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Mariatf19
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Usufructo vitalicio. En el 2007 y mediante escritura publica

Pregunta del cliente

Usufructo vitalicio.
En el 2007 y mediante escritura publica (los padres) hacen una donación a un hijo de un piso, con la salvedad de mantener el usufructo vitalicio que se reservan los donantes.
Actualmente solo vive uno de los donantes (que logicamente sigue manteniendo el usufructo vitalicio), ¿a que le da derecho este usufructo? ¿podria alquilar la vivienda? en el supuesto de que el donante se vaya a vivir con un familiar. y en ese caso ¿por cuanto tiempo?, como puede establer el tiempo de contrato del alquiler, (caso que pueda alquilarla), sin saber su tiempo de vida.

Atentamente.
Alicia.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola buenos días. En contestación a su concreta pregunta le diré que el usufructo le da derecho a los donantes a usar y disfrutar de ese piso es decir tiene ese derecho durante toda su vida, es decir por ejemplo el piso no se podría vender mientras viva el usufructuario, normalmente el ususfructo es un mecanismo de protección se transmite el bien , es decir su propiedad ,pero con una carga que es el usufructo hasta que muera el usufructuario, resumiendo el gran beneficado en caso de usufructo es el usufructuario proque es el que disfruta del bien y percibe los frutos rentas e intereses que produzca la cosa usufructuada. Por tanto y dando respuesta a sus preguntas le diré: 1.- La vivienda si se puede alquilar pues el usufructuario puede arrendarla y tiene derecho a percibir las rentas de ese usufructo porque es un derecho que la ley le concede es decir todo lo que produzcan los bienes usufructuados sería para el usufructuario y por tanto si la vivienda se alquila el importe del alquiler pertenecería al usufructuario. 2.- Si el donante quiere irse a vivir con otro familiar puede irse pues no tiene obligación de vivir en un sitio determinado, y puede hacerlo por el tiempo que quiera, el puede disfrutar del usufructo cuando quiera, es decir puede vovler al piso si lo desea o no y si no quiere vivir en él no tiene obligaciónd e hacerlo. 3. En cuanto a la duración entiendo se verá condicionada por el hecho de que al ser un usufructo vitalicio el hecho del fallecimiento del titular del usufructo hace que esta limitación de la propiedad desaparezca, hecho que se puede dar antes de la finalización del contrato de arrendamiento, de manera que habrá de preveerlo en el contrato de arrendamiento. Espero haberle orientado y aclarado y si es así espero que acepte mi respuesta pues es la única forma que tengo de recibir una bonificación por mi tiempo sin perjuicio de seguir respondiendo a todo lo que precise y reciba un cordial saludo.
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
No se quede con dudas y pregunte todo lo que necesite pues estamos disponibles para resolver cualquier cuestión que tenga y si no tiene dudas espero que acepte mi respuesta pues es la única forma que tengo de recibir una bonfiicación por mi tiempo sin perjuicio de seguir respondiendo a todo lo que precise y reciba un cordial saludo.
Cliente: escribió hace 4 año.
No entiendo muy bien el final de su respuesta a mi pregunta.

"Si el usufructuario alquila el piso por 1 año (por ej.) y muere al de dos meses, ¿que ocurre con el contrato firmado por un año? Que situación le queda al donado ó dueño del piso?
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola buenos días nuevamente. No se preocupe y formule todas las dudas que tenga pues es normal que tenga preguntas y estamos para intentar resolverlas.
Para evitar problemas con la pregunta que usted ha planteado es por lo que en el contrato de arrendamiento se fija que se hace en función de esa circunstancia, esto es, mientras viva el usufructuario y se puede estipular que a su fallecimiento el contrato queda extinguido. Es una cláusula que en su caso debería de ponerse para evitar problemas pues si muere el usufructuario el piso seria propiedad del que recibió la nudapropiedad esto es del hijo.
En cuanto a la situación del dueño del piso, ya le comenté que tiene una propiedad pero es una propiedad vacía proque no puede venderla ni arrendarla sin el consentimiento del usufructuario por tanto, en el caso del que hablamos de arrendar el piso, el usufructario puede hacerlo por sí porque es un derecho que la ley le concede aunque también puede ponerlo en conocimiento del dueño pero no tiene obligación legal de hacerlo aunque sí sería conveniente pero para que le quede claro el usufructuario puede por si solo arrendar el piso y él solo tiene derecho a percibir el importe de la renta. Espero ahora haberla orientado y aclarado y si es así espero que acepte mi respuesta pues es la única forma que tengo de recibir una bonificación por mi tiempo sin perjuiciio de seguir respondiendo a todo lo que precise y reciba un cordial saludo.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Sólo podrá alquilar el inmueble con la firma de los dos, nudo propietario y usufructuario

De otro modo al termino usufructo se verían lesionados los derechos de arrendador o arrendatario por que se deben respetar los plazos de la LAU

Es FALSO que pueda alquilar sin consentimiento del nudo propieatrio

El inquilino puede denunciar el contarto, porque no se le garantiza el plazo de permanencia mínimo

El cese del usufructo no pone fin al alquiler, por loque el nudo propietario esta obligado, y solo se le puede obligar con su firma

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
NO ESTOY DE ACUERDO PARA NADA. EL USUFRUCTUARIO PUEDE POR SI SOLO ALQUILAR EL PISO PORQUE ES EL QUE TIENE EL DERECHO DE USE Y DISFRUTE POR LEY. NO SE PREOCUPE PORQUE ES UN CASO BASTANTE FRECUENTE ESTA CLASE DE ARRENDAMIENTOS Y SON LEGALES PUES LAS PARTES ASÍ LO FIRMAN Y SI EL ARRENDATARIO ESTÁ DE ACUERDO EN PACTAR ESA CLAÚSULA NO HAY NINGÚN INCUMPLIMIENTO DE NADA, EL CONTRATO ES VÁLIDO, LEGAL Y SURTE EFECTOS Y EL USUFURCTUARIO PUEDE POR SI SOLO ARRENDAR EL PISO EL PROPIETAARIO NO TIENE MÁS QUE UNA PROPIEDAAD VACÇIA DE CONTENIDO Y NO PUEDE HACER NINGÚN ACTO SIN EL CONSENTIMIENTO DEL USUFRUCTUARIO MIENTRAS EL USUFRUCTUARIO PUEDE ARRENDAR LIBREMENTE, ASI LO DICE LA LEY Y ESO ES LO QUE VALE.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Deben firmar ambos, porque a la muerte del usufructuario, el nudo propietario debe respetar los derechos del inquilino

Y solo se puede asumir obligaciones estando de acuerdo con ellas

Lo contrario sería un abuso de derecho del usufructuario. Un abuso del derecho propio, con el que el nudo propietario no tiene porque estar de acuerdo

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Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.

