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Alberto
Alberto, Abogado
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 218
Experiencia:  Abogado especializado en laboral , reclamaciones de indemnizaciones ( tráfico) y deudas
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Hace casi 4 a os que vend un terreno que estaba en via de

Pregunta del cliente

Hace casi 4 años que vendí un terreno que estaba en via de recalificación a urbano, Yo tenia que cobrar cuando se legalizara la recalificación, pero el comprador, retiró el expediente del Ayuntamiento, y no he podido cobrar.
Que debo hacer para poder cobrar, la cantidad es de más de 300.000 €
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Hola:

 

Por lo que Ud comenta Ud hizo una venta con precio aplazado.

 

Lo normal es que esa venta se plasmara en un contrato por el cual Ud se obliga a no vender el terreno a tercero, durante un plazo cierto, y en contrapartida a esa obligación suya, Ud recibiera una cantidad a cuenta, en concepto de arras. Cantidad que si se rompe el acuerdo, a Ud le supondría la obligación de abonar el doble de lo cobrado en concepto de arras y al comprador, si no cumple en el plazo, le supone la perdida, en beneficio suyo, de la cantidad entregada.

 

Hecho de esta manera el contrato es justo porque Ud tiene una obligación y un derecho a cambio de la obligación que asume.

 

Si se hizo así, y Ud a cambio de la obligación de no vender a tercero recibió alguna cantidad, y ha vencido el plazo que se dieron, Ud tiene derecho a quedarse para sí la cantidad y poner la finca a la venta.

 

Si no se hizo así preciso saber los términos de su contrato para saber que asesorarle.

 

Y como adelanto, si Ud hizo la venta con pago aplazado, asumiendo obligaciones sin fijar una contrapartida, procede interponer demanda de cantidad por la cantidad que ud estime que se ha depreciado el bien en concepto de daños y perjuicios causados.

Para ello precisa de la asistencia de un abogado y un procurador.

 

 



Editado por JoseMagadan el 07/01/2011 a las 8:30 EST
Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

En primer lugar remita un burofax al comprador en estos terminos:

"Muy Señor Nuestro:

En fecha xxxx se firmó contrato de compra venta en el que se estipulaban los siguientes terminos.......

Dentro del clausulado del mencionado negocio jurídico se establecía la obligación del comprador de entregar el pago de la compra venta una vez que la finca hubiese sido calificada como urbana al vendedor; si embargo usted como comprador y de modo unilateral retiró toda documentación del Ayuntamiento sin que se haya podido conceder el cambio de régimen urbanisticio a suelo urbano, razón por la que Usted ha resuelto el contrato.

Del mismo modo se estableció una clausula penal que exponía: Asimismo, se pacta expresamente, que ejercitada la resolucion del contrato, EL COMPRADOR perdera en benefio de XXXXX el 10% de las cantidades que debiera haber hecho satisfechas hasta el momento del requerimiento, y ello en concepto de clausula penal por incumplimiento, asi como los gastos e impuestos que correspondan. SEGURAMENTE ALGUNA CLAUSULA DE ESTE TIPO RECOGIÓ EN EL CONTRATO SI NO ES ASI PUES NO LO PONGA EN EL BUROFAX.

Por tales motivos le solicito que en cumplimiento con lo dispuesto en los términos del contrato de compraventa y del código civil me sea devuelta la finca transmitida así como el 10% de lo pactado y los gastos de gestión cuantificados en .......

Si en el tiempo prudencial de 7 días no se han entregado las cantidades adeudadas, se iniciarán oportunas acciones legales.

Esta comunicación interrumpe cualquier prescripción.

A la espera de sus noticias...."

Posteriormente, cuando transcurran 7 días interponga una demanda civil solicitando la devolución de la finca así como los daños y perjuicios ocasionados entre los que se recogerían las rentas que ha dejado de percibir como consecuencia del traslado de la propiedad al comprador durante 4 años...., necesita abogado y procurador para accionar contra el comprador...

Si esta conforme con mi respuesta por favor aceptela.

 

 

Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Quedo a la espera de que me diga los términos en que se realizó la venta, y si la finca se ha escriturado a nombre del comprador, para poder asesorarle con mayor conocimiento de su caso, si Ud lo estima oportuno.

 

Si quiere que sea yo personalmente quien le responda, con independencia de quien sea el último experto en editar un post, le ruego haga una consulta limitada a Jose Magadan para que el sistema me permita responderle sin ninguna demora.

Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

Se me olvidó comentarle que usted puede recibir tantas respuestas como quiera de otros abogados a su consulta y la que considere que más le haya sido de utilidad aceptarla.

No soy partidario de que los usuarios sean "monopolizados" por un único abogado sino todo lo contrario que reciban tantas respuestas a su consulta como sean posibles, la finalidad de este sistema on line - al menos desde mi humilde opinión así lo creo- esta en que una persona que tenga una duda pueda plantearla para que entre todos los profesionales podamos ayudarle... no tiene sentido que sólo le atienda un abogado puesto que para eso bastaría con acudir a un despacho de abogados.. aquí puede recibir varias respuestas y aceptar la que más le guste, de ese modo rentabilizará más su dinero, usted paga por una consulta varios abogados respondemos y quien considere que más se ajusta a lo que usted quiere le acepta...

Si esta conforme puede aceptar.

