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hemos comprado una finca rústica vallada con 2300 mt2 registrados,

Pregunta del cliente

hemos comprado una finca rústica vallada con 2300 mt2 registrados, pero en realidad hay 2700mt2 vallados. ahora el lindero nos reclama 400mt2, con lo cual se debería mover la valla hasta ese punto, nos quedaríamos con 2300. ¿puede hacerlo? por la valla que estaba cuando la compramos y que fue puesta de común acuerdo por el anterior propietario y el susodicho lindero. ¿ tenemos algún derecho y dejar la finca cómo está?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola, suele ser relativamente habitual que las fincas en escritura tenga una superficie que no coincida con la realidad. Y es que antes se solía poner menos en escritura, para pagar menos impuestos, y eso lo que provoca es que esas fincas venga arrastrando menos superficie que la real.

 

Por tanto, que en escritura venga menos superficie que la real que tiene su finca, a mi no me parece nada raro, y lo que tiene que averiguar usted es si su colindante se quiere aprovechar de esa circunstancia.

 

Desde luego, este señor no puede mover la valla a su antojo. Y si no se ponen de acuerdo se tendrá que decidir ante el juez esta cuestión. Pero desde luego, si esta valla fue puesta de común acuerdo entre el antiguo propietario y su vecino, no se entiende muy bien porque ahora viene diciendo que no vale. A lo mejor se ha enterado de esta circunstancia de su escritura y pretende aprovecharse.

 

De manera, yo de momento no movería la valla; y trataría de buscar pruebas de cual es la cabida exacta de su finca, y en concreto lo que haría sería:

- Hablar con mi vendedor y que me aclare exactamente que sucede con la valla.

- Mire en el catastro cual ha sido la superficie de su finca. Es más, esta información deben de tenerla en el Ayuntamiento, y es dirigirse al mismo y ver la superficie que ha tenido su finca en las últimas revisiones catastrales (cuantas más revisiones pueda ver mejor). Y además en el Ayuntamiento seguro que tienen planos de su parcela, de manera que es también ver los planos de las distintas revisiones catastrales que se hayan ido haciendo.

 

Sepa también, que usted, si quiere regularizar la superficie de su finca puede acudir a un expediente judicial para inmatriculación de exceso de cabida o bien a un acta notarial para inmatricular igualmente ese exceso de cabida. Aunque también es verdad, que teniendo en cuenta que su vecino esta en pie de guerra, el acta notarial, que es lo más barato, lo veo un tanto imposible.

 

Por tanto,resumiendo, indage de la situación real de su finca.

 

Y también le digo que si quiere puede indagar en la finca de su vecino; es decir, puede pedir una nota simple en el registro de la propiedad y compararla con la del catastro, a ver como tiene este señor su finca, y por lo tanto ver si puede acreditar que en su escritura tiene más o menos superficie que lo que dice que debe de tener su finca. Esto puede ser buena idea para tratar de dejarle sin argumentos, sobre todo si su finca tiene en el registro de la propiedad lo que ya tiene en realidad.

 

Pero desde luego, y por responder a su concreta pregunta, desde luego ese señor no puede tirar la valla sin más; y si no está conforme debe de acudir al juez, correspondiéndole a él la carga de la prueba, pues ya hay un indicio externo como la valla que indica todo lo contrario a lo que él pretende

Cliente: escribió hace 4 año.
Es cierto lo que usted dice de que antes se solía poner menos mt2 en escritura, para pagar menos impuestos, pero no es el caso. El lindero y nuestro vendedor hicieron una agrupación/segregación hace 10 años, de esto hay constancia ya que este suceso está escriturado y registrado. El lindero le dijo al que nos vendió la finca, que él, sólo quería que figurase en sus escrituras y en el registro la superfie de 5000mt2, para tener permiso para construir una casa con planta de 100mt2, (ya sabemos que en tierra rústica esto no se puede hacer), nosotros tb tenemos una casa de 70mt2 y en ambos caso se pagó la multa al ayuntamiento, Al lindero le coincide el catastro con lo que tiene escriturado y registrado, pero no tiene esos metros en su superficie actual. Resumiendo: el reparto real en escrituras y registrado no corrresponde con el reparto que se hicieron de mt2 no corresponde, con el reparto físico real que hicieron al poner la valla ahora y después de 10 años nos reclama esos metros que le faltan.
Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Pues está claro que usted ha dado con una mala persona, que ahora pretende deshacer un acuerdo que tuvo con el anterior propietario

