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Queremos instalar un ascensor en la Comunidad, para ello hemos

Pregunta del cliente

Queremos instalar un ascensor en la Comunidad, para ello hemos celebrado una Junta extraordinaria. La convocatoria fué convocada (como siempre) introduciendo en los buzones de cada vecino la citación y colocándola en el tablón de anuncios. ¿Estamos de esta forma fehacientemente citados todos los vecinos?; La pregunta viene a colación al comentario del presidente (posterior a la reunión) a la que asistimos un 91% de los vecinos (incluso los que no viven en la comunidad) y faltaron 2 de ellos, donde nos dijo, bueno, bueno, que todavía faltan los que no han venido, porque no se le comunicó debidamente. Uno tiene un local comercial (abierto al público y que él mismo regenta)e independientemente de haber recibido la citación, estuvo hablando, previo a la reunión, con algunos vecinos al respecto ¿tiene eso algún valor? y el otro vive en el bajo, justo enfrente del tablón de anuncios. Todo esto es porque en la reunión salió favorable a la instalación del ascensor, con una diferencia de 1 voto y al día siguiente estos dos vecinos redactaron 2 documentos cada uno, indicando en uno de ellos que ellos no estaban fehacientemente citados y en el otro la disconformidad con el acuerdo y según nos dicen con eso es suficiente para variar la votación celebrada en la junta, porque si contamos estos escritos como votos, saldría NO INSTALACION DE ASCENSION, por una diferencia de 1 voto, pero en este caso al reves. Mi otra pregunta es ¿Estos documentos tienen la misma validez que un voto de una persona que sí asistió? o solo es un mero trámite, similar a "Salvar el voto", para poder impugnar (ir a tribunales) posteriormente. Y entonces ¿De que sirve un acta?, si esta puede ser variada, porque siendo así todo vecino puede mostras su discrepancia en un plazo de 30 días ¿no?. Me he extendido un poco, pero como pueden ver convergen varios factores que hacen que estemos en un lado o en otro de la balanza. Les aclaro aunque no viene al caso que en la comunidad tenemos personas mayores de 70 años y 1 invalidez, con lo que el acuerdo es de mayoría de propietarios + mayoria de coeficientes, tanto en un caso como en el otro.
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

 

Hola, usted plantea varias cuestiones, que voy a tratar de contestarle.

 

Usted habla que algunos propietarios no han sido convocados debidamente a la junta, porque se alega que no se ha practicado una notificación fehaciente. Sepa, que ahora mismo, la única manera que se puede probar de manera fehaciente es por medio de burofax o acta notarial. De tenerse que hacer de esta manera las notificaciones, supondría un gasto inútil a las comunidades, y la ley en ningún momento exige que se practique esta notificación fehaciente. Esta matería la trata el artículo 21 de la ley de propiedad horizontal, que dice que los propietarios deben de ser convocados a la junta general en la forma que dice el artículo nueve de la citada ley.

 

Y este artículo nueve lo que dice es lo siguiente:

- Cada propietario debe de comunicar al secretario un domicilio a efectos de notificaciones y citaciones.

- SI no se ha notificado ningún domicilio específico, se debe de notificar en el propio piso o local que tenga en esa comunidad.

- Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido antes, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

 

Estos artículos son los que tratan de la notificación y no hay ninguno más en toda la ley que imponga esa notificación fehaciente, que como le digo, provocaría un gasto inútil a la comunidad caso de tenerse que hacer por medio de burofax o acta notarial de notificación. No es por tanto indispensable la notificación fehaciente propietario por propietario, siendo suficiente el buzoneo de la convocatoria y el tablón de anuncios.

 

Además, por lo que usted cuenta hay testigos de que estos señores se han dado por enterados de la reunión. No obstante, es verdad, que estos señores, caso de impugnar el acta, puede decir que ellos no han recibido comunicación alguna, pero si ustedes han hecho la comunicación en los términos que le reproduzco en el tablón de anuncios de la comunidad y dejando carta de convocatoria en cada buzón, no debería de haber mayor problema, pues es método válido de notificación en estos casos.

