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tengo un local comercial, tengo que participar en los gastos

Pregunta del cliente

tengo un local comercial,¿tengo que participar en los gastos de cambio del ascensor de la comunidad a la que ni siquiera tengo acceso
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

La Ley de Propiedad Horizontal señala que las obras de mejora no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble no son exigibles. Para la aprobación de una obra de mejora no necesaria basta, no obstante, con la mayoría de votos de propietarios, salvo que la obra afecte a la estructura del edificio o de elementos comunes, en cuyo caso se requerirá la unanimidad o una mayoría de tres quintos, según el tipo y finalidad.

 

Si se aprobara por mayoría simple una obra de mejora no exigible, el propietario en desacuerdo no estaría obligado a contribuir, siempre y cuando la cuota a pagar fuera superior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

 

No obstante, y en el caso concreto analizado, si el cambio de ascensor fuera necesario por responder a necesidades de conservación y mantenimiento estaría obligado al pago, al menos en este aspecto concreto de la obra.

 

Respecto a la forma de distribución de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble entre los propietarios, la ley dice que es obligación de éstos contribuir conforme a la cuota o coeficiente de participación fijada en las escrituras o de acuerdo a lo especialmente establecido.

 

En este sentido la cantidad que tiene que pagar el propietario no varía en función de la altura del piso, sino de lo especialmente acordado por unanimidad en Junta de propietarios o del coeficiente de participación de cada piso.

 

Siento informarle que tiene que hacer frente al pago, salvo que exprese que en los estatutos no aparece y que no es una obra necesaria... aunque francamente lo veo dificil, en cualquier caso jamás podrá alegar que usted como es local y no lo usa no tiene que pagarlo.

Un saludo

Rafael Gómez

ICAM

Si esta conforme acepte la respeusta.

Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Hola:

 

Más por jurisprudencia que por la propia Ley de división horizontal, le concretaré que:

 

Los gastos normales de mantenimiento, conservación, y otros que se supeditan en buena lógica al uso del ascensor no afectan a los locales comerciales, salvo que experesamente los estatutos digan lo contrario.

 

Sin embargo, la jurisprudencia esta fallando reiteradamente, que los gastos de implantación, ó sustitución completa por obsolescencia del aparato previo, afectan a todos los propietarios del inmueble según su coeficiente de participación alíquota en el inmueble.

 

Si está en el supuesto segundo, no pierda tiempo y dinero, buscando no pagar, porque con mucha probabilidad, tendrá que hacerlo, más gastos.



Editado por JoseMagadan el 11/01/2011 a las 21:29 EST
Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

Le adjunto sentencia en la que se recoge por Audiencia Provincial la obligación del pago cuota ascensor aunque no se utilice tal y como le comentaba;

 

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª).Sentencia núm. 475/2007 de 12 julio

JUR\2007\336666

PROPIEDAD HORIZONTAL: obligaciones de los propietarios: cumplimiento: ascensor: instalación: necesaria para la habitabilidad y uso del inmueble: existencia de personas de avanzada edad: la no utilización del servicio no exime del pago del gasto.

 

Jurisdicción: Civil

Recurso de Apelación núm. 209/2006

Ponente: IIlma. Sra. maría jesús alía ramos

 

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00475/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION 12ª

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 209/2006

PROCEDENCIA: JUZGADO 1ª INSTANCIA Nº 35 DE MADRID

JUICIO ORDINARIO 790/05

DEMANDANTE/APELADO: C.P. C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID

PROCURADOR: DON JOSÉ ANTONIO PÉREZ CASADO

DEMANDADO/APELANTE: DOÑA Sonia

PROCURADORA: DOÑA ARACELI DE LA TORRE JUSDADO

PONENTE: ILMA. SRA. DOÑA MARIA JESUS ALIA RAMOS

SENTENCIA Nº 475

Ilmos. Sres. Magistrados:

JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

MARIA JESUS ALIA RAMOS

FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

En MADRID, a doce de julio de dos mil siete.

