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jaiter
jaiter, Licenciatura
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buenos d as, adquir una vivienda de segunda mano en noviembre

Pregunta del cliente

buenos días, adquirí una vivienda de segunda mano en noviembre del 2003, un año antes, en octubre del 2002, se declaró negativa la ITE. Parece ser que el propietario no lo sabía???, por lo cual me informó que estaba libre de deudas, he abonado todo el gasto correspondiente a la vivienda de la reparación del edificio y quería saber si podría reclamarle al antiguo propietario que me la vendío, por omisión u ocultamiento de esta información, estamos hablando de unos m5 millones de pesetas, somos pocos vecinos y además hemos tenido morosos, por lo que hemos tenido que cubrir también su parte.

Agradecería me dijeran si es posible hacer esta reclamación y si tendría posibilidad de que se me abonara esta cantidad, el contacto de algún abogado que me pudiera llevar el caso y los costes de este.

Muchas gracias

Un saludo
ana González
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Hola;

 

Ud puede reclamar la cantidad por vicios ocultos según codigo cívil.

 

Artículo 1485.

El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.

Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

 

Para ello precisa efectivamente de abogado.

No puede contratarse en este sitio porque el contrato prohibe la relación abogado - cliente.

 

Si cobra menos de 1288 euros brutos mes puede solicitar abogadio de oficio en el colegio de su provincia en ejercicio a su derecho a la justicia gratuíta

 

En just answer somos varios letrados lso que asesoramos, pudiendo Ud escoger a quien acepta su respuesta, siendo éste letrado quien cobra por su tiempo.

 

Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

Buenos días,

En contestación a su consulta le informo que Usted podrá reclamar los importes a los que ha tenido que hacer frente en concepto de reparación cumpliendo con la Inspección Técnica de Edificios que había declarado negativamente antes de la compraventa.

Al tratarse de un año antes de la c/v lo tiene dificil el vendedor para acreditar el desconocimiento de la resolución de la ITE, no obstante es tan facil como cuando se interponga la demanda solicitar en la misma que se requiera de oficio a la ITE para que aporte notificación de la resolución negativa efectuada en su día al vendedor... con lo que podrá acreditar su conocimiento y mala fe al transmitir la vivienda.

 

Le adjunto una sentencia que le puede interesar si bien en ella a diferencia de su caso, la compradora conocía la situación de ITE.

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª).Sentencia núm. 450/2008 de 12 junio

JUR\2008\273319

Compraventa.

 

Jurisdicción: Civil

Recurso de Apelación núm. 139/2007

Ponente: IIlma. Sra. maría jesús alía ramos

 

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00450/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION 12ª

Rollo: RECURSO DE APELACION Nº 139/07

PROCEDENCIA: JUZGADO 1ª INSTANCIA Nº 36 DE MADRID

JUICIO ORDINARIO 290/04

DEMANDANTE/ APELADO: DÑA. Isabel

PROCURADOR/A: DÑA. AMAYA CASTILLO GALLO

DEMANDADO/APELANTE: COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, SL

PROCURADOR/A: DOÑA ANA BELEN GOMEZ MURILLO

PONENTE: ILMA. SRA. DOÑA Mª JESÚS ALÍA RAMOS

SENTENCIA Nº 450

Ilmos. Sres. Magistrados:

Mª JESÚS ALÍA RAMOS

FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

MARGARITA OREJAS VALDES

En MADRID, a doce de junio de dos mil ocho.

La Sección 12 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 290 /2005 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 36 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS S.L., representado por la Procuradora DÑA. ANA BELEN GOMEZ MURILLO , y de otra, como apelado Isabel, representado por la Procuradora DÑA. AMAYA CASTILLO GALLO, sobre RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR IMPAGO.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO

Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 36 de MADRID , por el mismo se dictó sentencia con fecha 28/09/06 , cuya parte dispositiva dice: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Castillo Gayo en nombre y representación de Dª Isabel contra COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, SL representada por la Procuradora Sra. Gómez Murillo, debo declara y declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 23 de septiembre de 2004 por impago del precio, condenando al demandado a restituir a la actora el inmueble objeto de la venta en el plazo de 15 días a partir de la firmeza de la presente resolución, dejando a disposición de la actora las obras de acondicionamiento realizadas en el interior de la vivienda, con condena a la demandada a perder la cantidad de 24040? Entregados a la actora a la firma del contrato con condena en costas al demandado,

Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por Coveinsa Inversiones Inmobiliarias SL, absolviendo a la Sra. Isabel de la retensión ejercitada en su contra con imposición de costas al demandante reconvencional".