 

 

En cuanto al segundo aspecto, efectivamente, todo aquél propietario que haya sido citado debidamente podrá oponerse a los acuerdos en el plazo de treinta días naturales comunicandoselo al secretario por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción. Aquí sí que hay matiz, y es se debe de comunicar por "medio que permita tener constancia de su recepción". Estos señores sí que debería de presentarlo por medio de burofax, para evitar que contra ellos se usen las estratagemas que ellos emplean (es decir, negar la citación). Por tanto, ellos sí que debería de notificar de forma fehaciente su oposición al acuerdo. Y sí, tiene el mismo valor, pues la ley no distingue entre el que vota en contra o a favor durante la junta, o emplea luego ese plazo para dar su voto negativo al acuerdo de la junta. Y no es que se esté variando el acta; se trata de dar una oportunidad al que no puede asistir a la junta, de que pueda votar y que su voto cuente en la decisión.

 

Ahora bien, le informo de las siguientes cuestiones:

- Sepa que quien no se encuentra al corriente en el pago de las cuotas, no puede votar en la junta, con lo cual a lo mejor esto varía el sentido de la votación de la que usted habla, y a lo mejor lo hace a su favor, caso de que quien voto en contra no estuviese al corriente de los pagos con la comunidad; pues le insisto, ese señor tiene negado el derecho a voto, tal y como dice el artículo 15 de la ley de propiedad horizontal; y su cuota tampoco se tendría en cuenta a la hora de determinar si se ha alcanzado la mayoría necesaria.

- Hay un artículo muy importante en la ley de propiedad horizontal, el artículo 10. 2, que dice lo siguiente:

"""""""Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las actuaciones y obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Lo dispuesto en este apartado no será de aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten, privativas o en los elementos comunes, supere el treinta y tres % de sus ingresos anuales."""""-

Por tanto, este artículo es muy importante, pues si se cumplen los requisitos del mismo, no es que la junta puede decidir sobre la instalación de ascensor, sino que esta obligada a ello.

- Según el artículo 17.1 de la ley de propiedad horizontal, para el establecimiento de ascensores se requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Este último se lo apunto, por si no lo sabe, pero me imagino que ya lo sabe.

 

- También le digo que un acta de la junta de propietarios no se puede impugnar por cualquier motivo; de esto trata el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal, que dice que se pueden impugnar en los siguientes supuestos:

  1. Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

  2. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

  3. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

 

 

No sé si he conseguido aclarar todos los temas que usted plantea. Espero que sí; en caso contrario, me lo puede hacer saber.

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Experto:  jaiter escribió hace 5 año.
Hola, buenas tardes, solo aprovecho este mensaje para preguntarle si tras leer mi respuesta, le he aclarado sus dudas; si es así, el invito a que acepte mi respuesta, pues es la manera de la que la web me gratificará por mi tiempo; en caso contrario, puede formular las preguntas que crea convenientes. En todo caso, reciba saludos cordiales.
Cliente: escribió hace 5 año.
Buenas tardes:
Perdón por la demora, pero me ha resultado imposible aceptar antes su respuesta. Antes de nada quiero darle las gracias XXXXX XXXXX aclaración, bastante concreta a mis preguntas, pero quisiera pedirle una matización. Como le indicaba en mi anterior consulta: había dos vecinos que habían mostrado sus disconformidad, posterior a la junta (las cartas no fueron remitidas por burofax, sino entregadas en mano al Presidente, que dicho sea de paso, está en contra de la instalación del ascensor), ahora el Presidente nos ha mandado un escrito (tipo carta) en el que nos informa de ello y le trascribo literalmente "Por la presente les comunico que de los dos propietarios que podrían votar por estar al corriente de pagos y que no habían sido debidamente citados a la junta de 18 de Octubre de 2011, ambos han manifestado, una vez comunicada el acta de la junta, su disconformidad con la instalación del ascensor y siendo sus coeficientes de 1,89 y de 3,30 respectivamente, el acuerdo sobre la instalación no alcanza la mayoría de la mitad de votos válidos con derecho a voto necesaria que a su vez represente la mitad de coeficientes, ya que el acuerdo que impide la instalación es del 47,29% de coeficientes y los votos a favor son el 42,91% de coeficientes, siendo además mayoría de propietarios”. El presidente es abogado, o tiene relación con abogados ... no sé exactamente, por lo que yo me pregunto, ¿porque hace tanto hincapié a lo de estar debidamente citados si como Vd. me indica no sería requisito imprescindible para poder votar?. Podría comprobar si hay algo al respecto, por que ... ¿porque si no iba a citar ese punto en el escrito? y ¿como podríamos rebatirle?. Muchas gracias
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.
Ahora estoy fuera. Durante la tarde tratare de conectar.
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

