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jaiter
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Buenas noches. Paso a formular mi pregunta. Se puede establecer

Pregunta del cliente

Buenas noches. Paso a formular mi pregunta. Se puede establecer un contrato de opción de compra futura sobre una Vivienda de Protección Oficial que todavía no ha sido liberada de los treintas años de calificación? Gracias
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  Alberto escribió hace 5 año.

Hola buenas noches,la

vivienda está protegida cuando la Administración impone al vendedor ciertas limitaciones sobre las condiciones que debe reunir el comprador así como sobre las características de las viviendas y su precio de venta, a cambio de la concesión de determinadas las ayudas y subvenciones que se determinen en cada caso.

Así el precio de compra o en su caso, alquiler, se encuentra limitado administrativamente.

Cuando la vivienda no está descalificada , no es que no se pueda vender sino que al venderla tiene que devolver las ayudas que se le dieron al propietario para la obtención de la misma. Tenga en cuenta que habría que ofrecersela primero al Ministerio de la Vivenda, ya que tiene derecho a al tanteo y retraqcto , mientras sea calificada como v.p.o.

Si ha trascurrido el tiempo para descalificarla es el vendedor el que debe tramitar su descalificación hacerlo antes de llevarse a efecto la venta.

No obstante el contrato que usted me comenta es perfectamente válido , ya que no estamos ante la venta en sí , por lo que no es necesario descalificar la vivienda para perfeccionarlo, sino estamos ante una opción de compra futura, por lo que la opción aún no se ha efectuado y por ende la venta. de la vivienda.



Editado por Alberto el 14/02/2011 a las 21:06 EST
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Sí que puede celebrar contrato de opción de compra, tal y como le dice Alberto.

 

Eso sí, mi recomendación es que caso de que de llega a hacerlo, lo haga en escritura pública ante notario, y que su derecho lo inscriba en el Registro de la Propiedad, para evitar alguna desagradable sorpresa.

 

Si mi respuesta le ha servido de ayuda, le invito a aceptarla; reciba saludos cordiales.

Experto:  Alberto escribió hace 5 año.
Hola buenas noches , y al hilo de mi compañero, si no se inscribe el contrato en el registro de la propiedad es inoponible frente a un tercero. Es decir, si el optante hace efectivo el derecho de opción y el concedente le ha vendido la vivienda a otra persona, el optante no podrá oponer la opción de compra que formalizó ante el tercero adquirente.
Cliente: escribió hace 5 año.

Muchas gracias, XXXXX XXXXX si a la opcion de compra le ponemos un precio simbólico, y se plasma en Escritura Pública ,deberá pagar A.J.D. al menos, y por lo tanto se podría inscribir en el correspondiente Registro? Al no existir compraventa, cree Vd. que será necesario el permiso de la Consejería de Vivienda? Es un caso atípico o está tipificado por jurisprudencia? La opción de compra hasta cuando puede extenderse?

Experto:  Alberto escribió hace 5 año.
Hola buenas noches , en absoluto tiene que solicitar permiso a la consellería para formalizar el contrato de opción de venta futura , el permiso se solicitaría si la opción la fuera hacer efectiva el optante, antes de 2013 ,que es hasta la fecha el cual la misma está calificada como vivienda protegida, una vez pasará esta la vivenda es libre y no tiene que pedir permisoEl contrato de opción de compra no olvide que no es la compra´en sí ya que la opción no se ha realizado.En cuanto al impueto simplemnte pagaría el impuesto de actos jurídicos documentados en base a los folico matriz utilizados, ya que no es repito la venta en sí, y no hará falta poner precio alguno.

Editado por Alberto el 14/02/2011 a las 21:48 EST
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, no es nunca buena idea poner valoraciones simbólicas, cuando se trata de liquidar impuestos, pues luego pueden darse desagradables sorpresas; valorelo y para eso, cuando prepare la escritura, que el notario le asesore.

