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jaiter, Licenciatura
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Voy a comprar un terreno rustico de 5.400 metros,segun escritura

Pregunta del cliente

Voy a comprar un terreno rustico de 5.400 metros,segun escritura y registro, pero en catastro aparecen solo 3.400,que debo hacer.
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  Alberto escribió hace 5 año.
Hola buenos días, en su caso no tiene ningún problema ya que lo que prevalece son los metros que constan en el regsitro de la propiedad que son superiores a los metros que indica el catastro . El Registro de la Propiedad que es quien regula la titularidad de todos los bienes. Dicho de otra forma, somos propietarios de aquello que se eleva a Registro mediante escritura notarial y no de lo que indica Catastro como organo meramente fiscal. De hecho no es raro encontrarse parcelas cuyo titular catastral no coincide con el registral, no osbtante para regualarizar los metros que constan en el catastro con las del registro debe presentar un escrito al catastro adjuntando copia de las escrituras y la medición que realice un perito de la finca rústica, con su visado correspondiente y no tendrá ningún problema en regularizar los metros que constan en el registro con las del catastro.

Editado por Alberto el 15/02/2011 a las 12:27 EST
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, como dice mi compañero, lo que cuenta es la escritura de propiedad y lo que publica el registro de la propiedad. Es decir, si en la escritura constan 5400 metros cuadrados, en principio, esos 5400 metros cuadrados deberían de estar ahí.

 

Pero ahora bien, puede haber situaciones que hayan hecho que la cabida de la finca sea menor, es decir, que ya no tenga los 5400 metros cuadrados, sino menos.

 

Por ejemplo, puede suceder que la finca haya sufrido una expropiación, por ejemplo para construir una carretera, o ampliar una carretera colindante ya existente; en ese caso, con la expropiación, evidentemente, la finca pierde cabida, es decir, pasa a tener menos metros cuadrados.

 

También muchas veces, sobre todo antes, pues la gente segregaba fincas rústicas que en verdad no se pueden segregar pues las segregaciones en rústico no están permitidas por debajo de la superficie mínima de cultivo, salvo excepciones; pero la gente las ha hecho igualmente, y se cambiaba el catastro, pero no se cambiaba la escritura porque esta última no se puede cambiar por lo que le explico que no se puede hacer segregaciones sin determinados requisitos.

 

De manera que puede ser que esta finca en verdad tenga menos superficie que lo que consta en escritura y registro de la propiedad.

 

También puede pasar otra cosa, y es que sea una única finca en escritura y registro de la propiedad, pero dos o más en catastro, lo cual sería indagar bien por los datos catastrales de la finca.

 

También puede pasar que otro colindante se haya apropidado indebidamente de parte de la finca que ahora quiere comprar, y por eso que tenga menos superficie en el catastro; lo cual le puede llevar a un juicio en reclamación de ese terreno en contra del colindante que se haya apropiado indebidamente de parte de ese terreno, y usted verá si se quiere meter en un follón semejante.

 

Por todo lo que le explico, mi recomendación es:

-Indague y busque bien la finca en el catastro moderno; en el catastro hay planos con los que situar bien la finca e identificarla; así sabrá verdaderamente cuanto hay realidad.

-Este seguro que superficie tiene la finca en el catastro, pues si en verdad tiene menos, pues menuda gracia, si usted paga por más; se puede pedir una medición del terreno, para saber cuanto existe en realidad.

-Una posibilidad que tiene es fijar el precio a tanto el metro cuadrado, quedando de forma clara que el precio está en función de la superficie de la finca. Así, si la finca tiene menos metros cuadrados, poder reclamar el exceso de precio efectivamente abonado; pero antes de llegar a este extremo, ínvestigue que superficie tiene la finca en realidad.

-En todo caso, le recomiendo que fije el precio en función de la cabida de la finca; es decir, que se fija el precio en función de los metros cuadrados que tenga la finca en realidad. Esta cuestión es regulada en el artículo 1469 del Código Civil, y en caso de que la cabida real sea inferior a la de la escritura el comprador puede elegir entre que se le entregue todo lo expresado en la compraventa, y si ello no es posible, que se opte por una rebaja proporcional o la rescisión del contrato, siempre que no baje en este último caso de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuye el inmueble. Pero en este caso, debe de quedar terminantemente claro que el precio se fija en atención a la superficie que se dice que tiene la finca; así usted estará amparado si finalmente la finca no tiene la cabida que se dice que tiene; eso sí, como la otra parte no se avenga a cumplir lo pactado, se lo tendrá que exigir en juicio.

 

Si mi pregunta le ha resultado útil, le invito a que la acepte; en todo caso, reciba saludos cordiales.

 

 

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