Hola buenos días. Siento que se esté usté liando y por ello para que se quede tranquila espero que intervengan otros compañeros para que usted sepa que PUEDE POR SI SOLA ARRENDAR EL PISO SIN CONSENTIMIENTO DEL DUEÑO PUES ES UN DERECHO DEL USUFRUCTARIO. LE VOY A DEJAR LOS ARTICULOS DE LOS DERECHOS QUE TIENE EL USUFRUCTUARIO Y LA CUESTIÓN QUEDARÍA MÁS QUE ZANJADA.

 

1. Derecho a usar y gozar de la cosa. Puesto que existen bienes que no pueden usarse sin consumirlos (por ejemplo, una explotación forestal no se puede explotar sin talar árboles, un coto de caza se usa para cazar, a las ovejas se les quita la lana), en las distintas regulaciones se suele permitir el cierto uso consuntivo moderado. 2. Derecho a percibir los frutos que obtenga del bien. Los frutos que se recojan después de la constitución del usufructo pertenecen al usufructuario, aunque se hubieren comenzado a generar antes. Por el contrario, los que se generen durante el usufructo, pero hayan de recogerse tras la extinción del usufructo, pertenecen al propietario. 3. Derecho a disponer de su derecho de usufructo plenamente, enajenándolo, arrendándolo y gravándolo. 4. Derecho a mejorar el bien usufructuado, pero sin alterar su forma o sustancia y sin derecho a indemnización al terminar el usufructo.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Lo mismo que no se puede alquilar, si esta hipotecado el inmueble, por obligación de respetar los drechos del banco, ante un eventual desalojo por impago.

El usufructuario carece de habilitación legal para disponer de más allá de su derecho

El usufructo termina con la muerte, pero no el contrato de alquiler

Un alquiler de ese inmueble sin la firma del nudo propietario es un claro abusso de derecho del usufructuario

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
SECCIÓN SEGUNDA. DE LOS DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO

Artículo 471.

El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles, de los bienes usufructuados. Respecto de los tesoros que se hallaren en la finca será considerado como extraño.

Artículo 472.

Los frutos naturales o industriales, pendientes al tiempo de comenzar el usufructo, pertenecen al usufructuario.

Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al propietario.

En los precedentes casos, el usufructuario, al comenzar el usufructo, no tiene obligación de abonar al propietario ninguno de los gastos hechos; pero el propietario está obligado a abonar al fin del usufructo, con el producto de los frutos pendientes, los gastos ordinarios de cultivo, simientes y otros semejantes, hechos por el usufructuario.

Lo dispuesto en este artículo no perjudica los derechos de tercero, adquiridos al comenzar o terminar el usufructo.

Artículo 473.

Si el usufructuario hubiere arrendado las tierras o heredades dadas en usufructo, y acabare éste antes de terminar el arriendo, sólo percibirán él o sus herederos y sucesores la parte proporcional de la renta que debiere pagar el arrendatario.

Artículo 474.

Los frutos civiles se entienden percibidos día por día, y pertenecen al usufructuario en proporción al tiempo que dure el usufructo.

Artículo 475.

Si el usufructo se constituye sobre el derecho a percibir una renta o una pensión periódica, bien consista en metálico, bien en frutos, o los intereses de obligaciones o títulos al portador, se considerará cada vencimiento como productos o frutos de aquel derecho.

Si consistiere en el goce de los beneficios que diese una participación en una explotación industrial o mercantil cuyo reparto no tuviese vencimiento fijo, tendrán aquéllos la misma consideración.

En uno y otro caso se repartirán como frutos civiles y se aplicarán en la forma que previene el artículo anterior.

Artículo 476.

No corresponden al usufructuario de un predio en que existen minas los productos de las denunciadas, concedidas o que se hallen en laboreo al principiar el usufructo, a no ser que expresamente se le concedan en el título constitutivo de éste, o que sea universal.

Podrá, sin embargo, el usufructuario extraer piedras, cal y yeso de las canteras para reparaciones u obras que estuviere obligado a hacer o que fueren necesarias.

Artículo 477.

Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, en el usufructo legal podrá el usufructuario explotar las minas denunciadas, concedidas o en laboreo, existentes en el predio, haciendo suya la mitad de las utilidades que resulten después de rebajar los gastos, que satisfará por mitad con el propietario.

Artículo 478.

La calidad de usufructuario no priva al que la tiene del derecho que a todos concede la Ley de Minas para denunciar y obtener la concesión de las que existan en los predios usufructuados, en la forma y condiciones que la misma ley establece.

Artículo 479.

El usufructuario tendrá el derecho de disfrutar del aumento que reciba por accesión la cosa usufructuada, de las servidumbres que tenga a su favor, y en general de todos los beneficios inherentes a la misma.

Artículo 480.

Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola.

Artículo 481.

Si el usufructo comprendiera cosas que sin consumirse se deteriorasen poco a poco por el uso, el usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas, empleándolas según su destino, y no estará obligado a restituirlas al concluir el usufructo sino en el estado en que se encuentren; pero con la obligación de indemnizar al propietario del deterioro que hubieran sufrido por su dolo o negligencia.

Artículo 482.

Si el usufructo comprendiera cosas que no se puedan usar sin consumirlas, el usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas con la obligación de pagar el importe de su avalúo al terminar el usufructo, si se hubiesen dado estimadas. Cuando no se hubiesen estimado, tendrá el derecho de restituirlas en igual cantidad y calidad, o pagar su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo.

Artículo 483.

El usufructuario de viñas, olivares u otros árboles o arbustos podrá aprovecharse de los pies muertos, y aun de los tronchados o arrancados por accidente, con la obligación de reemplazarlos por otros.