 

Y la opción de compra, para que sea inscribible en el Registro de la Propiedad, no puede sobrepasar los cuatro años. Y con lo que usted cuenta, le sobra tiempo.

 

Si mi respuesta le parece correcta, le invito a que la acepte; en todo caso, reciba saludos cordiales.

Cliente: escribió hace 5 año.
Hola Alberto, gusto en saludarle y muchas gracias XXXXX XXXXX tan solícitamente. Podría por favor contestar a la pregunta sobre el plazo de vida de la opción de compra? Hay jurisprudencia? Evidentemente estoy blindando el bien contra la mala praxis de la letra pequeña de una entidad bancaria. Cree ud. que el bien quedaría tan dañado como para hacer desistir al banco de una ejecución y poder negociar=? Le aclaro que el bien no responde de ningun préstamo ni hipoteca, solamente está en una sociedad limitada de las que mal-llamamos "Patrimoniales", que es la que AFIANZA con sus bienes, sin especificarlos un préstamo hipotecario. La clásica trampa de la escritura de 60 hojas con una claúsuka en la penúltima que nadie llega a leer..., El blindar el bien me ayudaría a negociar la deuda, que por otra parte pienso pagar si me ayudan un tanto. Gracias XXXXX XXXXX
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, yo no soy Alberto, soy Jaime.

 

Le digo esto porque la pregunta ha entrado en mi buzón, pero se refiere a mí como Alberto; ruego que aclare antes a quien quiere hacer la pregunta; no quisiera valerme de una confusión suya.

 

Saludos cordiales.

Experto:  Alberto escribió hace 5 año.
Hola buenas noches la jurisprudencia aprecian como causas de extinción de la opción de compra, su ejercicio y su falta de ejercicio, es decir, el mero transcurso del plazo que hayan consensuado en el contrato o la renuncia.

El ejercicio del derecho supone el último acto de ejecución del contrato, es decir, su consumación y, como consecuencia, la extinción de la relación contractual de la opción; el mero transcurso del plazo, sin ejercitar la opción, extingue tanto el derecho -que nació con una vida prefijada- como el contrato, al que sucede otro tanto; la ineficacia del contrato, como es lógico, provoca también la del derecho.

En el quinto considerando de la Sentencia de 17 de diciembre de 1966 ya se afirmó que: "...el despliegue de los efectos propios de la cláusula de opción se produce con independencia de esa ulterior celebración (del contrato definitivo), puesto que, desde que llega a conocimiento de dicho optante, puede éste decidirse a dar realidad el contrato prometido, o renunciar expresamente a él, o dejar transcurrir el plazo sin ejercitar el derecho otorgado, y por cualquiera de estas tres maneras de actuar ha quedado extinguido naturalmente el derecho de opción".

De lo dicho es fácil deducir que el contrato de opción tiene sus propias y específicas causas de extinción, que son aquellas que afectan a la existencia del derecho concedido. El ejercicio de éste o su falta son consecuencias normales, previstas en el contrato y queridas por las partes, fines a los que contribuye la fijación del plazo de duración, para evitar la sujeción indefinida del concedente. Pero, además, el contrato de opción se extingue por las causas generales de extinción de los contratos. La inactividad o pasividad del optante durante el plazo pactado hasta su total transcurso es causa eficiente para la desaparición de la relación contractual y del derecho mismo. Pasividad o inactividad que, por supuesto, debe ser libre y voluntaria para que pueda producirse la plenitud de los efectos extintivos.

Pasado el plazo, el contrato se extingue y el derecho decae.

Y, efecto común al transcurso del plazo y a la renuncia es la desvinculación del concedente. Este recupera su plena libertad contractual y ve levantada la prohibición de celebrar contrato o realizar actuaciones incompatibles sobre él. El transcurso del plazo opera este efecto automáticamente; si la opción no se ejercitó dentro del plazo estableciso en el mismo, el concedente debe y puede considerarse liberado de la relación contractual que le unía al optante.