Notificada dicha resolución a las partes, por COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS S.L. se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que IMPUGNA. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 4/06/08, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO

En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto , siendo Ponente la Ilma. Sra. DÑA. Mª JESÚS ALÍA RAMOS.

FUNDAMENTOS JURIDICOS

PRIMERO

La sentencia de instancia estimando la demanda interpuesta por doña Isabel, y desestimando la reconvención formulada por COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L. resuelve el contrato privado de compraventa suscrito entre dichas partes el 23 de septiembre de 2004 al considerar acreditado que al Sr. Inocencio -administrador único de COVEINSA- se le informó sobre la existencia del informe desfavorable de la Inspección Técnica sobre el edificio, de un propietario moroso en la Comunidad y del embargo sobre el piso, y aún así la demandada adquirió la vivienda, por lo que reconociéndose el impago del importe del precio aplazado de la compraventa, concluye que existe incumplimiento de la demandada.

Contra dicha resolución interpone recurso de apelación COVEINSA alegando que la actora ocultó en el momento de firmar el contrato de 23 septiembre 2004 la existencia de graves defectos estructurales en el edificio, comprometiéndose a pagar las obras que luego intentó eludir, e intentó ocultar el presupuesto que tenía la Comunidad de Propietarios para la obra exigida por la Inspección Técnica de Edificios desde el 21 de octubre de 2004; que a 31 de enero de 2005 la vivienda se encontraba embargada, cuando conforme al contrato debía estar libre de cargas o gravámenes en el momento en el que debía otorgarse la escritura pública de compraventa; que los testigos don Lucio y don Fermín manifestaron el lamentable estado de la finca; y, que no concurren los requisitos del artículo 1.504 CCivil , pues la vendedora no ha cumplido con sus obligaciones y no concurre voluntad contumaz de no cumplir con las suyas la compradora. Por todo lo cual, solicita se desestime la demanda y se declare la validez del contrato de compraventa, condenándose a la Sra. Isabel a pagar el importe correspondiente a las derramas derivado de las obras a efectuar en la finca y, al otorgamiento de la escritura pública en cuyo momento COVEINSA abonará la cantidad pendiente de pago, previa deducción del importe de las obras, y, subsidiariamente, solicita la condena de doña Isabel al pago de 47.854'02 € importe de las obras ejecutadas en la vivienda que la actora disfrutará.

SEGUNDO

Sostiene la sociedad demandada que la actora ha incumplido las obligaciones contractuales, que funda sustancialmente reiterando el argumento de ocultación de los datos que expresa. Sin embargo, la prueba practicada demuestra que tal afirmación no se corresponde con la realidad, pues resulta suficientemente acreditado mediante el testimonio de doña Consuelo -propietaria de la agencia inmobiliaria Distrito Urbano que medió en la operación de compraventa- y de doña Elvira -comercial de dicha agencia que personalmente acompañó en la visita del piso a don César Hermoso trabajador de COVEINSA-, que tanto en el momento de serle enseñado a la demandada la vivienda como al tiempo de firmar el contrato de compraventa en las oficinas de COVEINSA -estando presentes ambas testigos en este acto-, se informó a dicha sociedad demandada de la existencia de las siguientes circunstancias:

a) del informe desfavorable de la ITE, una copia del cual dice la actora entregó a la demandada, declarando la Sra. Elvira que ella informó de los problemas del edificio, en concreto la cuestión de la pocería.

En el acta de Inspección Técnica levantada el 27 de octubre de 2001, al referirse al estado general de la estructura y cimentación, constan recogidos algunos defectos ostensibles como son los que afectan al suelo y muros de planta baja, los cuales, se expresa, no pueden responder a otra causa que al cedimiento por falta de material debido a pérdidas por arrastre de tierras, y, al referirse a la red de saneamiento, tras recoger que según información de la propiedad y el administrador se encuentra en pésimo estado, se indica que casi con toda seguridad es el origen de las patologías citadas en estructura y paramentos.

