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Jesús
Jesús, Licenciatura/Derecho
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 83
Experiencia:  Abogado colegiado ejerciente /LEGAL GENERAL
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En la comunidad donde vivo, hace 5 años falleció el propetario

Pregunta del cliente

En la comunidad donde vivo, hace 5 años falleció el propetario de una vivienda, se desconocen tanto familiares como herederos de esta persona. El administrador abrió el piso, lo vació y lo ha puesto en alquiler. ¿Ha incurrido en alguna ilegalidad el administrador?

En espera de su respuesta, reciban un saludo
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola buenas tardes. En contestación a su concreta pregunta le di´re que aunque no haya familiares ni herederos, siempre hereda en último lugar el Estado o bien la Comunidad Autónoma, osea, que ese piso si no resultan herederos no será de la comunidad de propietarios sino que pertenecerá al Estado o a la COmunidad autónoma correspondiente pues así se determina claramente en el Código civil o en las leyes autónomas correspondientes según estemos hablando de territorio de derecho común o foral como sería el caso a título de ejemplo de las comunidades autónomas de Cataluña, Aragón, Galicia, Pais Vasco, ....
Nos comenta que se desconoce que tenga familiares y herederos pero habrá que averiguar si esta situación realmente es así pues lo más fácil es solicitar una cerficación del registro de últimas voluntades para saber si tenía o no testamento. Si tenía testamento el problema se simplifica pues ya designa a la persona o personas que serían las herederas en sus bienes. Por tanto, el primer paso seria averiguarlo mediante el certificado de fallecimiento con ese certificado literal de fallecimiento pueden ustedes solicitar el certificado de últimas voluntades y acreditar si tenía o no testamento. Si no tenía testamento y no hay herederos conocidos la legislación es clara al respeto y determina que en última instancia el heredero será el Estado o la comunidd autonoma concreta si es con derecho específico en la materia. Por tanto, e administrador si puede estar incurriendo en irregularidad si no ha averiguado lo que le he mencionado y después resulta que hay algún heredero y ese p8iso es propiedad del mismo con lo cúal está entrando en una propiedad privada. Por ello, averiguen lo que les he comentado pues las herencias muchas veces no se aceptan ni adquieren en el momento del fallecimiento y tenga en cuenta que la acción de partición de la herencia no prescribe y por tanto, puede ejercitarse en cualquier momento aunque hayan transcurrido muchísimos años desde el fallecimiento del dueñño del piso.
La regulación es muy clara al respeto:
SECCIÓN CUARTA del código civil español regula: DE LA SUCESIÓN DEL ESTADO.
Artículo 956.

A falta de personas que tengan derecho a heredar conforme a lo dispuesto en las precedentes Secciones, heredará el Estado, quien asignará una tercera parte de la herencia a Instituciones municipales del domicilio del difunto, de Beneficencia, Instrucción, Acción Social o profesionales, sean de carácter público o privado; y otra tercera parte, a Institutos provinciales de los mismos caracteres, de la provincia del finado, prefiriendo, tanto entre unas como entre otras, aquellas a las que el causante haya pertenecido por su profesión y haya consagrado su máxima actividad, aunque sean de carácter general. La otra tercera parte se destinará a la Caja de Amortización de la Deuda Pública, salvo que, por la naturaleza de los bienes heredados, el Consejo de Ministros acuerde darles, total o parcialmente, otra aplicación.

Artículo 957.

Los derechos y obligaciones del Estado, así como los de las Instituciones o Entidades a quienes se asignen las dos terceras partes de los bienes, en el caso del artículo 956, serán los mismos que los de los demás herederos, pero se entenderá siempre aceptada la herencia a beneficio de inventario, sin necesidad de declaración alguna sobre ello, a los efectos que enumera el artículo 1023.

Artículo 958.