Contrariamente, el ejercicio de la opción, conforme a su carácter de declaración de voluntad, determina el momento perfectivo del contrato posterior y lo pone en estado de ejecución.

Una vez ejercitada la opción oportunamente la misma se extingue y queda consumada y, por ende, se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa que el optante haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción, de manera que consumada ésta y, por tanto, perfeccionada la compraventa, ésta queda sometida a su propia regulación ar.1445 de c civily ss., con arreglo a la cual (art. 1450 C.C) el contrato queda perfeccionado aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, a no ser que la voluntad contractual de las partes, exteriorizada en una cláusula clara y terminante fuese la de sujetar el ejercicio del derecho de opción al pago simultáneo del precio.

Así lo ha proclamado reiteradas veces la jurisprudencia, resumiendo la Sentencia de 16 de abril de 1979 la doctrina con la siguiente frase: "...al hacer uso el aceptante del referido derecho a la vez que produce la extinción del derecho de opción por haber surtido ya sus naturales efectos, nace o se perfecciona el de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso de consentimiento exigido por la ley, constriñendo en su consecuencia concedente del invocado derecho al cumplimiento y fijación de las recíprocas obligaciones que sobre esa base han de exigirse después..."

El acto por el que el optante manifiesta su voluntad de actuar la opción no sustrae a las reglas generales atinentes a esta materia. De esta forma, queda sujeto a los principios que, tras la reforma del Título Preliminar, se contienen en el art. 7 del Código Civil. La opción habrá de ejercitarse según las exigencias de la buena fe y conforme a la naturaleza del negocio opcional y del contrato definitivo.

Así lo ha entendido también la jurisprudencia en la Sentencia de 6 de febrero de 1981 que declaró, en quinto considerando, que: "...la forma de ejercicio del derecho de opción que llevó a cabo el demandante ahora recurrido, sin preocuparse de otras obligaciones fundamentales ligadas a aquel ejercicio, en especial, al pago del precio, o de la mitad del mismo, y de las diligencias previas a su pago, supuso una infracción del principio de buena fe en la contratación, que hizo ineficaz aquel ejercicio".

Pero el acto de opción también es perfectivo de un negocio, concretamente del contrato posterior. Por ello, debe adecuarse no sólo al marco general de las declaraciones de voluntad, sino también a los requisitos que con carácter propio y peculiar exija el contrato definitivo. El ejercicio de la opción es, pues, el momento al que han de referirse las especiales circunstancias del contrato final.

 

Cliente: escribió hace 5 año.

Perdóneme Jaime, ocurre que , imagino, en el cambio de turnos, se han solapado Alberto (Compoañero suyo)y ud. con la gran suerte para mi de contar con dos opiniones, y además ambas iguales, y eso reconforta mucho. Leo que oposita para Juez...tiene que saber ud. latin y sánscrito. Dispense mi pertinaz empeño en enterarme bien, pero me juego mucho en esto y preciso de una primera apreciación para centrar mis ideas. No sabe ud. como agradezco el haber contactado con vds. Le formulo una última pregunta. Podría hacer la opción de compra a mi -legalmente- esposa (En la práctica ex-esposa,y socia en la patrimonial y amiga desde hace 22 años)en régimen de separación de bienes. Como le indico, es socia de la S.L. aunque mañana deja de serlo (Tendrá una sola acción, para impedir sea unipersonal) por medio de una disminución de capital, con restitución de sus portaciones inmuebles?. Reitero que me enrollo cantidad,...¿ puede la S.L. realizar la opción de compra futura sin pedir permiso a Vivienda, de la V.P.O. a la socia, esposa legal en Separación de Bienes del primitivo aportador del bien a la S.L. ?, Uff, me temo que voy a dar con su salud, pero consuélese pensando que su enfermedad es pasajera y mi salud será importante gracias XXXXX XXXXX dictámenes. Le pido humíldemente disculpas por mi alboroto mental, pero es la primera luz que veo en dias de mucha angustia. MUCHAS GRACIAS XXXXX XXXXX

