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Categoría: Legal
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Distinguidos... estoy en un proceso en donde mi cliente mediante

Pregunta del cliente:

Distinguidos... estoy en un proceso en donde mi cliente mediante contrato de compra venta, adquiriò de una pareja de esposos, un inmueble en el año 1987, èste decidiò registrar a su nombre dicho inmueble o sea inscribir el contrato en el registro de titulos y obtener su certificado de propiedad, en febrero del 1993, uno de los vendedores (la esposa) falleciò el año pasado. El sobreviviente ha interpuesto demanda en nulidad del acto, por no ser su firma la que està en el contrato, a esos fines se hizo proveer de un estudio caligrafico que le favorece. lo cierto es que estoy seguro que èl y la extinta, firmaron el documento, pero ambos estaban de rabias por la aparicion de una nueva mujer en el escenario, (trio)...

Estoy convencido de que la prescripcion hubiere sido posible, si se hubiere registrado el acto en el 1987, y en nuestro derecho la prescripcion mas larga es de 20 años.

Pregunta? La muerte de la esposa, antes del inicio de la litis, legitimiza la fecha del 1987, y podria solicitar la prescripccion como medio de inadmision
Enviada: hace 6 año.
Categoría: Legal
Experto:  Abogado3044 escribió hace 6 año.

Hola:

 

Entiendo que la muerte de una de las partes posteriormente a la firma no pueda alegarse para impuganar o en su caso defender la legitimidad del contrato

 

Si partimos de que el perfeccionanmiento del contrato se da por voluntad de las partes expresada en el contrato, nada obsta a dicha perfección la muerte posterior de una de las partes.

 

Pero en su caso veo un claro fraude de ley cuando en 1993 el esposo tiene intención clara de registrar ese contrato y ahora alega que la firma es falsa. No hace sentido que hace 17 años reconociera ese contarto como erfecto, y lo fuese a inscribir, y ahora alegue falta de consentimiento contractual y de perfeccionamiento del contrato.

 

Yo tartaría de buscar el perfeccionamiento del contrato en la voluntad manifestada tanto en ese contrato como en los hechos positivos de inscripción habidosen el 93 por parte de este seños, que induzcan a demostrar que efectivamente existió esa voluntad de adquirir, no sólo en esa firma puesta en tela de juicio, si no en actos positivos conducentes a la inscripción de dicho contarto, precisamente por quien ahora pretende negar el perfeccionamiento del contarto.

 

Es decir, que no basaría el perfeccionamiento del contrato en la firma puesta en tela de juicio, si no en la conducta posterior del sujeto tendente a la pretensión de inscribir deicho contrato, y a la declaración de testigos al momentode la firma

Cliente: escribió hace 6 año.
Distinguido señor:

Parece que existe una confusión en cuanto a quienes o quien detentaba el inmueble y ahora impugna.

Mi cliente es el comprador que compró en el año 1987, si se hubiera asesorado, en ese año, si no deseaba registrar el contrato, lo único que tendría que hacer era darle fecha cierta, es decir registrarlo acorde con lo expresado en el articulo 1338 del Código Civil Dominicano, en la conservaduria de hipotecas, para luego cuando tuviera la oportunidad económica, pagar los impuestos de transferencia y ejecutar la misma por ante el registro de títulos de la Jurisdicción Inmobiliaria... a continuación le transcribo el art. 1328

Art. 1328.- Los documentos bajo firma privada no tienen fecha contra los terceros, sino desde el día en que han sido registrados, desde el día de la muerte de cualquiera que los haya suscrito, o desde el día en que su sustancia se ha hecho constar en actos autorizados por oficiales públicos, tales como los expedientes de colocación de sellos o de inventario.

La realidad de la situación jurídica presentada, apunta a la inclusión de un medio de in admisibilidad por nuestra parte a la demanda en nulidad del acto de origen, es decir del contrato, en virtud de la prescripción a que se refiere el articulo 2262 siguiente:

Art. 2262.- (Modificado por la Ley No. 585, de fecha 24 de octubre de 1941, G. O. No. 5661). Todas las acciones, tanto reales como personales, se prescriben por veinte años, sin que esté obligado el que alega esta prescripción a presentar ningún título ni que pueda oponérsele la excepción que se deduce de la mala fe. (Ver ley 5478 de 1961).

Es decir... que aqui tenemos una situacion un poco confusa y dinàmica a la vez, el contrato original, es fechado del año 1987, 24 años despues, y sobre todo cuando muere la esposa y vendedora conjuntamente con su cónyuge superviviente, éste demanda la nulidad por falsedad en escritura privada,... obviamente, 17 años después de su registro, no podemos percibir la inadmision como medio de defensa, pues el plazo de los 20 años no ha transcurrido. Pero ¿Y si en verdad el acto se realizó en la fecha indicada del 1987?, que hacer para motivar la inadmision extintiva que provee la prescripción planteada por este articulo.

Que de la negligencia e inacción del actor durante 17 años para perseguir su supuesto derecho reclamado ahora?

espero haber sustanciado mejor el problema

Lic. Leon Gomez

Experto:  Abogado3044 escribió hace 6 año.

