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R.Gomez
R.Gomez, Licenciatura
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 272
Experiencia:  DERECHO Y COLEGIADO EN ICAM
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Buenos d as. Mis padres trabajaban en dos locales separados

Pregunta del cliente

Buenos días. Mis padres trabajaban en dos locales separados dedicados a carnicería el uno y el dos a pescaría. Estos locales los tenían en régimen de alquiler indefinido con derecho a traspaso. Bien este edificio es vendido a una empresa inmobiliaria y mis padres tienen que pagar los alquileres al nuevo propietario. Pasado algún tiempo se jubilan y me voy a consultar como tengo que hacer para seguir con los negocios a mi nombre y me dice que hay que hacer una subrogaron y listo, pero se comenta que los nuevos propietarios quieren tirar el edificio para poder edificar. Después de ponerse en contacto para hacer la subrogación y enviar un burofax me dice el abogado que ya esta listo. A todo esto mi abogado tiene toda la desimantación de los contratos de los locales. Al poco tiempo los propietarios de los locales se ponen en contacto con el para saber como podrían negociar para que no pusiéramos impedimentos para realizar la obra sin salir nadie perjudicado. El me comenta esto y yo le pido una opinion y me dice que lo mejor es pedir que nos den unos metros del nuevo bajo gratis y que le compremos el resto hasta que cubra nuestras necesidades de trabajo a un precio razonable y otra opcion es que nos indemnicen y dejamos todo y la ultima opcion es cerrar los locales mientras efectúan las obras y que nos den un sueldo mensual mientras se realizan las mismas preparándonos los locales para poder seguir trabajando como de costumbre. Debido al parón de la construcción nada desto se lleva a cabo pero estos señores nunca me mandan ningún recibo de pago de los alquileres a mi nombre siguen mandándolos a nombre de mi padre y de mi madre se lo comento a el abogado y no le da importancia. Las licencias fiscales esta a mi nombre y quien trabaja somos mi mujer, una empleada y yo. Yo soy operado del corazón, no puedo trabajar, queda mi mujer y una empleada trabajando, mi mujer sufre un accidente de trafico por el cual pasa a una baja prolongada y optamos por cerrar la pescaría, debido a una mala gestión por nuestra parte y los efectos de la crisis no damos junto dinero para pagar los alquileres y nos demoramos en el pago en nueve meses y es cuando les llega a mis padres notificacion del juzgado de desahucio y de en caso de que no paguen les embargan sus propiedades. Es cuando yo acudo al abogado y me dice que tienen que pagar y le pregunto porque van a pagar ellos si soy yo el deudor primera pregunta. Segunda pregunta: si en su momento no quiso cobrarme por hacer la subrogación sino que si había una indemnización u otro tipo de negociación cobraría un tanto por ciento por que ahora me pasa una factura de 842 euros sino también me mete el en el juzgado. Ultima pregunta que puedo hacer si yo en este momento no puedo hacer frente a estas deudas en tanto no le den la indemnización a mi mujer por el accidente que le produjo una incapacidad total para su trabajo concedida por la seguridad social. Sin mas darles las gracias XXXXX XXXXX pedirles disculpa por mis faltas de ortografía.
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Buenas tardes. la verdad es que el panorama no pinta muy bien. Antes de nada,usted debe pedirle la documentación a su abogado y comprobar las gestiones que realmente ha hecho. Exigale que le informe de todo lo que realmente ha efectuado y si no está contento con su gestión nombre a otro abogado, está en su derecho. Es más, si su salario es inferior a 1280 euros al mes, tiene derecho a nombrar un abogado de oficio, ahora bien, antes debe pagarle al que tiene ahora. Si notificación de deshaucio ha llegado a nombre de vuestros padres es porque ellos constan como arrendatarios y por tanto, es normal que la notificación les llegue a ellos. Osea, que no ha habido cambio de titularidad en el arrendamiento porque los recibos de pago nunca llegaron a tu nombre.En segundo lugar, respecto a la cantidad que el le exige, preguntele porque le quiere cobrar esos honorarios. En principio los honorariios de los abogados son libres y si usted ve que son excesivos puede impugnarlos. Por ello que le de una copia de la factura o documento que le exiga y compruebe si son ajustados al trabajo realizado consultando a otro abogado. En tercer lugar, la verdad es que las deudas se las están exigiendo según me dices a tus padres y tu no puedes hacer frente a las mismas. Ponte en contacto con el arrendador e intenta llegar a un acuerdo donde tengas mayores facilidades de pago, porque si no efectuas el pago podrán llegar a exigirtelo judicialmente además de ser causa de extinción del contrato de arrendamiento. Espero haber resuelto tus dudas y si es así, acepta mi respuesta. Un salúdo y estoy disponible para resolver cuantas preguntas tengas
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Hola:

 

Si no tiene ninguna prueba de la intención previa de negociar no puede alegar eso en su descargo

 

Una de las opciones que puede plantear es un concurso de acreedores.