Experto:  Alberto escribió hace 5 año.
Hola buenos días, si le he entendido bien , la vivienda es de su esposa , y os casasteis en régimen de separación de bienes por lo que el bien es privativo de su esposa , y dicho bien fue aportado a la sociedad patrimonial e y ahora como vais a efectuar una reducción de capital de la empresa , se le va a restituir la vivienda a su esposa que aportó con el consiguiente reducción de sus aciones Y utedes como sociedad quieren formalizar la opción de compra futura para que vuelva al activo patrimonial, pues bien , no hay impedimento aluno y es indiferente que formalice dicho contrato una person física o jurídica, y que el bien inmueble se adquiera por una sociedad es perfectamente válido , siempre que no conste en su activo antes de formalizar la misma.
Cliente: escribió hace 5 año.

Buenos dias Alberto, perdone tanta puntualización y las molestias que le estoy ocasionando. Con mi forma de expresarme le confundo, pero lo tiene ud. casi cogido al completo. En esta situación le va a ser mas facil con lo que aclaro a continuación revisar los matices. Le explico.

 

El bien era mio, hicimos la separación de bienes al separarnos (de hecho que no de derecho), y al poco formalizamos la S.L. mal llamada patrimonial donde se aportó este y otros bienes por ambas partes. Hoy se firmará la escritura de disminución de capital por la que volverán a poder de mi esposa los bienes que ha ido aportando durante estos veinte años.

De los dos bienes inmuebles que aporté yo, uno no hay quien lo toque por cuanto está directamente afectado con un préstamo con garantía hipotecaria, y el segundo, el que nos ocupa pertenece a la S.L. y ésta a su vez AFIANZA la operación. Los bienes que en posesión de la SA.L.., los que afianzan, fueron obtenido por la entidad bancaria de manera torticera, por cuanto nunca tuvimos copia, había confianza y por supuesto no se nos leyó la penúltima página de la Escritura. Como ya le he indicado, uno no hay quien lo toque por estar hipotecado diréctamente, los demás son los que trato de salvar para que el diálogo con la entidad bancaria sea llevadero, por cuanto ahora podrían ejecutar todo lo necesario a bajo precio de subasta. En este intento de salvar este único bien que queda es cuando me surge la idea de la opción de compra futura.

 

Según le leo, creo entender:

 

1º.- No supone un problema que la S.L. conceda en Notarias esa Opción de Compra

Futura a cualquier fersona física o jurídica.

2ª.- No es problema que esa persona sea mi esposa a efectos legales, aunue sea socia de la S.L. actual propietaria, (aunque sea con una sola acción a partir de la disminución de capital de hoy), a fin de evitar la sociedad unipersonal.

3ª.- Debe realizarse mediante Escritura Pública y ser inscrita en el Registro de la propiedad correspondiente con la cantidad que el Notario considere oportuna.

4º.- El Notario no tiene que pedir autorización a Vivienda por cuanto se está haciendo una opción de compra para cuando el bien quede desafectado.

5ª.- La opcion de compra deberá ser extensiva desde hoy y por una duración máxima de cuatro años para poder ser inscrita.

6ª.- Con estas maniobras considera ud. que el bien queda blindado por cuatro años, y aún mas si en el peor de los casos mi esposa ejerciera opción de compra.?

7º.- Considera ud. que estas maniobras, son legales y no constituyen alzamiento de bienes o cualquier otro delito o irregularidad?

8º.- Considera Vd. que en caso de recurrir a los tribunales la entidad bancaria, un juez no podría observar mala fe y fallar en contra?. Le aclaro que, en desconocimiento de la afeccción del afianzamiento, en este tiempo fuimos aportando mas bienes, aumentando las garantías del banco sin saberlo, este hecho por si solo puede aminorar la presunción de mala fe.

 

Confío haberme expresado hoy con claridad, ayer estaba muy agitado.Y ya espero no molestarle mas. Le agradezco profundamente su inestimable ayuda, ayer por arrojar luz en el túnel y ya hoy despejando dudas. Muchísimas gracias XXXXX XXXXXón..

