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que valor legal ante terceros de la venta de un inmueble de

Pregunta del cliente

que valor legal ante terceros de la venta de un inmueble de hijo a padres en contrato privado y si es necesario para su validez la elevacion a escritura publica
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  noeliabogada escribió hace 5 año.
Sería un negocio perfectamente válido y legal frente a terceros siempre que no se trate de eludir el pago de deudas frente a acreedores, ya que podrían estar cometiendo un delito de alzamiento de bienes penado por el código penal.Dicho contrato no sería necesario elevarlo a público a menos que su hijo pretenda inscribir dicho bien a su nombre en el registro de al propiedad.
Recuerde además que también deben hacer frente al pago de los impuestos de transmisiones patrimoniales y plusvalía, por lo que resultaría interesante estudiar la conveniencia de realizar una donación, que resultaría menos gravosa. La donación sí debe constar obligatoriamente en documneto público.
(Para que se produzca la conducta típica, es decir, para que una insolvencia pueda ser considerada como alzamiento de bienes, es necesario, como requisitos, que esté integrado, en primer lugar, a) por el dolo ,el conocimiento de que los bienes ocultados están sujetos al cumplimiento de obligaciones y que su conducta es idónea, es decir, conciencia de alzarse, de ocultar sus bienes y además voluntad de insolventarse y b) en segundo lugar, siendo como es un delito de intención, queda perfectamente recogido con la expresión: proceder “en perjuicio de”, es decir, representa la conducta del deudor que, mediante la ocultación de bienes pretende quedarse defi nitivamente con ellos, produciendo o aumentando la situación de insolvencia; el perjuicio al que hace referencia el Código Penal es la que resulta del impago de los créditos, consistente precisamente en el ánimo de defraudar a los acreedores, de eludir el pago, en defi nitiva, intención especifi ca de perjudicar y defraudar el legítimo derecho del acreedor.).
Si la respuesta le parece adecuada no se olvide de ACEPTARLA ya que sólo de esta manera el experto recibe una bonificación, quedándose en caso contrario la página con la totalidad de su depósito. Reciba un cordial saludo.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Hola

 

Frente a terceros esa venta no existe y no es válida, además de poder ser una posible infracción administartiva grave al amparo de la ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo.

Esta ley obliga a cominicar a hacienda los traspasos de dinero

 

No se puede alegar frente a terceros un contrato privado de inmuebles, porque no existe más que para las partes.

 

De cara a terceros el propietario es el titular registral que esta amparado por la buena fe y ésto es lo válido frente a terceros.

 

Un contarto privado sólo tiene validez para las partes y entre ellos, jamás para terceros

 

para tener validez, fuerza, y el amparo de la buena fe registarl debe estar incluida la transmisión en el registro de la propiedad, sin ello frente a terceros simplemente No existe, con independencia de la validez entre las partes y sólo para ellas

 

Experto:  noeliabogada escribió hace 5 año.
Debo rectificar mi respuesta anterior. El contrato privado no llegaría a tener efectos frente a terceros, sólo produciría efectos inter partes, a no ser que conste en documento público y se inscriba en el registro correspondiente. En su caso en concreto, podría realizar perfectamente un contrato privado de compraventa con su hijo y no sería obligatorio elevarlo a público a no ser que quiera cambiarse también la titularidad del inmueble e inscribirlo. No incurriría en ningún tipo de infracción si realiza el apgo de los impuestos correspondientes. Tenga en cuenta además las consecuencias que supondría incurrir en los supuestos del alzamiento de bienes. Como le decía con anterioridad, debe sopesar los gastos que conlleva cada una de las maneras de transmitir la propiedad, compraventa o donación, y yo considero que le resultaría mucho más económico realizar una donación teniendo en cuenta el parentesco.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.
Agradezco a Noelia que se haya dado cuenta del error, estimado cliente acepte aquella respuesta que le parezca mejor, sabiendo que cobrará el experto cuya respuesta Ud acepte
Experto:  abogadoalonso escribió hace 5 año.
Estimado cliente, como contrapunto a lo referido por los anteriores expertos debo decir con todo respeto "prior in tempore potior in iure", es decir, el primero en inscribir en el Registro de la Propiedad, tiene mejor derecho que el que dispone de un titulo (compraventa) no inscrita.

Con esta premisa, nos encontramos con que el documento público no inscrito, si no se registra, no se pone por tanto en conocimiento de terceros, razón por la cual no se ven afectados por lo que no se conoce, en sus negocios juridicos.

