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R.Gomez
R.Gomez, Licenciatura
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 272
Experiencia:  DERECHO Y COLEGIADO EN ICAM
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HOLA BUENOS DIAS, YO COMPRE UNA FINCA DE OLIVOS EN ECIJA ,

Pregunta del cliente

HOLA BUENOS DIAS, YO COMPRE UNA FINCA DE OLIVOS EN ECIJA , CON ESCRITURAS

Y APARTE COMPRE TODO EL SISTEMA DE RIEGO CON POSOS Y GOMAS DE GOTEO,TODO

LISTO PARA REGAR LA FINCA, ME HICIERON OTRA FACTURA DE MAS DE 400000 EUROS

PERO EL PROBLEMA ESTA QUE NO PUEDO REGAR YA QUE LOS POSOS NO ESTAN LEGALIZA

DOS,SE CONCIDERA ESTO UNA ESTAFA Y SE PUEDE RECLAMAR
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenos días. En contestación a su concreta situación usted está en su derecho de demandar al vendedor por vicios ocultos, es decir, porque le ha vendido una cosa que no tiene todas las características que usted tenía, y si hubiera conocido que los pozos no estaban legalizados, puede que no hubiere comprado los pozos o bien hubiere pagado menos precio del que ya pagó, en este caso, tiene dos opciones o bien, desistir del contrato devolviéndole todo lo que usted pagó, o bien, que se realice una rebaja proporcinal del precio que será fijado a través de peritos y además, si usted prueba que el vendedor conocía que los pozos no estaban ilegalizados y a pesar de ello, le vendió, si usted opta por rescindir el contrato, tendrá además de la devolución de lo que pagó, derecho a una indemnización por los daños y perjuicios que se le hayan causado. Pero hay que tener en cuenta una cosa muy importante es que es necesario para poder interponer esta demanda que no hayan pasado más de seis meses desde la entrega de la cosa que se vendió. Por tanto, mi consejo es que se ponga en contacto con el vendedor para que arregle su situación, es decir, que legalice los pozos, y sino lo hace, debe demandarle pues ha incumplido sus garantías en el contrato de compraventa y usted está en su derecho de poder hacerlo. Espero haberle orientado y aclarado y si es así, espero que acepte mi respuesta pues yo recibiré una bonificación por mi tiempo sin perjuicio de seguir respondiendo a todo lo que precise. Un salúdo
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Hola:

 

Lamento tener que comunicarle que su problema es mucho más amplio que una simple acción por vicios ocultos.

 

Para poder hablar de engaño o vicio oculto, la premisa básica es que la tara o defecto del bien comprado fuese precisamente oculto. Los pozos que ud comenta son ilegales, lo mismo que lo son la gran mayoría de los pozos de riego de la Confederación hidrográfica del Guadalquivir.No es un vicio oculto, cualquier comprador de esas tierras debería saber que los pozos son completamente ilegales

 

Si ud interpone demanda por vicios ocultos el vendedor dirá que no hay tal vicio oculto, que esos pozos se dejaron de utilizar hace mucho tiempo por ser ilegales y que Ud ya sabía que son ilegales.

 

Ecija pertenece a la Confederación hidrográfica del Guadalquivir, que es una de las más deficitarias en agua de toda la Península y no tiene prácticamente ninguna posibilidad de legalizar esos pozos.

 

La vía para legalizarlos sería previa autorización de la Confederación, y para riego es prácticamente imposible conseguirla ya que los esfuerzos se están destinando al servicio para abastecimiento de agua para consumo y para ello se ha formado el consorcio de aguas del plan Ecija.

 

Tratar de pedir agua para riego a una confederación deficitaria y con problemas de abastecimiento para consumo va a ser tarea imposible.

 

No le veo una solución nada fácil, y desde luego la interposición de una demanda por vicios ocultos no la considero acertada, ya que realmente no es un vicio ocullto en absoluto.

 

Son muchas las tierras que se venden y se han vendido así y se siguen usando los pozos pero cada vez más esta la actividad controlada por SEPRONA.

 

Se debería estudiar muy detenidamente su expediente, ver si en la documentación el vendedor se ha equivocado y ha dado a entender que le ha vendido pozos en uso, porque si lo ha hecho bien y en ningún sitio se menciona ese hecho, Ud no podrá alegar engaño.

