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PARA LEGALIZAR UNA URBANIZACI N, PASARLA A URBANA ES NECESARIO

Pregunta del cliente

PARA LEGALIZAR UNA URBANIZACIÓN, PASARLA A URBANA ¿ES NECESARIO EL VOTO AFIRMATIVO DE TODOS LOS PROPIETARIOS? O CON QUE MAYORÍA BASTA, YA QUE LOS GASTOS ASCIENDEN A VARIOS MILLONES DE PTAS POR POARTE DE CADA VECINO, CAMBIANDO EL MODUS VIVENDI QUE TENEMOS EN LA ACTUALIDAD, ASFALTO, SANEAMIENTO, ILUMINACIÓN ETC, CUANDO LAS VIVIENDAS YA CONSTRUIDAS, HAN PADSADO MAS DE 4 AÑOS Y ESTÁN LEGALIZADAS E INSCRITAS. SALUDOS
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, buenos días, el que un terreno pase de rústico a urbano es una decisión que corre a cargo del ayuntamiento, en pleno; ustedes pueden interesar del ayuntamiento que adopte ese acuerdo, pero corresponde al ayuntamiento la toma de decisión, con el acuerdo en pleno.

 

Una vez que el Ayuntamiento adopte ese acuerdo, de pasar de rústico a urbano, todos los propietarios de la zona están obligados a contribuir con los gastos que se ocasione por las obras a ejecutar para urbanizar; y no será algo potestativo de cada propietario contribuir a esos gastos o no; estarán obligados a ello; y es que para una correcta urbanización se precisa de la actuación de todos, o lo contrario sería un desastre.

 

Lo que sí puede decidir cada propietario es si se conecta a las redes generales en ese momento, de agua, luz, etc. Pero deberá de contribuir a la urbanización en general, costeando los gastos para crear esas redes, así como calles, aceras, etc.

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Cliente: escribió hace 5 año.
tal vez no me explicara adecuadamente, resulta que la junta directiva de esta comunidad quiere que pasemos a urbanizar, varios vecinos estamos en contra de esta decisión, pues no nos aporta nada, nada mas que gastos, pues ni nos va a proporcionar agua, ni telefono, ni autobuses ni siquiera que recibamos correo, tendriamos que asfaltar, iluminar,desagues e incluso una depuradora de aguas residuales, los gastos bestiales, cuando no nos hace falta para nada, pues estamos consolidados y tenemos estos servicios cubiertos de forma individual, creo que es un cambio total y que tendríamos que estar todos, el 100% de acuerdo para acometerlo, solo el estudio de cuanto serían los gastos supoonen 50.000 €.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Hola

 

La junta de compensación debe contar al menos con el visto bueno del 60 por ciento de los propietarios (del terreno afectado) y si no se llega a ese quorum nadie le puede obligar a urbanizar por mucho que el Ayuntamiento quiera hacerlo.

 

Es decir que los propietarios afectados por la actuación debe acometer la creación de una junta de compensación y el 60 por ciento es quein debe decidir

 

Le pongo unos apuntes de lo que es una Junta de compaensacion

 

junta de compensación

 

Derecho Urbanístico


Regulada en los artículos 126 a 130 de la Ley del Suelo de 1976 (V. sistema de compensación), y en los arts. 157 y ss. del Reglamento de Gestión Urbanística, la Junta de Compensación es una entidad urbanística colaboradora, con personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines, a través de la cual son los propietarios que representen, como mínimo, el 60% de la superficie total del polígono o unidad de actuación, quienes asumen la ejecución de la urbanización y proceden a la distribución de beneficios y cargas derivada del planeamiento.


La Junta de Compensación es una entidad urbanística colaboradora por disposición del artículo 24.2 del R.G.U. Como tal se regirá por sus Estatutos, por las Normas Especiales sobre las mismas de la Ley del Suelo y del R.G.U. (arts. 126 a 130 de la L.S./76, y arts. 161 y ss. del R.G.U.) y por las Normas Generales contenidas en el R.G.U. (arts. 24 a 30).


Tienen personalidad jurídica propia, pero sólo desde el momento de su inscripción en el Registro de entidades Urbanísticas Colaboradoras (art. 26 del R.G.U.).


Tienen plena capacidad para el cumplimiento de sus fines, siendo los más importantes la redacción del proyecto de urbanización, la ejecución de las obras de urbanización, la cesión de los terrenos de uso público ya urbanizados al Ayuntamiento, solicitar a la Administración, en su beneficio, el ejercicio de la expropiación forzosa y de la vía de apremio, adjudicar las parcelas resultantes entre sus miembros, etc.


