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Mi inquilino present concurso de acreedores auto 8/06/09,

Pregunta del cliente

Mi inquilino presentó concurso de acreedores auto 8/06/09, tiene un impago de 24.608 € al día de hoy, ¿Que debo hacer?
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

En contestación a su consulta le informamos que dispone de la posibilidad de interponer una demanda y exigir el desauhucio por el impago de las rentas.

 

Ha de saber que el inquilino tiene derecho a " enervar la acción ": esto significa que si su inquilino paga lo que debe antes de la celebración del juicio, podrá continuar en el local, y la demanda quedará archivada; aunque solo puede ejercitar este derecho una vez. Con ello quiere decirle que si el arrendatario vuelve a incumplir con los pagos y usted vuelve a demandarle, ya no podrá enervar la acción, y el juicio acabará en desahucio.

Un "truco" para evitar la "enervación de la acción" en la primera demanda, es requerir mediante un burofax (vale tambien un a carta con acuse de recibo adelantada por fax) el pago durante un mes y pasado el plazo demandar al inquilino.

 

Una vez inter­puesta la demanda, el inquilino ya no podrá ener­var la acción (aunque pague), y el juicio acabará en desahucio.

 

El problema que tenemos es que su inquilino esta en un concurso de acreedores por lo que esta amparado por la ley concursal.

 

La mencionada ley persi­gue que la sociedad pueda superar las dificultades que atraviesa. De esta forma, aunque usted igual­mente podrá efectuar requerimientos de pago e interponer una demanda por desahucio, la socie­dad concursada tendrá mucha más libertad y muchos menos límites:

  • El administrador concursal puede llegar a pagar incluso en el mismo momento del lanza­miento (o expulsión del local), evitando así el desahucio. Es decir, puede pagar después de la celebración del juicio, en el plazo que media entre éste y la expulsión del inmueble.
  • Dará igual si antes ya interpuso una demanda por el mismo motivo y la sociedad pagó (es decir, si ya hubo una primera enervación del desahu­cio). La sociedad concursada podrá volver a pagar y usted no tendrá ningún mecanismo para forzar el desahucio.

Si usted no consigue cobrar las mensualidades que la empresa concur­sada le adeuda (tanto si se produce el desahucio como si no) y ésta finalmente es liquidada, la ley concursal le da una preferencia de cobro, ya que las rentas de alquiler (tanto las anteriores a la declaración de concurso como las posteriores) se consideran "créditos contra la masa", y son las primeras en satisfacerse, por lo tanto al menos tendrá preferencia dentro de la lista de acreedores, algo es algo.

Por lo tanto, lo que tiene que hacer es remitir un burofax , esperar un mes y demandar por impago de rentas solicitando deshaucio. Al haber comunicado la resolución del contrato ya algo ha hecho.... intuyo y espero que lo haya comunicado al juzgado que conoce del concurso de acreedores..

Si esta conforme con asesoramiento ruego que acepte la respuesta para poder percibir ingresos por el mismo.

Atentamente,

R. Gómez

ICAM

* Fuente utilizada en su asesoramiento Legislación concursal y Ley Arrendamientos Urbanos.

Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Hola:

 

Matizar, a la exposición del compañero y por si tiene duda, que aún cuando el deudor sea persona física y no jurídica, lo expuesto es perfectamente válido al amparo de la Ley 22/2003 de 9 de julio, concursal, aún cuando el compañero, constantemente se refiere a sociedad.

 

En adición, le diré, que ud debe presentar demanda, tal como le comenta el compañero, para recuperar la posesión de su inmueble y debe dirigirse al juzgado que lleva el concurso y presentar su relación de créditos para que la administración concursal las incluya en el pasivo de la masa.

Ud no va apoder cobrar en su demanda. Debe incorporar su crédito al pasivo de la masa

 

Artículo 85. Comunicación de créditos.

1. Dentro del plazo señalado en el número 5 del apartado 1 del artículo 21, los acreedores del concursado comunicarán a la administración concursal la existencia de sus créditos.

2. La comunicación se formulará por escrito firmado por el acreedor, por cualquier otro interesado en el crédito o por quien acredite representación suficiente de ellos, y se presentará en el juzgado.