Experto:  Alberto escribió hace 5 año.

Hola buenos días en cuanto a su primera custión el bien estaría blindado ya que el bien estaría dentro del patrimonio personal de su mujer y no de la sociedad.En cuanto a la segunda cuestión la misma es más peliaguda ya que

el capital social debe constituir una auténtica garantía para los acreedores, y para ello deberá

estar materializado en activos. La disminución de capital con cargo a partidas del activo

circulante, constituye una reducción de la garantía de los acreedores, puesto que dichos activos

reembolsados a los accionistas ya no podrán ser utilizados en el futuro por la sociedad para pagar

sus deudas.

La legislación mercantil española trata de proteger a los acreedores de la sociedad, puesto que un

proceso de reducción del capital disminuye la garantía de la sociedad frente a dichos acreedores,

ya que si no se les garantizan sus créditos de manera suficiente, disminuyen las cifras que

responden a los mismos. Por esta razón, el TRLSA tiene previsto en su articulado dos medidas

para proteger a los acreedores ante una posible reducción de capital: el derecho de oposición y las

reservas por capital amortizado.

El derecho de oposición de los acreedores queda recogido en el artículo 166 del TRLSA,

denominado "Derechos de oposición":

1. "Los acreedores cuyo crédito haya nacido antes de la fecha del último anuncio del acuerdo de

reducción del capital tendrán el derecho de oponerse a la reducción hasta que se les garanticen

los créditos no vencidos en el momento de la publicación.

No gozarán de este derecho los acreedores cuyos créditos se encuentren ya adecuadamente

garantizados.

2. El derecho de oposición habrá de ejercitarse en el plazo de un mes a contar desde la fecha del

último anuncio del acuerdo.

3. La reducción del capital social no podrá llevarse a efecto hasta que la sociedad preste

garantía a satisfacción del acreedor o, en otro caso, hasta que notifique a dicho acreedor la

prestación de fianza solidaria en favor de la sociedad por Entidad de crédito debidamente

habilitada para prestarla por la cuantía del crédito de que fuera titular el acreedor y hasta tanto

no prescriba la acción para exigir su cumplimiento"

Ahora bien, esta garantía para los acreedores no se contempla en todas las finalidades de

reducción de capital social. El artículo 167 del TRLSA enumera una serie de supuestos para los

que existe exclusión del derecho de oposición. El citado artículo, denominado "Exclusión del

derecho de oposición", establece que los acreedores no podrán oponerse a la reducción en los

casos siguientes:

1º. "Cuando la reducción del capital tenga por única finalidad restablecer el equilibrio entre el

capital y el patrimonio neto de la sociedad disminuido por consecuencia de pérdidas.

2.º Cuando la reducción tenga por finalidad la constitución o el incremento de la reserva legal.

3.º Cuando la reducción se realice con cargo a beneficios o a reservas libres o por vía de

amortización de acciones adquiridas por la sociedad a título gratuito. En este caso, el importe

del valor nominal de las acciones amortizadas o de la disminución del valor nominal de las

acciones deberá destinarse a una reserva de la que sólo será posible disponer con los mismos

requisitos exigidos para la reducción del capital social

El legislador justifica que el acreedor no deba tener derecho de oposición

porque los activos de la sociedad que le sirven de garantía no han variado con la operación de

reducción de capital. En el momento de reducir capital sólo se ha producido un ajuste de las

cuentas del neto patrimonial. En todo caso, la pérdida de garantía frente a los acreedores se

produjo en los periodos contables en los que se fueron acumulando las pérdidas.

Por tratarse de una reducción mediante reembolso a los accionistas, los acreedores podrán

oponerse a ella. No osbatnte, la empresa podrá realizar la operación si utiliza uno de los dos

métodos siguientes: garantizar su cobro a los acreedores, o realizar la operación con cargo a

reservas disponibles.

