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Hola, buenos dias , a ver si me podrian ayudar con el problema

Pregunta del cliente

Hola, buenos dias , a ver si me podrian ayudar con el problema de la comunidad de propietarios, somos tres pisos tan solo, pero con muchos problemas, yo he estado llevando los gastos y la comunidad ,aunque no este constituida durante 22 años, en abril del 2009 se la pase al 1º que deberia pasarle al 3º este año, pero la del 2º todavia no ha saneado todas las cuentas del 2009,ni tampoco hace nada al respecto, el 3º debe unos 500 e. mas omenos ,yo me niego a pagar desde agosto, hasta que el 3º pague ya que vengo avisandoles a los 2 que hay que hacer una obra bastante importante, hay unas vigas que dan al patio de luces de la cocina , lavadero y habitacion que estan cayendo por aluminosis, el problema esta , que si cae al vecino , se le cae encima de su habitacion , con lo cual ,podriamos darle bastante perjuicio e incluso muerte de esta persona , ya que las vigas son bastante pesadas, yo ya estoy cansada de avisales pero van dando largas, los presupuestos ya estan hechos son unos 700 e ,mas o menos , que no son muy elevados, pero nos van a salir mas caros , por la dejadez de estos dos coopropietarios, que puedo hacer yo al respecto ?, yo no quiero pagar sus dejadez, gracias XXXXX XXXXX lo antes posible. mi tel contacto es XXXXXXXXX y mi [email protected]
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Buenos días,


Aunque su comunidad de propietarios no hubiese otorgado el título constitutivo de la propiedad horzontal le es de aplicacion la Ley de Propiedad Horizontal, pues así lo establece el art. 2 de la Ley:


"Esta Ley será de aplicación:
  1. A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

  2. A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

    Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

  3. A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley".



Según el art 9 de la Ley 49/1960, son obligaciones de cada propietario:

  1. Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

    Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso, y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.

    El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el limite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

    En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.

  2. Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

    El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.

    Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

  3. Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

 

Y será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.

 

 

Ustedes pueden reclamarle a los propietarios que no han pagado la parte que les corresponde, primero mediante carta certificada o burofax y después judicialmente. Además como la obra de las vigas es necesaria para mantener las debidas condiciones estructurales del inmueble los tres propietarios tienen la obligacion de asumir el coste y si alguno de ellos se niega se le puede exigir judicialmente que haga frente a esa obligacion.

 

 

Además, si se cayeran las vigas sobre la finca del vecino, ustedes serían responsables civiles si no tienen un seguro que cubra los daños que se podrían generar. Por lo tanto deben proceder a realizar la resparacion cuanto antes.

 

DiegoAbogado, Licenciatura
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Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Hola:

 

Lo primero que debe saber es que dejar de pagar no es un buen criterio Debe resolver esto consignando en el juzgado TODO lo que debe.

Dejando de pagar sólo se perjudica a Ud porque se le prohíbe votar en las juntas y se le puede embargar para que pague. Esa no es la via

 

La solución a su problema pasa por enviar carta certificada al presidente informándole del estado del inmueble, solicitando las obras urgentes, y hecho esto, procede, ir al juzgado solicitando que su señoría aperciba al presidente por dejación de funciones.

Puede Ud también ponerse en manos de abogado y aportar informe técnico pericial que determine el estado del inmueble y que el compañero solicite al juez que se le obligue a la Comunidad a iniciar esas obras urgentes, y aportar Ud presupuesto de obras, incluso ordenar hacerlas por desidia de la comunidad. Si Ud gana menos de 1288 euros brutos al mes puede realizar esto en el juzgado solicitando abogado de oficio en el colegio de abogados de su provincia en ejercicio a su derecho a la justicia gratuíta

 

Por último amenazar a la comunidad con avisar a la aseguradora que tiene contratada la responsabilidad civil de la comunidad, para que se le obligue desde la aseguradora a tomar las medidas oportunas para reducir el actual nivel de riesgo dada la obligación de la comunidad de tener el inmueble en perfecto estado.

 

Le dejo 2 sentencias a favor de comunero que por estado de necesidad como el suyo realiza obras que posteriormente reclama a La Comunidad ante su pasividad y gana esa demanda

 

  • SP/SENT/167031

AP Madrid, Sec. 14.ª, 218/2008, de 16 de abril

Recurso 6/2008. Ponente: PABLO QUECEDO ARACIL.