3. El escrito expresará nombre, domicilio y demás datos de identidad del acreedor, así como los relativos al crédito, su concepto, cuantía, fechas de adquisición y vencimiento, características y calificación que se pretenda. Si se invocare un privilegio especial, se indicarán, además, los bienes o derechos a que afecte y, en su caso, los datos registrales.

4. Se acompañarán los originales o copias autenticadas del título o de los documentos relativos al crédito.

Si se solicitare la devolución de los títulos, documentos o escrituras de poder acompañados, quedarán en las actuaciones testimonios bastantes autorizados por el secretario.

No obstante, cuando los originales de los títulos o documentos hayan sido aportados o consten en otro procedimiento judicial o administrativo, podrán acompañarse copias no autenticadas de los mismos siempre que se justifique la solicitud efectuada ante el juzgado u organismo correspondiente para la obtención de testimonio o la devolución de originales.

5. En caso de concursos simultáneos de deudores solidarios, el acreedor o el interesado podrán comunicar la existencia de los créditos a la administración concursal de cada uno de los concursos. El escrito presentado en cada concurso expresará si se ha efectuado o se va a efectuar la comunicación en los demás, acompañándose, en su caso, copia del escrito o de los escritos presentados y de los que se hubieren recibido.

Artículo 86. Reconocimiento de créditos.

1. Corresponderá a la administración concursal determinar la inclusión o exclusión en la lista de acreedores de los créditos puestos de manifiesto en el procedimiento. Esta decisión se adoptará respecto de cada uno de los créditos, tanto de los que se hayan comunicado expresamente como de los que resultaren de los libros y documentos del deudor o por cualquier otra razón constaren en el concurso.

Todas las cuestiones que se susciten en materia de reconocimiento de créditos serán tramitadas y resueltas por medio del incidente concursal.

2. Se incluirán necesariamente en la lista de acreedores aquellos créditos que hayan sido reconocidos por laudo o por sentencia, aunque no fueran firmes, los que consten en documento con fuerza ejecutiva, los reconocidos por certificación administrativa, los asegurados con garantía real inscrita en registro público, y los créditos de los trabajadores cuya existencia y cuantía resulten de los libros y documentos del deudor o por cualquier otra razón consten en el concurso. No obstante, la administración concursal podrá impugnar en juicio ordinario y dentro del plazo para emitir su informe, los convenios o procedimientos arbitrales en caso de fraude, conforme a lo previsto en el apartado 2 del artículo 53, y la existencia y validez de los créditos consignados en título ejecutivo o asegurados con garantía real, así como, a través de los cauces admitidos al efecto por su legislación específica, los actos administrativos.

3. Cuando el concursado fuere persona casada en régimen de gananciales o cualquier otro de comunidad de bienes, la administración concursal expresará, respecto de cada uno de los créditos incluidos en la lista, si sólo pueden hacerse efectivos sobre su patrimonio privativo o también sobre el patrimonio común.

Artículo 87. Supuestos especiales de reconocimiento.

1. Los créditos sometidos a condición resolutoria se reconocerán como condicionales y disfrutarán de los derechos concursales que correspondan a su cuantía y calificación, en tanto no se cumpla la condición. Cumplida ésta, podrán anularse, a petición de parte, las actuaciones y decisiones en las que el acto, la adhesión o el voto del acreedor condicional hubiere sido decisivo.

Todas las demás actuaciones se mantendrán, sin perjuicio del deber de devolución a la masa, en su caso, de las cantidades cobradas por el acreedor condicional, y de la responsabilidad en que dicho acreedor hubiere podido incurrir frente a la masa o frente a los acreedores.

2. A los créditos de derecho público de las Administraciones públicas y sus organismos públicos recurridos en vía administrativa o jurisdiccional, aún cuando su ejecutividad se encuentre cautelarmente suspendida, les será de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.

Por el contrario, los créditos de derecho público de las Administraciones públicas y sus organismos públicos que resulten de procedimientos de comprobación o inspección se reconocerán como contingentes hasta su cuantificación, a partir de la cual tendrán el carácter que les corresponda con arreglo a su naturaleza sin que sea posible su subordinación por comunicación tardía. Igualmente, en el caso de no existir liquidación administrativa, se clasificarán como contingentes hasta su reconocimiento por sentencia judicial, las cantidades defraudadas a la Hacienda Pública y a la Tesorería General de la Seguridad Social desde la admisión a trámite de la querella o denuncia.