 

Y el problema que noto en su caso es que ese lindero se apoya en escrituras, y tiene como base lo pactado ante notario, con lo que en principio tiene las de ganar. Y su defensa consiste en argumentar que escrituraron deliberadamente las superficies de ambas fincas de forma incorrecta; mientras que la defensa del colindante es que existe un error en el deslinde efectivo de las fincas, error que resulta de las escrituras firmada ante notario. Entre las dos posiciones, desde luego me quedo con la del colindante, pues es más sólida, ya que se basa en lo escriturado. Y la valla es solo un límite físico que se pone, que desde luego no respeta lo escriturado, y hay base para que un juez diga que esa valla se debe de ajustar a lo pactado en esa escritura en las que dos partes voluntariamente acuerdan esos metros cuadrados para una y otra finca.

 

En definitiva, a menos que usted pueda demostrar que se redacto esas escrituras bajo un error que hizo que se describiese mal esas fincas, presumiblemente va a prevalecer lo que dicen las escrituras y por lo tanto le tocará cederle esa porción de terreno a su vecino. Tiene que conseguir pruebas en definitiva de las circunstancias reales pactadas y del error al redactar las escrituras, lo que puede que no sea nada fácil.

 

Lamento no ser portador de buenas noticias, pero es que una idea fatal y un error grave pactar unas condiciones distintas a las que constan en escritura, pues en caso de pleito, lo que prevalece es lo escrito, y sobre todo si es ante notario en escritura pública.

 

Y en cuanto alegar usucapio o prescripción adquisitiva por una posesión continuada de esa porción de terreno, es decir, que usted ha adquirido la propiedad por esa posesión no tiene tampoco base, pues aunque la ley dice que se puede adquirir la propiedad de una finca por una posesión contiunada durante diez años, se exige además justo título y buena fe. Usted tiene buena fe, pues desde luego creía que esa porción de terreno le pertenecía y lo creía sin pensar que estaba cometiendo ninguna ilegalidad. Pero no tiene justo título, o mejor dicho, si lo tiene, pero no lo tiene documentado, y más bien todo lo contrario, pues las escrituras le quitan a usted la razón.

 

De manera; este señor colindante no puede retirar las vallas porque le dé la gana; tiene que acudir al juez; y si se acude al juez, las escrituras le dan la razón al otro señor y no a usted. Yo trataría de hacer ver a este señor de la conducta poco moral y ética en la que está incurriendo. Si hace falta, tenga una reunión con esa persona y si puede acudir a la misma la persona que le vendió su finca mejor.

 

Lamento no tener mejores noticias. Pero le insisto, yo no puedo pactar una cosa y redactar otra cosa en escritura, pues me estoy metiendo en la boca del lobo.

jaiter, Licenciatura
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Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola, continuo dando vueltas a su pregunta, y posiblemente el temor de su vecino es tener problemas con el Ayuntamiento si él se queda con una parcela de inferior superficie de cara a la construcción que tiene edificada.

 

Una posibilidad también es lleguen a un acuerdo para venderle la porción de terreno que dice que viene en la escritura de ese señor y no en la suya; así sería también una forma de regularizar la situación; a usted se le compensa por una porción de terreno que es suya, y él se queda tranquilo en cuanto a la superficie mínima que debe de tener su parcela.

 

Reciba mis saludos cordiales.

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