 

Ya se que no es la noticia que desea leer pero realmente tiene un problema mucho mayor que un vicio oculto si realmente ud creyó comprar una activ idad legalizada.

 

Somos varios expertos en justanswer y Ud puede escoger si acepta y a quien acepta, siendo éste experto quiien cobre del sitio por su tiempo.

 

Pero honestamente mi consejo es que no se gaste dinero en una demmanda de vicio ocultos cuando el vicio no está oculto y busque la posibilidad de interposición por otras vias a la luz de expediente.

 

Si considera más oportuna la recomendación de María acepte su respuesta, si cree que es la mía por favor aceptela. Pero tenga claro que una demanda por vicios ocultos se ha de basar en algo desconocido al comprador, y en su caso es obvio y ud debería haberse asesorado antes de la ilegalidad de los pozos, por lo que entiendo que el juez desestimará su demanda.

 

 

 

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenos días. A pesar de la exposición de mi compañero, sigo entendiendo que puede haber una responsabilidad del vendedor por vicios ocultos, pues usted me imagino que desconocía que esos pozos estaban ilegalizados, siempre y cuando usted no sea un perito que por razón de su cargo, pudiera conocer tal situación, que no suele ser el caso habitual, sino que entiendo por lo que usted ha expuesto en su pregunta, que no tenía conocimiento de que los pozos eran ilegales, por tanto, si tendría derecho a demandar por vicios ocultos, pues es el vendedor le ha transmitido un bien del que usted desconocía que los pozos eran inservibles, me imagino que si usted lo supiera, no habría comprado un sistema de riego de un valor de 400000 euros, porque estamos hablando de una gran cantidad de dinero, mi consejo es que demanda al vendedor sino quiere legalizar su situación, porque usted ha sido engañado pues desconocía que los pozos no estaban aptos para ser utilizados. El artículo del código civi es bien claro en esta materia: Artículo1484" El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos" MI consejo es que intente esta vía , es decir, que interponga una demanda, y será el juez el que determine si existe o no responsabilidad del vendedor, pues yo entiendo que en su caso, existe esa responsabilidad por parte del dueño de los pozos. No dude en preguntar cualquier otra cuestión que tenga. Un salúdo
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

El trámite para la legalización de un pozo en Andalucía consta de tres pasos:

 

Primero: Autorización de la captación, competencia de la Confederación Hidrográfica correspondiente.

Segundo: Autorización de la puesta en marcha del pozo, competencia de la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Consejería de Economía, Innovación y Ciencia.

Tercero: Concesión o autorización de uso del agua suministrada por el pozo, competencia de Agencia Andaluza del Agua

 

PRIMER PASO

Se debe dirigir solicitud para la delegación a la correspondiente Confederación Hidrográfica (del Guadalquivir, del Guadiana o del Sur). A continuación se detallan los enlaces para acceder a los diferentes modelos de solicitud según el caso. En dichos modelos se detalla toda la documentación que debe acompañar a la correspondiente solicitud.

Solicitud autorización de actuaciones en zona de policía y/o en dominio público hidráulico (C.H. Guadalquivir): http://www.chguadalquivir.es/export/sites/default/portalchg/servicios/procedimientoAdministrativos/ficheros/formulario1.pdf

Solicitud autorización zona policía de aprovechamientos con caudal inferior 7000 m³ (C.H. del Guadalquivir): http://www.chguadalquivir.es/export/sites/default/portalchg/servicios/procedimientoAdministrativos/ficheros/formulario7.pdf

Solicitudes y anexos de la C.H. del Guadiana: http://www.chguadiana.es/?url=servicios+ciudadanos+informaci%F3n+administrativa+impresos&corp=chguadiana&lang=es&mode=view

Las competencias correspondientes a la Cuenca Hidrográfica del Sur las tiene asumida la Agencia Andaluza del Agua. Para este caso la autorización de captación se realizaría ante otro organismo de la Junta de Andalucía (la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Consejería de Economía, Innovación y Ciencia) tal como se indica en el segundo paso.