 

Es un procedimiento para el cual precisará nombrar abogado y procurador.

 

Le doy las principales características:

 

DEFINICION

Tal y como señala la Exposición de Motivos de la Ley Concursal, (Ley 22/2003 de 9 de julio), con la regulación española de los Concursos de Acreedores se persigue satisfacer la necesidad de regular el reparto de pérdidas cuando alguien no puede hacer frente a sus deudas.

El Concurso de Acreedores es, por tanto, un procedimiento ideado para paliar los posibles efectos nocivos de la insolvencia, tanto de un empresario, como de un particular. Se trata, fundamentalmente, de organizar las finanzas del concursado para conseguir que el mayor número de acreedores cobren lo máximo posible.



PRINCIPIOS FUNDAMENTALES DE LA NUEVA LEY CONCURSAL

Existe un único juez para conocer de absolutamente todas las cuestiones relativas al concurso.


Par conditio creditorum:

Igualdad de todos los acreedores. Se trata de un Principio General del Derecho que implica la eliminación del principio prior in tempore potior iure, que viene a significar que el acreedor que llegue primero cobra primero. De esta manera, se hace un llamamiento a todos los acreedores del concursado para que se integren en la llamada Masa Pasiva del Concurso, y partiendo de ahí, se idee una forma de satisfacer la mayor parte posible de sus deudas en el menor tiempo posible.

Este principio es la regla general en el proceso concursal, pero encuentra algunas excepciones:

a) Créditos contra la masa, que ni siquiera entran a formar parte del concurso. De forma muy general, son aquellos créditos cuya creación es necesaria para continuar la actividad, y todos aquellos generados después de la Declaración de Concurso.

b) Créditos privilegiados, que se cobran con prioridad. Son créditos laborales hasta ciertas cuantías, créditos garantizados, créditos de la Hacienda Pública y la Seguridad Social, etc.

c) Créditos subordinados, que se cobran en último lugar. Son normalmente créditos de personas relacionadas con el concursado (parientes, socios...), intereses de los créditos, etc.

Deber de solicitar el concurso, por parte del interesado


PRESUPUESTOS DE LA DECLARACION DE CONCURSO


Los presupuestos para el inicio del procedimiento de Concurso de Acreedores en España son de dos tipos:

Presupuestos subjetivos de la declaración de concurso.
Que el deudor sea persona natural o jurídica, o un patrimonio de los admitidos como sujetos pasivos de este procedimiento. Ya no es necesario ostentar la condición de comerciante.
El patrimonio admitido es "la herencia", que podrá declararse en tanto no haya sido aceptada pura y simplemente por los herederos".
Se excluye a las entidades que integran la organización territorial del Estado, los organismos públicos y demás entes de derecho público. Esta regulación es más restrictiva que la anterior.
Presupuestos objetivos de la declaración de concurso.
Que el deudor se encuentre en estado de insolvencia considerada como la imposibilidad de cumplir regularmente sus obligaciones exigibles.
"Cumplir regularmente" es un nuevo criterio introducido por la Ley Concursal. Se aparta de los sistemas de ponderación tradicionales hacia otro nuevo, más abstracto, pero eficiente. El ejemplo típico, y lamentablemente muy común, es conseguir hacer cumplir con los pagos mediante créditos que no podrán devolverse. Se está ocultando una situación de quiebra con una falsa apariencia de solvencia mediante un pago anormal de las obligaciones. Al final, el único que cobra es el banco, quien tiene las garantías hipotecarias de todo el patrimonio personal de los socios de la empresa, mientras que los pequeños empresarios han acumulado impagados por un importes de dos, tres y hasta cuatro veces ese patrimonio. El perjuicio a la sociedad de este tipo de prácticas, impone la necesidad de impedirlas, exigiendo la disolución de una empresa desde el momento que se tiene certeza de su inviabilidad, no el día que la situación es insostenible.

