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R.Gomez
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Buenos dias En el a o 2008 firm un contrato de compraventa

Pregunta del cliente

Buenos dias: En el año 2008 firmé un contrato de compraventa de una plaza de parking y en la actualidad ya no estoy interesada en dicha compra. Aún no han terminado las obras. Quisiera saber que debo hacer para rescindir o resolver o como se llame renunciar a dicha compraventa antes de comunicarlo al constructor. Gracias.
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

Estimada Sra:

Para poder contestar con criterio a su consulta es necesario examinar el contrato de compraventa de la plaza ya que en él aparecerá recogida una clausula penal por resolución del contrato por comprador.

Le pego una para que se haga una idea de cómo son:

 

NOVENA: CAUSAS RESOLUTORIAS

9.3) EL COMPRADOR podrá resolver este contrato si no acepta las alteraciones significativas citadas en la condición general quinta.

NOVENA BIS. PENALIZACIÓN POR INCUMPLIMIENTO TOTAL

En caso de incumplimiento de las obligaciones de EL COMPRADOR bajo el presente contrato hasta, e incluyendo, el otorgamiento de la escritura de compraventa, EL PROMOTOR tendrá los derechos que le confiere el artículo 1.124 del Código Civil. En este caso de incumplimiento, dado que el conjunto de pagos a cuenta del precio pagaderos por EL COMPRADOR antes de la firma de la escritura pública de compraventa representa un porcentaje muy reducido del precio total, ambas partes acuerdan que EL PROMOTOR podrá exigir a EL COMPRADOR el pago de una penalización, sustitutiva de la indemnización por daños y perjuicios a que habría lugar, equivalente al 30% de los importes desembolsados por EL COMPRADOR a cuenta del precio, con un mínimo de seis mil euros (6.000 €), de modo que EL PROMOTOR tenga derecho, en todo caso y como mínimo, a los aludidos seis mil euros (6.000 €). No obstante lo anterior, el importe total de la penalización por incumplimiento en ningún caso podrá exceder del 3% del precio del objeto de este contrato.

 

Los artículos aplicables del código civil son:

 

 

Artículo 1123.

Cuando las condiciones tengan por objeto resolver la obligación de dar, los interesados, cumplidas aquéllas, deberán restituirse lo que hubiesen percibido.

En el caso de pérdida, deterioro o mejora de la cosa, se aplicarán al que deba hacer la restitución las disposiciones que respecto al deudor contiene el artículo precedente.

En cuanto a las obligaciones de hacer y no hacer, se observará, respecto a los efectos de la resolución, lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1.120.

 

Artículo 1124.

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

 

Le recojo sentencia que analiza un caso similar al suyo:

Tribunal Supremo (Sala de lo Civil).Sentencia núm. 1005/1992 de 16 noviembre

RJ\1992\9407

INCONGRUENCIA: Inexistencia: no es necesaria una literal concordancia con las peticiones de las partes.

CLAUSULA PENAL: Existencia: sustitución a la indemnización de daños y perjuicios solicitada por el actor: moderación por el Tribunal: incumplimiento del comprador: resolución de compraventa.

CONTRATOS: Incumplimiento: XXXXX XXXXXón es función del Juzgado de Instancia.

CONDICION RESOLUTORIA: Relación entre los arts. 1123 y el 1124 del CC.

 

Jurisdicción: Civil

Recurso núm. 972/1990

Ponente: Excmo Sr. alfonso villagómez rodil

 

«POMBO 22 SA» promovió demanda de menor cuantía contra don Miguel Angel M. C. y su esposa sobre resolución de compraventa de inmueble e indemnización de daños y perjuicios.El Juez de 1ª Instancia núm. 2 de Orense dictó Sentencia el 30-9-1987 estimando la demanda en parte y declarando la resolución del contrato viniendo obligados los demandados a devolver las fincas compradas y debiendo restituir la actora la suma de 1.000.000 ptas.Los demandados apelaron y la sección 4.ª de la Audiencia Provincial de La Coruña, en Sentencia de 3-3-1990, desestimó el recurso y confirmó la apelada.Interpuesto recurso de casación el TS declara no haber lugar al recurso.