 

SEGUNDO PASO

Una vez legalizada la obra de captación de aguas subterráneas, deberá solicitar la Puesta en Servicio dirigiendo solicitud a Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Consejería de Economía, Innovación y Ciencia. Este organismo no cuenta con un modelo oficial de solicitud, por lo que habrá que presentar una autorización de obras de captación de aguas subterráneas con:

1) Solicitud de autorización dirigida a la Agencia Andaluza del Agua indicando datos completos del demandante y objeto de la solicitud.
2) Fotocopia del Documento de Calificación Empresarial de la empresa ejecutora de la obra.
3) Fotocopia de certificados de aptitud, en vigor, para manejo de maquinaria de perforación de los operarios.
4) Acreditación de la personalidad del solicitante mediante fotocopia compulsada del D.N.I., si se trata de persona física, o D.N.I. del representante legal, C.I.F., poderes de representación y Escritura de Constitución si se trata de una sociedad.
5) Fotocopia compulsada de la escritura de propiedad completa, donde conste la titularidad del terreno. Se acompañará plano catastral de la finca.
6) Copia compulsada de la Resolución de concesión de aprovechamiento del recurso o, en su defecto, de informe favorable del aprovechamiento, emitidos en ambos casos por el Organismos de Cuenca (Confederación Hidrográfica correspondeinte).
7) Proyecto Técnico, firmado por Titulado de Minas y visado por el Colegio Profesional correspondiente. El proyecto incluirá siempre:
7.1) Plano de situación a escala 1:10.000 y 1:50.000 y señalización de la obra de captación a realizar.
7.2) Número de Polígono y Parcela catastral.
7.3) Estudio o Estudio Básico de Seguridad y Salud, redactado según R.D. 1627/1997 de 24 de Octubre, que establece las Disposiciones Mínimas de Seguridad y Salud en las Obras de Construcción
8) En caso de no existir instalación eléctrica, aportará además Proyecto Técnico de Baja Tensión (no Memoria Técnica) independientemente de la potencia a instalar , suscrito por el Técnico competente y conforme a lo establecido en el vigente Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión y sus correspondientes ITC
9) Nombramiento de Dirección Facultativa para las instalaciones eléctricas. Si el Director de ambas obras es el mismo podrá redactarse una sola Dirección Facultativa que incluya tanto la construcción del sondeo o pozo como la instalación eléctricas.
10) Ejemplar para la Administración del Modelo 046 como comprobante de haber satisfecho las tasas legales, una vez diligenciado por la entidad bancaria colaboradora.

Una vez autorizada la obra de captación de aguas subterráneas y tras realizar las obras, deberá solicitar ante la Dirección General de Industria, Energía y Minas la Puesta en Servicio, aportando la documentación que se relaciona a continuación:

1) Solicitud de autorización dirigida a la Agencia Andaluza del Agua indicando datos completos del demandante y objeto de la solicitud.
2) Certificado Fin de Obra suscrito por la Dirección Facultativa, con indicación de la fecha de ejecución de obra.
3) Para las instalaciones eléctricas habrá de aportar además:
3.1) Certificado Fin de Obra de las mismas.
3.2) Boletín del Instalador Electricista autorizado que deberá coincidir con los datos del Proyecto de Baja Tensión.
3.3) Para instalaciones cuya potencia supere los 25 KW, deberá acompañarse copia compulsada del informe emitido por el correspondiente Organismo de Control, como resultado de la necesaria inspección.

NOTA: la información relativa a los trámites a través de la Dirección General de Industria, Energía y Minas está recogida de su página web (http://www.juntadeandalucia.es/economiainnovacionyciencia/descarga/contenidos/cice/SGT-305910/generadorPaginas/SAC/preguntas/01Preguntasfrecuentes/02.05_IEM.pdf /), en la página 28 del documento en pdf. Debido a la variabilidad en cuanto a la posible situación de cada pozo se debe consultar con dicha Dirección General (902 11 30 00) las particularidades y la documentación necesaria respecto a las mismas.