Se deben de destacar la novedad de "pagar regularmente", que no es hacerlo "de modo habitual" o en fecha, es realizarlo de un modo correcto.

LEGITIMITACION Y REQUISITOS PARA SOLICITA EL CONCURSO
Dentro del Concurso de Acreedores, una de las partes más importantes en la práctica, es, quién y cuándo se puede solicitar el concurso.

La legitimación para iniciar el concurso corresponde a:

Si es persona física el propio deudor o un acreedor de dicho deudor.
Si es persona jurídica, será competente para decidir sobre la solicitud el órgano de administración o de liquidación.
Entidades sin personalidad jurídica, quien tenga la representación, según la legislación aplicable.
Cuando la presenta el deudor, ya sea persona física o no, nos encontramos en presencia de un concurso voluntario y si la presenta el acreedor de un concurso necesario.

Los requisitos y forma para presentar una solicitud de concurso por el deudor son:

Debe presentarse la solicitud dentro de los dos meses siguientes a la fecha en que hubiera conocido o debido conocer su estado de insolvencia.

 

Para Ud sería nua buena solución porque desde que se de trámite se detiene la mora y los intereses apagar de las deudas menos las hipotecas.

 

No es incompatible con el derecho a la justicia gratuía si su singresos no superan los 1288 euros. En este caso el abogado y el procurdor le pueden salir gratis si Ud así lo solicita

 

Suerte ¡¡¡

 

Si quiere que le responda personalmente a alguna duda, haga la consulta personalmente a José Magadán, lo cual evitará demoras innecesarias si algún otro experto responde a su consulta.

 

 

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Sigo pensando que la mejor opción que usted tiene es ponerse en contacto con su abogado para que le proporcione toda la documentación relativa a las gestiones que realizó y si usted comprueba que no ha realizado las gestiones debidamente, designe otro abogado. La vía del concurso de acreedores no me parece la más idónea en este caso, por cuanto, es un procedimiento que más bien está pensando para las pequeñas y medianas empresas, con unas personas físicas al frente, que no pueden hacer frente al pago de sus deudas, además de tener que seguir el procedimiento con tus padres que son los que realmente siguen siendo deudores y en el supuesto de que se inicie el procedimiento. De todos modos, la decisión es solo suya, aunque mi consejo como profesional es que efectúe varias consultas. Le remito a lo que he contestado anteriormente y estoy disponible para cualquier duda que usted pueda tener. Un salúdo
Cliente: escribió hace 5 año.
No me ha respondido a nada de lo que le he preguntado incluso creo que no me responde a mi pregunta. Si hace el favor por lo menos Haga alusion en algun momento a alguna cosa que le pregunto.
Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Disculpe pero en mi primera respuesta creo que he contestado a todas sus preguntas y si no es así, pues estaré encantada de responderle a lo que usted concretamente me pida. Un salúdo
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Hola:

 

Le matizo mi propuesta:

 

Abandone la negociación previa ya que lo anterior tal como Ud sabe no interesa a la otra parte debido a la crisis del ladrillo

 

Solicite a su abogado que se subrogue Ud en el contrato.

 

Una vez esté Ud subrogado, solicite a su abogado iniciar un expediente de concurso de acreedores.

 

Esto le dará tiempo, no le generará intereses de demora, e incluso le puede ayudar con las obligaciones laborales para con su empleada.

 

Si quiere alguna consulta sobre esta opción le sugiero que la consulta la haga a José Magadán. A sensu contrario si la opción de la compañera Maria le parece mejor le ruego que se la haga a ella exclusivamente, con el objeto de desvincularme de su asunto sin interferir entre ustedes dos.

Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

Estimado Sr:

En respuesta a sus preguntas que recojo a continuación:

 

le pregunto porque van a pagar ellos si soy yo el deudor primera pregunta.

 

si en su momento no quiso cobrarme por hacer la subrogación sino que si había una indemnización u otro tipo de negociación cobraría un tanto por ciento por que ahora me pasa una factura de 842 euros sino también me mete el en el juzgado

 

Ultima pregunta que puedo hacer si yo en este momento no puedo hacer frente a estas deudas en tanto no le den la indemnización a mi mujer por el accidente que le produjo una incapacidad total para su trabajo concedida por la seguridad social.

