Cómo funciona JustAnswer:

  • Preguntar a un Experto
    Los expertos tiene muchos conocimientos valiosos y están dispuestos a ayudar en cualquier pregunta. Credenciales confirmadas por una empresa de verificación perteneciente a Fortune 500.
  • Obtener una respuesta profesional
    Por correo electrónico, mensaje de texto o notificación mientras espera en su sitio.
    Haga preguntas de seguimiento si lo necesita.
  • Garantía de satisfacción plena
    Garantizamos tu satisfacción.

Formule su propia pregunta a DiegoAbogado

DiegoAbogado
DiegoAbogado, Licenciatura
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 1491
Experiencia:  Abogado colegiado ejerciente
59228871
Escriba su pregunta sobre Legal aquí...
DiegoAbogado está en línea ahora

Estoy de alquiler en un local en el que ejercemos la actividad

Pregunta del cliente

Estoy de alquiler en un local en el que ejercemos la actividad de venta de juguetes y queremos dejar el negocio porque no nos va bien.
En el contrato de alquiler no pone con cuanto tiempo tenemos que avisar para abandonar el local. Hoy hemos hecho la consulta y nos dicen que como firmamos por cinco años tenemos que estar los cinco años y si no pagar una indemnización.
En el contrato no dice nada de que si abandonamos antes de la finalización del contrato tengamos que pagar ninguna indemnización. Estamos obligados por ley a abonar dicha indemnización, que no esta señalada y que ademas me han dicho que se tienen que pensar el importe o es suficiente con realizar el aviso con 30 días de antelación. En el caso de tener que pagar la indemnización, que cantidad se tendría que abonar?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Buenas tardes,


Efectivamente si usted desiste unilateralmente del contrato de arrendamiento del local de negocio en el que ejerce su actividad, si el mismo se pacto por 5 años y no fijaron una cláusula que regule que ocurre para el caso de que deje el local antes del tiempo pactado, el arrendador tiene derecho a que usted le indemnice con una cantidad por los meses que restan de contrato. Y no sería suficiente con preavisarle.


Aunque el contrato no diga que ustedes tienen que pagar una indemnizacion por desistir anticipadamente del contrato, si el contrato se firmó por 5 años y ustedes desisten antes de cumplirse ese plazo tienen que indemnizar al arrendador por el incumplimiento del contrato, pues el art. 1124 del Código Civil establece que si uno de los obligados por un contrato no cumple lo pactado, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.


La Ley le reconoce el derecho a ser indemnizado por su incumplimiento del contrato. Si hubieran incluido en el contrato una cláusula en la que se regularan las causas que le dan derecho a desistir del contrato abonando una determinada cantidad, entonces no habría problema.


El problema surge a la hora de determinar cual es la indemnizacion que ustedes deben abonar. Esta debe estar en reclacion con la renta que abonan, el tiempo que llevan como inquilinos, etc. Una indemnizacion de uno o dos meses de renta por cada año que falte hasta llegar a los 5 años por los que se pactó el contrato podría ser acertado. Una cantidad mayor sería abusivo.


Si se aplica analogicamente el art. 11 de la Ley de arrendamientos urbanos, en la seccion relativa al desisimiento del arrendamiento para vivienda, tendría usted que abonarle una indemnizacion de 1 mes de renta por cada año que falte para cumplirse los 5 años de duracion del contrato.


De todos modos, si usted y el arrendador no llegan a un acuerdo para fijar la cuantía, pueden llevar el asunto a la vía judicial para que sea un Juez quien determine cual es la cantidad con la que usted lo tiene que indemnizar a la otra parte por el desistimiento anticipado del contrato.


Y para ello tiene derecho a solicitar un Abogado de Oficio en el Colegio de Abogados de su localidad si sus ingresos fueran inferiores a 1288 euros mensuales.

Experto:  abogadoalonso escribió hace 4 año.
Estimado cliente, la LAU no es obligatoria en el arrendamiento de locales de negocio, por lo que salvo que en contrato figure expresamente alguna penalización por marcharse antes, no podrán reclamársela. Y si, deben devolverle la fianza salvo que haya producido algún desperfecto en el local o en su mobiliario o instalaciones. Tenga en cuenta que la fianza nunca se puede utilizar para cobrar mensualidades impagadas o penalizaciones por rescisiones anticipadas.

