Cómo funciona JustAnswer:

  • Preguntar a un Experto
    Los expertos tiene muchos conocimientos valiosos y están dispuestos a ayudar en cualquier pregunta. Credenciales confirmadas por una empresa de verificación perteneciente a Fortune 500.
  • Obtener una respuesta profesional
    Por correo electrónico, mensaje de texto o notificación mientras espera en su sitio.
    Haga preguntas de seguimiento si lo necesita.
  • Garantía de satisfacción plena
    Garantizamos tu satisfacción.

Formule su propia pregunta a Abogado3044

Abogado3044
Abogado3044, Abogado
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 5736
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS. I speak english
54639574
Escriba su pregunta sobre Legal aquí...
Abogado3044 está en línea ahora

mi padre me traspaso un negocio,pero el local no era suyo y

Pregunta del cliente

mi padre me traspaso un negocio,pero el local no era suyo y claro esta yo sigo pagando alquiler ,pero me han dicho que cuando es de padres a hijos pueden echarte al cabo de 12 años ,sin mas,me gustaria saber mas sobre el asunto ,gracias.
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Hola;

 

Para resolverle la duda con propiedad es preciso saber la fecha de inicio del alquiler.

Cliente: escribió hace 5 año.
creo que de julio de 1962,cuando lo hizo era un contrato que el hijo,yo,tambien me duraba toda la vida, eso me ha dicho, pero ha cambiado, dicen??
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Hola:

 

Te paso un esquema:

 

1) Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985.

Se caracterizan por la aplicación, por imperativo legal, de la prórroga forzosa para el arrendador.

Si el arrendatario es una persona física, el contrato se extinguirá, en principio, a su fallecimiento o jubilación. En ese momento puede subrogarse el cónyuge, si realiza la misma actividad, hasta su fallecimiento o jubilación. A la muerte o jubilación del titular o su cónyuge subrogado puede continuar en el contrato un descendiente que realice la misma actividad, pero sólo hasta el 1 de enero de 2015.

En caso de que el arrendatario o su cónyuge traspasan el local, el contrato durará un mínimo de diez años, pero si el plazo hasta el 1 de enero de 2015 es superior, el contrato se extinguirá en esta última fecha.

Cuando la actividad que se desarrolle sea profesional, el contrato debió quedar extinguido el 1 de enero de 2000. Si el arrendatario permanece, puede resolverse por voluntad unilateral de cualquier parte, previo requerimiento a la otra.

Siguiendo con la casuística normativa, la condición de persona jurídica del arrendatario con lleva que el contrato quede extinguido, por mandato legal, el 1 de enero de 2015, siempre que desarrolle una actividad comercial. Para determinar el tipo de actividad, la norma remite a la clasificación de actividades establecida en la norma reguladora del IAE.

Cuando la actividad no sea comercial, el contrato quedará extinguido el 1 de enero de 2000, 2005, 2010 ó 2015, según la tarifa del IAE aplicable a la sociedad arrendataria en el ejercicio 1994. Si el local tiene más de 2500 metros el contrato, igualmente, debió quedar extinguido el 1 de enero de 2000.

2) Contratos celebrados entre 9 de mayo de 1985 y 31 de diciembre de 1994.

La prórroga forzosa sólo es aplicable si las partes la acordaron. A falta de pacto de prórroga forzosa la duración del contrato será la fijada por las partes.

Si se pactó la prórroga forzosa es difícil resolver el contrato por extinción de plazo porque fue un acuerdo privado entre partes. Dependerá del criterio de cada Juzgado, pero la Ley prevé los antedichos plazos de resolución para contratos en situación de "prórroga legal", sin referencia alguna a la prórroga voluntaria.

3) Contratos posteriores a 1 de enero de 1995.

Se rigen por la Ley de 1994, que se caracteriza por la libertad de pacto, sin plazo mínimo de duración. Es aconsejable prever la renuncia al tanteo, retracto y adquisición preferente, pues, si nada se dice, el arrendatario podrá hacer uso de estos derechos.

Cumplido el plazo o sus prórrogas, si se ha llevado a cabo una actividad comercial de venta al público los últimos 5 años y el arrendatario ha notificado su voluntad de estar 5 años más por una renta de mercado, el arrendador vendrá obligado a indemnizar si no acepta la prórroga. En los demás casos, el contrato se extingue en el plazo convenido.

No cabe olvidar que, a veces, el arrendatario incumple con algunas de las obligaciones adquiridas, lo cual puede provocar la resolución. Dependerá de las cláusulas de cada contrato pero, de acuerdo con lo que habitualmente se pacta, el arrendador podrá resolver el contrato si el arrendatario, por ejemplo, domicilia una sociedad en el local sin notificarlo o amplía o modifica la actividad de modo unilateral.

REQUISITOS DEL TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO

Bien entendido que se está hablando de contratos prorrogados por la Ley anterior a la de 1994.

"1º.-Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.

2º.-Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.

3º.-La fijación de un precio cierto por el traspaso.

4º.-Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.

5º.-Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.

6º.-Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el ap. 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que éste ha contraído la obligación establecida en el apartado 2º.

La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso."(art.32 LAU)

TIEMPO DE DURACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO

Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con 30 días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

El art. 57 de la LAU dice que "Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de la vivienda, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el art. 114 causa 12ª."

En base a todo ello, tienes una prórroga forzosa para el arrendatario hasta 1 de enero de 2015.

Si te he aclarado la duda puedes aceptar la respuesta sin perjuicio de que tartaré de resolverte cualquier otra posterior, al respecto

Cliente: escribió hace 5 año.
despues de 2015, pueden echarme
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Sería un contrato nuevo, en las condiciones que pacten Uds. sin obligaciones previas, es decir, como un contrato nuevo, si es que el propietario quiere seguir rentando su inmueble.