La Sección 12 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 790/2005 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 35 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante Sonia , representada por la Procuradora DOÑA ARACELI DE LA TORRE JUSDADO, y de otra, como apelado C.DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID, representada por el Procurador DON JOSÉ ANTONIO PÉREZ CASADO, sobre RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO

Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 35 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha diez de noviembre de dos mil cinco , cuya parte dispositiva dice: "Que ESTIMANDO la demanda deducida por el Procurador D. JOSÉ ANTONIO PÉREZ CASADO en nombre y representación de C. DIRECCION000 , NUM000 de Madrid, contra DÑA. Sonia , debo CONDENAR Y CONDENO a la referida parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS SETENTA CON SESENTA Y DOS EUROS (3.970,62 Euros), así como a los intereses y costas prevenidos en los fundamentos de derecho tercero y cuarto de la presente resolución que no se transcriben para evitar reiteraciones.". Notificada dicha resolución a las partes, por Sonia se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que IMPUGNA. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día cuatro de julio de 2007, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO

En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª MARIA JESUS ALIA RAMOS.

FUNDAMENTOS JURIDICOS

PRIMERO

.- Contra la sentencia estimatoria de la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, mediante la que se condena a doña Sonia a pagar la cantidad de 3.970'62 euros en concepto de cuotas extraordinarias para el pago de la instalación del ascensor en la finca, interpone la demandada recurso de apelación que funda en los siguientes motivos: 1) Aplicación errónea del artículo 17 LPH ; 2) Error en la apreciación de la prueba; y, 3) Infracción por aplicación indebida del artículo 17.1 y omisión del artículo 11, ambos de la LPH .

SEGUNDO

Aplicación errónea del artículo 17 LPH .

Alega la recurrente que en la Junta donde se aprobó la instalación del ascensor se opuso a la modificación del coeficiente de participación de los gastos derivados de la instalación de dicho servicio que requiere unanimidad, por suponer una modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, y, además, sin tener la unanimidad preceptiva se toman en dicha acta los coeficientes de los locales para aprobar la propuesta de instalación, tras previamente haber sido excluidos de sufragar el importe que les hubiera correspondido por coeficiente, siendo impugnado dicho punto en el momento de formalizar la contestación a la demanda, reiterando, dice, la nulidad del acuerdo.

El motivo de recurso debe rechazarse porque para que pueda declararse la nulidad de un acuerdo adoptado en Junta de Propietarios -28 de octubre de 2003-es preciso que se ejercite la acción de nulidad, es decir que se impugne, lo que implica ejercitar la acción por vía de reconvención y ello en plazo. La nulidad del acuerdo no se puede ejercitar por vía de excepción, sino de acción, pero además es discutible que la demandada-apelante pudiera en este procedimiento impugnar el acuerdo adoptado en su día por la Junta, y ello porque tal acuerdo no está afectado por ningún defecto que lo haga nulo de forma absoluta, por lo que no es contrario a la Ley, moral u orden público, sino que es acuerdo anulable y como tal debió ser impugnado en el plazo de un año desde su notificación, impugnación que no ha realizado la demandada.

En este sentido, señala la STS de 26 de junio de 1998 "... sobre la controversia existente, de qué acuerdos se consideran nulos o anulables habida cuenta la normativa existente al respecto en nuestra LPH, en cuanto a los correspondientes requisitos a que se contrae su art. 16 (hoy 17 ), procede reiterar lo que, entre otras, se expuso en Sentencia de esta Sala de 7 junio 1997 , "...el hecho de que para determinados acuerdos (entre los que se encuentra, efectivamente, el aquí contemplado) la Ley de Propiedad Horizontal exija el consentimiento unánime de todos los copropietarios, sin que baste el de la mayoría, no entraña que el acuerdo adoptado sin dicho requisito de la unanimidad está viciado de nulidad radical o absoluta, pues esta Sala tiene declarado, por un lado, que los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, al no ser radicalmente nulos, sino meramente anulables, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad (treinta días) que establece la regla cuarta del art. 16 de la citada Ley , sin haber sido impugnados dentro de dicho plazo, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de su contravención o por ser contrarios a la moral o al orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3.º del art. 6 CC y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo (SS. 6 febrero 1989, 2 abril 1990, 2 marzo y 25 mayo 1992, 19 julio 1994 y 19 noviembre 1996 , por citar algunas de las más recientes) y, por otro lado, y en plena concordancia con la doctrina que acaba de ser expuesta, esta Sala tiene, asimismo, declarado expresamente que "la regla de la unanimidad, si no es observada, dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho" (S. 24 septiembre 1991 )".