EXTRACTOS

Reclamación a la Comunidad del coste de reparaciones de fachada efectuadas por comunero ante la desidia de la Comunidad

"... La actora tiene perfecto derecho no solo a que le reparen los daños, picando las paredes, saneando las zonas afectadas, y volviendo a pintar. También tiene pleno y perfecto derecho a que se repare la causa del daño de forma que no vuelva a repetirse. Pues bien, si la actora ha pagado la cantidad que reclama por la reparación integra de los daños, entre la que se incluye la eliminación de la causa generatriz, y los ha hecho antes de que la Comunidad se preocupara seriamente de solventar ese problema, dicho esta que la actora debe ser reintegrada. La tardanza de la Comunidad es insufrible, dada la situación de la vivienda de la actora según reportaje fotográfico, máxime cuando es la primera obligada a la conservación y mantenimiento de los elementos comunes, y la evitación de los daños que cualquier comunero sufra por la mala gestión de dichos elementos. Para llevar a cabo esa actividad de reparar sus daños, aunque para ello tenga que intervenir en los elementos comunes, no tiene porque pedir permiso a nadie, y menos aun cuando el recurso a los propios medios viene impuesto por la desidia de la Comunidad en cumplir sus obligaciones. Y no se nos diga que las obras eran innecesarias, la situación de la vivienda de la actora era insoportable según puede verse en el reportaje fotográfico, y los arreglos de la Comunidad fueron posteriores y sobre el total de la fachada que estaba en malas condiciones: lo que la actora reparó fue la parte que le afectaba, mas sus propios daños. ..."

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Collado-Villalba, en fecha 3 de septiembre de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda planteada por Don Luis Manuel frente a la C.P. C/ DIRECCION000 NUM000 (antiguo NUM001), procede la CONDENA de la demandada a pagar al actor la cantidad de 2871,46 euros con los intereses previstos en el art. 576 de la LEC con imposición a la demandada de las costas derivadas de esta instancia".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 (ANTIGUO NUM001 DE GUADARRAMA), al que se opuso la parte apelada DON Luis Manuel, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 9 de abril de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- El demandado se alza contra la sentencia de instancia, y en dos alegaciones monta su tesis impugnatoria.

En la primera sostiene que la Comunidad fue diligente en la solución de los problemas. Desde la junta de 9-4-2006 se preocupo de pedir presupuestos para la ejecucion de obra de la fachada, y en ese sentido no le parece adecuada la afirmación de la sentencia recurrida, que dice que la actora no tiene porque soportar durante más de un año, las humedades en su vivienda provenientes de un elemento común.

Los presupuestos se piden en la fecha ya dicha de 9-4-2006, el 6-8-2006 se aprueba uno de los prepuestos, y se ejecutan las obras en agosto y septiembre de 2006, y no en junio de 2007 como dice la sentencia recurrida. Se basa en una factura aportada por el propio recurrente, y no tiene en cuenta el justificante de pago de 15-9-2007.

En la segunda alegación sostiene que la actora no esta reclamando la reparación de los daños si no la eliminación de la causa que los genera, reparación que fue asumida por la comunidad, y si la actora efectuó la reparación, lo hizo por su cuenta por lo que no puede pedir ahora una obra que ya estaba ejecutada por la Comunidad

SEGUNDO.- No compartimos el criterio de la Comunidad. En junta de 9-4-2006 se acuerda pedir presupuestos que no excedan de 1200€ para reparar la fachada, pero lo cierto es que en junta de 6-8-2006, la Comunidad desestima las quejas de la demandante de indemnizarle los 2.500€ invertidos en reparar los daños y humedades de su vivienda. Daños que ya llevaba tiempo sufriendo, y que provienen de humedades por filtración desde la fachada, donde había un agujero por el que se introducían las aguas.

Del mismo modo, es intolerable el proceder de la recurrente que pretende hacernos creer que el argumento del Juez de Instancia, basado en la factura de fecha 9-6-2007 aportada como documento Nº 5 de su contestación a la demanda, f.57, es erróneo.