Artículo 484.

Si, a consecuencia de un siniestro o caso extraordinario, las viñas, olivares u otros árboles o arbustos hubieran desaparecido en número tan considerable que no fuese posible o resultase demasiado gravosa la reposición, el usufructuario podrá dejar los pies muertos, caídos o tronchados a disposición del propietario, y exigir de éste que los retire o deje el suelo expedito.

Artículo 485.

El usufructuario de un monte disfrutará todos los aprovechamientos que pueda éste producir según su naturaleza.

Siendo el monte tallar o de maderas de construcción, podrá el usufructuario hacer en él las talas o las cortas ordinarias que solía hacer el dueño, y en su defecto las hará acomodándose en el modo, porción y épocas, a la costumbre del lugar.

En todo caso hará las talas o las cortas de modo que no perjudiquen a la conservación de la finca.

En los viveros de árboles podrá el usufructuario hacer la entresaca necesaria para que los que queden puedan desarrollarse convenientemente.

Fuera de lo establecido en los párrafos anteriores, el usufructuario no podrá cortar árboles por el pie como no sea para reponer o mejorar alguna de las cosas usufructuadas, y en este caso hará saber previamente al propietario la necesidad de la obra.

Artículo 486.

El usufructuario de una acción para reclamar un predio o derecho real, u un bien mueble, tiene derecho a ejercitarla y obligar al propietario de la acción a que le ceda para este fin su representación y le facilite los elementos de prueba de que disponga. Si por consecuencia del ejercicio de la acción adquiriese la cosa reclamada, el usufructo se limitará a sólo los frutos, quedando el dominio para el propietario.

Artículo 487.

El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes.

Artículo 488.

El usufructuario podrá compensar los desperfectos de los bienes con las mejoras que en ellos hubiese hecho.

Artículo 489.

El propietario de bienes en que otro tenga el usufructo, podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario.

Artículo 490.

El usufructuario de parte de una cosa poseída en común ejercerá todos los derechos que correspondan al propietario de ella referentes a la administración y a la percepción de frutos o intereses. Si cesare la comunidad por dividirse la cosa poseída en común, corresponderá al usufructuario el usufructo de la parte que se adjudicare al propietario o condueño.
POR TANTO, Y RESUMIENDO LOS DERECHOS QUE TIENE EL USFRUCTUARIO POR SI SOLO SIN CONTAR CON EL CONSENTIMIENTO DEL PROPIETARIO SON LOS SIGUIENTES:






1. Derecho a usar y gozar de la cosa. Puesto que existen bienes que no pueden usarse sin consumirlos (por ejemplo, una explotación forestal no se puede explotar sin talar árboles, un coto de caza se usa para cazar, a las ovejas se les quita la lana), en las distintas regulaciones se suele permitir el cierto uso consuntivo moderado. 2. Derecho a percibir los frutos que obtenga del bien. Los frutos que se recojan después de la constitución del usufructo pertenecen al usufructuario, aunque se hubieren comenzado a generar antes. Por el contrario, los que se generen durante el usufructo, pero hayan de recogerse tras la extinción del usufructo, pertenecen al propietario. 3. Derecho a disponer de su derecho de usufructo plenamente, enajenándolo, arrendándolo y gravándolo. 4. Derecho a mejorar el bien usufructuado, pero sin alterar su forma o sustancia y sin derecho a indemnización al terminar el usufrucTO.
Mariatf19, licenciada en derecho
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Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Que el usufructuario puede alquilar no lo duda nadie y asi lo reconoce el codigo civil

Pero el abuso de derecho no es admisible, en perjuicio de tercero

Arrendar sin firma supone ir más allá del derecho propio, y carce de habilitación legal

El usufructuario solo puede disponer de su derecho

Gracias XXXXX XXXXX aceptacion

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
SEGUIRÉ INTERVINIENDO PORQUE NO ES CIERTO LO QUE LE HAN DICHO, EL USUFRUCTUARIO NO NECESITA EL CONSENTIMIENTO DE NADIE ES EL QUE PUEDE USAR, DISFRUTAR, ARRENDDAR EL BIEN SIN CONTAR CON EL CONSENTIMIENTO DEL DUEÑO. ESPERO QUE INTERVENGAN OTROS EXPERTOS Y QUE SE LO ACLAREN PORQUE LO MÁS IMPORTANTE ES QUE USTED NO SE VAYA DE JUSTANSWER CON LA RESPUESTA CORRECTA, LO SIENTO PERO ES LA VERDAD Y TENGO QUE SERLE FRANCA PORQUE LA RESPUESTA QUE LE HAN PROPORCIONADO NO ES CIERTA.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.
Carece de habilitacion legal el abuso del derecho propio ( que lo tiene ) pero no a ir más allá
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
NO HAY NINGÚN ABUSO DE NADA PORQUE EL USUFRUCTUARIO EJERCITA UN DERECHO QUE LA LEY LE CONCEDE ESTA CLASE DE CONTRATOS SON FRECUENTES EN LA PRÁCTICA SE LO COMENTO POR EXPERIENCIA PORQUE EN GALICIA SON MUY COMUNES Y SE HACEN MUCHAS VECES ANTE NOTARIO SOLAMENTE POR EL USFRUCTUARIO Y EL ARRENDATARIO Y EL CONTRATO ES VÁLIDO Y EFICAZ PUES SE HACE TAMBIÉN EN PRESENCIA DE UN NOTARIO. QUE MÁS GARANTÍAS PARA EVITAR EL ABUSO DEL DERECHO? COPIARÉ LAS RESPUESTAS CONTINUAMENTE HASTA QUE USTED LAS VEA Y SE DÉ CUENTA DE QUE LO QUE LE ESTOY DICIENDO ES LA VERDAD Y LA LEGALIDAD VIGENTE Y LO HARÉ APESAR DE QUE USTED YA HAYA ACEPTADO LA RESPUESTA PORQUE LO QUE IMPORTA ES QUE SE LE RESPONDA A SUS PREGUNTAS CON LA VERDAD Y CON LA LEY Y MIS RESPUESTAS ASÍ SON.
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
EL NUDOPROPIETARIO NO TIENE MÁS DERECHOS QUE LOS QUE LE RECONOCE LA LEY Y NO TIENE EL DERECHO DE ARRENDAR, ASIQUE LA RESPUESTA QUE LE HAN PROPORCIONADO NO ES CIERTA Y NO SE AJUSTA A LA LEGALIDAD, LO SIENTO MUCHO POR SER TAN CLARA, LO HE SIDO DESDE EL PRINCPIO Y LO SERÉ HAST AEL FINAL, EL USUFURCTUARIO NO TIENE QUE CONTAR CON EL CONSENTIMIENTO DEL PROPIETARIO PUES EL BIEN NO SE PUEDE ARRENDAR POR EL PROPIETARIO SIN CONSENTIMIENTO DEL USUFRUACTIRO QUE ES EL QUE TIENE DERECHO A HACERLO POR SI SOLO. ESA ES LA ÚNICA RESPUESA QUE EXISTE.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Nadie puede disponer del derecho del nudo propietario muerto el usufructuario