Por tanto, es claro, que el acuerdo impugnado, no puede considerarse en caso alguno, incurso en las infracciones determinantes de su nulidad radical, por lo que siendo un acuerdo anulable, y por tanto objeto de impugnación en el plazo de un año, éste no ha sido cumplido por la parte actora, por lo que se trata de un acuerdo sanado por efecto de la caducidad de la acción de impugnación, ejecutivo y firme.

TERCERO

Error en la apreciación de la prueba e infracción por aplicación indebida del artículo 17.1 y omisión del artículo 11, ambos de la LPH .

Tales motivos los argumenta la recurrente aduciendo no haberse opuesto al ascensor, sino a sufragar dicho gasto, al ser un elemento individualizable mediante llave en los mandos del mismo argumenta, así como que la minusvalía no consta en el acta de aprobación de instalación del ascensor, ni que existiera petición alguna en tal sentido en dicho acta, no dándose tales circunstancias cuando se aprobó dicha instalación, por lo que al exceder en más de tres mensualidades ordinarias, procede la exoneración del pago de la instalación del ascensor.

La cuestión a resolver se centra en determinar si el coste de instalación del ascensor de la que forman parte los actores ha ser de cargo de todos los propietarios de los pisos que integran el edificio o solo de aquellos que votaron a favor de su instalación, quedando excluidos los disidentes en los términos que se refiere el citado artículo 11 , lo que a su vez depende de la naturaleza que se le de a tal gasto: XXXXX XXXXX para la habitabilidad y uso del inmueble y por tanto necesaria, o por el contrario, obra conveniente pero no imprescindible, no necesaria, de modo que si la cuota excede de tres mensualidades de gastos comunes el disidente no puede ser obligado a su abono.

CUARTO

En materia de nueva instalación de ascensores, la tendencia mayoritaria es la favorable a su consideración como obra necesaria y, por ende, de pago obligatorio incluso a los disidentes. La SAP de Madrid de 11 de febrero de 2002 determina: "En nuestros días, y con la realidad social en que nos movemos, no puede reputarse mejora la instalación de un servicio, comúnmente sentido como necesidad, que es obligatorio a partir de determinadas alturas, que tiende a facilitar la calidad de vida de los vecinos en general, y en particular a los mas ancianos aquejados de las limitaciones propias de su edad, a los que de alguna manera facilita sus condiciones de movilidad".

En este mismo sentido la SAP de Gerona de 28 de junio de 2004 que señala: "La Ley no hace otra cosa que incorporar la realidad social y la doctrina de nuestros tribunales que venía entendiendo que la instalación de un ascensor es una innovación requerida para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble de acuerdo con los principios de solidaridad entre los comuneros y el carácter necesario, y no de mejora superflua, del servicio de ascensores, atendiendo a la realidad social en el que han de aplicarse las normas. Ello determina a efectos de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal que todos los propietarios, incluso los de locales que no utilicen el ascensor, están obligados a la contribución por el gasto de la instalación. En tal sentido, SSAAPP de 6-10-1999 de Salamanca, 15-6-2000 de Ciudad Real, 10-2- 2001 de Almería, 27-7-2001 de Santa Cruz de Tenerife, 4 de junio de 2003 de Valencia, 30 de abril de 2002 de Barcelona; y SSTS 13-7-1994, 5-7-1995 y 22-9-1997". Esta última citada STS de 22 de septiembre de 1997 , para un supuesto en el que era minusválido uno de los moradores, declaró que "la instalación del ascensor ha de reputarse no sólo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble y no simple obra innovadora de mejora, ya que se trata de un edificio de cuatro plantas y la normalización de su disfrute por todos los inquilinos así lo impone".