42,10

9,8

Hola nuevamente, y perdone pero me ha pillado fuera y no tenía el ordenador delante. Lo primero agradecerle su aceptación, y no se preocupe por la tardanza; solo faltaba.

 

En cuanto a lo que usted plantea, el que este señor insista nuevamente con la no notificación en forma, porque no se ha hecho fehacientemente, mediante burofax, solo puede obedecer como un argumento más de que ustedes están haciendo algo que no deben, desde su punto de vista, y meterles carga psicológica.

 

No sé cuanto tiempo llevará usted en esa comunidad. A cuantas reuniones habrá asistido usted y a cuantas le han citado por medio de burofax; o hable con esas personas que tiene ya unos setenta años y preguntelé cuantas veces le han convocado a una junta por medio de burofax. Estoy convencido de que la respuesta es cero. Y esta misma pregunta usted se la puede hacer a cualquier amistad o familiar que tenga, y estoy igualmente convencido de que la respuesta es cero. Si me pregunta a mí, yo nunca he recibido por burofax una convocatoria de junta propietarios; mis padres, en treinta años que viví con ellos bajo el mismo techo, nunca fueron convocados de esta manera. Que pasa, que en todas las comunidades se hace mal?? Pues no.

 

Por tanto, le insisto, es un argumento más para presionar y convencerles de que se estén quietos. Además, en las comunidades pasa mucho como el póker; el que mejor miente se puede llevar la partida, aunque tenga malas cartas.

 

Y la forma de rebartirle en este punto es el artículo nueve de la ley de propiedad horizontal que dice muy claramente como convocar a la reunión, y que ya le he transcrito antes, y en ningún sitio dice que se tenga que convocar de forma fehaciente. No osbtante el link para ver este artículo es el siguiente, si usted mismo quiere tener acceso directo: http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lph.html

 

Otro argumento que puede ser de peso, es que si este señor insiste en este tema, el como presidente es el responsable directo de la debida convocatoria, si es que la ha hecho él la convocatoria. Y es que el artículo 16 de la ley de propiedad horizontal dice claramente que la "convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión". Por lo tanto si este señor la convocó, y la convocó mal, pues el mismo reconoce en su carta, según sus argumentos, que está mal convocados por culpa suya, por no hacerla por medio de burofax, y cuando uno comete un error se le puede exigir los daños que ese error provoque.

 

En cuanto a las mayorías. Si sumo todos los porcentajes me falta el 9,80 por ciento para alcanzar el cien por cien de las cuotas. Entiendo que ese 9,80 por ciento que falta, se debe a propietarios que no pueden votar por no estar al corriente de los gastos; si no es así, por favor, hagamelo saber.

 