Para que se puedan constituir en Junta los propietarios deberán representar, al menos, el 60% de la superficie total del polígono o unidad de actuación. Sólo los propietarios de terrenos pueden formar parte de la Junta, no pudiendo pertenecer los que no lo sean, aunque hayan sufragado gastos de urbanización en el ámbito de actuación de la Junta de compensación. Si bien, las empresas urbanizadoras -aquéllas que urbanizan a cambio de terrenos en el polígono- si pueden formar parte de la misma. El Ayuntamiento es un propietario más, por ostentar la titularidad pública sobra las calles que forman parte del polígono o unidad de actuación. Por último, pueden formar así mismo parte los propietarios de terrenos que, siendo ajenos al polígono, sean necesarios para la implantación de los sistemas generales.


La incorporación de los propietarios incluidos en la unidad de actuación a la Junta de Compensación se revela como obligatoria, de modo que se procederá a expropiar los terrenos, bienes y derechos del propietario que, siendo requerido para ello, se niegue a incorporarse. Se da también la expropiación como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones y cargas por los propietarios. En otro caso, la titularidad de la Junta sobre las fincas de los propietarios es sólo instrumental, salvo que los Estatutos prevean otra cosa, por lo que su constitución no exige la transmisión del dominio de la finca de los propietarios.


Las Juntas de Compensación ostentan un amplio conjunto de potestades excepcionales, tales como ser titulares fiduciarios de disposición respecto de los bienes de sus miembros, o ser beneficiarias en relación con los propietarios que incumplan sus obligaciones.


En cuanto a la adopción de acuerdos, aunque la regla general es la mayoría de las cuotas, para la aprobación del Proyecto de Compensación será precisa la concurrencia de dos mayorías: mayoría de dos tercios de las cuotas y mayoría del número de propietarios (art. 174.1 del R.G.U.).


Tan sólo cuando la Junta de Compensación intervenga en funciones públicas delegadas de la Administración actuante puede decirse que está revestida de naturaleza administrativa, constituyendo una figura típica de autoadministración. En los demás casos actúan como entidades privadas y, no tratándose de actos de la Administración Pública, las actuaciones que realicen en este ámbito -adjudicación de parcelas, venta de solares, etc.- quedan excluidas del análisis de la jurisdicción contencioso-administrativa. Ello es así porque tales actuaciones tienen un carácter instrumental respecto de la finalidad última de la ejecución del planeamiento, sin implicar el ejercicio directo de funciones públicas.


La composición de la Junta de Compensación integra una Asamblea o Junta General, de la que forman parte todos sus miembros, un órgano ejecutivo, que incluye un representantes de la Administración actuante, y un órgano unipersonal con funciones ejecutivas.

Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

No es preciso que Ud acepte dos veces porque le cargarán el doble del importe.

Pero he considerado mi obligación aclararle que sólo estará obligado si al menos el 60 por ciento de los propietarios de ese 60 por ciento del suelo afectado lo acueradan Ud estará obligado

 

 

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, si el acuerdo de la junta directiva de la comunidad ha adoptado el acuerdo, y no se ha recurrido, siendo firme, como le decía, existe esa obligación de urbanizar.

 

Seguro que les parece injusto tener que afrontar unos gastos que parece que no tienen por qué afrontar, pues parece que todas esas necesidades las tienen cubiertas.

 

De todas formas, piense lo siguiente:

- Sus propiedades se ha revalorizado con el hecho de que el terreno antes rústico, ahora sea urbano. Sus terrenos obtienen unas plusvalías, es decir, sufren un incremento en su valor, por el hecho de dejar de ser rústico. Ya sé que de momento no nota la diferencia, pero si quisiese vender la notaría, creame.

 

-Nadie puede edificar en terreno rústico, si no cumple determinados requisitos, pudiéndose llegar a ordenar la demolición de las construcciones que no cumplan con esos requisitos legales; y es que se puede edificar, pero siempre con fines relacionados con la agricultura o industria. Y no se puede llegar a construir viviendas o cualquier otra edificación que no esté en estrecha relación con el destino que debe de tener el suelo rústico por naturaleza.

 

Y disculpe, que en mi respuesta he dicho que corresponde al Ayuntamiento la decisión de convertir en rústico a urbano un terreno, cuando quería referirme a que el ayuntamiento es el que tiene la facultad urbanizadora, siendo de la comunidad autónoma o de la provincia la capacidad de decisión sobre la ordenación del territorio; y esa decisión de convertir en urbano lo rústico entra dentro del ámbito de la ordenación del territorio.