Para que el Estado pueda apoderarse de los bienes hereditarios habrá de preceder declaración judicial de heredero, adjudicándole los bienes por falta de herederos legítimos.
Ahora bien, si los bienes no tienen dueño conocido y nadie los reclama durante mucho tiempo pueden adquirirse por usucapión pero tienen que pasar muchos años y en su caso solo han pasado cinco años, con lo que el bien, en ningún caso pertenece a la comunidad de propietarios.
Espero haberle orientado y aclarado y si es así, espero que acepte mi respuesta pues es la única forma que tengo de recibir una bonificación por mi tiempo sin perjuicio de seguir respondiendo a todo lo que precise y reciba un cordial saludo.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Hola:

 

Esa herencia no es de nadie hasta que un juez diga lo contrario, estoy de acuerdo que cuando lo diga dirá que es del Estado, pero el admistrador no esta cometiendo ninguna irregularidad, dado que como administrador tiene derecho a velar por la integridad del inmueble, y a ocupar para si o para la comunidad un inmueble vacio.

 

Si la situación actual persisite durante el tiempo suficiente, la comunidad puede ususcapir ese inmueble, 30 años, y tendrá derecho a inscribirlo a su nombre

 

Me parece muy correcto lo que ha hecho el administardor y tiene base para defender esa postura.

 

 

25 años más y la comunidad le deberá esa gran labor al administrador

 

Experto:  Jesús escribió hace 4 año.

Buenas tardes:

 

Responde a su pregunta Jesús, abogado colegiado ejerciente.

 

El administrador podría estar cometiendo un ilícito de apropiación indebida, de los tipificados en el Código Penal, art. 252:

 

Serán castigados con las penas del artículo 249 ó 250, en su caso, los que en perjuicio de otro se apropiaren o distrajeren dinero, efectos, valores o cualquier otra cosa mueble o activo patrimonial que hayan recibido en depósito, comisión o administración, o por otro título que produzca obligación de entregarlos o devolverlos, o negaren haberlos recibido, cuando la cuantía de lo apropiado exceda de cuatrocientos euros. Dicha pena se impondrá en su mitad superior en el caso de depósito necesario o miserable.

 

Copio enlace a la norma:

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Penal/lo10-1995.l2t13.html#c6s2

 

Quedo a su disposición para cualquier aclaración.

 

Atentamente,

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola buenas tardes. EL ADMINISTRADOR SI ESTÁ COMETIENDO UNA IRREGULARIDAD PUES ESTÁ APROPIÁNDOSE DE DINERO QUE NO LE CORRESPONDE NI A ÉL NI A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y ME PARECE GRAVÍSIMA SU ACTUACIÓN PORQUE SI PUEDE LLEGAR A COMETER VARIOS DELITOS NO SOLO EL DE APROPIACIÓN INDEBIDA SINNO QUE SI RESULTA QUE SI HAY HEREDERO, QUE EL DESCONOCE ESTARÍA ENTRANDO EN UNA PROPIEDAD PRIVADA, POR TANTO, SI ES IRREGULAR Y GRAVE SU ACTUACIÓN COMO YA ANTERIORMENTE LE MENCIONÉ.
Y HASTA QUE PASEN 25 AÑOS PARA PODER USUCAPIR EL BIEN ESE BIEN NI ES DE LA COMUNIDAD NI DEL ADMINISTRADOR Y 25 AÑOS SON MUCHOS AÑOS. POR TANTO, SIGO PENSANDO QUE LO MEJOR ES AVERIGUAR LA SITUACIÓN CONCRETA Y SI REALMENTE TIENE O NO HEREDEROS Y EN TODO CASO, USTEDES DEBEN QUEDARSE TRANQUILOS PORQUE LA ACTUCIÓN LA REALIZA EL ADMINISTRADOR Y NO USTEDES AUNQUE SINCERAMENTE NO ESTÁ OBRANDO DE FORMA CORRECTA PUES EL BIEN EN NINGÚN MOMENTO ES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
PARA QUE LE QUEDE CLARO, A DÍA DE HOY MIENTRAS NO SE ACEPTE LA HERENCIA LOS BIENES NO PERTENECEN A NADIE PERO PUEDEN LLEGAR A PERTENECER A ALGUIÉN CUANDO SE ACEPTE O SE DESIGNE AL ESTADO O A LA COMUNIDAD AUTÓNOMA HEREDERA Y POR TANTO, EL ADMINISTRADOR ESTÁ PROCEDIENDO DE FORMA IRREGULAR PORQUE EL BIEN EN NINGÚN MOMENTO HA PERTENECIDO A LA COMUNIDAD. ME PARECE MUY GRAVE LA ACTUACIÓN DEL ADMINISTRADOR..SI NECESITA CUALQUIER ACLARACIÓN PUEDE HACERLA Y ESPERO QUE MI RESPUESTA DESDE UN PRINCIPIO HAYA RESPONDIDO A TODO LO QUE USTED HA PREGUNTADO Y SI ES ASÍ, ESPERO QUE LA ACEPTE PUES ES LA ÚNICA FORMA QUE TENGO DE RECIBIR UNA BONIFICACIÓN POR MI TIEMPO SIN PERJUICIO DE SEGUIR RESPONDIENDO A TODO LO QUE PRECISE Y RECIBA UN CORDIAL SALUDO.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Hola

