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contrato de alquiler del a o 1974 actualizada la renta con

Pregunta del cliente

contrato de alquiler del año 1974 actualizada la renta con la nueva ley, el dueño lo pide para un hijo, tiene 2 pisos en el mismo inmueble, los dos pensionistas, mi padre que es el que dice que se tiene que ir es de clases pasivas (guardia civil) con 40 por ciento de minusvalia, el otro inquilino es pensionisa de autonomos y más antiguo que mi padre
pregunta: ¿cuanto tiempo tiene legalmente desde que se lo notifiquen para dejar el piso? ¿ hay derecho alguna indemnización?, tiene mas derecho el otro inquilino a quedarse que mi padre, ese inquilino no tiene la renta actualizada con la nueva ley, las pensiones son similares en cuantia. gracias XXXXX XXXXX Carmen
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, lo primero decirle que como el contrato celebrado por su padre data del año 1974, el tema de la resolución del contrato del arrendamiento por necesidad del propietario o arrendador, o de alguno de sus descendientes, como es este caso, no se regula por la vigente ley de arrendamientos urbanos, pues en virtud de lo que establece la disposición transitoria segunda de la misma, esta materia sigue siendo regulada por los artículos 114.11 y 62 a 66 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos 4104/1964, de 24 de diciembre.

Los artículos que regulan esta materia son de esta manera los siguientes. A continuación se los transcribo, pero limpiando de lo que usted no necesita:

Artículo 62. No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:


  1. Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para
    que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.


    Artículo 63.

1. Si se tratase de vivienda, para que proceda la denegación de prórroga por
la causa primera (=es la que le transcibo, es decir, la necesidad de la vivienda para descendiente), el arrendador habrá de justificar la necesidad de la
ocupación
.

2. Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se
demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en
alguno de los casos siguientes:


  1. Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca
    necesitare domiciliarse en él.



  2. Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento
    de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe.



  3. En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que
    esté situada la finca.



  4. Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas
    absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare.

3. Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando
con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera
desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del
arrendador o del familiar de este para quien se reclame.

Artículo 64. (ES ARTICULO ES MUY IMPORTANTE PUES ESTABLECE UN ORDEN PARA EXIGIR EL DESALOJO DEL PISO, SI TIENE VARIOS EN UN MISMO INMUEBLE)

1. En las fincas arrendadas por pisos, el arrendador que intentare la
denegación al amparo del caso primero del artículo 62 (=es la que le transcibo, es decir, la necesidad de la vivienda para descendiente) deberá
ejercitar su derecho sobre la vivienda que se halle habitualmente deshabitada,
siempre que constituya medio adecuado a sus necesidades. En defecto de las de
esta clase, sobre la que no sirva de hogar familiar; sucesivamente sobre la
ocupada por familia menos numerosa, y en último lugar, sobre las
correspondientes a funcionarios públicos o del Movimiento, en activo o
jubilados, pensionistas y quienes, además de vivir en ellas, ejerzan en las
mismas profesión u oficio por el que satisfagan contribución. El clero secular
ocupará, en el orden de prelación, el mismo lugar que el funcionario
público
.

Los casos de igualdad se resolverán en favor del inquilino más antiguo.

2. El derecho de los funcionarios y del clero secular que menciona el número
anterior se entenderá referido al lugar de su destino.

3. A los efectos de lo dispuesto en el número 1 de este artículo, el
arrendador, como acto previo a la denegación de prórroga, podrá requerir a los
inquilinos para que manifiesten fehacientemente las circunstancias de
posposición que en ellos concurren, y si no lo hicieren dentro de los treinta
días siguientes se entenderá que aceptan las que les atribuye el arrendador,
salvo prueba en contrario.

Artículo 65.

1. La denegación de prórroga se practicará mediante requerimiento, en forma
fehaciente, del arrendador al inquilino afectado
, haciéndole saber el nombre de
la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde y
las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos, todo
ello con un año de antelación
.