Eso si él denuncia previamente el contrato, es decir si le comunica, con un mes de antelación previa su intención de acabar el contrato, porque si no dice nada sería una prórroga tácita del mismo contrato, anual, hasta un máximo de tres años.

Si a Ud le interesara tener más tiempo, entonces sería cuentión de negociar con él un plazo y unas condiciones nuevas.

 

Si le he aclarado sus dudas puede y está satisfecho puede aceptar la respuesta según manual de calidad del site.



Editado por JoseMagadan el 01/01/2011 a las 21:50 EST
Cliente: escribió hace 5 año.
entonces si el me lo comunica dosmeses antes, pero yo no quiero rescindir,el esta obligado a negociar conmigo,y si no llegamos a ningun acuerdo,que quiera que plegue ya, por ejemplo,
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.
Perdón es un mes, y si llegada la fecha él te avisa que quiere recuperar su inmueble, no podrás hacer nada, no está obligado a seguir rentandolo.
Cliente: escribió hace 5 año.
y tienes derecho a alguna indemnizacion?pero pedo traspasarmelo un tiempo antes?
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

No, no tienes esa indemnización porque es la finalización del contrato.

El traspaso ya lo tienes, y la fecha es una fecha de caducidad del contrato y de tu derecho, si él denuncia el contrato, es decir, si él te pide que abandones el inmueble en tiempo y forma, es decir de forma fehaciente y antes de un mes, entonces deberás dejar el local, y si no hace nada entonces te puedes quedar un año más y así hasta tres, y vuelta a empezar hasta que él te diga que te vayas, siempre dándote un mes de preaviso.

 

Cliente: escribió hace 5 año.
osea, puedo traspasrlo cuando quiera, y al que le traspasara cuanto tiempo tedria de contrato?
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

No, Ud como hijo del arrendatario ha conseguido el traspaso, pero eso no le da derecho alguno a traspasarlo a Ud. Ud. no puede traspasarlo.

 

Cliente: escribió hace 5 año.
en definitiva , en 2015 si quiere el arrendador me tengo de ir y no hay manera alguna de yo poder recivir nada ni ahora ni despues
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Así es, llegada esa fecha, debes esperar a saber cúales son sus planes. Ahí prescriben tus derechos previos y empezáis una relación contractual completamente nueva.

 

JustAnswer en los medios:

 
 
 
Sitios web de consulta médica: Si tiene una pregunta urgente puede intentar obtener una respuesta de sitios que afirman disponer de distintos especialistas listos para proporcionar respuestas rápidas... Justanswer.com.
JustAnswer.com...ha visto como desde octubre se ha disparado el número de consultas legales de nuestros lectores sobre despidos, desempleo e indemnizaciones por cese.
Los sitios web como justanswer.com/legal
...no dejan nada al azar.
El tráfico en JustAnswer ha aumentado un 14 por ciento...y hemos recibido 400.000 visitas en 30 días...las preguntas relacionadas con el estrés, la presión alta, la bebida y los dolores cardíacos han aumentado un 33 por ciento.
Tory Johnson, colaboradora de GMA sobre temas relacionados con el lugar de trabajo, habla sobre el "teletrabajo", como JustAnswer, en el que expertos verificados responden a las preguntas de las personas.
Le diré que... las pruebas que hay que superar para llegar a ser un experto son muy rigurosas.
 
 
 

Opiniones de nuestros clientes:

 
 
 
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
  • Los felicito por su respuesta tan profesional y por las cuatro Jurisprudencias que me envió, las que incluiremos como pruebas. Fernando Monterrey Nuevo León, México
  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

Conozca a los expertos:

 
 
 
  • eduardolm

    eduardolm

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    917
    Licenciado en Derecho por la UDC.Diploma en Escuela de Práctica Jurídica por A Coruña.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/ED/eduardolm/2011-9-12_172832_Recorte.64x64.jpg Avatar de eduardolm

    eduardolm

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    917
    Licenciado en Derecho por la UDC.Diploma en Escuela de Práctica Jurídica por A Coruña.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/JO/JoseMagadan/2013-6-27_16279_IMG6290copia.64x64.JPG Avatar de Abogado3044

    Abogado3044

    Abogado

    Clientes satisfechos:

    2239
    ABOGADO ICA BURGOS. I speak english
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/albergiud/2010-12-12_105447_mi_cuchi.jpg Avatar de Alberto

    Alberto

    Abogado

    Clientes satisfechos:

    116
    Abogado especializado en laboral , reclamaciones de indemnizaciones ( tráfico) y deudas
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/fcantalapiedra/2010-11-9_1466_Dibujo.jpg Avatar de Fernando Cantalapiedra

    Fernando Cantalapiedra

    Abogado

    Clientes satisfechos:

    17
    Ejerciendo desde hace cinco años
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/DI/DiegoLM/2011-3-28_102522_DSCN0258copia.64x64.JPG Avatar de DiegoAbogado

    DiegoAbogado

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    746
    Abogado colegiado ejerciente
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/EQ/EquiteLex/2011-12-4_12815_Jesús6.64x64.jpg Avatar de Jesús

    Jesús

    Licenciatura/Derecho

    Clientes satisfechos:

    52
    Abogado colegiado ejerciente /LEGAL GENERAL
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/AR/ariatf/2015-7-28_102459_.64x64.png Avatar de Mariatf19

    Mariatf19

    licenciada en derecho

    Clientes satisfechos:

    972
    MÁSTER EN DERECHO CON DESPACHO PROFESIONAL PROPIO
 
 
 

Preguntas relacionadas con Legal