 

Por tanto, en el fondo mantengo mi respuesta pues le insisto que todos los propietarios afectados tienen obligación de contribuir al establecimiento de las redes generales y afrontar los gastos de esa urbanización; lo que no están obligados es a conectarse ahora, pudiendo conectarse en el futuro.

Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Ud solo esta obligado en base al acuerdo de la Junta de Compensación.

Y ese acuerdo requiere al menos el 60 por ciento del suelo afectado.

El Ayuntamiento no le puede obligar sino en base a ese quorum

Gracias XXXXX XXXXX por sus disculpas.

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola; mi compañero está mezclando las cosas; el sesenta por ciento del que habla es un requisito para que se puedan constituir los propietarios en junta de compensación; pero una vez tomada esa decisión por el sesenta por ciento, o todos los propietarios integran esa junta de compensación o serán expropiados los que no la formen.

 

ES UN REQUISITO DE CONSTITUCIÓN ESE SESENTA POR CIENTO; no lo pongo en mayúscula para usted, estimado cliente; se lo pongo a mi compañero en mayúscula para que se entere de que es un requisito para empezar su andadura.

 

Una vez constituida la junta de compensación, válidamente constituida, todos los propietarios que la integren, están obligados a cumplir con sus obligaciones y cargas en la urbanización.

 

Las juntas de compensación, en definitiva, es uno de los mecanismos para proceder a la urbanización.

 

Pero estimado cliente, tampoco le voy a aburrir con las juntas de compensación, pues usted en ningún momento se refiere a ellas; solo lo hace mi compañero, no usted.

 

Y volviendo a su pregunta, estimado cliente, el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana, en sus artículos 58 y siguientes, regula los costes de urbanización; y dice:

Artículo 58.

Los propietarios de terrenos afectados por una actuación urbanística estarán obligados a sufragar los costes de la urbanización que se señalan en los artículos siguientes, en proporción a la superficie de sus respectivos terrenos o, en su caso, a la que figura en los documentos a que se refiere el artículo 53 de este Reglamento.

Artículo 59.

1. El importe de las obras de urbanización que corre a cargo de los propietarios de un polígono o unidad de actuación comprenderá los siguientes conceptos:

  1. Obras de vialidad, incluyéndose en ellas las de explanación, afirmado y pavimentación de calzadas, construcción y encintado de aceras y canalizaciones que deban construirse en el subsuelo de la vía pública para servicios.

  2. Obras de saneamiento, que comprenden colectores generales y parciales, acometidas, sumideros y atarjeas para aguas pluviales y estaciones depuradoras, en la proporción que afecte a la unidad de actuación o polígono.

  3. Suministro de agua, en el que se incluirán las obras de captación cuando fueran necesarias, distribución domiciliaria de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios.

  4. Suministro de energía eléctrica, incluidas conducción y distribución, y alumbrado público.

  5. Jardinería y arbolado en parques, jardines y vías públicas.

2. Los particulares afectados por obras de urbanización en un polígono o unidad de actuación podrán reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de abastecimiento de agua y energía eléctrica, con cargo a las empresas concesionarias, en la parte que, según la reglamentación de tales servicios, no tenga que correr a cargo de los usuarios. Los costes de instalación se acreditarán mediante certificación expedida por la Administración actuante.

Artículo 60.

Correrán igualmente a cargo de los titulares de terrenos, y en la proporción señalada en el artículo 58, las indemnizaciones debidas a los propietarios y arrendatarios de edificios y construcciones de cualquier tipo que hayan de derribarse para la correcta ejecución del Plan, así como las indemnizaciones derivadas de destrucción de plantaciones, obras e instalaciones incompatibles con el Plan que se ejecute.

Artículo 61.

También será de cuenta de los adjudicatarios de terrenos comprendidos en el polígono o unidad de actuación correspondiente el coste de redacción y tramitación de los Planes parciales y de los proyectos de urbanización y el importe total de los gastos de reparcelación o compensación.

Artículo 62.

Si existe acuerdo entre la Administración y los propietarios afectados, el pago de todos o parte de los gastos señalados en los tres artículos precedentes podrá realizarse cediendo éstos a aquélla, gratuitamente y libres de cargas, terrenos edificables en la proporción que se estime suficiente para compensar tales gastos, cuyo importe quedará determinado en el propio acuerdo.

Artículo 63.

