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R.Gomez
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quien paga el corretaje en un arrendamien rustico

Pregunta del cliente

quien paga el corretaje en un arrendamien rustico?
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Hola:

 

Este tipo de contrato aunque carece de una regulación especifica, es admitido de conformidad con el principio de la autonomía de la voluntad que consagra el artículo 1255 del Código Civil, así la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 4 de julio de 1.994 declara que: "es doctrina consolidada de esta Sala (véase la S 22 diciembre 1992 y las que en ella se citan) la de que en el contrato de mediación o corretaje, que es un contrato innominado "facio ut des", por el que una de las partes (el corredor) se compromete a indicar a la otra (el comitente), la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución, en dicho contrato de corretaje, decimos, que se rige por la normativa general de las obligaciones y contratos, contenida en los Tít. I y II del Libro 4 CC". La función del mediador va a consistir esencialmente en poner en contacto a las partes y que, como consecuencia de su intervención, el contrato entre estos se perfeccione. Con estas circunstancias, surgirá el derecho del corredor al cobro de sus honorarios, es decir, no es necesaria la consumación del contrato.

B) Regulación: El contrato de agencia inmobiliaria es atípico, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1091 y 1255 CC, y si bien mantiene aproximaciones al mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora, por lo que reviste la naturaleza de pacto de encargo, al interesar del agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo; el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pregestoria, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final (sentencias del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 1965, 3 de marzo de 1967, 1 de marzo de 1988, 6 de octubre de 1990 y 21 de mayo de 1992).

C) Pacto de exclusividad. Cuando el encargo o demanda del ejercicio de sus funciones tenga el carácter de exclusiva deberá constar por escrito y señalar el plazo de duración del contrato. Así se entiende desde el punto de vista doctrinal y jurisprudencial, pues los encargos en exclusiva no pueden tener una duración indefinida, sino que han de estar limitados en el tiempo. . En este sentido se expresan los Tribunales al declarar la caducidad del contrato de mediación, teniendo en cuenta que, como señala la jurisprudencia (sentencias entre otras de 2 de mayo de 1963, 21 de mayo de 1992 y 30 de noviembre de 1993, entre otras), los encargos en exclusiva, como es el caso, no pueden tener una duración indefinida, sino que han de estar limitados en el tiempo, por el plazo máximo estipulado o, subsidiariamente, por el señalado en las normas colegiales (SAP Sevilla de 30 abril 2002).

Los encargos realizados con carácter de exclusividad excluyen la intervención de otros mediadores en la gestión de venta del inmueble. En ese caso se puede prever una cláusula penal para el caso de que el cliente revoque unilateralmente el contrato durante la vigencia de la exclusiva o haga imposible su cumplimiento durante la misma.

La exclusividad implica que el vendedor no puede en virtud de tal pacto encargar la venta a otras Agencias. Debiendo reseñarse en este punto la STS Sala 1ª de 30 noviembre en la que el Alto Tribunal declaró "nada significa tampoco la nota de exclusividad dada al encargo expresamente por las partes a favor de la ahora recurrente. Ya que ello no afecta a la característica fundamental del corretaje de hallarse sometido, como una especialidad del mandato, a la voluntad revocatoria del mandante, y referida únicamente, como se dice en el anverso del "encargo", a que las ventas no se habían encomendado a ningún otro agente; pero esto en modo algúno puede dar a entender y a aceptar que el propietario de los inmuebles estuviese gravado durante veinte meses a no poder disponer de sus inmuebles, todo ello dentro de los hechos acreditados en la litis, contra los que infructuosamente se ha opuesto el recurrente. . Sin que pueda afirmarse en absoluto que el comitente haya de respetar la exclusiva durante todo el período concertado, sin menoscabo de los daños y perjuicios causados al corredor que se prueben". En análogo sentido la STS Sala 1ª de 24 junio 1992 declaró "que la cláusula de exclusividad sólo excluye la actuación de otros agentes mediadores, pero no que el principal actúe por su propia cuenta

 

 

Como conclusión y respuesta a su pregunta le debe pagar quien le contrató y en los términos en que lo hizo.

 

Si le he aclarado su duda puede Ud aceptar la respuesta sin perjuicio de que trataré de solucionarle posteriormente, cualquier otra pregunta al respecto.



Editado por JoseMagadan el 04/01/2011 a las 0:10 EST
Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

El corretaje es un contrato innominado, sui generis, de los denominados "facio ut des", principal, consensual y bilateral. Es bilateral porque, por una parte, si el mediador cumple el encargo, el comitente está obligado a pagar la remuneración pactada, en el caso de que sea probada la mediación. Pero el mediador queda también obligado a desplegar la actividad y diligencia normal en el ejercicio de la mediación.

 

Si esta conforme con mi respuesta por favor aceptela.

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