Un saludo,

Rafael Góme

ICAM

Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

El problema que se plantéa Sr Gomez, es que cuando Ud es el último del post y el cliente tiene una duda, y no limita a quien la hace, el sistema entiende que la duda se la plantea limitadamente al ultimo experto del post con un bloqueo de dos horas, no pudiendo responder el resto de los expertos en ese plazo.

Esto mismo ocurre obviamente si soy yo el último del post

 



Editado por JoseMagadan el 07/01/2011 a las 9:47 EST
Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

Solicito que intervenga el moderador del just answer competente para aclarar la información erronea proporcionada por el Sr. Magadan y evitar cualquier perjuicio posible que se pueda realizar a los usuarios. Interesando que aclare que el bloqueo de 2 horas al que hace referencia el Sr. Magadan es únicamente cuando el usuario se dirige de modo privado al abogado experto, y que el último en responder en el post no monopoliza el tiempo para el resto de expertos... No quería llegar a estos extremos pero creo conveniente que se modere estas respuestas.

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.

Lo primero que tienes que hacer e enviar a la otra parte un burofax o una carta certificada para interrumpir la prescripción. Estamos ante contrato con precio aplazado en el que una de las partes ha incumplido su obligación. Ponte en contacto con ella de forma amistosa y si no contesta tienes que interponer una demanda civil en la que además de la cantidad que la otra parte te adeuda tienes derecho a reclamar los daños y perjuicios que te han causado por el incumplimiento que te ha causado la otra parte. Comprueba correctamente los términos del contrato firmado y si tienes cualquier otra duda estaría encantada de poder solucionartela. Si he contestado tu respuesta aceptala. Un salúdo

Experto:  Alberto escribió hace 5 año.

Hola buenos días, vamos a ver , en contestación a su cuestión, entiendo que lo que firmaron fue un contrato de compraventa ya perfeccionado, no sujeto a condición suspensiva o resolutoria ,sino la obligación de la parte compradora si así quedó claramente estipulado en las clausulas del contrato de promover la recalificación al tratarse de una finca rústica, a urbana , a través del correspondiente expediente de recalificación por parte del Ayuntamiento, y que dicha recalificación , y éstos es lo importante no estaba prevista como algo incierto e imprevisible, ni como condición suspensiva para la eficacia de la compraventa , sino que se planteó por usted como un hecho cierto y seguro, correspondiendo a la parte vendedora, como titular de los terrenos por la compra, promover e iniciar el expediente recalificador.

 

Entonces ustedes firmaron el contrato de compraventa, cumpliendo usted con sus obligaciones y la parte compradora ha incumplido el contrato, quienes con su voluntaria inactividad al retirar el expediente de recalificación del ayuntamiento, tenían suspendido a su arbitrio la eficacia del contrato incumpliendo su obligación de promover la terreno adquirido.

Pues bien, la doctrina de los Tribunales manifiesta , que no puede dejarse al arbitrio de una de las partes el cumplimiento de los contratos y en la frustración de las expectativas del vendedor. Se trata y salvo mejor criterio la recalificación del terreno por la parte compradora de una obligación esencial que es consecuencia natural y obligada de los términos de contrato en su conjunto: XXXXX XXXXX ante un contrato a término, al asumirse que la recalificación se produciría y se pactó el abono de los 300.000 Euros una vez recalificado el terreno vendido, pero no se estableció plazo para la redacción de ésta, dejándose así a voluntad del comprador, que aunque no se haya señalado plazo alguno y habiendo trascurrido cuatro años desde que se firmó el contrato , debe entenderse ya cumplido sobradamente el plazo y entenderse que ha concluido ya, constituyendo motivo suficiente para proceder a la resolución contractual al no ser jurídicamente exigible una espera indefinida y sin esperanza de que el obligado cumpla lo pactado. .

Pues bien , lo esencial en esta custión es si los trámites necesarios para la recalificación de los terrenos de rústicos a urbanos, es una obligación a plazo, deber retomarse el tema de la interpretación de la cláusulas antes transcritas, y concluir, que el contrato de compraventa que nos ocupa, es si los derechos y obligaciones de las partes,correspondían según contrato, como parte del precio, y la obligación de entrega de la parte del precio estipulada, por el comprador , quedó condicionada a la declaración de la finca como urbana, y el vendedor asumió la consecuente obligación, de realizar las oportunas gestiones ante el Ayuntamiento para la recalificación del terreno.

Pues bien, si se acredita que la parte compradora, ha retirado el expediente de recalificación voluntariamente, ha incumplido por lo tanto, y era una obligación estipulado en el contrato de compraventa, se le podría obligar por vía judicial, a realizar la gestiones tendentes a la recalificación del terreno adquirido de rústico a urbano, para cumplir con lo estipulado en el contrato que firmaron ambos en cuanto al precio pactado en la compraventa.

Hagaselo saber mediante un requerimiento vía burofax, y si no lo atiende,le aconsejo que acuda a una abogado para que le lleva el caso, entendiendo por mi parte que tiene muchas posibilidades en obligar a la parte compradora a recalificar el terreno y obtener el precio que pactaron.

 

Espero haberle resuelto la duda, si tiene alguna otra no dude en consultarmelo, si no agradecería aceptara la respuesta

Muchas gracias!!

Un cordial saludo

Alberto

.



Editado por Alberto el 07/01/2011 a las 11:58 EST

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