Los propietarios de suelo urbanizable no programado, que sea objeto de un programa de actuación urbanística, además de abonar los costes de urbanización señalados en los artículos anteriores y cumplir las cargas suplementarias que el programa les imponga, deberán costear la ejecución total o el suplemento necesario de las obras exteriores de infraestructura sobre las que se apoye la actuación urbanística, tales como redes viarias de enlace con los núcleos de población, instalación o ampliación de canalizaciones de servicios de abastecimiento de agua, alcantarillado y saneamiento, estaciones depuradoras, suministro de energía eléctrica y cualesquiera otros servicios necesarios para que el suelo sometido al programa de actuación urbanística quede debidamente enlazado a través de esos sistemas generales con la estructura del municipio en que se desarrolle el programa.

Artículo 64.

Cuando la actuación en determinados polígonos o unidades de actuación no sea presumiblemente rentable, por resultar excesivas las cargas en relación con el escaso aprovechamiento previsto para las zonas edificables, el Consejo de Ministros, a propuesta del Ministro de Obras Públicas y Urbanismo, y previo dictamen del Consejo de Estado, con audiencia o, en su caso, a instancia de los Ayuntamientos interesados, podrá autorizar, sin modificar las determinaciones del Plan, una reducción de la contribución de los propietarios a las mismas o una compensación económica a cargo de la Administración, procurando equiparar los costes de la actuación a los de otras análogas que hayan resultado viables.

Artículo 65.

El incumplimiento por los propietarios de suelo de las obligaciones y cargas que se fijan en este Reglamento dará lugar:

  1. A la exacción de las cuotas de urbanización por la vía de apremio o

  2. A la expropiación por la Administración de los terrenos afectados al cumplimiento de las cargas, siendo beneficiarios de la expropiación la propia Administración o la Junta de Compensación, según los casos.

Artículo 66.

Los propietarios de suelo situado en zonas aptas para urbanizar según las normas complementarias y subsidiarias de Planeamiento deberán abonar los costes de urbanización señalados en los artículos 59 al 61 de este Reglamento y los de ejecución o suplemento de las obras exteriores sobre las que se apoye cada actuación individualizada, en la forma y cuantía establecida al aprobar cada Plan parcial.

 

Estos artículos siguen en vigor, pero podrían ser modulados por alguna norma específica de su comunidad autónoma.

El link por si quiere ver usted estos artículos es: http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/rd3288-1978.t2.html#c3

Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Indudablemente es así Jaiter, en ningún caso del Ayuntamiento.

Después cambio a

 

Hola, si el acuerdo de la junta directiva de la comunidad ha adoptado el acuerdo, y no se ha recurrido, siendo firme, como le decía, existe esa obligación de urbanizar.

 

Y ese acuerdo precisa el 60 por ciento.

Cliente: escribió hace 5 año.
Hola, es que en esta urbanización tenemos bastantes vecinos que no pagan las cuotas algunos desde hace 20 años, estos ¿pueden votar o no? y ¿como se reparten los gastos de los que no pagan la cuota, ni pagarán estos gastos? o los que tienen superficies dos, tres, cuatro y mas parcelas donde la media es de 5.000 metros
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola,lo que tienen que hacer ustedes con los vecinos que no pagan sus cuotas es reclamarselas judicialmente. Esos vecinos tienen obligación de pago, y las deben de pagar ellos.

 

Y como le pongo, uno de los criterios para determinar los gastos de urbanización están en función de la superficie de las parcelas.

 

Y en cuanto a si tienen capacidad de voto o no, si ustedes como propietarios se han asociacido, que parece que sí, por lo que cuenta, pues de lo contrario no hablarían de voto, deben de ver lo que pone los estatutos para estos casos.

 

Y señorCustomer solo decirle que yo estoy aquí para responder a los clientes, no a usted; y eso sí, en su anterior respuesta se limita a hacer un corta pega de lo que pone el siguiente link:

http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/junta-de-compensacion/junta-de-compensacion.htm

 

A ver si la próxima vez nos esforzamos un poquito más, que en esta ocasión, sinceramente no lo ha hecho mucho.

Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Hola:

 

Ante el incumplimiento de obligaciones dinerarias por un miembro, la Junta tiene habilitación legal para solicitar a la Administración la expropiación del terreno del miembro moroso bien a interesar de la Administración el cobro de la deuda por vía de apremio. Para el inicio de cualquiera de estos dos procedimientos,la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana exige el transcurso del plazo de un mes desde el requerimiento de pago efectuado por la Junta de Compensación (artículo 181.2 y 3 Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana ). Asimismo, la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana establece que el pago de las cantidades adeudadas a la Junta de Compensación, con los intereses y recargos que procedan, realizado en cualquier momento anterior al levantamiento del acta de ocupación, da lugar a la cancelación del expediente expropiatorio.