Junto a ello debe tenerse en cuenta que la demandada es una empresa profesional del sector que se dedica a comprar viviendas, realizar en ellas obras de rehabilitación y venderlas a terceros, contando con arquitectos que dirigen las obras, como el testigo que compareció a juicio.

b) que la Comunidad de Propietarios no había aprobado un presupuesto para la realización de dichas obras, pero que cuando se aprobase, la actora se haría cargo del pago de las derramas, extremo éste que vino a recogerse en la cláusula primera del contrato privado de compraventa.

c) de un propietario moroso que representaba el 40% de la Comunidad.

d) del embargo sobre la vivienda, que se cancelaría en la Notaría el mismo día con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Además, el conocimiento de tal extremo se infiere de la carta remitida por COVEINSA a doña Isabel de fecha 31 enero 2005 (doc. 6 demanda, folio 40). Así, resulta que en el burofax dirigido por la Sra. Isabel el día 25 enero 2005 a COVEINSA requiría a ésta determinada información para el otorgamiento de la escritura pública, y le recordaba que ella -Sra. Isabel- debía comunicar por escrito a la Dirección General de Tributos de Hacienda el lugar y hora para personarse a recoger el cheque de la venta (doc. 5 demanda, folio 37); y, en la contestación de COVEINSA el 31 de enero de 2005, en modo alguno manifiesta sorpresa al respecto, sino que se refiere a una conversación telefónica mantenida con la vendedora el anterior día 28 enero, en la que aquélla le expone que debido a unos pagos pendientes con la Dirección General de Tributos de Hacienda la compradora tendría que asumir el pago de unos intereses mensuales del 0'73% de la cantidad aplazada, accediendo COVEINSA a dicho pacto por, dice, el retraso de la ejecución de las obras y por tanto del incumplimiento del pago del precio aplazado, emplazándose el día 31 enero 2005 a la firma de anexo del contrato en sus oficinas.

Por último, el conocimiento por la mercantil demandada de las obras que había de acometerse en el edificio donde se encuentra la casa vendida, se infiere de la carta remitida por la propia COVEINSA a la actora de fecha 31 de enero de 2005 al expresar, tras manifestar que se ratifica en el contrato de compraventa suscrito el 23 septiembre 2004, que "en este contrato se hacía mención, asumiendo el compromiso verbal y formal, a la ejecución de obras en zonas comunes del edificio, algunas de ellas estructurales y con plazo de ejecución inmediato a la importancia de las mismas", cuando en el contrato privado no se hace referencia alguna ni a tales obras ni al compromiso que se dice, sino tan sólo que la vendedora se haría cargo de las derramas generadas o aprobadas por la comunidad de propietarios con anterioridad a la escrituración de la vivienda, como así ha sucedido efectivamente, pues la actora está pagando desde mayo 2005 los recibos girados según acuerdo de la Junta de 1 marzo 2005 (doc. 3 contestación a reconvención, folio 169, y testifical del administrador de la finca), pues en la Junta de 1 diciembre 2004 se acordó denunciar la situación del edificio a los organismos locales y autonómicos competentes para que decretaran la ejecución sustitutoria de las obras, y caso de denegarse se aprobaría el presupuesto presentado por el Presidente de 21 octubre 2004 para la ejecución de las obras requeridas por la ITE (doc. 7 demanda, folio 41), y, como sucedió así, en la Junta de 1 marzo 2005 se acordó ratificar dicho contrato de 21 octubre 2004 (doc. 1 contestación a reconvención, folio 164).

En conclusión, la actora no ocultó las circunstancias que le imputa la demandada, quien tuvo puntual conocimiento de la situación de la vivienda cuando suscribieron las partes el contrato privado de compraventa, incluso antes cuando visitó el inmueble.