Hola:

 

Ahora lo he entendido perfectamente, tenemos un matrimonio que vende, plasma su volutad contractual en documento privado que carece por imperativo legal de fecha cierta hasta el año 93 donde se pretende inscribir, y muerta ella, el marido alega falsedad en la firma para recobrar la propiedad.

 

Entiendo varías vías de defensa,

 

La testifical de quienes presentes en el acto puedan testificar

 

La omisión durante 17 años tal como Ud dice de reclamación sobre el inmueble

 

Y por último pero no menos importante, la falta de acciones legales de los herederos legales contra el poseedor, si estuviese el inmueble en el testamento o en el abintestato, y a sensu contario, prueba el reconcimiento explícito del derecho de su cliente por parte de los herederos, la posesión pacífica del inmueble, cuando supuestamente discutida la titularidad, nadie ejercitó acciones legales contra él

Abogado3044 y otros otros especialistas en Legal están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 6 año.

no se si recibiò mi ultima aclaracion sobre los terceros adquirientes...

Experto:  Abogado3044 escribió hace 6 año.

Ví que puso que ente el viudo y su mujer había problemas por la aparición de una persona, pero no más, no me ha llegado que él hubiese vendido a tercero.

Necesito aclaración porque no creo haber recibido esa parte y me gustaría saber todos los detalles

Cliente: escribió hace 6 año.

le informaba, que para el año de la compra por mi cliente, 1987, y el tiempo transcurrido hasta el año 1997, mi cliente le vendiò la propiedad a otra persona, luego este nuevo propietario en el año 2006, le vendiò a otra persona la propiedad, pero esta vez tomando un credito en un banco nacional, es decir que aparte de mi cliente, hay 3 demandados mas, estos terceros adquirientes a titulo oneroso, de buena fe, han sido demandados.

 

Sobre la firma del documento, en el año 1987, puedo decirle que los esposos se encontraban en una extrema confrontacion, pues el marido tenia otra mujer... y ellos acordaron la transferencia de ese inmueble, se dice que el marido firmò incomodo ... una especie de garabato, y la esposa tambien incomoda pero firmò como ella firmaba, los hijos de ellos estan consciente de esta situacion, son tres hijos descendientes, dos (2) hembras y un varon... viven en Miami, he hablado con ellos, necesitaria trasladarme a miami, localizar y obtener sus actas de nacimiento, hacer declaracion jurada o acto de notoriedad con testigos que indiquen que estos son los hijos procreados por el matrimonio, luego la declaracion de ellos de que ciertamente conocen que su padre firmò ese documento, y que viendolo recuerdan que su madre en vida les decia que su padre habia firmado ese documento. Luego hacer los tramites conformes con el codigo de Bustamante, es decir, notarizarlos por ante el consul dominicano en Miami y luego apostillarlo en la cancilleria de la Republica Dominicana,

 

Creo que esta prueba es contundente, ademas de lo señalado por usted, 17 años y no hacer nada en reclamacion, sino cuando la esposa muere, y que de los adquirentes terceros de buena fe a titulo oneroso...

 

gracias

Experto:  Abogado3044 escribió hace 6 año.

Hola:

 

Efectivamente, ahora lo entiendo, y veo los expendios que todo ello va a causar, pero así mismo creo que su representado tiene muchas posibilidades de éxito, y de conseguir trasladar a la parte demandante los gastos que su actitud esta generando, no sólo como daño emergente sino como lucro cesante, por todos los perjuicios que la actitud del demandante está generando tanto a su representado, como a los adquirientes terceros de buena fe.

 

Le deseo suerte en el litigio.

Cliente: escribió hace 6 año.

Gracias por todo... voy para miami, entiendo que debo obtener los situientes documentos... a ver si me sigue:

 

1- Actas o certificados de nacimientos de los tres hijos

 

2- Acta de defuncion de la madre

 

3- Declaracion de que èstos son los ùnicos con calidad para heredar pues no tuvieron otra descendencia en el matrimonio

 

4- Declaracion Jurada de que conocìan a traves de su madre que la propiedad se habia vendido y que reconocen que en el documento contrato de de venta, esa es la firma de su madre... y que en las condiciones que segun le contò su madre su padre firmò en esa forma.

 

Legalizar todos estos documentos y luego presentarlos como prueba...

 

Necesitaria algo mas?

 

 

Experto:  Abogado3044 escribió hace 6 año.

Hola:

 

Entiendo que la prueba irrefutable para el padre es el punto cuarto, Si Ud consigue un documento legalizado donde los hijos en bloque rconocen que ese inmueble ya les constaba al momento de hereder como vendido, toda la estrategia del padre estará desarmada.

 

Después aportar pruebas de posesión pacífica del inmueble durante estos años, facturas de reformas o reparaciones si han habido, etc.

 

Por si el padre para tratar de demostrar que la posesión pacifica y el uso del inmueble por parte de su cliente durante estos años se le ocurre plantear un contrato verbal de alquiler, interrogue a los hijos sobre si en algún momento les conta el alquiler por parte del padre del inmueble que de hecho les consta vendido, de forma que ya se anticipe a una posible defensa del padre para demostrar esa posesión pacífica.