 

Estimado cliente, le reitero que no acepte si no quiere que le cobren dos veces.

 

 

 

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Y por favor, estimado cliente, podría aclararnos si ustedes, como propietarios, están constuidos en junta de compensación; y si lo están, si están constituidos en junta de compensación, desde cuanto tiempo llevan constuidos; es que para mi compañero solo cabe la junta de compensación, cuando en realidad este es uno de los posibles sistemas de actuación.

Y se empeña con el sesenta por ciento, cuando este solo es un requisito para su constitución.

Así lo dejamos ya aclarado de una vez.

Cliente: escribió hace 5 año.
Muy agradecido, desde hace años solo somos una comunidad de propietarios, y no nos han comentado nada de tener que formar una "junta de compensación" saludos.
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, y cuando usted habla de cuotas impagadas, entiendo que no se está refieriendo a los costes de urbanización; sino a las cuotas que ustedes tienen que pagar por estar dentro de una urbanización o mancomunidad; si se trata de ese tipo de cuotas, y no de costes de urbanización, indudablemente no procede lo que dice mi compañero, pues eso sería caso de que se tratase de costes de urbanización.

 

Lo entiendo así, pues usted habla de cuotas de hace veinte años.


Son cosas distintas, los costes de urbanización y las cuotas que ustedes deban de pagar como integrantes de esa urbanización o mancomunidad o lo que tengan formado. Son obligaciones de pago distintas; en todo caso, cada uno debe de asumir sus propias obligaciones.

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Muchas gracias, XXXXX XXXXX por aclarar mi solicitud de información, pues yo creo que esto demuestra a las claras que no tiene por qué existir una junta de compensación; y sirve para que sepamos y aprendamos todos que las juntas de compensación son una posiblidad y no una necesidad.

Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

De los tres sistemas posibles, sólo uno conlleva necesidad ó posibilidad de voto de propietarios.

Estimado cliente, mi intervención en este hilo lo fue sólo para aclarar que no es competencia del ayuntamiento en pleno como se le indicó en primera respuesta.

Y por ética no entro en discusiones con otro experto.

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Estimado cliente, yo solo quiero agradecerle de nuevo su aceptación.

 

Además solo decir que mi compañero no interviene para decir lo que pone en su último post; mi compañero interviene para decir que usted no tiene que pagar su parte de gastos amparándose en un sesenta por ciento de una junta de compensación que en este caso solo existe en su imaginación. Y ese es en realidad su hilo argumental todo el rato.

 

Y no es verdad que el intervenga para poner de manifiesto mi error; de ese error yo me doy cuenta inmediatamente en cuanto leo mi post, y rápidamente lo corrijo y pido perdón; error que hasta que no lo corrijo yo, mi compañero no se da ni cuenta, pues él todo el rato insisite con lo del sesenta por ciento.

 

Además, tratar de corregir un error con otro error más gordo (pues hablar de una junta de compensación inexistente como mínimo se le puede llamar de error), en mi pueblo a eso se le llama matar moscas a cañonazos.

 

Así que estimado cliente, agradecerle de nuevo su aceptación y reciba saludos cordiales; también le pido perdón por este cruce de conversacíones entre nosotros, cuando en realidad ambos estamos aquí para contestarle a usted. De todas formas, espero que vuelva a confiar en el futuro en esta página para cualquier cuestión legal que le surja.

Cliente: escribió hace 5 año.

De acuerdo y agradecido por su interés.

 

No consigo inscribirme, han aceptado el pago a la pregunta y posterior compromiso de pago mensual por paypal, recogido por pay pal, pero no me permite iniciar sesión..........

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, y muchas gracias a usted siempre.

 

Y la verdad que ignoro que problema le puede estar dando su inscripción de cliente que haya podido abrir; le facilito el siguienté número de teléfono que he encontrado en la página de atención al cliente: 888-587-8220.

También he encontrado este e-mail al que dirigirse, además del que le facilita mi compañero: [email protected].

 

Nosotros no tenemos acceso a ninguna información del cliente de la página.

 

Por favor, si no lo resuelve por uno de los dos medios que le facilito, digamelo y buscaré más medios de contacto con la página.

 

Reciba saludos cordiales.

Cliente: escribió hace 5 año.
Gracias.
Cliente: escribió hace 5 año.

Gracias.

A los dos.

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Muchas gracias a usted y que pueda solucionar ese pequeño problemilla en su inscripción, que seguro que sí.

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