2. Para que el requerimiento sea válido no será preciso que la causa de
necesidad exista en la fecha del requerimiento, pero sí al cumplirse el año del
mismo.

3. El inquilino deberá contestar de modo fehaciente al arrendador dentro del
plazo de treinta días hábiles si acepta o no la denegación de prórroga. En el
primer caso, podrá el arrendador instar el lanzamiento, en su día, ante Juez
competente, por los trámites de ejecución de sentencia en los juicios de
desahucio. En el segundo, el inquilino deberá exponer las causas en que se funde
su oposición, y si no lo hiciere dentro del referido plazo, podrá el arrendador
anticipar el ejercicio de su acción y presentar su demanda transcurridos seis
meses desde la fecha del requerimiento, entendiéndose, además, reducida la mitad
la indemnización que pudiera corresponderle.

Artículo 66.

Si el inquilino desalojare la vivienda dentro de los seis meses siguientes a
la fecha del requerimiento, deberá el arrendador indemnizar con dos anualidades
de renta, y sólo con una si la desalojare dentro del año. En ambos casos, el
inquilino podrá reclamar mayor indemnización si justificare en el plazo de tres
meses desde que hubiere desalojado que los perjuicios son superiores. Cuando sin
mediar justa causa el inquilino dejare transcurrir el plazo de un año sin
desalojar la vivienda, perderá todo derecho a indemnización.

Artículo 67.

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los Tribunales, atendidas
las circunstancias personales de cada caso, podrán ampliar hasta por seis meses
el plazo que para desalojar la vivienda se señala al inquilino y acordar el
abono por el arrendador de indemnización, que no rebasará del importe de seis
mensualidades de renta, si resultaren de equidad las razones en mérito de las
cuales no se desalojó aquél la vivienda dentro del año.

Artículo 68.

1. Si durante los tres meses siguientes de haber desalojado la vivienda no
fuese ocupada por la persona para quien se reclamó, podrá el inquilino
recuperarla dentro de otro plazo igual, reputándose a estos efectos subsistentes
el contrato primitivo, y hasta transcurridos tres años, contados desde la fecha
en que el inquilino volviese a la vivienda, no podrá el arrendador intentar su
ocupación.

2. Del mismo modo, si ocupada la vivienda por el arrendador o por persona
para quien la reclamare fuese arrendada o cedido su goce o uso a un tercero
dentro de los tres años siguientes, podrá el inquilino desalojado instar su
recuperación, adquiriendo nuevamente vigencia el contrato primitivo. La acción
para el ejercicio de este derecho se extinguirá a los tres meses siguientes a
haber transcurrido los tres años Hasta pasados tres años desde que el inquilino
volviese a la vivienda no podrá el arrendador intentar de nuevo la ocupación con
fundamento de esta causa.

3. Todo ello sin menoscabo del derecho del inquilino a reclamar los daños y
perjuicios que le hubieren sido causados.

Este es el articulado que regula el problema de su padre; y he querido copiarle los artículos, pues son claros y así toma usted conciencia de primera mano de su regulación; no obstante, si quiere cualquier aclaración me lo puede hacer saber.

jaiter, Licenciatura
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Cliente: escribió hace 5 año.
Entiendo que mi padre segun la ley española que le ampara tiene derecho al ser jubilado de funcionario derecho sobre un pensionista de autonomos y que tiene hasta un año para desalojar desde el momento que se lo notifiquen formalmente. perdone si no he entendio bien
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, el artículo en cuestión coloca en el mismo escalón al funcionario jubilado como al pensionista. De manera que hay que acudir al criterio que sigue, que dice que en los casos de igualdad se resolverán en favor del inquilino más antiguo, norma está desfavorable para su padre, pues como dice usted, su padre tiene el contrato más moderno que el del otro señor.

Esto me hace pensar que su arrendador se ha informado ya de como proceder; tiene toda la pinta.

Y efectivamente, el plazo es de un año, desde que se le notifique de forma fehaciente; es decir, que quede constancia que se la ha notificado.