 

TERCER PASO

Finalmente se debe dirigir solicitud a la Consejería de Medio Ambiente en función del uso destinado al agua:

Cambio de inscripción de concesión o aprovechamiento de aguas:
http://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/site/web/vgn-ext-templating/v/index.jsp?vgnextchannel=cd7965c7bccda110VgnVCM10000055011eacRCRD&vgnextoid=e6baa553be910210VgnVCM1000002f26e50aRCRD&vgnextfmt=AdmonElec&lr=lang_es

Comunicación de aprovechamientos menores o iguales a 7000 m3:
http://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/site/web/vgn-ext-templating/v/index.jsp?vgnextchannel=cd7965c7bccda110VgnVCM10000055011eacRCRD&vgnextoid=9ebddeecba310210VgnVCM1000002f26e50aRCRD&vgnextfmt=AdmonElec&lr=lang_es

Concesión de aguas subterráneas para abastecimiento:
http://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/site/web/vgn-ext-templating/v/index.jsp?vgnextchannel=cd7965c7bccda110VgnVCM10000055011eacRCRD&vgnextoid=6f89babc1e910210VgnVCM1000002f26e50aRCRD&vgnextfmt=AdmonElec&lr=lang_es

Concesión de aguas subterráneas para riego y/o abrevadero de ganado:
http://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/site/web/vgn-ext-templating/v/index.jsp?vgnextchannel=cd7965c7bccda110VgnVCM10000055011eacRCRD&vgnextoid=b5e5b5beda910210VgnVCM1000002f26e50aRCRD&vgnextfmt=AdmonElec&lr=lang_es

Concesión de aguas subterráneas para usos industriales:
http://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/site/web/vgn-ext-templating/v/index.jsp?vgnextchannel=cd7965c7bccda110VgnVCM10000055011eacRCRD&vgnextoid=1037b5beda910210VgnVCM1000002f26e50aRCRD&vgnextfmt=AdmonElec&lr=lang_es

Para el trámite de legalización referente a una balsa de acumulación de agua para riego a partir de un pozo, suponiendo que la ejecución de dicha balsa se realizase en su día sin los preceptivos permisos o licencias, habría que actuar de manera similar a la construcción de una balsa nueva, solicitando una licencia de legalización, abonando las tasas y presentando ante el ayuntamiento correspondiente un proyecto de regularización o legalización de la obra por parte de un técnico competente (Ingeniero Técnico Agrícola o Agrónomo) con el visado del Colegio Oficial. Dependiendo de las características de la balsa de riego, la legalización quedaría supeditada a la autorización ambiental de la Consejería de Medio Ambiente en virtud de LEY 7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental. En el Anexo I de esta Ley se clasifican los diferentes tipos de actuaciones (obras, instalaciones, etc.) sometidas a los instrumentos de prevención y control ambiental. Este anexo cataloga como balsas con Autorización Ambiental Unificada (AAU) necesaria, a aquellas instalaciones destinadas a retener el agua, además de presas y embalses, con capacidad de almacenamiento, nuevo o adicional, superior a 200.000 metros cúbicos. La Ley también considera necesaria la AAU a los proyectos de gestión de recursos hídricos para la agricultura, con inclusión de proyectos de riego o de avenamientos de terrenos, cuando afecten a una superficie mayor de 10 hectáreas o proyectos de consolidación y mejora de regadíos de más de 100 ha cuando estos proyectos se desarrollen en zonas especialmente sensibles, designadas en aplicación de la Directiva 79/409/CEE, del Consejo, de 2 de abril, relativa a la conservación de las aves silvestres, de la Directiva 92/43/CEE, del Consejo, de 21 de mayo, relativa a la conservación de los hábitats naturales y de la fauna y flora silvestres, y de la Ley 2/1989, de 18 de julio, por la que se aprueba el inventario de Espacios Naturales Protegidos de Andalucía y se establecen medidas adicionales para su protección o en humedales incluidos en la lista del Convenio de Ramsar.

Finalmente señalar que el uso de la balsa estará condicionado a las características de la concesión del pozo, de tal forma que la autorización del pozo es anterior al año 1986, se considera como un aprovechamiento privado y no puede llenar una balsa, ya que modificaría el régimen del mismo. Si es posterior, puede llenar hasta un 70 por ciento la concesión o el aprovechamiento otorgado. Para poder utilizar la balsa como depósito, deberá indicarlo en la solicitud, y si ya tiene el caudal concedido, deberá solicitar una modificación de la autorización

 

 

Éstos son los trámites a iniciar y no demandas por vicios ocultos en base a algo que realmente no esta oculto.