 

Es muy matizable la legitimación pasiva del delito que argumenta Jesús, es decir que no se le está causando daño patrimonial a quien tiene un inmueble abandonado y olvidado.

 

El administrdor puede hacer dos cosas, olvidarse del inmueble, cerrarlo, y que la cominudad pague la prorrata de ese inmueble que no pague, o alquilarlo, dando cuentas de ese dinero a la comunidad, NUNCA en beneficio propio, y sufragar lso gastos delinmueble con ese dinero

 

Sigo opinando que me parece loable esa actitud, y termino diciendo que nuestro código civil determina, entre las formas de adquiriri la propiedad, que la ususcapio es una de ellas, es decir, que mediante el uso continuado y pacifico de esa situación por 30 años la comunidad pasaría a ser propietaria, y todo ello, sin perjudicar a nadiem porque nadie ha reclamado ese piso.

 

Podemos hacer un decálogo de derecho es este aspecto, pero no me importaría en absoluto tener la suerte de ser el letrado de ésta comunidad ....

 

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
No comparto para nada la postura del anterior experto porque no es nada loable lo que está haciendo el administrador sino que aunque haya pasado cierto tiempo ese bien NO ES DE LA COMUNIDAD. Usted no has preguntado y le hemos mencionado que no está actuando correctamente pues ha puesto en alquiler un bien que no es de la comunidad y que la persona que lo herede si lo hereda no quiere que se haya alquilado y si resulta que con el cabo del tiempo aparece un heredero entonces puede iniciar acciones contra el administrador por decidir realizar actos con un bien que no pertenece a la comunidad de propietarios, el administrador se está extralimitando de las funciones que la ley le atribuye en la comunidad de propietarios y ello es bien fácil de observar pues las funciones que la ley le atribuye al administrador son las siguientes:

Artículo 20

Corresponde al Administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e) Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

La LPH. atribuye el administrador el carácter de órgano de gestión al que confía el adecuado funcionamiento de esa especial forma de condominio. En todo lo no conferido por la norma o por las facultades que específicamente le haya otorgado la junta, el administrador quedará limitado a realizar los actos propios de la labor profesional que el art. 20 de la LPH. le asigna, puesto que como mandatario que es de los condueños vendrá obligado a respetar la extensión de las atribuciones con los límites del propio mandato. Por lo expresado y al vincularse este profesional con la junta de propietarios a través de un contrato de mandato, le será aplicable el art. 1726 del Código Civil en el sentido de ser responsable no solo de las conductas dolosas sino de cuantas otras culposas provengan de su actuación, cuestión que por ser hecho no podrá calificarse o establecerse unilateralmente por la Comunidad, sino que deberá ser apreciada por el juez. Por tanto entre sus funciones no está la de alquilar el piso que pueda estar abandonado o sin dueño, asique se está extralimitando de sus funciones y por tanto actuando de forma irregular. Si sería aún entendible que entrara en el piso pero NO ALQUILARLO porque es una función que por ley no le corresponde. Por tanto, y resumiendo el administrador está actuando de forma irregular y si la usucapión es un modo de adquirir la propiedad pero para que pueda adquirirse ese bien aún tienen que TRANSCURRIR VEINTICINCO AÑOS MÁS, Y ESO ES MUCHO TIEMPO QUE INCLUSO DURANTE EL MISMO, RESULTA QUE EL BIEN YA SE HA ADJUDICADO A ALGUIÉN. Espero haberle oreintado y aclarado y si mi gestión ha respondido a su pregunta espero que acepte la respuesta pues es la única forma que tengo de recibir una bonificación por mi tiempo sin perjuicio de seguir respondiendo a todo lo que precise y reciba un cordial saludo.
Experto:  Jesús escribió hace 4 año.