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.-

Conforme al número tercero del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el primer motivo del recurso acusa infracción del art. 359 de dicha Ley, argumentándose que la sentencia recurrida incurre en incongruencia, toda vez que la entidad actora «Pombo 22 SA» postuló la resolución del contrato de compraventa celebrado con los esposos compradores, así como la indemnización de daños y perjuicios y si bien la sentencia deniega esta última petición, limita la restitución de la parte del precio satisfecho por dichos adquirentes, a 1.000.000 de pesetas y de ahí surge la pretendida incongruencia.

La tesis casacional resulta insostenible, pues la sentencia de apelación, que confirmó la de la instancia, en forma alguna resulta viciada de la incongruencia que se acusa y ello resulta totalmente claro y evidenciado ya que en la demanda creadora del proceso se postuló la resolución del contrato relacionante y devolución y entrega del piso enajenado, a lo que se accedió -lo que no se cuestiona en el recurso-, pero toda vez que la cláusula octava del contrato privado de venta de 24-3-1980, contiene la estipulación libremente convenida entre los interesados de que la resolución del pacto por incumplimiento de la parte compradora, llevaría aparejada, en concepto de daños y perjuicios y como cláusula penal, la pérdida de las cantidades entregadas como parte del precio, la sentencia declara que dicha pérdida se produce no por la vía indemnizatoria de daños y perjuicios que no otorga, sino por la cláusula penal convenida que adquiere incidencia decisiva al resolverse la venta y viene a sustituir a la indemnización, no compatibilizándose una y otra [S. 27-12-1991 ( RJ 1991\9606)], moderándose en beneficio de los recurrentes, al fijar sus derechos en 1.000.000 de pesetas, sin olvidar que éstos han venido ocupando y disfrutando la vivienda y sus dependencias desde al año 1980, contando tal moderación con el apoyo legal del art. 1154 del Código Civil, siendo susceptible de ser apreciada de oficio, según reiterada doctrina de esta Sala el tratamiento procesal de las cuestiones de incongruencia judicial decisoria admite que no se precise necesariamente una exactitud literal y rígida -el automatismo más que derecho es contra-derecho-, entre el fallo de las sentencias y las pretensiones deducidas, sino que basta que se dé la racionalidad, lógica jurídica necesaria y adecuación sustancial, lo que faculta la flexibilidad [SS. 6-10-1986 ( RJ 1986\5326), 27-11-1987 ( RJ 1987\8699), 8-3-1988 ( RJ 1988\1607), 1-2-1989 ( RJ 1989\648) y 2-1-1991] y el hacer una Justicia más efectiva. En ningún caso es posible con el pretexto de denunciar incongruencia, atacar la interpretación del contrato hecho en la instancia, con toda la corrección legal, por lo que el alegato claudica irremisiblemente.

 

SEGUNDO.-

El motivo segundo, con residencia en el número quinto del art. 1692 de la Ley Procesal Civil aduce vulneración del párrafo primero del art. 1123 del Código Civil. El recurrente concreta su pretensión casacional en que, al producirse la resolución del contrato de compraventa del piso, garaje y trastero que es el objeto del documento de 24-3-1980, complementado por el 11-3-1981, las partes deberán entregarse las cosas o prestaciones que hubieran recibido y de esta manera el recurrente recuperar todas las cantidades abonadas en concepto del precio convenido.

La argumentación resulta más temeraria que pintoresca, pues se efectúa una interpretación particular y egoístamente interesada del convenio y más que interpretación se margina e ignora deliberadamente, en forma tal la referida cláusula octava, por la que el que recurre asumió la pérdida de las cantidades-precio entregadas al resolverse la compra, resolución que el Tribunal ha decretado por su acreditada renuencia al abono del resto del precio debitado, que se concretó en 6.397.656 pesetas, lo que constituye e integra la propia facultad juzgadora de la instancia de apelación, por ser reiterada la doctrina jurisprudencial que proclama que la determinación del incumplimiento contractual fundamentador de la resolución del contrato que vincula a los interesados, es cuestión fáctica cuya apreciación es privativa del Tribunal «a quo».

 

La parte recurrente, aparte de hacer supuesto de la cuestión, pretende desconocer que el convenio es Ley obligada para las partes y las compele y sujeta (art. 1258 del Código Civil), salvo lo dispuesto en los arts. 1255 y concordantes. De esta manera no puede el recurrente reclamar la devolución íntegra del precio que satisfizo, por la mera invocación del art. 1123, prescindiendo del contenido íntegro de las condiciones resolutorias pactadas.