Reciba un cordial saludo y acepte la respuesta si ha sido de su interés.
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

No estoy de acuerdo con la visión del anterior experto, pues si usted pudiera incumplir el contrato sin mas, entonces quedaría el cumplimiento del contrato al arbitrio de las partes sin que hubiera consecuencias para el incumplimiento de lo pactado por cualquiera de ellas.


Si ustedes no pactaron expresamente una penalizacion por marcharse del local antes de cumplirse los 5 años del contrato, entonces entra en juego el art. 1124 del Código Civil, según el cual si uno de los obligados por un contrato no cumple lo pactado, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.


Como el contrato no regula este extremo, se aplica el artículo 1124 del Código Civil que da al arrendador perjudicado por su incumplimiento producido al marcharse antes de que se cumpla el plazo de duración del arrendamiento pactado en el contrato, el derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios que le causa una resolucion anticipada y no prevista por ustedes ni por la Ley de arrendamientos urbanos en la seccion relativa a los arrendamientos para uso distinto de vivienda.


Si usted opta por no abonar ninguna indemnización al arrendador, aquel no puede quedarse con la fianza, tal y como le ha dicho el anterior experto, pero sí podrá exigirle en los Tribunales una indemnizacion por su incumplimiento y esto supondrá que además de tener que pagarle la indemnización que el Juez apruebe, usted con toda seguridad será condenado a abonar tambien las costas judiciales causadas a la otra parte, es decir ademas de pagar su propio abogado y procurador tendrá que pagar el abogado y el procurador de la otra parte.


Por ello, mi consejo es que trate de llegar a un acuerdo con el arrendador para fijar una cantidad justa en concepto de indemnizacion. Y un mes de salario por cada año que falta para que se cumplan los 5 años de duración pactados sería una cantidad muy razonable.


De otro modo se expone a que finalmente le condenen a abonar tambien las costas. Si el arrendador le demanda por una cantidad mayor, usted podría consignar judicialmente el importe correspondiente a 1 mes de renta por cada año que falta para los 5 pactados y de este modo si el Juez decreta que es una cantidad suficiente usted ya habría cumplido anticipadamente y se libraría de posibles costas, ya que el derecho del arrendador a ser indemnizado lo fija claramente la Ley y no puede usted finalizar el contrato en cualquier momento antes del plazo al que se comprometio en el contrato si no se pactó esa posibilidad.



Le dejo extracto de una sentencia de la Audiencia Provincial de Granada que refrenda las respuestas que le he dado y que declara que el arrendatario de un local comercial debe indemnizar al arrendador por haber resuelto el contrato antes de que llegara el término pactado.



"Pues bien, la Entidad Mercantil arrendataria, llegado un momento de la vida del negocio jurídico, abandonó su actividad comercial, y, con ello dejó, de manera unilateral el local de negocio; sin aparecer, por tanto, el mutuo disenso entre las partes contratantes; surgiendo entonces la figura jurídica contenida en el artículo 1256 del Código Civil, que habla: de la imposibilidad de dejar la validez y el cumplimiento de los contratos al arbitrio de uno de los contratantes; del principio básico de la contratación, Sentencia del T. S. de 27 de Febrero de 1997, que refiere la "necesitas", esencia de la obligación. Principio básico de la contratación, que se recoge en el artículo citado: el artículo 1256 del Código Civil.



L
a entidad demandada, a través de su representación legal, dio por terminado el contrato de arrendamiento de local de negocio, de manera unilateral, puramente voluntarista, sin contar, para nada, con la aquiescencia y, consiguiente, acuerdo del arrendador.


La parte demandada, incumpliendo sus obligaciones contractuales, se desvinculó de su ligadura jurídica, mediante una conducta arbitraria, que nunca ha de entrañar un escudo, que sirva para no realizar lo pactado, lo comprometido. De este modo, con tales asertos, se ha de concluir con una verdad, que mana de la prueba, ha de satisfacer el precio del arriendo del local, correspondiente a los meses que se requieren.



Las costas de la primera instancia, su imposición, ha de mantenerse; concurriendo circunstancias, la confirmación tras el rechazo de la apelación, que llevan a imponer las causadas en esta alzada a la parte apelante.


