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Una finca rustica propiedad de 5 matrimonios centroeuropeos

Pregunta del cliente

Una finca rustica propiedad de 5 matrimonios centroeuropeos que la adquirieron hace 50 años aprox. (son matrimonios muy mayores). Hace 5 años se puso en venta pero finalmente el acuerdo fue con solo dos de las partes por lo que adquiri el 40% de la finca. Quiero realizar obras y un futuro negocio (turismo rural) en una edificación de la finca. No tengo contacto con el resto de propietarios o herederos, que realmente no han aparecido en 50 años, solo hace 5 años un señor representante de las partes que fue quien gestiono la transaccion. ¿Puedo realizar las obras? ¿Puedo proteger las inversiones que realizo?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola, sepa que usted según registro de la propiedad solo es dueño de un cuarenta por ciento. Y eso, puede ser fuente de problemas si usted hace desembolsos para realizar y gestionar en esa finca ese negocio que pretende.

 

Yo de hecho, no haría nada hasta regularizar la propiedad del terreno, para que no peligre su inversión.

 

Usted puede intentar lo que se llama un expediente judicial de reanudación de tracto, alegando usucapión. La usucupaio es una forma de adquirir la propiedad por una posesión continuada en el tiempo; y según los requisitos pueden ser veinte o treinta años; usted carece de justo título, de manera que se le exigiría treinta años, por tratarse de inmuebles, y ser posesión frente ausentes.

 

Pega de alegar usucapio; que en verdad nadie ha tenido la posesión efectiva de la finca, durante un largo tiempo.

 

Otra posibilidad es tratar de ejercitar las acciones de división de la cosa común. Este es un procedimiento judicial igualmente, en el que uno de los propietarios solicita que cese la situación de pro indivisión. Se trataría de notificar a los otros copropietarios, y de no ser posible continuaría en rebeldía, que es cuando el demandado no se presenta a las actuaciones. Este es un procedimiento por tanto para hacer cesar ese pro indiviso, pero cuidado que también puede acabar la finca en pública subasta.

 

Por tanto, yo de usted, mucho cuidado con la inversión que haga en esa finca, pues puede peligrar; y es que lo que se haga sobre esa finca, el dueño del terreno es dueño de lo edificado.

 

De manera, yo trataría de regularizar todo, antes de invertir. Póngase en contacto con un abogado y que vea que posibilidades reales entre las dos anteriores y que le apunto, es mejor.

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Cliente: escribió hace 4 año.
Efectivamente la inversion queda en propiedad de la finca, pero yo puedo continuar trabajando mi negocio como propietario de la finca sin ser desahuciado. no?
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola buenos días. No se preocupe porque usted puede seguir trabajando en las tierras de la misma forma que hasta ahora pero como anteriormente le comentaba el compañero no invierta ninguna cantidad en las mismas en tanto no se regularice su situación. No dude en preguntar cualquier otra cuesti´n que necesite y reciba un cordial saludo.
Experto:  Jesús escribió hace 4 año.

Buenos días:

Responde a su consulta Jesús, abogado colegiado ejerciente.

 

Quizás para usted fuera la opción más interesante adquirir las cuotas de propiedad de los demás copropietarios por un justiprecio y así quedar como único propietario para poder realizar todas las inversiones que fueran necesarias.

 

Usted puede forzar, obligar a la compra-venta, como ya le han apuntado anteriormente, mediante un procedimiento de jurisdicción voluntaria de adquisición de cosa común:

 

Tras interponer la demanda por medio de abogado, este procedimiento judicial se divide en dos fases:

 

1ª fase.- Según el precio de tasación judicial, se insta a los copropietarios que no quieren vender a tercero a que compren a la otra parte por el precio de tasación judicial o por el que acuerden.

 

Si no se llega a un acuerdo, o los otros copropietarios no aparecen, se pasa a la segunda fase o de subasta:

 

La subasta se rige por lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Real Decreto de Promulgación de 3 de febrero de 1881.

Jurisdicción Voluntaria:

Copio enlace al texto completo de la norma para facilitar su lectura:

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lec.l3p1t13.html

 

En la fase de subasta, el proponente de la subasta (usted) tiene todos las ventajas para adquirir la finca por el precio de tasación. Ya que incluso se puede reservar el derecho de remate a terceros; es decir, que para el hipotético caso de que existieran terceros interesados en adquirir y pujaran más que usted, usted podría prohibir la transmisión.

 

Un saludo.

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola, no le veo mayor problema que siga utilizando la finca, siempre que sea conforme a su naturaleza, es decir, el uso propio de una finca rústica. Si usted ha estado trabajo la finca, es como tiene ahora algún valor, pues las fincas, si no se trabajan, pronto pasa a erial, y tener escaso valor de mercado.

 

No obstante le apunto los siguientes artículos del código civil, que usted debe de tener en cuenta:

- Artículo 393.

El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.

Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

-Artículo 394.

Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

-Artículo 397.

Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

 

No obstante, le adjunto el siguiente link, donde puede usted mismo leer los artículos referentes a la comunidad de bienes, que es lo que en definitiva tiene usted con esos matrimonio que están "desaparecidos".

 

Link:

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/cc.l2t3.html

 

Reciba saludos cordiales.

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