El contrato de alquiler no acaba con el usufructo

Es un claro caso de abuso de derecho propio

Ruego a la experto en que basa que el usufructuario pueda disponer de su derecho más alla de su meurte

Y que solución le da al propietario que se ve obligado al contarto por el abuso

Nadie duda que el codigo civil da el derecho de alquilar, pero no más alla del usufructo

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Es que nadie ha dicho más allá de LA MUERTE DEL USUFRUCTUARIO, ESO SE LO HA INVENTADO USTED, HAY QUE LEER LAS RESPUESTAS ANTES DE CONTESTAR, usted ha dicho que no se puede arrendar por el usufructuario sin consenitiento del propietario y no es cierto, el USUFRUACTARIO TIENE PLENAMENTE LAS FACULTADES DE ARRENDAR SIN OCNTAR CON EL CONSENTIMIENTO DE NADIE Y SI LEE MIS RESPUESTAS DETENIDAMEANTE PUEDE OBSERVAR QUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SE FIJA UNA CLÁUSULA CONDICINADA A LA MUERTE DEL USUFRUCTUARIO Y ESO ES PERFECTAMENTE LEGAL PORQUE SE HACEN CONTRATOS A DIARIO DE ESTE TIPO ANTE NOTARIOS Y SE PACTA ESA CLAÚSULA Y NO HAY PROBLEMA ALGUNO
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

El contarto de alquiler no acaba muerto el usufructo, sin la firma del nudo propietario, se estan disponiendo de sus derechos más alla del usufructo

Por ello deben firmar los dos

No hay habilitación legal para mantener lo contrario y si la tiene la compañera ruego la exponga

Porque es válido el contarto de alquiler sin abuso de derecho de quien se ve obligado sin estar de acuerdo

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
ES QUE UNA COSA ES EL USUFRUCTO Y OTRA LA NUDAPROPIEDAD Y PARA QUE SE ZANJAN DUDAS Y YA NO QUIERO VOLVER A INTERVENIR Y CONFUNDIR AL CLIENTE, EL CONTRATO SE PUEDE CELEBRAR CON EL USUFRUCTUARIO SOLAMENTE Y EL ARRENDATARIO Y CUANDO MUERA EL USUFRUCTUARIO EL CONTRATO SE EXTINGUE PORQUE ASÍ SE HA PACTADO Y ES VÁLIDO Y DESPUÉS EL PROPIETARIO RECUPERA LA PLENITUD DEL BIEN Y HACE LO QUE QUIERE CON ÉL. NO HAY ABUSO Y NO HAY INVALIDEZ PORQUE ASÍ SE HA PACTADO POR EL ARRENDATARIO QUE LO HA CONSENTIDIO Y POR EL USUFRUCTUARIO QUE ES QUIÉN PUEDE ARRENDAR. EN CONCLUSIÓN, USTED NO SE PREOCUPE Y ARRIENDE EL PISO Y SI QUIERE HACERLO CON EL PROPIETARIO PUEDE HACERLO PERO LEGALMENTE NO ESTÁ OBLIGADA.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Dudo de la validez de tal clausula, cuando la LAU obliga a un plazo mínimo de cinco años... Si muere al tercer año nadie puede desalojar al inquilino sin indemnizarle

Se dispone más allá del derecho propio y a eso se le llama abusa del derecho propio

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Por favor, no dude de ninguna válidez porque los contratos pueden celebrarse por menos tiempo, me parece increible que diga que tienen que ser por cinco años, es es la duración si el contrato sigue, pero puede pactarse que al año se extinga y de hecho los contratos se hacen nromalmente por un año y se renuevan y se extinguen al año, a los dos, cuando se pacte y se quiera, esa cláusula es válida si es firmada por ambas parttes ante notario y no hay más discusión
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Artículo 9. Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

 

Esto lo dice la ley de Arrendamientos Urbanos

 

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Exacto el artículo es clarísimo, gracias por su aportación, es que puede pactarse lo que se quiera y si es inferior a cinco años no pasa nada asique no hay problema ¿donde se ha visto que un contrato es obligatorio celebrarlo por cinco años? no tengo nada más que decir porque me parece que ésto ya no viene a cuento y creo que lo que importa ya está respondido.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

El inquilino tiene derecho a no menos de cinco años y el nudo propietario obligacion de respetarlo

Dejo sentencia al efecto

 