De otro lado la STS de 28 septiembre de 2006 señala que "la doctrina jurisprudencial ha asimilado los ancianos o personas con enfermedades que dificulten de manera importante la subida de las escaleras del inmueble a las personas con minusvalías, a los efectos de la aplicación de la excepción del segundo inciso del artículo 16-1ª de la Ley de Propiedad Horizontal , y así la Sentencia de 5 de julio de 1995 (RJ 1995\5463 ) -citada en la sentencia recurrida-, y la de 22 de noviembre de 1999 (RJ 1999\8223 ), en la que se contempla un supuesto donde seis de los propietarios eran sexagenarios, entre otras, asimilación jurisprudencial que resulta acorde con las previsiones normativas contenidas en la regulación de otros sectores del ordenamiento, como sucede con las limitaciones del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad -Ley 15/1995, de 30 de mayo, y las diversas disposiciones normativas emanadas de los órganos legislativos de las Comunidades Autónomas sobre la atención y la promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas-, en donde se equipara a los mayores de setenta años a las personas con minusvalías, todo ello en el marco de la función social que ha de cumplir la propiedad y para hacer efectivo a las personas minusválidas el derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, de conformidad con los arts. 47 y 49 de la Constitución Española".

QUINTO

Con arreglo a las consideraciones jurisprudenciales que han sido expuestas, tratándose en el caso de autos de un edificio con cuatro plantas, con cuatro viviendas en cada planta, en las que, según los documentos aportados con la demanda (doc. 8, folios 17 a 22), al tiempo de celebrarse la Junta aprobando la instalación del ascensor, vivían cinco personas de más de 70 años y una de 69 años, a quienes dicho servicio necesariamente ha de suponer una innegable mejora en su calidad de vida, ha de concluirse que tal instalación puede ser calificada de necesaria para la habitabilidad y uso del inmueble, aparte de revalorizar la construcción, de modo que el acuerdo adoptado en Junta de 28 de octubre de 2003 ha de incardinarse en el tenor del artículo 11.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y, por tanto, obliga a todos los copropietarios a pagar el gasto correspondiente a la instalación, sin que la no utilización de este servicio exima de su cumplimiento (artículo 9.2 LPH ), no siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 11.2 de la citada Ley .

Como consecuencia de todo lo cual, la demandada, como titular de la vivienda del piso NUM001 NUM002 , y con independencia de la no utilización o disfrute que alega, viene obligada al pago de los gastos de instalación del servicio de ascensor, por lo que el recurso debe ser rechazado.

SEXTO

Desestimándose el recurso de apelación, de acuerdo con los arts. 394 y 398 LEC , procede imponer a la apelante las costas causadas en esta instancia.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

FALLAMOS

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Sonia contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia nº 35 de Madrid con fecha 10 de noviembre de 2005, recaída en los autos a que el presente Rollo se contrae debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS la expresada resolución, con imposición de las costas causadas en esta instancia a la apelante.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, y se notificará a las partes conforme preceptúa el artículo 208.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día de la fecha, fue leída y publicada la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Doña MARIA JESUS ALIA RAMOS; hallándose celebrando la Audiencia Pública la Sala que la dictó; doy fe.

 

SI ESTA CONFORME CON EL SERVICIO PRESTADO EN LAS RESPUESTAS QUE LE HE IDO PROPORCIONANDO PUEDE ACEPTAR LA RESPUESTA.

Un saludo,

Rafael Gómez

ICAM

Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

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