O la recurrente no ha leído el presupuesto, o pretende confundirnos. El prepuesto de la empresa A.I.T. Arcos & TDM asciende a 2.202,73€, y cuya forma de pago es el 10% al confirmar los trabajos, el 50% al inicio de las obra, y el 40% restante a la finalización. Por esa razón no es de tener en cuenta el documento Nº 6 del apelante, porque no se corresponde con el pago total del presupuesto; es imposible que en septiembre de 2006 se pague una obra que no se termina de ejecutar hasta septiembre de 2007. Ese abono de 15-9-2006 obedece al pago parcial de la obra como requisito para iniciarlo: el presupuesto fechado en 11-9- 2006 fija las condiciones de pago, f.56, y en cumplimiento de ellas en 15-9-2006 se abona el 60% de los gastos (10% a la firmeza y aceptación del presupuesto y 50% al inicio de las obras).

TERCERO.- El segundo motivo no corre mejor suerte. La actora tiene perfecto derecho no solo a que le reparen los daños, picando las paredes, saneando las zonas afectadas, y volviendo a pintar. También tiene pleno y perfecto derecho a que se repare la causa del daño de forma que no vuelva a repetirse.

Pues bien, si la actora ha pagado la cantidad que reclama por la reparación integra de los daños, entre la que se incluye la eliminación de la causa generatriz, y los ha hecho antes de que la Comunidad se preocupara seriamente de solventar ese problema, dicho esta que la actora debe ser reintegrada.

La tardanza de la Comunidad es insufrible, dada la situación de la vivienda de la actora según reportaje fotográfico, máxime cuando es la primera obligada a la conservación y mantenimiento de los elementos comunes, y la evitación de los daños que cualquier comunero sufra por la mala gestión de dichos elementos.

Para llevar a cabo esa actividad de reparar sus daños, aunque para ello tenga que intervenir en los elementos comunes, no tiene porque pedir permiso a nadie, y menos aun cuando el recurso a los propios medios viene impuesto por la desidia de la Comunidad en cumplir sus obligaciones. Y no se nos diga que las obras eran innecesarias, la situación de la vivienda de la actora era insoportable según puede verse en el reportaje fotográfico, y los arreglos de la Comunidad fueron posteriores y sobre el total de la fachada que estaba en malas condiciones: lo que la actora reparó fue la parte que le afectaba, mas sus propios daños.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

FALLAMOS

DESESTIMAMOS el recurso de apelación, articulado por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA Nº NUM000 DE LA C/ DIRECCION000, de GUADARRAMA, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 3 de los de Collado Villalba, en sus autos Nº 16/07, de fecha tres de septiembre de dos mil siete.

CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, e IMPONEMOS las costas de esta alzada al apelante.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.

 

  • SP/SENT/111352

AP Cádiz, Sec. 8.ª, 29/2006, de 23 de enero

Recurso 323/2005. Ponente: BLAS RAFAEL LOPE VEGA.

EXTRACTOS

La comunidad debe abonar al comunero el importe que se reclama, abonado previamente por este para efectuar las reparaciones urgentes que debía haber asumido la comunidad "... Está probado que los demandantes pusieron en conocimiento de la comunidad esos hechos y la única respuesta que obtuvieron fue la autorización del presidente, transcrita más arriba, pero sin que la comunidad procediese a la reparación ni tampoco se convocase a la junta de propietarios para decidir al respecto. En la autorización dada por el presidente de la comunidad, que se ha transcrito más arriba, se admitió incluso que las filtraciones se habían producido por las grietas en la fachada. Ante todo ello consideramos justificada la actuación de los demandantes, que optaron por encargar ellos la realización de la obra, abonarla y reclamar a la comunidad su coste. Compartimos el razonamiento de Sentencia dictada el 4 de enero de 2002 por la Audiencia Provincial de Burgos (JUR 2002\95326 ): Siguiendo la doctrina sentada en dichas resoluciones, que hace suya este Tribunal, es lo cierto que no puede exigirse a la actora otra conducta cuando ella ha observado toda la diligencia que le era exigible, y, sin embargo, la Comunidad se ha mantenido en una actitud totalmente pasiva, pues el acuerdo adoptado por la Junta en la sesión de 23 de febrero de 2.000 no fue seguido de actuación alguna tendente a comprobar la causa y naturaleza de los daños, y a adoptar algún tipo de solución, sin que puedan tenerse en consideración los acuerdos adoptados y las actuaciones realizadas por la Comunidad después de haber sido emplazada en el presente procedimiento (artículo 413 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de enero ), de tal manera que, puesto que fue la Comunidad la que, con su inactividad, obligó a la demandante a actuar como lo hizo, la demandada solo podría oponerse al pago alegando y probando que la reparación no era urgente, o que no era obligación de la Comunidad la ejecución de dicha reparación, o que los daños han sido producidos por una actuación negligente o dolosa del propietario del piso afectado, o que la demandante se ha excedido y ha efectuado, además de la reparación necesaria, otras que no lo eran, u otras circunstancias semejantes; en el presente caso, la reparación era urgente, según se ha dejado ya expuesto, afectaba, sin duda alguna a un elemento común, era, por tanto incumbencia de la Comunidad (artículo 10-1 de la Ley de Propiedad Horizontal ), no consta que la demandante haya contribuido al deterioro del tejadillo dolosa o culposamente, ni consta tampoco que haya hecho reparaciones que no fuesen necesarias, por lo que, en definitiva, la reparación redunda en beneficio de la Comunidad, que está obligada a resarcir a la demandante por el gasto realizado, y, en consecuencia, a abonar el importe que se le reclama. ..."