El problema es que esa autoriación es muy difícil de conseguir por encima de los 7000 m cubicos en el Guadalquivir.

 

 

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenos días. EN contestación a su concreta situación sigo sosteniendo que hay una responsabilidad del vendedor por vicios ocultos, y que no entiendo, con el debido respeto a mi compañero, la postura que éste sostiene, de que primero es practicamente imposible legalizar los pozos dada la escasez de agua en la zona en la que usted vive , y después dice que la solución es la legalización, es un contrasentido porque no creo que haya cambiado la postura de la confederación en tan poco tiempo para la legalización de los pozos, spor ello, Siento discrepar de esta postura, porque el vendedor no ha sido claro y ha incurrido en responsabilidad por evicción al no hacerle constar que los pozos eran inservibles para el uso al que usted iba a destinarlos. POr tanto, entiendo que debería demandar al vendedor siempre que lo haga dentro del término legal de 6 meses desde la entrega de la cosa, tiene usted pruebas a su favor de que desconocía que los pozos no eran legales pues ha realizado una gran inversión en el sistema de riego, y no creo que gastara tanta cantidad si hubiera conocido que no podía utilizarlos. Y si usted decide interponer la demanda SERÁ EL JUEZ EL QUE DETERMINE QUE HAY O NO EVICCIÓN, NO otra persona. Espero haberle orientado y aclarado y si mi gestión le ha sido útil desde un principio espero que acepte mi respuesta, y aún así, estaré igualmente disponible para resolver cualquier cuestión que usted tenga. Un salúdo
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

No discrepo, mantengo que no hay vicio oculto.

Considero muy improbable que se consiga, no obstante, he puesto el procedimiento a seguir para intentarlo

En mi opinión no hay tal vicio oculto, porque la ilegalidad es manifiesta.

Es el cliente quien decidirá esto.

Experto:  Mariatf19 escribió hace 5 año.
Hola buenos días. Efectivamente es el cliente el que va a decidir que tipo de procedimiento seguir, en su exposición ha preguntado si cabría alguna posibilidad de reclamar, y desde el momento en el que ha sido engañado, está en su derecho de interponer una demanda , aunque será finalmente EL JUEZ EL QUE DETERMINE SI HAY O NO VICIOS OCULTOS, es decir, que usted puede o no presentar la demanda, que en su caso, hay base legal para ello, y una vez que se presente, caben dos opciones, que el juez la admita o no, SI la admite puede darle la razón o bien denegarla pero será siempre el juez el que determine si el vendedor ha incurrido o no en responsabilidad por vicios ocultos. No dude en preguntar si le queda alguna otra cuestión por resolver. Un salúdo
Experto:  R.Gomez escribió hace 5 año.

En contestación a su consulta,

Habría que examinar la documentación del contrato suscrito entre quienes le han suminitrado todo el equipamiento de regadío incluido los pozos y usted.

Si existe alguna clausula o redacción que se desprenda que se le hace entrega del equipamiento para su correcta utilización con los pozos legalizados entonces si que podriamos exigir responsabilidades.

Pero , y en eso discrepo con compañera María, - es una opinión personal- no veo indicios de responsabilidad penal ni civil en el hecho de suministrar equipamiento para sistema regadió sin que los pozos esten legalizados ya que la pregunta que habriá que formularse sería: ¿A quien le compete o quien esta obligado a legalizar los pozos? El comprador o el vendedor ? Si no se recoge nada en el contrato a quien le compete legalizar es al comprador. Cuestión diferente es si documentalmente consta que se lo entregaron legalizado, si esto no figura..... complicado lo tiene.

 

 

Va a tener que recurrir a un técnico de minas para que se lo legalicen, le hará un proyecto de unas 150 páginas y le cobrará unos 300 euros, si recurre a Ingeniero de Caminos, o a Ingenieros Geologos que para el uso que le vas a dar al pozo son competentes puede tener algún problema con la administración, así que busquese un ingeniero de minas.

 

Le saldrá más barato que si interpone demandas que no estoy seguro como letrado que prosperen.

Un cordial saludo,

R. Gómez

 

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