridad de los usuarios, y pagamos la parte correspondiente. Hace unos tres años, la expresidenta de mudó de casa, y alquilo su apartamentito que es el que tiene el uso excusivo del terrado, donde se construyó un habitáculo (es decir se hace vida como en una construcción normal) y es lo que causa el daño al terrado, tanto por los anclajes, como por sobrecargar el desaugue de las aguas de lluvias a una superficie muy reducida del terrado, donde antes era más repartida y no había problemas).

Hace unos meses, cansado de encargarme de los problemas, pagar los gastos extradinarios que afectan a todos, no los hay en régimen ordinario ni fijo, les advertí de mi cansancio y que debería otra persona encargarse de gestionar este tema.

A Resultas se hizo una reunión en que solo asistieron los vecinos que representan el 30% de cuota de participación, los demás no fuimos informanos, nombraron autoridades, es decir presidenta y secretaria, y tomaron algunas decisiones, entre ellas cambiar el monto de las cuotas. Esto se me comunicó por escrito y yo consteste en tiempo y forma, que independientemente de la legalidad de la reunión, en represenración del 70 % aceptaba el cambio de autoridades, pero no aceptaba ningún cambio en el valor de las cuotas o de cualquier orden económico, hasta que las modificaciones realizadas en el inmueble (fachada y habitaculos del terrado) fuera eliminadas, es decir, devolver a la finca su estructura original. Además de poner al día algunas deudas que tenien conmugo y que no pagan. Y que una vez solucionado esto estaría dispuesto a estudiar una nueva fase de de gastos para mejorar la finca. Esto se hizo por escrito y entregado por la vía de burofax (pues no hay diálogo con estas personas), y hay acuso de recibo. Este hecho aún no se ha resuelto.

Sé que en el mes de agosto, cuando todos estabamos de vaciones hicieron alguna reunión más pero desconozco el contenido de las mismas.

La jugada de los vecinos que representan el 30% es bastante clara (dos de ellos no viven en la finca), asumir la secretaría y la presidencia generando fondos básicamente de los vecinos que poseen el 70% de particicación (en la reunión que menciono al principio fijaron unas cuotas diferenciales, ellos muy poco y el resto mucho).

De acuerdo a lo que decís en la próxima reunión en representación del 70 % de la cuota puedo desmontar toda la maraña que están montando.

¿Que conducta me aconsejáis a mi, que represento el 70 % de la cuota de partición en este lío? Lo otro me explicáis, basado en la Ley de PH lo entiendo, y es comprensible, pues ni el 70 % puede tiranizar al 30 % en cuestiones de importancia y debe recurirse al juez en última instancia, ni el 30 % puese tener de servidumbre al 70 %.

 

Experto:  Abogado3044 escribió hace 6 año.
Hola:

Envie al presidente una carta, via burofax, solicitando junta de proprietários, e incluyendo en el ordens del dia que se someta a votacion un nuevo cambio de cuotas en el sentido mas favorable a Ud, e início de reclamacion judicial contra el inmueble con la construccion ilegal.
Con ello evita discusiones sobre lo acontecido y su legalidad.
Al representar mayoria se ha de hacer lo que Ud diga.
La contruccion ilegal esta en precario y no consolidada, por lo que puede lograr, haciendo las cosas en plazo y forma, que el juez ordene desmontar el chiringuito, ya sea al propietario, o a su costa si noo hiciese.
Si le he aclarado su duda, aunque veo que Ud domina lá LAU, puede aceptar lá respuesta.
Cliente: escribió hace 6 año.

Le paso la carta enviada por burodax que fue recibida, para que me dé su opinión esperar alguna respuesta por parte de los requeridos o bien soliciar junta, a través nuestros (70%) o ern quien nos represente, para encarrilar correcanente el asunto. Sunpungo que será su última aportación en este asunto y podremos proceder con criterios jurídicos inapelables. Muchas gracias. Joaquin

 

 

Comunidad de Vecinos Can Viñas 15-17 de Castelldefels.

Srta. Secretaria : Belén Romero Conde

Can Vinyes 15-17. Apart. 3 (C)

Castelldefels

 

Don Joaquin Peña Bueno, propietario del apartamento 1 (A) de la finca ubicada en el Paseo Can Viñas 15-17, Urbanización Bellamar, del Municipio de Castelldefels, y representando al propietario del apartamento 2 (B) doña Mónica Salazar, y que entre ambos poseemos el 70% de la cuota de participación de la finca comunitaria, hago saber a Ud nuestro posicionamiento respecto a los acuerdos tomados en la última reunión por los propietarios de los apartamentos 3 (C), 4 (D) y 5 (E), que tienen en conjunto una cuota de participación del 30 % (10% cada uno).

 

En aplicación del artículo 20 de los Estatutos Comunitarios no damos válidos los acuerdos asumidos en dicha reunión, pues los asistentes a la misma, no alcanzan el mínimo de cuota necesario (50%) para validar los acuerdos.

 

Si aceptamos los acuerdos que hacen referencia al cambio de autoridades.

 

Consideramos que antes de plantear algún cambio en el asunto económico se debe regularizar el acceso a la cuenta corriente de la Comunidad que por desidia del presidente saliente no ha podido ser operativa desde que se mudó, esto hace más de año, y considero personalmente ha sido un acto de mala fe de su parte. Una vez normalizado esto, poner al día las cuentas, tanto las cuotas pendientes de cobro como las deudas que mantiene la comunidad conmigo, pues yo he puesto de mi bolsillo el dinero necesario de los gastos extraordinarios desde la marcha del presidente (espero no te pase esto a ti). Una vez puesto esto en orden, estamos dispuestos en estudiar posibles cambios en las cuotas actuales, ciertamente bajas, pero que siguen las válidas.

 

Creemos que debemos pasar a la segunda fase de mantenimiento del edificio. Sin embargo esto estará en función de devolver al edificio su estado original, tanto a lo que hace a la fachada que da a levante como la que da a poniente y al desmantelamiento del habitáculo que está en el terrado.

 

Cuando me comuniques el estado de cuentas actual y luego de sanearlas podemos consensuar una reunión para cambiar o no el actual régimen económico, así como la necesidad o no de contratar los servicios de un administrador.

Si consideras que lo expresado en esta nota no se ajusta al régimen estatutario o al derecho civil común puedes recurrir al Juez que se ocupa de los asuntos de comunidades de vecinos.

 

 

En representación de los apartamento1 y 2 (70% de cuota)

 

 

Joaquín Peña Bueno (DNI 46.047.163J

 

 

Castelldefels 8 de Julio de 2010

Experto:  Abogado3044 escribió hace 6 año.

Hola:

 

Dar validez a esa carta, que presenta deficiencias respecto a lo que a Ud. realmente interesa, y que puede dar muchos motivos de confrontación, me parece poco acertado. Me refiero a que son muchos los puntos que se pueden discutir y dado que Ud, tiene una posición de fuerza,no le conviene entrar en discusiones que póco tienen que ver con el fondo del asunto.

 

Dado que Ud. tiene la mayoría, considero que evitar margen de maniobra a ellos es más inteligente, por lo cual, le recomiendo que solicite en tiempo y forma una nueva junta, solicitando que se incluyan los puntos que a Ud. interese e incluyendo aviso de que al amparo de la ley los vecinos que no estén al corriente de pago de cuótas no tendrán derecho a voto, y que de hacer caso omiso a sus exigencias, procederá a iniciar las acciones legales oportunas, con todo ello les podrá pasar el "rodillo" de su mayoría y lograr lo que Ud. pretende.

 

Le deseo un buen día de Navidad y próspero Año Nuevo.

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  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
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