 

Antes de nada tiene que saber que los arrendamientos de Local de negocio, se regulan por la Ley 29/1994, son aquellos contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industrial, comercio o de enseñanza con fin lucrativo.

 

1.- La solución que le ha dado su abogado no la comparto en absoluto, ya que lo que podían haber hecho sus padres es haberle subarrendado a usted los locales:

 

Cesión del contrato y subarriendo de local de negocio

  • Si en la finca arrendada se ejerce actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca sin el consentimiento del arrendador, pero deberá notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado.

  • El arrendatario tiene derecho a una elevación del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de cesión del contrato o subarriendo total de la finca arrendada.

Simplemente con un subarriendo de sus padres a ustedes hubiese sido suficiente..si necesidad de producirse la elevación del 10% o del 20% ya que es facultativa.

Luego el consejo de subrogación no me parece adecuado, con un subarriendo era suficiente, además que ante ello no podía alegar nada la propietaria.

Si no se ha producido la subrogación (sospecho que su abogado no ha hecho bien su trabajo...) el obligado son sus padres......

2.- En cuanto a los honorarios de su abogado, primero revise si se ha firmado una hoja de encargo y si en esta se recoge que percibirá un tanto por ciento x por indemnización si esto es así remitale un fax "Muy Señor nuestro, nos ponemos en contacto con usted para expresar nuestra total disconformidad hacia su minuta de honorarios al no ajustarse a la hoja de encarto que en su día negociamos en la cual usted cobraría a porcentaje de indemnización sin hacer alusión alguna a estos gastos...., en otro orden de cosas nos vemos en la obligación de poner en conocimiento sus gestiones en el asunto referenciado al Colegio de Abogados con el fin de que resuelvan la queja formal que vamos a presentar por su nulo asesoramiento ......" puede tambien si lo desean remitir burofax con estos terminos lo suyo sería adjuntar hoja de encargo en caso de que no dispongan de ella pueden enviarsela con el fin de "asustarle". Posteriormente pueden acudir al Colegio de Abogados de su localidad y presentar una queja a su abogado, no necesitan abogado para interponerla.

 

En cuanto a la postura de la nueva sociedad que adquiere los locales y que quiere derribarlos, estaba obligada a haberles indemnizado:

 

Indemnización al arrendatario del local de negocio

El rechazo a renovar el arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, ofrecido por el arrendatario con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, por un mínimo de cinco años más y a precio de mercado (se considera esta renta la que acuerden las partes; o, en su defecto, la que determine el árbitro designado por las partes), le dará a éste un derecho a una indemnización a cargo del arrendador.

En la queja que formulen ante el colegio de abogados recoja que su letrado no les asesoró correctamente, que les ha cobrado honorarios no pactados y que les ha metido en un procedimiento judicial sin desearlo....

La solución a sus problemas esta en el subarriendo:

Si en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento.

Sin embargo, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo, en el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar que lo ha remitido y su recepción, por ejemplo, por burofax, por carta notarial... etc.

La cesión del contrato es la transmisión que realiza el arrendatario de los derechos y deberes que comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona, mientras que el subarriendo es el ‘arrendamiento' que realiza el inquilino de todo o parte del local que él utiliza.

En estos casos, el arrendador tiene derecho a incrementar la renta un 10 % si el subarriendo es parcial (de una parte del local) o un 20 % si se produce la cesión o el subarriendo es total (de la integridad del local).

Si se produce la fusión, transformación o escisión de la sociedad que figura como titular del contrato de arrendamiento, el propietario del local también tiene derecho a incrementar la renta en un 20 %.

Si quiere que las deudas pasen a formar parte de los padres a los hijos será una cesión, informe a los propietarios que cederá el local y que los hijos se harán cargo de las deudas...

Los perjuicios que le haya ocasionado la mala gestión de su abogado podrán reclamarselos mediante interposición demanda por responsabilidad civil profesional que si son acreditados acabarán pagandolos la compañia de seguros del letrado aunque tendría que conocer su poliza para ver si existe franquicia y cobertura...

Espero haberle podido responder punto por punto a sus cuestiones.

Acepte si considera que mi gestión ha sido aceptable.

Un saludo,

Rafael Gómez

ICAM

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