Buenos días de nuevo:

 

Como habrá podido observar por el resto de opiniones, la "ilegalidad" en la que se podría estar incurriendo es la que yo ya le he expuesto:

 

El administrador podría estar cometiendo un ilícito de apropiación indebida, de los tipificados en el Código Penal, art. 252 y concordantes: Según la norma del enlace que ya le hago constar:

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Penal/lo10-1995.l2t13.html#c6s2

 

Y desde luego podría estar cometiendo otro ilícito más, el de usurpación del art. 245.2 del mismo Código Penal:

El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses.

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Penal/lo10-1995.l2t13.html#c5

 

Coincido con la compañera anterior en que la opinión del experto Apam no tiene en este caso fundamento de hecho y derecho alguno según se ha planteado la consulta por el cliente.

 

Según los datos de la consulta, en cualquier caso los hechos parecen denunciables a todas luces, pues ni la Comunidad de Propietarios ni su Administrador tienen en principio ninguna legitimidad aparante para ocupar esa vivienda y explotarla económicamente en su exclusivo beneficio. Y por ello puede efectuar la denuncia cualquiera que tenga conocimiento de la presunta ocupación ilegal y del presunto enriquecimiento injusto e ilegítimo.

 

Decide finalmente sobre la existencia de "ilegalidad" en dichos actos el Juez, tras la pertinente denuncia de los hechos en el Juzgado de Guardia; sobre todo si quien denuncia se cree perjudicado o víctima del presunto ilícito.

 

Estoy a su disposición para cualquier aclaración de mis respuestas.

 

Un saludo.

Jesús, Licenciatura/Derecho
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Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
No dude en preguntar cualquier otra duda que tenga pues estamos dispnibles para resolver sus preguntas y si mi gestión desde un principio le ha sido útil espero que acepte mi respuesta pues es la única forma que tengo de recibir una bonificación por mi tiempo sin perjuicio de seguir respondiendo a todo lo que precise y reciba un cordial saludo.
Cliente: escribió hace 4 año.
El difunto tiene una deuda por reformas con la comunidad
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

La via legal es aportar esa deuda al proceso judicial de adjudicación de herencia o reclamarsela al nuevo propietario cuando lo haya

Gracias XXXXX XXXXX en JA

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola buenas tardes. Eso ya es una cuestión diferente, es decir, aunque el difunto tenga una deuda con la comunidad no se puede sin más, alquilar su piso porque la comunidad no es dueña. Por tanto, lo que ustedes pueden hacer es reclamar contra la comunidad hereditaria que pueda tener pero no pueden en ningún caso alquilar el local. Por tanto, si quieren solucionar su situación tienen que averiguar si hay o no herederos y en último término ponerlo en conocimiento del estado para que se proceda a la adquisición de los bienes por el mismo y ustedes iniciar un procedimiento para reclamar lo debido. Espero haberle oreintado y aclarado y si es así, espero que acepte mi respeusta pues es la úncia forma que tengo de recibir una obnificación por mi tiempo sin perjuicio de seguir respondiendo a todo loq ue precise y reciba un cordial saludo.
Experto:  Jesús escribió hace 4 año.

Buenas noches:

 

La Comunidad puede ejercitar las acciones legales y judiciales que le correspondan para el cobro de esa deuda.

 

Nadie puede infringir la legalidad vigente para cobrarse lo que le deben.

 

Atentamente,

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Le diré que... las pruebas que hay que superar para llegar a ser un experto son muy rigurosas.
 
 
 

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