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Buenos d as. Mi caso es un poco particular. Les cuento EStoy

Pregunta del cliente

Buenos días. Mi caso es un poco particular. Les cuento: XXXXX XXXXX con mi pareja, sin que hayamos hecho ningún tipo de trámite. El piso en el que estamos es mio, sobre él hay una hipoteca. Mi pareja -no nos llevamos demasiado bien- me ha dicho que está embarazada. Puedo donar mi piso por ejemplo a mi hermana con el fin, de que tenga que atender a mi hijo, pero jamás puedan echarme del mismo?
Enviada: hace 6 año.
Categoría: Legal
Experto:  R.Gomez escribió hace 6 año.

A priori la solución sería acertada salvo dos problemas que tiene:

a)- Los impuestos y gastos de la donación.

b)- La autorización del banco que concedió la hipoteca.

 

A) Puede donar o vender, el tema son los impuestos:

 

La donación es un impuesto que gestionan las Comunidades Autónomas, y en el caso de la donación de esta vivienda, los pasos serían:

1.- Calcular el valor de la vivienda a efectos del Impuesto, según su normativa (en base al valor catastral).

2.- Calcular el Impuesto, con las posibles reducciones según la relación familiar entre el que dona y el que recibe la donación.

Respecto a IRPF, que sería la operación de compraventa, si le puedo decir que se calcula según la siguiente operación:

1.- Valor de venta - valor de compra = beneficio

2.- El beneficio tributa al 18% en IRPF.

Diferencia fundamental: en el caso de la donación, el Impuesto lo paga el que recibe la donación (su hermana) En el caso de compraventa, quien se lo pone en la renta y lo paga es el vendedor (Usted).

En cualquier caso, es MUCHO MAS BARATO pagar el Impuesto de Donaciones que hacer la compraventa y pagar el IRPF. Por tanto, es la opción que le recomiendo. En todo caso, lo mejor es que se dirija a la Delegación de Economía y Hacienda de su Comunidad Autónoma, que tiene delegaciones en todas las provincias, y son los responsables del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Allí le podrán orientar respecto al coste del Impuesto y los trámites a seguir para realizar la donación correctamente.

En este enlace se explica todo muy bien:

.
http://www.iabogado.com/esp/guialegal/guialegal.cfm?IDCAPITULO=11050000

 

Acuda a un notario y le explicará el modo de pagar menos impuestos.

 

B) Respecto a la hipoteca:

La entidad financiera por la novación (modificación subjetiva - el deudor ahora es su hermana- de la hipoteca le aplicará la comisión que tenga en la escritura del préstamo.

Decirle que el banco no está obligado a aceptar la novación, ya que es potestativo del banco aceptartela o no. Si su hermana, por nivel de ingresos o cualquier otro criterio de riesgo, no presenta las suficientes garantías frente a la entidad financiera, ésta se negará sin duda a aceptar la novación.

 

Resumiendo el proceso seria

1- Acudir al notario, redactar el documento de Donacion
2- Pasarlo por Hacienda de la Com. de Madrid
3- Inscribirlo en el Reg. de la Propiedad.

Posteriormente tendria que pagar la plusvalia municipal, que dada la fecha de compra no sera tampoco mucho, esta plusvalia en general, la paga el vendedor, salvo en Sucesiones o Donaciones que es obligacion tributaria del Adquirente (donatario o heredero)

Si los tramite los hace usted, eso que se ahorra, si no es asi, añadele lo que le cobre la gestoria de turno

Por otra parte, si esa vivienda la tiene declarada como vivienda habitual y se deduce por ella, todos estos gastos no los podras incluir en su proxima declaracion de IRPF.

Otra cuestion es la hipoteca, tendras que contar con el banco, previamente a los tramites, pues este debe autorizar esos cambios.

Por otro lado, desconozco si su hermana estaría conforme con adquirir el piso con hipoteca siendo ella quien asumiría el pago de la misma.... le adelanto que el banco no va a autorizar que se done la vivienda a su hermana y que el deudor hipotecario sea usted y no su hermana como propietaria de la casa.

 

En otro orden de cosas, si su pareja vive en otra casa y tienen un hijo no tendría por que preocuparse....

Si esta conforme con la respuesta por favor aceptela (recuerde hacer gestión antes con entidad financiera para ver si autorizan donación y novación )

 



Experto:  Letrado escribió hace 6 año.

Buenos días:

 

El que usted donara el piso a su hermana, sería irrelevante, y no le serviría de nada.

 

En el caso de que tenga usted efectívamente ese hijo con su pareja, ese piso es su residencia familiar, sea quien sea el propietario, da lo mismo que sea usted, su hermana, o un tercero y ustedes estuvieran en él de alquiler.

 

Si ustedes se separan, el juez otorgaría la residencia familiar a su hijo, y por tanto a su pareja, y usted se vería obligado a dejar el piso, aunque tendría que seguir con la hipoteca...

 

Si tiene prevista esa separación, lo más práctico sería vender o alquilar ese piso, y marcharse ambos a vivir de alquiler a otra vivienda. De esa forma, llegado el momento, ella se podría quedar con el nuevo alquilado, y usted se iria con la posibilidad de comprarse uno nuevo, o recuperar la suya al vencer el contrato de su inquilino.

 

Si la respuesta le parece adecuada, no olvide aceptarla.

 

Un cordial saludo,

 

 

Letrado, Abogado
Categoría: Legal
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