El primer método es que la sociedad garantice sus créditos antes de realizar la operación. La

garantía de la operación puede realizarse por medio de los siguientes medios:

a) Por medio de hipoteca mobiliaria o inmobiliaria.

b) Con prenda de valores que deberán ser depositados en un Banco oficial o privado.

c) Mediante prenda sin desplazamiento.

d) Con garantía del Estado, de Comunidad Autónoma, Provincia o Municipio.

e) Con aval solidario de Banco oficial o privado o de Caja de Ahorros.

f) Con el aval solidario de una sociedad de garantía recíproca inscrita en el Registro especial del

Ministerio de Economía y Hacienda, o

g) cualquier otra garantía pactada a satisfacción del acreedor

El segundo método es realizar la operación con cargo a reservas disponibles. Si la reducción se

hiciese con cargo a beneficios o a reservas disponibles, los acreedores no podrían oponerse a la

misma.

Cliente: escribió hace 5 año.

PERO LA SOCIEDAD LIMITADA ES PROPIETARIA DEL BIEN HIPOTECADO, QUE NO SE TOCA, APARTE AFIANZA LA OPERACION, PERO EN NINGUN CASO APARECEN EN LA ESCRITURA DE PRESTAMO, LOS BIENES QUE POSEE, DE HECHO HAN AUMENTADO DESDE EL AFIANZAMIENTO. INSISTO SOLAMENTE AFIANZA "SOLIDARAMENTE Y CON EXPRESA RENUNCIA A LOS BENEFICIOS DE EXCLUSION, ORDEN, DIVISION Y CUANTOS OTROS PUDIERAN CORRESPONDERLE, LA TOTALIDAD DE LAS OBLIGACIONES ASUMIDAS EN LA PRESENTE ESCRITURA" (PRESTRAMO CON GARANTIA HIPOTECARIA.

cONTINUA UD, PENSANDO QUE ES UN ALZAMIENTO DE BIENES? gRACIAS XXXXX XXXXX

Experto:  Alberto escribió hace 5 año.
Hola buenas días, si la operación d disminución de capital no afecta a la garantía de los acreedores no hay tipo punible de alzamiento de bienes, ya que las garantía de los acreedores no han variado con la operación de

reducción de capital por lo que entiendo que la operación es perfectamente viable y no hay alzamiento de bienes.

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, de momento solo puedo comentarle que gracias XXXXX XXXXX agradecimiento y no se preocupe por ninguna enfermedad, que si es por esto, pasaríamos todo el día enfermos.

 

Estoy ahora muy atareado, pero durante el día me conecto y le respondo.

 

Saludos cordiales.

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

En cuanto a las dos preguntas concretas que me ha formulado, le contesto:

-Sí que puede celebrar la opción de compra con la señora que me cuenta.

- Sí que se puede celebrar la opción de compra sin necesidad de autorización de vpo.

Tenga muy en cuenta lo que le dice Alberto sobre el alzamiento de bienes, pues usted no puede perjudicar a sus acreedores despatrimonializándose.

 

De todas formas, entre todas sus preguntas, si no entiendo mal, usted ha aportado esa finca a la sociedad. Vamos a ver, el tema de la autorización de venta y tanteo y retracto de la comunidad autónoma no se da en algunos casos, con lo que todo que estamos hablando no sería preciso, pues podría hacer la venta sin más, sin ningún requisito; para eso, quien mejor le va a informar es la oficina competente de vpo en su ciudad o comunidad, pues es ahí donde tienen todo el expediente. No sé si lo ha hecho, pero si es una calificación antigua se consideran a todos efectos libres en determinados supuestos.

 

También le digo que mucho cuidado si esta señora se queda el retracto, pues muchas veces usted ha podido firmar pólizas de préstamo, crédito, aval..., con bancos o cajas, y muchas veces las entidades hacen firmar a sus socios como avalistas, de manera que si la sociedad no cumple, sea el socio el que responda con su propio patrimonio; de manera que si esta señora es avalista, va a responder con todo su patrimonio igualmente; es algo que debe de tener controlado igualmente.