SP/SENT/61588 AP Salamanca, Sec. 1.ª, 281/2004, de 12 de julio Recurso 360/2004. Ponente: ILDEFONSO GARCÍA DEL POZO. EXTRACTOS No extinción por muerte arrendador usufructuario vitalicio que actúa como propietario y arrendatarios lo desconocen "... el contrato de arrendamiento fue concertado por el arrendador Don Fernando , no en su condición de usufructuario del local, que era la condición que en realidad ostentaba respecto del mismo por haber donado la nuda propiedad a sus nietos, el ahora demandante y sus dos hermanas, sino expresamente como dueño del referido local, tal y como textualmente se hace constar en los dos ejemplares de tal contrato de arrendamiento aportados con la demanda. Y no consta que los arrendatarios conocieran o siquiera tuvieran motivos para sospechar que dicho arrendador pudiera no ser dueño en pleno dominio de tal local, ya que, en primer lugar, el referido Don Fernando , tal y como consta en la escritura de donación, había adquirido el inmueble, en el que se halla ubicado el local, por herencia de su madre Doña Daniela en escritura pública otorgada en Guijuelo el día 10 de mayo de 1.952; en segundo término, si bien es cierto que en escritura pública de 12 de noviembre de 1.982 el referido Don Fernando donó a sus nietos, el ahora demandante Don Pedro Antonio y sus hermanas Doña María Luisa y Doña Elsa , la nuda propiedad de dicho local, juntamente con otras fincas, reservándose el derecho de usufructo vitalicio, no consta cuándo tal donación pudo acceder al Registro de la Propiedad, pues nada figura al respecto ni en la copia simple de la escritura de donación ni tampoco en la "nota simple informativa" aportadas con la demanda; lo que, finalmente, hace presumir fundadamente que el referido arrendador Don Fernando viniera comportándose y así ser tenido en la localidad de Guijuelo como dueño en pleno dominio del local arrendado. Y todo ello indudablemente creó en los demandados la fundada confianza de estar concertando el arrendamiento con quien tenía plenas facultades de disfrute y disposición del local, lo cual, en aplicación del principio de la buena fe que debe presidir la contratación, según el artículo 1.258 del Código civil, obligaría a dicho arrendador a respectar todos los términos en que el arrendamiento fue concertado, y entre ellos concretamente la duración libremente fijada y que, como se ha dicho, se encuentra plenamente justificada por la asunción por parte de los arrendatarios del coste de las obras necesarias para la adaptación del local a la actividad de carnicería a que expresamente se destinaba. ..." Obligación nudos propietarios respetar plazo duración pactado en contrato realizado por arrendador usufructuario "... si el ahora demandante, junto con sus hermanas, todos ellos actuales dueños en pleno dominio del local arrendado, tienen la condición de herederos del arrendador Don Fernando , aun cuando lo sean por derecho de representación (artículo 933 del Código Civil, y STS. de 12 de junio de 1.956), y si además la consolidación de su pleno dominio sobre el referido local no se produjo hasta el momento del fallecimiento de aquél, cuando se extinguió el usufructo vitalicio que se reservó en la escritura de donación, que igualmente determinaría la aplicación a ésta de las reglas relativas a las herencias, conforme al artículo 620 del citado Código Civil, trascienden a ellos los efectos del contrato de arrendamiento en los términos convenidos por el arrendador, y concretamente las obligaciones que éste asumió y que conforme al principio de la buena fe deben respetar frente a los arrendatarios, y concretamente el plazo de duración convenido, que por las circunstancias antedichas creó en éstos la confianza fundada de poder disfrutarlo durante tal tiempo, asumiendo por ello el coste de las obras de adaptación, con las que además, de darse lugar a la resolución, se enriquecerían injustamente los actuales propietarios del local. ..." ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- El día veinte de Abril de dos mil cuatro, por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de 1ª Instancia Nº 1 de Béjar, se dictó Sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: "Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Mª Teresa Asensio Martín, en nombre y representación de D. Pedro Antonio contra D. Gustavo y Dª Luz , representados por la Procuradora Dª Carmen del Caño Pérez, debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones deducidas en su contra en la demanda. Todo ello con imposición de costas a la parte actora. " SEGUNDO.- Contra referida Sentencia se preparó recurso de apelación por el demandante, que fue formalizado en tiempo y forma y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando se estime el recurso revocando la sentencia de primera instancia y dictando otra de conformidad con los pedimentos de la demanda ; dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando se desestime íntegramente el recurso de apelación, confirmando la sentencia de instancia en todos sus extremos, con expresa imposición de costas a la adversa. TERCERO.- Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno Rollo y se señaló para votación y fallo del presente recurso de apelación el día seis de Julio de dos mil cuatro, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, para dictar Sentencia. CUARTO.- Observadas las formalidades legales. Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ILDEFONSO GARCIA DEL POZO. FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO- Por la representación procesal del demandante Don Pedro Antonio se interpone el presente recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Béjar con fecha veinte del pasado mes de abril, la cual desestimó la demanda promovida por el mismo contra los demandados Don Gustavo y Doña Luz en solicitud de que se declarase la resolución del contrato de arrendamiento del local sito en la CALLE000 , número NUM000 , de la localidad de Guijuelo, concertado en fecha 13 de julio de 1.995entre dichos demandados como arrendatarios y Don Fernando como arrendador, y ello por haberse extinguido por su fallecimiento el derecho de usufructo que éste ostentaba sobre el referido local; y se interesa en esta segunda instancia por dicho demandante, con fundamento en las alegaciones contenidas en su escrito de interposición de tal recurso de apelación, la revocación de la mencionada sentencia y que se dicte otra por la que, estimando íntegramente las pretensiones de la demanda, se declare resuelto el citado contrato de arrendamiento, condenando a los demandados a dejar el local a la libre disposición del demandante, con imposición a los mismos de las costas correspondientes. SEGUNDO.