 

Dicho precepto 1123 del Código Civil, que hay que relacionar con los precedentes, contiene condición resolutoria, específica y expresamente pactada, con diferencia del 1124 que integra la denominada condición resolutoria tácita, denominación poco correcta, por lo que la doctrina más moderna la ha sustituido por la más adecuada de acción de resolución, que opera por ministerio de la Ley, con lo que difiere de la verdadera y propia condición que es producida por las partes que contratan.

En el caso de autos el incumplimiento determinante de la resolución convenida se ha producido. Su constancia ha venido firme a la casación y la interpretación resolutoria de la Sala no ha sido objeto del ataque casacional, por lo que, en razón a lo que se deja explicitado y siendo definitivamente aplicable al convenio de autos, en cuanto reviste la forma de compraventa de bienes inmuebles, el art. 1504 del Código Civil, dado la concurrencia suficientemente constatada del hecho objetivo del impago del precio por el obligado don Miguel-Angel M. C. y esposa el motivo resulta improcedente. Por otra parte, el precepto 1123 que apoya el mismo, no lo pudo infringir la Sala porque ni lo citó ni sirvió de apoyo a la resolución y su aportación lo es en forma de cuestión de nueva, al mantenerse una tesis fáctico-jurídica no debatida sin acceso a la casación [SS. 15 junio, 13 y 20 diciembre 1982 ( RJ 1982\3247, RJ 1982\7479 y RJ 1982\7701), 19-12-1986 ( RJ 1986\7683) y 15-4-1991 ( RJ 1991\2689), entre otras].

TERCERO.-

La desestimación del recurso obliga a la imposición de las costas del mismo al promotor de referencia, conforme al art. 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, decretándose, asimismo, la pérdida del depósito constituido.

 

Por lo tanto examine la clausula penal a efectos de poder valorar indemnización por resolución contrato compra venta.

Si esta conforme con respuesta, rogamos acepte la misma sin perjuicio de poder formular cualquier cuestión o duda que tenga.

Un saludo,

Gómez Nix Abogados

 

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Cliente: escribió hace 5 año.

He estado revisando el contrato y solamente aparece la resolucion por parte del vendedor o a lo mejor lo entiendo mal. Se lo transcribo literalmente:

3ª La falta de pago en la fecha de su vencimiento de cualquiera de las cantidades establecidas en este contrato o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraidas, entre las que se incluyen la obligacion por parte del comprador de perfeccionar el contrato y abonar las cantidades previstas en el mismo, dará opción al vendedor para exigir el cumplimiento o para resolver el contrato. Caso de optarse por la resolución, la misma se notificará desdeque se notifique notarialmente al comprador la opcion de resolucion, si no se abona en el acto del mismo requerimiento las cantidades vencidas y no pagadas y los intereses devengados. En este caso podrá el vendedor retener las cacntidades entregadas por el comprador entre efectivo y letras, hasta una cuantía máxima del 40% en concepto de daños y perjuicios, teniendo esta clausula caracter de Clausula Penal Expresa.

¿ Puede ser esta clausula a la que usted se refiere?

Existe otra clausula que no se si podria ser valida en caso de haber problemas:

7ª Asi mismo se compromete el vendedor a entregar la plaza de garage objeto de esta compravente,en condiciones de ser habitada, en el plazo maximo de 30 meses a partir de la fecha de la Licencia de Obras, salvo causa mayor que lo impidiese, ajena siempre a la firma promotora.

La licencia de obras se emitió el 28 de marzo de 2008, ha transcurrido el plazo de 30 meses y la constructora no se ha puesto enn contacto conmigo para comunicarme cuando van a finalizar las obras, De hecho he pasado por alli hace poco y creo que se demoraran aun al menos 3 o cuatro meses.

Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

La primera claúsula es la que le decia y como vera se quedarían con el dinero hasta un maximo de un 40% del precio total como daños y perjuicios..

 

No obstante me ha gustado ver la clausula que me pega sobre plazo entrega plaza ya que si se ha extralimitado del plazo me alegra poder comunicarles que pueden resolver el contato con el vendedor por icumplimiento de la obligación de entrega del objeto de compra venta en tiempo y forma tal y como recoge la clausula 7 y por ende recuperar el total invertido...

Un saludo y mucha suerte.

Si lo desean pueden aceptar.

Gómez NIx Abogados.

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