TERCERO

Para la plena eficacia resolutoria que establecen los artículos 1124 y 1504 del Código Civil , es ineludible que concurran los siguientes requisitos: a) Que exista un contrato de compraventa con precio aplazado, b) Impago de dicho precio, c) Voluntad obstativa y deliberadamente rebelde para el cumplimiento de lo convenido, d) Requerimiento en el sentido de declaraciones de voluntad unilateral y recepticia encaminada a la resolución del contrato, y, e) Cumplimiento de lo obligado por la otra parte.

Requisitos que concurren en el caso de autos puesto que pactado en el contrato privado de compraventa suscrito el 23 de septiembre de 2004 el pago aplazado del precio de la venta, la cantidad pendiente de 198.334 € tenía que ser abonada a la firma de la escritura pública que debía llevarse a efecto antes del 31 de enero de 2005, y citada COVEINSA para el día 31 enero en la Notaria para realizar la escritura pública -mediante burofax de 27 enero 2005 remitido por la Sra. Isabel (doc. 10, folio 80)-, sin embargo, COVEINSA no compareció en la Notaría (doc. 11 demanda, folio 82), y, por tanto, no abonó la cantidad restante del precio pactado, requiriendo la vendedora por conducto notarial a la compradora la resolución del contrato por incumplimiento de ésta (doc. 12 demanda, folio 89), cuando la vendedora había cumplido con las obligaciones que a ella la incumbía, no existiendo el incumplimiento que le imputa la apelante por lo ya señalado.

CUARTO

Por último, la petición realizada subsidiariamente por COVEINSA acerca de la condena de doña Isabel al pago de 47.854'02 € importe de las obras ejecutadas en la vivienda, debe rechazarse de acuerdo con lo pactado en la estipulación sexta del contrato privado de compraventa suscrito por las partes, a tenor de la cual, si en la fecha que debía otorgarse la escritura pública -31 enero 2005- la compradora no realizaba el pago pendiente "perdería la cantidad entregada en concepto de señal y dejando a beneficio de la parte vendedora las obras de acondicionamiento realizadas en el interior de la vivienda". Debiendo destacarse, además, que dicho contrato fue redactado por COVEINSA y firmado en la oficinas de ésta empresa, según declaración testifical de doña Elvira, e interrogatorio de la actora.

QUINTO

Desestimándose el recurso, conforme al artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la LEC , procede imponer las costas al apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

FALLAMOS

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de COVEINSA INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L. contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia nº 36 de Madrid con fecha de 28 de septiembre de 2006, recaída en los autos a que el presente Rollo se contrae debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la expresada resolución, con imposición de las costas de este recurso a la parte apelante.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, y se notificará a las partes conforme preceptúa el artículo 208.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día de la fecha, fue leída y publicada la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Do_a Mª JESÚS ALÍA RAMOS; hallándose celebrando la Audiencia Pública la Sala que la dictó; doy fé.

El presente texto se corresponde exactamente con el distribuido de forma oficial por el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ), en cumplimiento de lo establecido en el artículo 3.6 b) del Reglamento 3/2010 (BOE de 22 de noviembre de 2010).

 

Atentamente,

R. Gómez

 

 

Si Usted acepta esta respuesta percibié ingresos de just answer si acepta la respuesta de otro abogado percibirá el otro letrado y no yo, Usted decide

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, usted sufre lo que se conoce como vicios ocultos; contestando rápidamente a su pregunta, le comento que usted ha tardado demasiado tiempo en reclamar, pues tal y como dice el artículo 1490, las acciones para reclamar los perjuicios sufridos por esos vicios ocultos prescriben (se extinguen) en el plazo de seis meses desde la entrega del piso vendido. Es decir, que ya no puede reclamar nada, por haber pasado un tiempo excesivo.

 

A continuación le transcribo los artículos del código civil, que trata sobre este punto, por si quiere verlos usted por su cuenta, y si tiene alguna duda sobre lo que dicen, puede preguntarme

 

Del saneamiento por los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida.

Artículo 1484.

El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Artículo 1485.

El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.

Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

Artículo 1486.

En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándose le los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

Artículo 1487.

Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá éste la pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.

Artículo 1488.

Si la cosa vendida tenía algún vicio oculto al tiempo de la venta, y se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse.

Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses.

Artículo 1489.

En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores.

Artículo 1490.

Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

 

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