- La sentencia de instancia desestimó la demanda en base a considerar, acogiendo las alegaciones realizadas por los demandados en su escrito de oposición, que el contrato de arrendamiento, cuya resolución se instaba por el demandante, adolecía de nulidad radical por ilicitud de la causa, lo que fundamentaba en la consideración de la causa del contrato como propósito común del contrato evidenciado a través del documento y los actos que lo integran, y éstos ponían de manifiesto que se concedían al arrendatario una serie de derechos y facultades que excedían de un normal contrato de un arrendamiento por un usufructuario: tiempo de duración, facultad de traspaso, amplias facultades para realización de obras, y que han de considerarse integradores de la causa, pues son los que determinaron el otorgamiento del contrato y de hecho habían alterado el destino económico del local de negocio en el que se había desarrollado una actividad comercial de carnicería. Y frente a ello se alza en esta segunda instancia el demandante, insistiendo como primer motivo de impugnación en la inexistencia de nulidad del contrato de arrendamiento, con base en los siguientes argumentos: a) en primer lugar, que el error en que pudieron incurrir los demandados al concertar el arrendamiento en los términos en que lo hicieron sobre la base de creer que el arrendador era dueño en pleno dominio, y no usufructuario, del local arrendado, no tenía la condición de inexcusable, ya que pudieron comprobar el real derecho del arrendador acudiendo a informarse en el Registro de la Propiedad; b) en segundo término, que no existía dato alguno que permitiera considerar ilícita la causa; y c) finalmente, que para poder declarar la nulidad de tal contrato sería precisa la presencia en el procedimiento de todos los interesados en la cuestión, como serían los restantes herederos del arrendador Don Fernando . TERCERO.- Como ya dijimos en la Sentencia de 16 de enero de 1.995, el Código Civil recoge, el lado de los contratos sin causa, aquellos que, aunque tengan causa, ésta puede ser calificada de ilícita (artículo 1275). Ahora bien, la posible existencia de una causa ilícita plantea un problema previo, cual es que, si la causa genérica y objetiva, sea ésta onerosa, gratuita o remuneratoria (artículo 1274), tiene la consideración de elemento causal y sirve para matizar la eficacia de los contratos, y si la causa específica y típica, reconocida por el ordenamiento mediante la regulación expresa del contrato correspondiente, sirve para dotar de protección jurídica a cada tipo de contrato, de manera que basta que las partes pretendan como propósito contractual el fin objetivo o típico acuñado por el ordenamiento para que el contrato tenga eficacia jurídica, cómo es posible que esos esquemas legales objetivos puedan quedar desvirtuados por la posible ilicitud de los motivos perseguidos por las partes. Los partidarios de la teoría de la causa han expresado estos interrogantes al tener que enfrentarse con el criterio legal de admitir la ilicitud de la causa a partir de su valoración subjetiva. La cuestión se reconduce a determinar si es válido el contrato que, tipificado legalmente, celebran las partes buscando aparentemente la finalidad económico-social que corresponde específicamente a este tipo contractual, cuando en realidad por debajo de esa función legal se pretende conseguir otros fines ilícitos o prohibidos por el ordenamiento jurídico. El derecho prohíbe esos fines porque son inmorales, van en contra de la ética social o de lo permitido por las leyes. Dichos fines ilícitos no deben ser objeto de protección jurídica, y así la ilicitud causal subjetiva, al margen del fin objetivo de cada contrato, exige su apreciación y valoración, pudiendo determinar la ineficacia del mismo. Y dicha doctrina científica ha encontrado su adecuado reflejo en la jurisprudencia. Así inicialmente se consideraba que solamente la prestación objetiva podía determinar la ilicitud de la causa, prescindiendo a tales efectos de los móviles o motivos de las partes contratantes. Como exponente de tal dirección puede citarse la STS 6 diciembre 1947 (RJ 1947\1359) en la que se estableció que no debe confundirse el concepto de causa en sentido legal, considerado elemento esencial del contrato en nuestro derecho, con los móviles del otorgamiento de la convención jurídica o el fin ulterior que los contratantes se propusieron, y al referirse, en concreto, a la nota de ilicitud hay que tener presente que la ilicitud de la causa a que alude el artículo 1275 del Código Civil es una cualidad objetiva inherente a la prestación que se exige u ofrece, la cual, al ser por sí misma inmoral o contraria a la ley, determina la ineficacia del contrato, según el mismo precepto legal aludido, mientras que el móvil o intención de los contratantes es una determinación de la voluntad, secundaria respecto del consentimiento contractual que, si probablemente influye en la convención jurídica a que afecta, no ataca su existencia, sino que la vicia en sus consecuencias de muy diversos modos, llegando a producirse, según los casos, su nulidad o invalidez. Sin embargo, posteriormente es clara la doctrina jurisprudencial que incluye los móviles en la causa del contrato. La Sentencia de 8 febrero 1963 (RJ 1963\963) estableció que, cuando a través de los contratos celebrados se persigue un fin ilícito o inmoral, cualesquiera que sean los medios empleados para lograr tal finalidad, el móvil se eleva a la categoría de causa en sentido jurídico, ya que aquél imprime a la voluntad la dirección finalista e ilícita. Por su parte, la Sentencia de 2 octubre 1972 (RJ 1972\3907) señaló, con cita de las anteriores de 23 noviembre 1961 (RJ 1961\4115) y 20 octubre 1966 (RJ 1966\4721), entre otras, que es constante doctrina la que señala que asumen la categoría de causa contractual los móviles o motivos perseguidos por las partes que puedan afectar a la eficacia del acto en cuanto actúen a modo de causa o finalidad impulsiva o determinante del mismo. Doctrina que aparece reiterada en la posterior Sentencia de 22 noviembre 1979 (RJ 1979\4309), en la cual se afirma que la ilicitud de la causa, a que se refiere el artículo 1275 de Código Civil se asienta en una finalidad negocial contraria a la Ley o a la moral, y común a todas las partes para dar significado al contrato, por lo que resultan irrelevantes los deseos y expectativas que impulsan sólo a una de ellas, de donde se sigue que la nulidad radical ordenada por dicho precepto únicamente se ocasionará si el negocio persigue un fin ilícito o inmoral, pues el móvil se eleva a la categoría de verdadera causa del contrato al imprimir a la voluntad de los contratantes la dirección finalista y reprobable del convenio. CUARTO.