3. Los créditos sometidos a condición suspensiva y los litigiosos serán reconocidos en el concurso como créditos contingentes sin cuantía propia y con la calificación que corresponda, admitiéndose a sus titulares como acreedores legitimados en el juicio sin más limitaciones que la suspensión de los derechos de adhesión, de voto y de cobro. En todo caso, la confirmación del crédito contingente o su reconocimiento en sentencia firme o susceptible de ejecución provisional, otorgará a su titular la totalidad de los derechos concursales que correspondan a su cuantía y calificación.

4. Cuando el juez del concurso estime probable el cumplimiento de la condición resolutoria o la confirmación del crédito contingente, podrá, a petición de parte, adoptar las medidas cautelares de constitución de provisiones con cargo a la masa, de prestación de fianzas por las partes y cualesquiera otras que considere oportunas en cada caso.

5. Los créditos que no puedan ser hechos efectivos contra el concursado sin la previa excusión del patrimonio del deudor principal se reconocerán como créditos contingentes mientras el acreedor no justifique cumplidamente a la administración concursal haber agotado la excusión, confirmándose, en tal caso, el reconocimiento del crédito en el concurso por el saldo subsistente.

6. Los créditos en los que el acreedor disfrute de fianza de tercero se reconocerán por su importe sin limitación alguna y sin perjuicio de la sustitución del titular del crédito en caso de pago por el fiador. Siempre que se produzca la subrogación por pago, en la calificación de estos créditos se optará por la que resulte menos gravosa para el concurso entre las que correspondan al acreedor o al fiador.

7. A solicitud del acreedor que hubiese cobrado parte de su crédito de un avalista, fiador o deudor solidario del concursado, podrán incluirse a su favor en la lista de acreedores tanto el resto de su crédito no satisfecho como la totalidad del que, por reembolso o por cuota de solidaridad, corresponda a quien hubiere hecho el pago parcial, aunque éste no hubiere comunicado su crédito o hubiere hecho remisión de la deuda.

 

Ud cobrará cuando se liquide el activo, perdiendo la quita a que de lugar el procedimiento.

Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.
Advierto al usuario que la respuesta que ha realizado el Sr. Magadan (otro letrado experto de Just Answer) como podrá comprobar Usted mismo, es idéntica a la mía sin haber aportado nada nuevo...es importante que conozca la dinámica de cobros de just answer en lo referente a los letrados, para evitar que usted por error acepte uuna respuesta cuando quiere que cobre otro letrado por su asesoramiento. Por ello, le explico que Usted una vez que ACEPTE una respuesta de las varias que hay... el letrado que hizo esa respuesta será el que cobre y el otro no cobrará nada... Es habitual por desgracia que ciertos letrados escriban practicamente lo mismo que otros con el fin de equivocar al usuario y éste acepte sus respuestas privando a los que duramente hemos trabajado en el asesoramiento de poder recibir recompensa por nuestro trabajo. Muchas gracias XXXXX XXXXX Un saludo, Rafael Gómez.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Gomez, Su afirmación, carente de sentido, y falsa, será evaluada por el cliente en su justa medida.

He aportado bastantes novedades a su aportación, con la cual, también estoy de acuerdo. Lo que no resta par aque pueda y deba ser completada en tiempo y forma, par amayor servicio del cliente.

Pero su exposición, adolecía de bastantes datos, y estoy en mi derecho, y mi obligación, de indicarlos.

Haga sus exposiciones lo más amplias y completas y así el servicio al cliente será òptimo. Y si algo quedo en el tintero, no se ofenda cuando algún otro experto asi lo indicamos.

 

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El tráfico en JustAnswer ha aumentado un 14 por ciento...y hemos recibido 400.000 visitas en 30 días...las preguntas relacionadas con el estrés, la presión alta, la bebida y los dolores cardíacos han aumentado un 33 por ciento.
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Le diré que... las pruebas que hay que superar para llegar a ser un experto son muy rigurosas.
 
 
 

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