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El 18 de mayo de 2005 se dictó sentencia en el presente procedimiento en la que se desestimó la demanda formulada por don Felipe y doña Frida y se absolvió a la Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 número NUM000 de las pretensiones dirigidas contra dicha entidad, con imposición de las costas a la parte demandante.

SEGUNDO.- La representación de don Felipe y de doña Frida formuló recurso de apelación contra esa sentencia solicitando que fuese revocada y que se estimase íntegramente la demanda rectora y se condenase a la Comunidad de Propietarios situada en la AVENIDA000 número NUM000 de Jerez de la Frontera a abonar 3.137´28 euros, así como las costas de ambas instancias. Esa petición la fundó en los motivos que se indica en su escrito de recurso, que está unido en las actuaciones y al cual nos remitimos, sin perjuicio de destacar los siguientes aspectos:

-La parte recurrente negó en primer lugar que se hubiese producido disociación entre la obra autorizada y la obra ejecutada, destacando que además la sentencia recurrida sería incongruente al indicar que la comunidad había consentido un primer presupuesto, pero sin que en la sentencia recurrida se condenase a la comunidad a pagar ninguna cantidad.

-Subrayó que en la sentencia recurrida se declara que los perjuicios en la vivienda del demandante eran graves, pero no 'urgentísimos' y no se indica el tiempo que debía haberse esperado para repararlo, teniendo en cuenta además que las filtraciones vendrían produciéndose desde enero de 2002 y la reparación se habría efectuado en julio de 2004. Alegó al respecto que el artículo 395 del código civil y el artículo 7.1 párrafo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal no distinguen entre reparación grave o urgentísima.

-Alegó que no se había convocado junta de propietarios desde febrero de 2001 a octubre de 2004, habiéndose comunicado la existencia de filtraciones en enero de 2002.

-Destacó que el administrador señor Evaristo habría admitido haber acudido con el señor Felipe (apelante) a ver al Agente de Sur Seguros, al que habrían mostrado el presupuesto de reparación presentado por 'Venensur S.L.' con el objeto de que el seguro se hiciese cargo de la reparación, lo cual según el apelante demostraría que él nunca se habría comprometido a asumir el coste de la obra.

-La obra no habría beneficiado sólo a los apelantes y se habría efectuado en un elemento común, lo cual supondría que en caso de abonar los gastos sólo los apelantes se produciría un enriquecimiento injusto para los demás copropietarios.

-Dijo la parte recurrente que la sentencia recurrida habría reconocido la necesidad de la reparación y habría considerado grave el problema. Añadió la parte apelante que la reparación sería urgente y que ante la pasividad de los órganos representativos de la comunidad el comunero habría quedado legitimado para resolver el problema, repercutiendo el coste a la comunidad.

-Negó que fuese aplicable el artículo 397 del código civil .

-Dijo que los apelantes habían contado en todo momento con los representantes de la comunidad para intentar solventar el problema, sin que los apelantes fuesen responsables de la falta de convocatoria de la junta de propietarios.

La representación de la comunidad de propietarios se opuso al recurso de apelación y la imposición de las costas a la parte recurrente. Los argumentos de esta parte constan también en el escrito presentado, al que nos remitimos sin perjuicio de destacar:

-Según la comunidad apelada los demandantes habrían actuado de forma unilateral y sólo habrían solicitado a la comunidad una autorización a efectos de licencia de obras, sin que coincida la obra realizada con la autorizada y sin haber solicitado junta de propietarios.