- Hay que señalar también que la causa es ilícita cuando se opone a la ley o a la moral, considerándose generalmente que la causa se opone a la moral cuando pugna con las buenas costumbres, con el tono ético normal del medio social, concepto flexible que permite al juzgador apreciar a su prudente arbitrio sobre la ilicitud de la causa, decretando la nulidad del contrato cuya causa pugne con el sentido ético de la generalidad. Se trata de la conducta moral exigible y exigida en la normal connivencia de las personas estimadas honestas. Precisamente por ello la jurisprudencia ha utilizado el expediente de incorporación e integración de los motivos en la causa para designar la manera como los negocios típicos pueden resultar afectados por el carácter ilícito de los mismos. Cuando se habla aquí de moral se está haciendo referencia a la moral social, es decir, a los principios, éticos de convivencia social vigentes en una sociedad determinada. Las normas jurídicas tienen siempre un sustrato ético. Lo inmoral será así lo que resulta éticamente inaceptable para la convivencia social. Se hace por ello necesario valorar los actos humanos de acuerdo con esos criterios de moral social para decidir acerca de su validez. Hay que examinar la racionalidad ética del propósito práctico perseguido por las partes en el contrato, incluso, según la moderna doctrina, cuando la ilicitud afecta al propósito pretendido por uno sólo de los contratantes. Como se ha expuesto anteriormente, la jurisprudencia se ha ocupado de la causa ilícita en repetidas ocasiones, y ha utilizado la tesis de los motivos incorporados a la causa para declarar la ineficacia de contratos típicos y objetivamente legales en que los motivos concretos que mueven a las partes son inmorales. A partir de ahí se ha formulado la teoría de la causa concreta, de carácter subjetivo, al margen de los criterios objetivos de regulación de la causa; es decir, se busca en la causa no sólo el fin abstracto y permanente del contrato, sino la finalidad concreta perseguida por las partes e incorporada al acto jurídico como elemento de la declaración de voluntad (SSTS 22 diciembre 1981 [RJ 1981\5348], 15 febrero y 1 abril 1982 [RJ 1982\689 y RJ 1982\1930],entre otras). QUINTO.- En orden a la prueba de la ilicitud de la causa, según constante jurisprudencia, cuando se alega la ilicitud de la causa de los contratos es preciso probarla, no bastando la simple afirmación de las partes, ya que lo contrario daría al traste con el mínimo indispensable de seguridad jurídica, base en todo sistema organizado de contratación (STS 31 marzo 1966). Por su parte, la STS 26 febrero 1987 (RJ 1987\740) señala que, si bien es cierto que el artículo 1277 del Código Civil establece una presunción legal en favor de la existencia y licitud de la causa de los negocios jurídicos y exonera a los favorecidos por ello de la carga de la prueba, no lo es menos que admite la posibilidad de que se acredite lo contrario, cosa que puede llevarse a efecto por cualquiera de los medios que se enuncian en el artículo 1215 del mencionado Código Civil e incluso a través de las manifestaciones de los interesados en sus respectivos escritos (SSTS 25 junio 1969 [RJ 1969\3641], 20 diciembre 1983 [RJ 1983\6968] y 2 febrero 1984 [RJ 1984\569]); o por medio de nuevas presunciones que lleven a la convicción del juzgador la falta de seriedad en el contrato y la ausencia del requisito del artículo 1261.3, con lo que entraría en juego lo previsto en el artículo 1265 (STS 20 octubre 1983 [RJ 1983\6968]). SEXTO.- Examinando la cuestión planteada en el primero de los motivos de impugnación a la luz de la doctrina y jurisprudencia mencionadas, esta Sala no puede compartir la conclusión de la sentencia impugnada de considerar ilícita la causa del contrato de arrendamiento litigioso, ni en el aspecto objetivo ni tampoco desde el punto de vista subjetivo. Así en el referido contrato aparecen claras las recíprocas prestaciones de las partes, que es lo que objetivamente constituye su causa al tratarse de un contrato oneroso, según el artículo 1.274 del Código Civil, y que desde el punto de vista del arrendador consistían en la cesión del uso y disfrute del local por el tiempo establecido, autorizando al arrendatario a realizar las obras oportunas para su adecuación al desarrollo de la actividad pactada, y desde la perspectiva de los arrendatarios en el pago de la renta mensual convenida con los incrementos anuales que se establecían, asumiendo igualmente el coste de aquellas obras necesarias de adaptación, que quedarían en beneficio del local al término del arrendamiento; prestaciones todas ellas normales y usuales en un contrato de arrendamiento como el litigioso. Pero tampoco desde el punto de vista subjetivo puede apreciarse la existencia de ilicitud alguna, cuando no se ha acreditado ni puede deducirse que tal contrato de arrendamiento fuera concertado por arrendador y arrendatarios con la finalidad de frustrar las expectativas de los nudos propietarios cuando se consolidara en ellos el pleno dominio del local al fallecimiento del arrendador, ya que no se ha demostrado que la renta convenida pudiera ser inferior a la normal de mercado en función de las características del local, ni tampoco ello puede inferirse sin más del plazo de duración pactado para el arrendamiento (veinte años), pues el mismo se encuentra plenamente justificado dado que por los arrendatarios se asumía el coste de las obras necesarias para la adaptación del local a la actividad de carnicería, lo que justificaba plenamente el señalamiento de tal plazo de duración en cuanto preciso para la amortización del referido coste. Y, si el arrendador pudo inducir a error a los arrendatarios, al intervenir en el otorgamiento del contrato como dueño del local, y no como usufructuario que era, al haber donado con anterioridad la nuda propiedad al ahora demandante y sus hermanas, ello podría determinar la anulación del contrato, al amparo de lo dispuesto en los artículos 1.265 y 1.300 y siguientes del Código Civil, pero carece de toda relevancia en relación a la invocada ilicitud de la causa, cuando tampoco se ha probado que ello fuera realizado intencionalmente por el arrendador con el fin de obtener de los arrendatarios la asunción del coste de ejecución de aquellas obras que, posiblemente sin posibilidad de amortizar su coste, quedarían en beneficio del local. Por lo que se ha de concluir afirmando la validez y eficacia del referido contrato de arrendamiento. SEPTIMO.- Afirmada la validez y eficacia del contrato de arrendamiento, se ha de analizar seguidamente si procede declarar la resolución o extinción del mismo, tal y como pretende el demandante. Es cierto que, como principio general, toda vez que el arrendador Don Fernando no era dueño en pleno dominio del local, sino usufructuario al haber donado la nuda propiedad al ahora demandante y sus hermanas, nietos de aquél, tal contrato de arrendamiento procedería resolverlo a la extinción del usufructo, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 4. 3, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1.994, en relación con el artículo 13. 2, de la misma Ley y con el artículo 480 del Código Civil, según los cuales los arrendamientos otorgados por el usufructuario se extinguirán o resolverán al término o extinción del derecho del arrendador, extinción que ciertamente en el caso del usufructo se produce por la muerte del usufructuario, conforme al artículo 513. 