En su concreto caso, no sólo sería necesaria la escritura pública, sino tambien la inscripción en el Registro de la Propiedad, y aún más, si dicha compra venta, aún inscrita, molesta los intereses de terceros como la legítima,el usufructo o la ocultación de bienes por los acreedores, podrá anularse judicialmente.

Reciba un cordial saludo y acepte la respuesta si ha sido de su interés.

Reciba un cordial saludo y acepte la respuesta si ha sido de su interés.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Pero es la inscripción primera, o la primera escritura la válida

El contrato privado no existe ni tiene validez frente a terceros

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, solo intervengo para sentar algunas ideas, que veo que no han quedado claras, con todo el respecto del mundo hacia mis compañeros:

- La compraventa en documento privado es válida y efizcaz. Usted con su pregunta se está refieriendo a la forma del contrato de compraventa, es decir, si debe de figurar por escrito o no, si debe de hacerse en escritura ante notario o no, etc. Para que lo entienda le diere que la forma de los contratos puede ser de dos tipos:

=ad probationen. En este caso, la forma sirve solo de medio de prueba frente a terceros.

= ad solemnitatem. En este caso, la forma es un requisito esencial para que el contrato exista.

 

Pues bien, en la compraventa la forma es solo ad probationen, es decir, sirve de medio de prueba; pero en ningún caso, la forma es ad solemnitatem, es decir, no se requiere una forma específica, o lo que es lo mismo, no se exige la escritura ante notario para que el contrato sea válido y eficaz.

 

Por lo tanto, en la compraventa esa forma es ad probationem; tal y como yo haga la compraventa, si la hago en escritura pública o en documento privado, solo afecta a la prueba. Y aquí radica la diferencia igualemente entre hacerlo en documento privado y en escritura ante notario.

 

Si la hago en documento privado, las partes han vendido igualmente; la venta es válida. Obliga igualmente a todos que tengan conocimiento de esa compraventa, porque les conste de cualquier modo; porque vean ese contrato privado de compraventa, o porque de cualquier otra manera tengan conocimiento de que se ha producido.

 

En cambio, si yo la hago en escritura ante notario y la inscribo en el registro de la propiedad, vale frente a todo el mundo. Y nadie puede alegar desconocimiento de quien es el dueño efectivo; este último efecto no ocurre con la compraventa en documento privado, pues cualquiera puede alegar no tener conocimiento de la venta, y no le afectaría si ha actuado de buena fe, en la creencia de que el propietario era el que consta en el registro de la propiedad y no quien resultó ser el efectivo propietario consecuencia de un contrato privado.

 

En definitiva, si el propietario real coincide con el propietario del registro de la propiedad, es lo que no plantea ningún problema, y todo el mundo tiene que respetar esta situación.

 

En cambio, si el propietario real no coincide con el propietario del registro de la propiedad, los problemas es cuando pueden surgir los problemas. Es cuando por ejemplo puede resultar que se embargue la finca del anterior propietario, aunque ya no sea dueño en virtud del contrato privado, pues como no se ha cambiado esa titularidad en el registro de la propiedad, el acreedor ve que ese anterior propietario sigue siendo dueño y decide embargar la propiedad.

 

Por tanto, la escritura pública y su posterior inscripción en el registro de la propiedad no es indispensable para que se transmita la propiedad, pero sí muy conveniente.

 

Y como le han dicho mis compañeros, debería de presentar a liquidar de transmisiones patrimoniales el contrato privado, si decide hacer la venta de esta forma. De lo contrario, se podría enfrentar a una posible sanción, por el impago de ese impuesto. A parte que en el futuro, de no presentarlo a liquidar, puede plantear problemas caso de que se quiera elevar a público.

 

Para la elevación a público el día de mañana, sepa que tendrán que firmar todos los vendedores y compradores; y si fallece alguno de ellos, sus herederos, lo cual también esto puede ser un argumento para hacerlo ya en escritura pública, y así no tener que contar en tiempos venideros con esos herederos, o con los herederos de los herederos.

 

 

 

 

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, solo sepa que somos varios expertos quienes hemos contestado a su pregunta, y si no las mira, nuestro trabajo habrá carecido de todo sentido; luego si quiere puede aceptar o no la respuesta que le parezca más correcta, siendo con esa aceptación como se nos gratifica por nuestro tiempo.

 

En todo caso, reciba saludos cordiales.

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