Cliente: escribió hace 5 año.
Buenas tardes, gracias de nuevo a su respuesta. y como puede observar, yo sigo D. erre que erre, porque veo un pequeño resquicio en la redacción del presidente.
Efectivamente jamás he sido citada mediante burofax, ni conozco a nadie que se lo hagan saber mediante este medio, pero sí mediante correo certificado, pero bueno ese tema creo que lo tengo bastante claro (comunicado fehacientemente) y a el me agarro. Siguiendo contestando a sus preguntas, le indico que sí, que efectivamente el % que le falta son de vecinos morosos que no tienen derecho al voto y que encima siendo votos positivos, desconociendo en ese momento la ley, y teniendo la esperanza de que los dejaran votar, por que en esta comunidad eso nunca se tuvo en cuenta, llevamos su representación a la reunión.
Para continuar con el culebrón que tengo montado, le informo de que he preparado un documento, el cual le trascribo, que pretendo sea corroborado y firmado por varios vecinos, que irá dirigido al Administrador, así como al Presidente y le rogaría me indicase su opinión al respecto, así como inclusión o exclusión de algún punto o aclaración y en el que puede ver que he utilizado gran parte de su información para llevarlo a cabo:
"Estimado Sr. Presidente:
Habiendo recibido su atenta firmada, de fecha 7 de noviembre de 2011 en la que se nos comunica a los vecinos que, y cito literalmente: “Dos propietarios que podrían votar por estar al corriente de pagos y que no habían sido debidamente citados a la junta de 18 de Octubre de 2011, ambos han manifestado, una vez comunicada el acta de la junta, su disconformidad con la instalación del ascensor y siendo sus coeficientes de 1,89 y de 3,30 respectivamente, el acuerdo sobre la instalación no alcanza la mayoría de la mitad de votos válidos con derecho a voto necesaria que a su vez represente la mitad de coeficientes, ya que el acuerdo que impide la instalación es del 47,29% de coeficientes y los votos a favor son el 42,91% de coeficientes, siendo además mayoría de propietarios” y basándome en sus propias palabras, he de poner en su conocimiento y en el resto de vecinos nuestra disconformidad al respecto y pasamos a explicarle nuestras razones:
Ahora mismo, la única manera que se puede probar de manera fehaciente que un vecino no ha sido debidamente citado es por medio de burofax o acta notarial. De tenerse que hacer de esta manera las notificaciones, supondría un gasto inútil a las comunidades, y la ley en ningún momento exige que se practique esta notificación. Esta materia la trata el artículo 21 de la ley de propiedad horizontal, que dice que los propietarios deben de ser convocados a la junta general en la forma que dice el artículo nueve de la citada ley.
Y este artículo nueve lo que dice es lo siguiente:
- Cada propietario debe de comunicar al secretario un domicilio a efectos de notificaciones y citaciones.
- Si no se ha notificado ningún domicilio específico, se debe de notificar en el propio piso o local que tenga en esa comunidad.
- Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido antes, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
Estos artículos son los que tratan de la notificación y no hay ninguno más en toda la ley al respecto. No es por tanto indispensable la notificación fehaciente propietario por propietario, siendo suficiente el buzoneo de la convocatoria y el tablón de anuncios, CASUISTICA QUE FUE REALIZADA EN EL CASO QUE NOS LLEVA.
Además tenemos constancia de que por un lado el vecino, propietario del local, tenía conocimiento de la misma, pues estuvo conversando al respecto con varios vecinos e incluso hubo una llamada telefónica hablando de la necesaria asistencia a la reunión con el Sr. Administrador una hora antes de la celebración de la misma, debido a la importancia que ésta tendría y el otro vecino que muestra su discrepancia vive justo enfrente del tablón de anuncios donde estuvo expuesta la convocotaria, al menos el tiempo mínimo establecido por ley.
Siempre basándonos en la ley, decimos que ambos vecinos estaban “debidamente citados”, por lo que a tenor de lo indicado anteriormente no se pueden admitir como voto sus disconformidades, respecto a la decisión tomada por la mayoría de los vecinos asistentes y con derecho a voto en la junta celebrada el pasado día 18 de Octubre. Quedando por tanto como FAVORABLE la instalación del ascensor.
Aprovechamos para recordarle, pues ya se lo habíamos notificado “in person” para su corrección y cuyo dato también ha omitido, que la suma de coeficientes FAVORABLES no es de 42,91% sino de 43,41%.
Y para que tenga conocimiento de ello, se retracte en el próximo acta de ello y no vuelva a ocurrir, le subrayo su mal hacer acaecido en el acta nº 30 y que no debe figurar, porque un acta es:
“El único medio de probar la celebración de la junta como requisito “ad solemnitatem”. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias que a continuación se citan, con la circunstancia de que en el caso de no concurrir todas se reputará nula la misma y sin valor para acreditar el contenido de su celebración:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, (se suprime la referencia a los acuerdos relevantes)

No podrá hacerse constar por el secretario-administrador en el acta de la Junta ninguna otra cuestión distinta a las anteriormente expuestas, tales como comentarios, opiniones de los presentes, o cualquier otra incidencia que surja en la celebración de la junta que no se refiera a los requisitos exigidos. En caso de hacerse se tendrán por no puestas tales observaciones y no surtirán efecto alguno en cualquier instancia.”