-Alegó también la parte apelada que nunca habría reconocido que las humedades en el dormitorio de los apelantes fuesen consecuencia de la fachada, pero que ante el compromiso de los actores de pagar el coste de la obra, se habría accedido a firmar la autorización.

-Según la representación de la comunidad, lo ocurrido habría sido que los apelantes se habrían comprometido a pagar la obra y que luego, al exceder el coste de lo que tenían calculado, habrían cambiado de postura.

-Alegó la parte apelada que las humedades habrían aparecido años antes y que en el proceso para realizar las obras los apelantes habrían tardado meses, lo cual probaría la falta de urgencia de las obras y supondría que no procedería el pago solicitado.

Las actuaciones fueron recibidas en esta Sección de la Audiencia Provincial de Cádiz. Al no haberse propuesto prueba, se señaló para deliberación y votación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Los apelantes, don Felipe y doña Frida , eran propietarios del piso NUM001 del edificio situado en el número NUM000 de la AVENIDA000 en Jerez de la Frontera. Esos señores presentaron en su momento una demanda en la que solicitaron que la comunidad fuese condenada a abonarles 3.137´28 euros en concepto de gastos por la reparación efectuada en la fachada del edificio, reparación que habría efectuado porque las filtraciones a través de la fachada habrían provocado humedades en su vivienda. La sentencia dictada en primera instancia fue desestimatoria y en ella se argumentó que, si bien los deterioros de los elementos comunes deberían ser afrontados por la comunidad de propietarios, la Jurisprudencia sólo permitiría en supuestos muy concretos que el comunero actuase unilateralmente y luego repercutiese el gasto a la comunidad. Para ello sería necesario, según la sentencia recurrida, que hubiese circunstancias de urgencia comprobadas. En la sentencia recurrida se indica que la autorización del presidente de la comunidad se referiría a obras no coincidentes con las ejecutadas, pues se trataría de una licencia urbanística diferente y el presupuesto de la obra se limitaría a 606 euros, muy inferior a la cantidad reclamada. Se añade en la sentencia recurrida que el presidente de la comunidad carece de competencia para autorizar las obras y que la competencia correspondería a la junta de propietarios, según el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal , o al administrador, si se tratase de obras urgentes, conforme al artículo 20 de la misma Ley . A continuación se indica en la sentencia recurrida que la reparación de la fachada era necesaria sin dilación pero que no estaría justificada la premura de los actores pues el retraso en la realización de la obra no generaría peligro. Según la sentencia recurrida los apelantes deberían haber actuado sin imponer al resto de los copropietarios una solución en la que no participaron, teniendo en cuenta que no había urgencia derivada de la estabilidad del inmueble y que resultaba acreditado que el problema afectaba a todos los propietarios de las viviendas orientadas a una concreta fachada. Según la sentencia recurrida los demandantes, hoy apelantes, tampoco podrían justificar su proceder porque no se hubiese celebrado junta de propietarios en los años 2002 a 2004, sino que deberían haber solicitado la convocatoria de junta de propietarios y, si no se hubiese atendido su petición, entonces habrían quedado legitimados para actuar unilateralmente, dada la gravedad, que no la urgencia, del problema.

TERCERO.- Con fecha 11 de marzo de 2004 el presidente de la comunidad AVENIDA000 NUM000 firmó una autorización con el siguiente contenido: Por medio del presente escrito, D. Millán , mayor de edad, provisto de DNI nº NUM002 , con domicilio en esta ciudad, AVENIDA000 nº NUM000 , NUM003 , en calidad de presidente de la comunidad de propietarios de AVENIDA000 nº NUM000 , cargo que ostenta hasta el momento presente, desde que fue nombrado en asamblea general de la comunidad de fecha 31 de octubre de 2000, autoriza al copropietario don Felipe a realizar las obras de reparación para las cuales ha solicitado licencia a la gerencia de urbanismo de Jerez de la Frontera, expediente número NUM004 .

Dichas obras consisten en la reparación de grietas en la fachada de la vivienda NUM001 A, las cuales originan filtraciones en el interior de la vivienda, debido a que cuando fue pintado todo el edificio en el año 2.001, se trató la fachada con agua a presión, produciéndose grietas que no fueron tapadas.

La autorización se extiende a la necesidad de descolgar una 'bamba' desde la azotea del edificio para poder efectuar la reparación.