VISTOS los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

FALLO

Que, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS la sentencia dictada, por el SR. . Juez de Primera Instancia Número Uno de los de Guadix, en fecha veinte y nueve de noviembre del año dos mil, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante".


Experto:  R.Gomez escribió hace 4 año.

Como dicen los compañeros hay un incumplimiento contractual del arrendatario, y, a falta de pacto expreso, no existe ya en la vigente LAU ninguna habilitación legal que permita reclamar todas las rentas pendientes de vencimiento

http://www.aranzadi.es/index.php/informacion-juridica/actualidad-juridica-aranzadi/802/comentario/incumplimiento-y-penalizaciones-en-contratos-de-arrendamiento-para-uso-distinto-de-vivienda-de-larga-duracion

 

1. La más generalizada establece que la indemnización será equivalente a las rentas que se hubiesen devengado hasta el momento en el que el arrendador arriende de nuevo el local (o debiera de haberlo arrendado en condiciones normales si hubiese actuado de buena fe y diligentemente).
2. Aplicación analógica del artículo 11 de la LAU, que permite a las partes pactar, en sede de arrendamiento de vivienda, una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que restase por cumplir.
3. Aplicación del régimen general de daños y perjuicios por incumplimiento contractual (artículos 1101 y 1124 del Código Civil, entre otros), en el que son los tribunales los que determinan los daños y perjuicios atendiendo a las circunstancias en cuestión.

 

Le adjuntamos link donde podrá observar como se ha tratado este asunto por una compañera con comentarios jurisprudenciales:

http://www.jausaslegal.com/resources/doc/articles_es_SOBRE%20EL%20INCUMPLIMIENTO%20DEL%20PLAZO%20CONTRACTUAL%20DE%20LOS%20ARRENDAMIENTOS%20DE%20LOCALES%20DE%20NEGOCIO.pdf

 

En el link que le indicamos podrá comprobar como el Supremo ha visto razonable una indemnización de una mensalidad por año que resta... en su caso serían cinco mensualidades al ser cinco años.

Un cordial saludo,

R. Gómez

 

Si Usted acepta esta respuesta percibié ingresos de just answer si acepta la respuesta de otro abogado percibirá el otro letrado y no yo, Usted decide

Experto:  abogadoalonso escribió hace 4 año.
Estimado cliente, como puede ver, en un mercado en el que los arrendamientos se negocian a la baja, es cada vez menos frecuente que los arrendadores fijen clausulas abusivas, por ello, ratificando mi respuesta anterior y en contra de lo manifestado por los demás expertos, a falta de clausula penalizadora, su contrato puede beneficiar al arrendatario en cuanto a la denuncia del mismo del manera unilateral.

Acepte esta respuesta por ser la mejor fundada en derecho y reciba un cordial saludo.
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Tengo que expresarle de nuevo que no comparto la respuesta del compañero Alponsan porque aunque ustedes no pactaron una penalizacion en el contrato para la resolucion anticipada y unilateral por su parte y aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos no regule ese tema en los artículos relativos al arrendamiento de local de negocio, la Ley sí reconoce el derecho de quien ha cumplido el contrato a ser indemnizado por quien no lo ha cumplido, fijándose por los Tribunales, tal y como le hemos dicho el compañero R. Gómez y yo varios modos de calcular una indemnización. Y la vía mas utilizada es la de considerar un mes de renta por cada año que falte para llegar a los 5 años de duracion del contrato.


Si fuera como le dice el anterior experto usted aun habiendo firmado un contrato podria incumplirlo en cualquier momento sin ninguna consecuencia y legalmente cualquier incumplimiento de un contrato SI tiene consecuencias para quien lo incumple.


Estas consecuencias se regulan en el contrato. Si el contrato no dice nada, se aplica la Ley de arrendamientos urbanos, y si esta tampoco dice nada al respecto, se aplican los artículos del Código Civil relativos al cumplimiento de los contratos. Y según estos usted está obligado a indemnizar al arrendador, pero no con cualquier cantidad que él le exija, pues se está limitando por los Tribunales a un mes de renta por cada año.
Experto:  abogadoalonso escribió hace 4 año.
Estimado cliente, en contraposición a lo manifestado por el anterior experto, salvo clausula en contrario, usted puede denunciar este contrato de arrendamiento y ello en virtud de un legendario principio general del derecho, la autonomía de la voluntad de las partes, esto es, a la hora de contratar se pudo establecer esa condición resolutoria o clausula penal y sin embargo no se hizo, mejorando la posición del arrendatario frente a la LAU que en su caso no es aplicable.