Le rogamos encarecidamente redacte escrito comunicando la nulidad de su atenta, por todo lo expuesto anteriormente, a la mayor brevedad posible. Quedando a su disposición para cualquier aclaración al respecto.
VECINOS NO CONFORMES CON EL COMUNICADO DEL SR PRESIDENTE

PISO … FIRMA …
PISO … FIRMA …
PISO … FIRMA … "

Aparte de lo indicado en la primera parte, le indico mis preguntas:
¿Tendríamos algún plazo para la entrega de esta carta, para que el Sr. presidente comunicase (si fuera posible) la anulación de la emitida por él?, realmente ¿como debería de comunicarnos la NO VALIDEZ de su documento? y vuelvo a preguntarle lo de la primera consulta, ¿una carta (las discrepancias han sido comunicadas 20 días después de la emisión del acta, donde venía reflejada la aprobación de la instalación del ascensor), puede invalidar la decisión de un acta, que según creo es el único documento oficial?, en este caso ¿tienes más validez esa carta que el propio acta?, porque realmente esa carta nos está invalidando los resultados reflejados en el acta.
En su primera respuesta hace referencia al artículo 10.2, pero yo no termino de entender que quiere decir dicho punto, porque lo que sobreentiendo es que si hay alguien con ingresos bajos ... sería incongruente la instalación del ascensor, para el que hay que realizar un desembolso considerable; Le vuelvo a repetir no tengo nada claro este punto, si me lo pudiera explicar, por favor.
En espera de sus gratas noticias. Un saludo
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, muy buenas tardes de nuevo.

 

En cuanto a la carta que usted ha redactado, no creo mucho en su eficacia, y por tanto no la remitiría.

 

Y es que como le digo en primera respuesta, según el artículo 17.1 de la ley de propiedad horizontal, para el establecimiento de ascensores se requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.". Es decir que según este artículo ustedes precisan el sesenta por ciento de los propietarios que representen el sesenta por ciento de las cuotas. Y ustedes, con el resultado de votación, aún sumando los votos de quien no se encuentra al corriente de sus pagos con la comunidad, ni quitando los votos de quienes han votado en contra después, alcanzan ese sesenta por ciento que precisan.

Tampoco por lo que me cuentan se puede intentar por la vía del artículo 10.2 de la ley propiedad horizontal, que le transcribí en mi primera respuesta, por el elevado coste de la instalación del ascensor.

 

Por tanto, la única vía que tienen es volverlo a intentar con una nueva votación en el futuro; y sepa, que si alguien no salva su voto en la forma y modo que ya le he comentado no vale ese voto en contra, y por tanto, podría ocurrir que no se tenga en cuenta como voto negativo y sí como voto positivo,por no haberlo salvado en la forma debida que ordena la ley.

 

También le digo que salvar el voto es válido; y es que la votación no termina hasta que acaba el plazo previsto por la ley para salvar el voto; durante ese tiempo, cualquier vecino que no haya asistido puede salvar su voto, y por tanto, modificar el resultado de la votación. Y es que la ley trata de que aquel vecino que no puede asistir a una reunión, por el motivo que sea, justificado o no, pueda votar en contra, y tenga de esta manera una capacidad de reacción frente al acuerdo.

 

En cuanto al artículo 10.2 está abriendo una nueva vía, pero es muy claro en cuanto a los requisitos, que sobre todo hace referencia a la necesidad de esos medios mecánicos por precisarlos personas de avanzada edad o con discapacidad, de un lado, y de los requisitos de instalación en el aspecto ecónomico de otro. Y si bien, se exceptua cuando hay alguna familia que tiene unos ingresos bajos, para evitarle un quebranto económico. De todas formas le digo que este párrafo es muy reciente, pues se la ha dado esta redacción desde agosto de 2011, de manera que por lo reciente de la norma, evidentemente no ha habido ninguna sentencia que aclare más el artículo, por lo reciente de su redacción.

 

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