El expediente indicado en esa autorización correspondía a una licencia de obras menores consistente en adecentamiento de fachada en la planta NUM001 de la AVENIDA000 nº NUM000 , que es el mismo concepto indicado en la licencia concedida en el expediente NUM005 , que se corresponde con la obra ejecutada, si bien esa licencia hubo de ser prorrogada temporalmente. Es cierto que se ha aportado un presupuesto por importe de 606 euros en concepto de 'repaso de grietas en fachada exterior que entra humedad', 'tapar las grietas con vendas acrílicas con caucho y pintar paramento exterior con estomera en fachada'. Pero también consta al folio 138 de las actuaciones un presupuesto y al 139 una factura que corresponden a limpieza de la referida fachada exterior de la planta del propietario Felipe y revestimiento de esa misma fachada, según detalle que consta en el presupuesto. Toda esa documentación hace que no compartamos el razonamiento de la sentencia recurrida, según la cual la autorización del presidente correspondería a una obra distinta de la ejecutada. Tanto el presupuesto de 606 euros como el que se efectuó se refieren básicamente a la misma tarea de limpieza de la fachada, saneando las grietas, y posterior revestimiento, y por otro lado la existencia de distintos expedientes administrativos no implica que se modificase la obra objeto de licencia, que era siempre la misma. Se dijo también en la sentencia recurrida que el presidente de la comunidad no era competente para dar esa autorización, que correspondería a la junta de propietarios o al administrador, pero esa cuestión sobre la competencia resulta irrelevante a efectos de la resolución del presente procedimiento, pues lo cierto es que la autorización la concedió el presidente y ello, unido al resto de prueba practicada, pone de manifiesto que los órganos rectores de la comunidad tenían conocimiento que los demandantes pretendían que se reparasen las filtraciones en un elemento común que estaban provocando humedades en el interior de su vivienda. Así resulta claramente del relato que consta en la carta unida en los folios 149 y 150 de las actuaciones.

CUARTO.- En la sentencia recurrida se dijo que la reparación de la fachada era necesaria sin dilación pero que no estaría justificada la premura de los actores pues el retraso en la realización de la obra no generaría peligro. No se ha discutido, y así resulta de los informes aportados, que las humedades sufridas en la vivienda de los demandantes fueron provocadas por la deficiente impermeabilización de la fachada de la finca, que es un elemento común cuyo mantenimiento corresponde a la comunidad de propietarios. Está probado que los demandantes pusieron en conocimiento de la comunidad esos hechos y la única respuesta que obtuvieron fue la autorización del presidente, transcrita más arriba, pero sin que la comunidad procediese a la reparación ni tampoco se convocase a la junta de propietarios para decidir al respecto. En la autorización dada por el presidente de la comunidad, que se ha transcrito más arriba, se admitió incluso que las filtraciones se habían producido por las grietas en la fachada. Ante todo ello consideramos justificada la actuación de los demandantes, que optaron por encargar ellos la realización de la obra, abonarla y reclamar a la comunidad su coste. Compartimos el razonamiento de Sentencia dictada el 4 de enero de 2002 por la Audiencia Provincial de Burgos (JUR 2002\95326 ):