1º, del mencionado Código Civil. Pero, afirmado ello, no puede desconocerse que en el presente caso el contrato de arrendamiento fue concertado por el arrendador Don Fernando , no en su condición de usufructuario del local, que era la condición que en realidad ostentaba respecto del mismo por haber donado la nuda propiedad a sus nietos, el ahora demandante y sus dos hermanas, sino expresamente como dueño del referido local, tal y como textualmente se hace constar en los dos ejemplares de tal contrato de arrendamiento aportados con la demanda. Y no consta que los arrendatarios conocieran o siquiera tuvieran motivos para sospechar que dicho arrendador pudiera no ser dueño en pleno dominio de tal local, ya que, en primer lugar, el referido Don Fernando , tal y como consta en la escritura de donación, había adquirido el inmueble, en el que se halla ubicado el local, por herencia de su madre Doña Daniela en escritura pública otorgada en Guijuelo el día 10 de mayo de 1.952; en segundo término, si bien es cierto que en escritura pública de 12 de noviembre de 1.982 el referido Don Fernando donó a sus nietos, el ahora demandante Don Pedro Antonio y sus hermanas Doña María Luisa y Doña Elsa , la nuda propiedad de dicho local, juntamente con otras fincas, reservándose el derecho de usufructo vitalicio, no consta cuándo tal donación pudo acceder al Registro de la Propiedad, pues nada figura al respecto ni en la copia simple de la escritura de donación ni tampoco en la "nota simple informativa" aportadas con la demanda; lo que, finalmente, hace presumir fundadamente que el referido arrendador Don Fernando viniera comportándose y así ser tenido en la localidad de Guijuelo como dueño en pleno dominio del local arrendado. Y todo ello indudablemente creó en los demandados la fundada confianza de estar concertando el arrendamiento con quien tenía plenas facultades de disfrute y disposición del local, lo cual, en aplicación del principio de la buena fe que debe presidir la contratación, según el artículo 1.258 del Código civil, obligaría a dicho arrendador a respectar todos los términos en que el arrendamiento fue concertado, y entre ellos concretamente la duración libremente fijada y que, como se ha dicho, se encuentra plenamente justificada por la asunción por parte de los arrendatarios del coste de las obras necesarias para la adaptación del local a la actividad de carnicería a que expresamente se destinaba. Así, la doctrina jurisprudencial ha señalado que buena fe de que habla el artículo 1.258 del Código Civil no es la subjetiva (creencia, situación psicológica), sino la objetiva (comportamiento honrado, justo), a la que se alude en el artículo 7 del mismo Código Civil, que consagra el principio general de derecho de ese nombre (SSTS. de 8 de julio de 1.981 y 6 de abril de 1.988); y que la buena fe, en su sentido objetivo, consiste en dar al contrato cumplida efectividad en orden a la realización del fin propuesto, por lo que deben estimarse comprendidas en las estipulaciones contractuales aquellas obligaciones que constituyen su lógico y necesario cumplimiento (SSTS. de 9 de diciembre de 1.973 y 11 de diciembre de 1.987). Por su parte, en la STS. de 21 de octubre de 1.988 se dice que hay ocasiones en las que el que calla debe y no adoptar una actitud meramente negativa en el curso de las relaciones jurídicas que le ligan con la otra parte, pues de tal forma se induce a error, faltando en tal caso a la buena fe exigida por el artículo 1.258, lo que, es de añadir, puede predicarse con mayor razón de que quien, no es que calle, sino que expresamente se atribuye un derecho que no ostenta. OCTAVO.- Al disponer el artículo 1.257 del Código Civil que los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos, salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley, ha declarado la doctrina jurisprudencial (SSTS. de 20 de febrero de 1.981 y de 27 de mayo de 1.984, entre otras) que los derechos y obligaciones del contrato trascienden, con excepción de los personalísimos, a los causahabientes a título particular, que penetran en la situación jurídica mediante negocio celebrado con el primitivo contratante. Por lo que, si el ahora demandante, junto con sus hermanas, todos ellos actuales dueños en pleno dominio del local arrendado, tienen la condición de herederos del arrendador Don Fernando , aun cuando lo sean por derecho de representación (artículo 933 del Código Civil, y STS. de 12 de junio de 1.956), y si además la consolidación de su pleno dominio sobre el referido local no se produjo hasta el momento del fallecimiento de aquél, cuando se extinguió el usufructo vitalicio que se reservó en la escritura de donación, que igualmente determinaría la aplicación a ésta de las reglas relativas a las herencias, conforme al artículo 620 del citado Código Civil, trascienden a ellos los efectos del contrato de arrendamiento en los términos convenidos por el arrendador, y concretamente las obligaciones que éste asumió y que conforme al principio de la buena fe deben respetar frente a los arrendatarios, y concretamente el plazo de duración convenido, que por las circunstancias antedichas creó en éstos la confianza fundada de poder disfrutarlo durante tal tiempo, asumiendo por ello el coste de las obras de adaptación, con las que además, de darse lugar a la resolución, se enriquecerían injustamente los actuales propietarios del local. NOVENO.- Por consiguiente, aun cuando por motivo distinto, ha de ser desestimada la demanda promovida por el demandante en solicitud de que se declare la resolución, por extinción, de tal contrato de arrendamiento, procediendo, por tanto, el rechazo del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de instancia en cuanto a tal pronunciamiento. DECIMO.- No obstante ser desestimada la demanda, considera esta Sala plenamente justificada la interposición de la misma así como la existencia de dudas en cuanto a la definitiva solución del litigio planteado, dadas las peculiares circunstancias concurrentes, por lo que no procede hacer imposición al demandante de las costas causadas en la primera instancia, de acuerdo con lo establecido en el artículo 394. 1, de la Ley de enjuiciamiento Civil, procediendo, pues, la revocación de tal pronunciamiento, sin hacer tampoco por ello especial imposición de las costas correspondientes a esta alzada, conforme al artículo 398. 2, de la citada Ley de Enjuiciamiento Civil. En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución. FALLAMOS Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por el demandante DON Pedro Antonio , representado por la Procuradora Doña María Teresa Asensio Martín, contra la sentencia dictada por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Béjar con fecha 20 de abril de 2.004 en el Juicio Ordinario del que dimana el presente rollo, la debemos confirmar y confirmamos, a excepción del pronunciamiento relativo a las costas, que se revoca, no haciendo especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas tanto en la primera instancia como en esta alzada. Notifíquese la presente resolución a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento. Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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