Acepte la respuesta y reciba un cordial saludo
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Aunque no se haya pactado clausula penal al respecto en el contrato, el art. 1124 del Código Civil aplicable a todos contrato supone que el que incumple el contrato (y en este caso usted incumple el plazo de duracion de 5 años) debe indemnizar a la otra parte.


Por ello, según los principios aplicables a las obligaciones y contratos el arrendador puede exigirle una indemnizacion.


Si no se ponen de acuerdo en la cuantia la fijará en Juez si la otra parte presenta una demanda.

JustAnswer en los medios:

 
 
 
Sitios web de consulta médica: Si tiene una pregunta urgente puede intentar obtener una respuesta de sitios que afirman disponer de distintos especialistas listos para proporcionar respuestas rápidas... Justanswer.com.
JustAnswer.com...ha visto como desde octubre se ha disparado el número de consultas legales de nuestros lectores sobre despidos, desempleo e indemnizaciones por cese.
Los sitios web como justanswer.com/legal
...no dejan nada al azar.
El tráfico en JustAnswer ha aumentado un 14 por ciento...y hemos recibido 400.000 visitas en 30 días...las preguntas relacionadas con el estrés, la presión alta, la bebida y los dolores cardíacos han aumentado un 33 por ciento.
Tory Johnson, colaboradora de GMA sobre temas relacionados con el lugar de trabajo, habla sobre el "teletrabajo", como JustAnswer, en el que expertos verificados responden a las preguntas de las personas.
Le diré que... las pruebas que hay que superar para llegar a ser un experto son muy rigurosas.
 
 
 

Opiniones de nuestros clientes:

 
 
 
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
  • Los felicito por su respuesta tan profesional y por las cuatro Jurisprudencias que me envió, las que incluiremos como pruebas. Fernando Monterrey Nuevo León, México
  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

Conozca a los expertos:

 
 
 
  • eduardolm

    eduardolm

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    917
    Licenciado en Derecho por la UDC.Diploma en Escuela de Práctica Jurídica por A Coruña.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/ED/eduardolm/2011-9-12_172832_Recorte.64x64.jpg Avatar de eduardolm

    eduardolm

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    917
    Licenciado en Derecho por la UDC.Diploma en Escuela de Práctica Jurídica por A Coruña.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/JO/JoseMagadan/2013-6-27_16279_IMG6290copia.64x64.JPG Avatar de Abogado3044

    Abogado3044

    Abogado

    Clientes satisfechos:

    2239
    ABOGADO ICA BURGOS. I speak english
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/albergiud/2010-12-12_105447_mi_cuchi.jpg Avatar de Alberto

    Alberto

    Abogado

    Clientes satisfechos:

    116
    Abogado especializado en laboral , reclamaciones de indemnizaciones ( tráfico) y deudas
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/fcantalapiedra/2010-11-9_1466_Dibujo.jpg Avatar de Fernando Cantalapiedra

    Fernando Cantalapiedra

    Abogado

    Clientes satisfechos:

    17
    Ejerciendo desde hace cinco años
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/DI/DiegoLM/2011-3-28_102522_DSCN0258copia.64x64.JPG Avatar de DiegoAbogado

    DiegoAbogado

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    746
    Abogado colegiado ejerciente
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/EQ/EquiteLex/2011-12-4_12815_Jesús6.64x64.jpg Avatar de Jesús

    Jesús

    Licenciatura/Derecho

    Clientes satisfechos:

    52
    Abogado colegiado ejerciente /LEGAL GENERAL
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/AR/ariatf/2015-7-28_102459_.64x64.png Avatar de Mariatf19

    Mariatf19

    licenciada en derecho

    Clientes satisfechos:

    972
    MÁSTER EN DERECHO CON DESPACHO PROFESIONAL PROPIO
 
 
 

Preguntas relacionadas con Legal