Siguiendo la doctrina sentada en dichas resoluciones, que hace suya este Tribunal, es lo cierto que no puede exigirse a la actora otra conducta cuando ella ha observado toda la diligencia que le era exigible, y, sin embargo, la Comunidad se ha mantenido en una actitud totalmente pasiva, pues el acuerdo adoptado por la Junta en la sesión de 23 de febrero de 2.000 no fue seguido de actuación alguna tendente a comprobar la causa y naturaleza de los daños, y a adoptar algún tipo de solución, sin que puedan tenerse en consideración los acuerdos adoptados y las actuaciones realizadas por la Comunidad después de haber sido emplazada en el presente procedimiento (artículo 413 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de enero ), de tal manera que, puesto que fue la Comunidad la que, con su inactividad, obligó a la demandante a actuar como lo hizo, la demandada solo podría oponerse al pago alegando y probando que la reparación no era urgente, o que no era obligación de la Comunidad la ejecución de dicha reparación, o que los daños han sido producidos por una actuación negligente o dolosa del propietario del piso afectado, o que la demandante se ha excedido y ha efectuado, además de la reparación necesaria, otras que no lo eran, u otras circunstancias semejantes; en el presente caso, la reparación era urgente, según se ha dejado ya expuesto, afectaba, sin duda alguna a un elemento común, era, por tanto incumbencia de la Comunidad (artículo 10-1 de la Ley de Propiedad Horizontal ), no consta que la demandante haya contribuido al deterioro del tejadillo dolosa o culposamente, ni consta tampoco que haya hecho reparaciones que no fuesen necesarias, por lo que, en definitiva, la reparación redunda en beneficio de la Comunidad, que está obligada a resarcir a la demandante por el gasto realizado, y, en consecuencia, a abonar el importe que se le reclama. En la sentencia recurrida se afirma que la reparación no era urgente, porque no había peligro para la integridad del edificio. Pero discrepamos también de esa consideración. A la vista de las fotografías aportadas y de los informes técnicos existentes, consideramos que la reparación sí era urgente, con independencia de que no conllevase un peligro para la integridad física de los ocupantes del inmueble. Así por ejemplo al folio 132 de las actuaciones consta el informe emitido por el arquitecto don Juan Alberto en el que se dijo: Es urgente acometer el arreglo necesario en la fachada, puesto que la no reparación del problema existente está generando problemas de habitabilidad y salubridad en el interior del inmueble a la altura del piso NUM001 . Además la urgencia de la reparación es un concepto relativo, para cuya valoración debe tenerse en cuenta la falta de actividad de la comunidad demandada, consideramos que el problema habría merecido una respuesta más diligente por parte de la comunidad, y el transcurso del tiempo sin que se realizase ninguna actividad por la comunidad hizo que la solución se convirtiese en urgente.

QUINTO.- En la contestación a la demanda se dijo que el presidente de la comunidad autorizó la obra porque los propietarios, hoy apelantes, habían asumido de forma verbal su compromiso de correr con los gastos de la obra, pero la parte que alega ese hecho no lo probó, como le correspondía por aplicación de lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . También se dijo en la contestación a la demanda que los demandantes habrían realizado un adecentamiento de la totalidad de la fachada de su vivienda, cuando la obra autorizada y necesaria se limitaría a las paredes del dormitorio principal. La comunidad demandada aportó un plano, unido al folio 178, en el que distinguió entre la pintura que se habría autorizado, marcada en verde, y la pintura realizada pero no autorizada, marcada en rosa. Pero en la autorización concedida por el presidente de la comunidad no se distinguió pues se hizo referencia a la reparación de grietas en la fachada. A mayor abundamiento, la parte demandada tampoco cuantificó el importe que correspondería a ese pretendido exceso en la reparación de la fachada. Por todo ello consideramos justificada la totalidad de la reclamación de los demandantes, cuyo importe ha sido probado por la factura y el cheque aportados (folios 139 y 140 de las actuaciones). En base a lo expuesto revocamos la sentencia dictada en primera instancia, estimamos la demanda formulada y condenamos a la parte demandada a abonar las costas de la primera instancia, por aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SEXTO.- De acuerdo con el artículo 398 apartado segundo de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la estimación del recurso de apelación hace que no se condene al pago de las costas de esta segunda instancia a ninguna de las partes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, pronunciamos el siguiente

FALLAMOS

Estimamos el recurso de apelación formulado por don Felipe y doña Frida y condenamos a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO AVENIDA000 Nº NUM000 EN JEREZ DE LA FRONTERA a abonar a los demandantes la cantidad de tres mil ciento treinta y siete euros con veintiocho céntimos (3.137´28 euros) y las costas de la primera instancia.

No imponemos las costas de la segunda instancia a ninguno de los litigantes.

Así por esta sentencia, de la que se llevará testimonio literal al rollo de sala y se notificará a las partes con expresión de caber contra ella, en su caso, el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación, conforme a la vigente Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil , que se podrán preparar por escrito dentro de los cinco días siguientes al de la notificación y que se presentará ante esta sección para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, juzgando en segunda instancia los pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr Magistrado ponente que la redactó en el día de su fecha. Doy fe.

Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.



No importa que se trate de un propietario contra los otros dos, se les puede exigir que cumplan con la obligación de contribuir a los gastos del inmueble.


Si ustedes no redactan en el acta correspondiente las cantidades que adeuda cada propietario sí podría ser reflejado por un Notario, así como dejar constancia del estado del inmueble y de que los demas propietarios no se quieren hacer cargo de sus obligaciones.


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Tienen derecho a no dejarle votar mientras no pague

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