 

Reciba saludos cordiales.

 

Si mi respuesta le ha sido de utilidad, le invito que le acepte; de todos modos, reciba saludos cordiales.

Cliente: escribió hace 5 año.

Mensaje para Jaime Tapias.

Ya por último, me comenta ud. que las entidades a menudo hacen firmar a sus socios como avalistas con lo que va a resultar responsable con su patrimonio. Creo que no es el caso. Ella actúa como "REPRESENTANTE DE LA PARTE HIPOTECANTE Y AVALISTA..." o sea como representante de la empresa propietaria del bien hipotecado (Que no se toca) y como representante de la misma sociedad, que "AFIANZA A LA PARTE PRESTATARIA SOLIDARIAMENTE Y CON EXPRESA RENUNCIA A LOS BENEFICIOS DE EXCLUSIÓN, ORDEN DIVISION Y CUANTOS OTROS PUDIERE CORRESPONDERLE....." sin enumeración de los bienes que posee tal sociedad y sin actuar como avalista a nivel personal, al menos textualmente sino como representante, como ya expresé, de la sociedad que, por una parte, garantiza hipotecariamente y por otra afianza con el texto exacto que le he referido.

Ve ud. algún problema en este concreto caso?. Muchas gracias XXXXX XXXXX espero sea mi última pregunta. Seguidamente aceptaré respuesta reiterando mi agradecimiento a uds. por su inestimable ayuda. Les saludo atentamente

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, por lo que me cuenta, parece que no es avalista; pero tenga cuidado, lo que tiene que leer detenidamente no es la intervención, que es al principio cuando se dice en nombre de quien se parece, y por lo que pone entre comillas "representante de la parte hipotecante y avalista" me parece leido de la intervención; vaya a la cláusula de afianzamiento o garantía personal, que normalmente está a partir del pacto décimo; ahí verá exactamente como está redactada, y es ahí donde tiene que decir que esta señora comparece en representación de la sociedad avalista; leala detenidamente; como ahí no diga nada que comparece en nombre de la sociedad avalista expresamente, esta señora será avalista pues la habrá constituido como persona física.

 

Reciba saludos cordiales.

Cliente: escribió hace 5 año.

Hola de nuevo. Dice exactamente..."DECIMOCUARTA.- CANCELACION DE LA HIPOTECA QUE AHORA SE CONSTITUYE.- El titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada podrá solicitar la cancelación de la hipoteca que ahora se constituye una vez trascurrido el plazo de dos años contados desde en el que el préstamo garantizado deba ser satisfecho.........

AFIANZAMIENTO.- Sin perjuicio de la responsabilidad patrimonial universal de la parte deudora (La S.L. que recibe el prestamo)( y de la garantía hipotecaria que se constituye,-----S.L. (Dueña del bien hipotecado) AFIANZA a la parte prestataria SOLIDARIAMENTE y con renuncia expresa a los beneficios de exclusión, orden, division y cuantos otros pudiere corresponderle, la totalidad de las obligaciones asumidas por esta en la presente escritura, constituyendose en garante por todo el tiempo que dure el préstamo....."

 

Antes en las partes comparecientes figura ella como "REPRESENTANTE DE LA PARTE HIPÒTECANTE Y AVALISTA" y en las intervenciones, como "Administradora Ünica y en representación de ----S.L."

 

Es todo cuanto aparece en la escritura. Ruego su última consideración sobre la situación. Gracias.

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, hay algo que no me cuadra en lo que usted me transcribe; con lo que me transcribe, es como si la sociedad hipotecante, fuese prestataria y avalista; esto no es correcto; el prestatario, por el préstamo, ya responde con todo su patrimonio de por sí, y no es necesario constituir el aval; además, juridicamente no es correcto que la misma sociedad sea avalista y prestatario; el avalista paga si el prestatario no paga, entonces que sentido tiene que te reclamen como avalista si no pagas como prestatario; no le parece, que dejará de pagar igualmente, independientemente de como te llamen, prestatario o avalista; el avalista garantiza que el prestatario cumpla, y no tiene sentido que el prestatario y el avalista sean la misma persona, en este caso, una sociedad.