También llamo su atención que el arrendador podrá reclamar la vivienda por necesidad cuando tenga lugar la renovación del contrato de arrendamiento. Si se fija, el artículo 62 dice "No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos"; o el artículo 63 cuando dice "Si se tratase de vivienda, para que proceda la denegación de prórroga ". Es decir, que aunque el propietario verdaderamente la necesite, no procede más que cuando se deba de proceder a esa prórroga de contrato; de manera, que si este no es el momento de prorrogar el contrato, da igual que la necesite el propietario para su hijo y no ha lugar que su padre abandone la vivienda; pero para esto, le insisto, debe de darse el caso que ahora mismo no haya que renovar el contrato, y pese a esto, el propietario le pida a su padre que abandone la vivienda; si este es el caso, que no es el momento de prorrogar el contrato, usted puede proceder como le señala el artículo 65, en su punto 3.

Otra vía, que tiene usted; vamos a ver; si todavía no ha recibido notificación fehaciente de este extremo, que un hijo o nieto, o varios de estos se empadronen con su padre; así ganaría puesto de prelación, sobre el pensionista, pues si ve el artículo, se prefiere a familia más numerosa que sobre el jubilado o pensionista; así cuando le llegue la notificación fehaciente oponer que su padre no debe de ser el que abandone, en base a la prelación de ese artículo. RIESGOS: que un juez estime que su padre ha hecho trampa y que finalmente no le sirva de nada, y que la otra parte le exija los daños y perjuicios que se le provoque por esta estratagema.

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Cliente: escribió hace 5 año.

no son mas preguntas, pero nos ha encantado tu respuesta, porque al no controlar nada de estos asuntos aunque te leer la ley hay cosas que no sabes interpretar correcamente. gracias. doy por hecho que el pago con tarjeta es seguro porque es la primera vez que lo hacemos. un saludo

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.
Hola, no se preocupe, de momento no he visto a nadie que se queje; lo que sí que tiene que tener cuidado con que ha aceptado dos veces y eso quiere decir que le van a cobrar dos veces; si quiere pagar solo una, doy parte a atención al cliente y que le devuelvan uno de los dos pagos; también tenga cuidado, pues lo que sí que veo que la gente si saberlo se suscribe al servicio, y le cobran mensualmente una cantidad hagan uso o no del servicio; esto último lo debería de aclarar con atención al cliente. Por lo demás el pago es seguro y no va a tgener ningún problema por el pago con su tarjeta.Y además decirle que me alegra haberle sido de ayuda. Reciba saludos cordiales.
Cliente: escribió hace 5 año.
Si por favor de parte a atención al clinete que ya he visto el cargo dos veces. gracias un saludo
Cliente: escribió hace 5 año.
Hola continuando con lo mismo de antes, si tengo que volver a pagar la consulta me lo dices.
Ya le han enviado a mi padre el requerimiento oficial pidiéndole el piso para el hijo en modo y forma regular, aunque el contrato finaliza en febrero del año que viene, resulta que mi padre ya encontró el piso que quiere( en dos dias), casualidades de la vida, y mi pregunta es como el requerimiento no ha esperado a febrero si se va en un mes o dos del actual piso ¿perdería opciones de la indemnización?. yo entiendo que no pero prefiero que me lo confirmes.
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.
Hola, el artículo 66 que quedó transcrito es claro en esta materia, y dice que el arrendatario que abandone la vivienda durante los seis primeros meses siguientes al requerimiento, tiene derecho a la indemnización de dos anualidades de renta.

Y ahora debe de proceder en el modo que le dice el artículo 65 y mandar burofax aceptando la no prórroga del contrato del alquiler en cuestión, con recordatorio del derecho a indemnización que tiene su padre. Y yo de usted igualmente mandaría burofax comunicando fecha en la que su padre abandonará la vivienda, requiriendo de pago a esa fecha el pago de la indemnización en cuestión, para así poder definitivamente por resuelto el arrendamiento.

No se preocupe en cuanto a la aceptación. Reciba saludos cordiales.

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