 

De todas formas, para que me entere mejor; ¿porque no me transcribe ese texto, pero con nombres figurados? rellene los nombres con nombres de ficción y así me entero mejor.

 

Reciba saludos cordiales.

Cliente: escribió hace 5 año.

EN LA CIUDAD DE GUADALAJARA A-- DE-- DE---

 

Ante mi---- Notario

 

Como representante de la entidad crediticia....

 

Como representante de la parte acreditada----- (Mi hijo)

 

Como representante de la parte hipotecante y avalista-----(mi ex mujer)

 

INTERVIENEN

 

Mi hijo, como Administrador unico y en represenbtacion de SOC 1 S.L. (empresa que recibe el prestamo)

 

Mi ex-mujer, idem idem de SOC. 2 S.L. (Empresa que posee el bien hipotecado y mas bienes de ambos conyuges)

 

CLAUSULAS

 

NOVENA.- Dña----- en el concepto

con el que interviene de representante de SOC 2 S.L. CONSTITUYE HIPOTECA DE MAXIMO O SEGURIDAD en favor de -----sobre la finca que se describe al final de esdta escritura haciendose extensiva a todo lo que determinan y esxcluyen los art. 109,110 y 111 de la Ley Hipotecaria, y mas expresamente a las agregaciones de terrenos y edificios construidos donde antes no los hubiere; sin perjuicio de la responsabilidad personal establecida en el articulo 1.191 del Código Civil (y solidaria en su caso). eL representante del banco----acepta la hipoteca que sae constituye........

 

UNDECIMA.- FINCA QUE SE HIPOTECA.- (descripción del bien hipotecado, uno de los que posee la sociedad SOC 2 S.L.

 

."DECIMOCUARTA.- CANCELACION DE LA HIPOTECA QUE AHORA SE CONSTITUYE.- El titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada podrá solicitar la cancelación de la hipoteca que ahora se constituye una vez trascurrido el plazo de dos años contados desde en el que el préstamo garantizado deba ser satisfecho.........

AFIANZAMIENTO.- Sin perjuicio de la responsabilidad patrimonial universal de la parte deudora (SOC 1 S.L.) y de la garantía hipotecaria que se constituye,SOC 2 S.L. (Dueña del bien hipotecado) AFIANZA a la parte prestataria SOLIDARIAMENTE y con renuncia expresa a los beneficios de exclusión, orden, division y cuantos otros pudiere corresponderle, la totalidad de las obligaciones asumidas por esta en la presente escritura, constituyendose en garante por todo el tiempo que dure el préstamo....."

 

Estos son literalmente los párrafos que alufen a lo que me ha solicitado. Espero su dictamen. Gracias XXXXX XXXXX

 

Cliente: escribió hace 5 año.
Dispenseme, pero el correo me anuncia su respuesta pero en el texto no me aparece nada nuevo con respecto a la comunicación en la que me solicitaba transcripcion literal, transcripcion que ya le he enviado. Se habrá producido un fallo imagino. Espero no sea muy tarde para ud. y pueda contestarme. Gracias XXXXX XXXXX
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

lo lamento, pero ya estaba cansado, estuve esperando, pero al día siguiente hay que madrugar.

 

Vale por lo que veo, esta señora efectivamente comparece en nombre de dos sociedades y no en nombre propio como persona física, de manera que esté tranquilo, que parece que no es avalista.

 

Saludos cordiales.

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Le diré que... las pruebas que hay que superar para llegar a ser un experto son muy rigurosas.
 
 
 

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  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
  • Los felicito por su respuesta tan profesional y por las cuatro Jurisprudencias que me envió, las que incluiremos como pruebas. Fernando Monterrey Nuevo León, México
  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

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