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El presidente de mi comunidad de vecinos contrató una empresa

Pregunta del cliente

El presidente de mi comunidad de vecinos contrató una empresa para pintar las fachadas de toda la urbanización en noviembre del 2011, habiendo abonado ya 22.600€ en este concepto. Hoy, en junta de propietarios se han aprobado los presupuestos del 2012 con mi voto en contra. Tengo 2 preguntas, ¿ deberia haber sometido a la aprobacion de la junta de propietarios este gasto? ¿ hay base juridica para que yo, como propietario, pueda denunciar esta extralimitracion de sus funciones y exigirle el reintegro al fondo de la comunidad la cantidad que no se aprobó en junta de propietarios?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Hola:

 

Indudablemente es una extralimitación, pero creo que a Ud dadas las circ**tancias no le interesa impugnar

 

Resulta que la pintura NO es un gasto necesario, ni urgente, si no una mejora estética

Pues bien, nos vamos al art 11 de la ley, y dado que ese gasto es superior a tres mensualidades, y Ud votó en contra, NO ESTA OBLIGADO A PAGAR NADA, no se le puede privar del uso, y ELLOS están obligados a realizar la obra por su acuerdo contra su desaveniencia, esta Ud realmente en una situación inmejorable para no pagar nada, la ley le da la razón para no hacerlo

 

Artículo 11.

1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.

5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

 

Haga valer su VOTO NEGATIVO, niéguese a pagar nada de acuerdo a la ley y nada podrán hacer para obligarle.

 

La pintura no es algo necesario ni urgente.

Cliente: escribió hace 4 año.
Cuando se refiere a que no estoy obligado a pagar nada, ¿a qué se refiere?, el coste de la reforma no se ha hecho mediante derrama, sino con cargo al fondo de reserva que tiene la comunidad.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Ud no tiene porque soportar un euro de esa mejora suntuaria que Ud no la ha admitido.

Deben reponer al fondo la parte proporcional de Ud y recabar el resto de los vecinos que no se opusieron

Ud ni debe pagar via fondo reserva de su parte alícuota ni soportar derrama posterior

 

En cualquier caso ud puede negarse a pagar e impugnar el acuerdo porque ya estaba tomada la decisión antes del mismo y pagado el dinero

Puede acudir al juzgado en defensa de sus intereses, pero yo iniciaría la via de no pagar nada primero.

Obligue a ques ean ellos los que iniecien la via judicial, y si lo hacen, tieenen muy malas opciones porque el acuerdo esta viciado ab initio

 

Si inician la via legal consigne para no perder sus derechos de voto. Me extrañaría que la iniciasen. Tienen muy malas opciones, una mejora no necesaria, un acuerdo viciado, y su voto negativo

Cliente: escribió hace 4 año.
Estoy satifescho con su respuesta pero, una ultima aclaracion. Cuando usted dice "Si inician la via legal consigne para no perder sus derechos de voto" ¿podria aclararme el concepto de "consigne"?
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Si a Ud le reclaman y no paga, es moroso, y en virtud del 15.2 pierde por ello su derecho de voto, pero si consigna es decir que ingresa en el juzgado la cantidad, hasta que su señoría decida, elllos no ven el dinero y Ud no pierde el derecho de voto

 

2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será completada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

 

 

Le dejo sentencia que avala que con su voto desidente puede no pagar la obra suntuaria

 

AP Madrid, Sec. 21.ª, 522/2011, de 15 de noviembre Recurso 758/2009. Ponente: RAMON BELO GONZALEZ. EXTRACTOS Para quedar exonerado de la obligación de contribuir a los gastos por obras suntuarias, debe concurrir, en principio, la condición de disiente del propietario que se opone al pago "... , pues lo determinante es que, para quedar, en base a lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal , un propietario exonerado de su obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento de la urbanización en lo relativo a la obra suntuaria, debe concurrir, en ese propietario, la condición de "disidente". Y, desde luego, no es "disidente" el que acude a la Junta de Propietarios y vota a favor del acuerdo relativo a la obra suntuaria. En el presente caso, don Santiago acudió a la Junta de Propietarios celebrada el día 29 de octubre de 2007 y votó a favor del acuerdo. Es cierto que hubo un voto en contra, pero, como se desprende de la declaración testifical del administrador, no fue el de don Santiago sino el de otro vecino. No habiéndose desvirtuado esta prueba testifical mediante otra prueba testifical propuesta por don Santiago . No adquiere don Santiago su condición de disidente, después de haber votado a favor del acuerdo comunitario, por la comunicación dirigida a la Comunidad el día 7 de diciembre de 2007 y toda su actuación posterior. QUINTO .- Las ..." ANTECEDENTES DE HECHO La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida. PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Torrejón de Ardoz, en fecha 30 de junio de 2009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimar la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 contra Don Santiago y condenar al demandado a que abone a la actora la cantidad de 1.500 euros con los intereses establecidos en el fundamento de derecho cuarto, y a abonar las costas causadas en esta instancia." SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia, contra la misma, después de preparado, se interpuso recurso de apelación, por la parte demandada, mediante escrito del que se dio traslado a la otra parte, que presentó escrito de oposición al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, ante la que no se ha practicado prueba alguna. TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 26 de septiembre de 2011, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 14 de noviembre de 2011. CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales. FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO .- Por la misma valoración que, de la prueba practicada, se hace en la sentencia apelada, y, por los mismos razonamientos jurídicos que, en la misma, se aplican, que no han sido desvirtuados por la parte recurrente y que ahora se dan por reproducidos , procede su confirmación. SEGUNDO .- Dentro del partido judicial de Torrejón de Ardoz, en el municipio de Cobeña, se encuentra el complejo inmobiliario privado denominado " DIRECCION001 ", integrado por chalets o viviendas unifamiliares, constituido en una Comunidad de Propietarios y sometido al régimen jurídico de la propiedad horizontal. Una de esas viviendas unifamiliares es la número NUM000 de la AVENIDA000 , de la que es dueño don Santiago . Uno de los elementos comunes estaba constituido por un terreno vacío y sin construcción alguna. Y, sobre este terreno, se acordó, en la Junta de Propietarios celebrada el día 29 de octubre de 2007, construir una zona de aparcamiento, una pista de tenis, una piscina de adultos, una piscina de niños, una zona ajardinada, una pista de paddle, otras pistas multiusos, un parque infantil y un arenero. La cuota de instalacion de estos nuevos servicios es de 500€ mientras que el importe de cada mensualidad ordinaria de gastos comunes es de 30. Frente a la reclamación de la Comunidad de Propietarios, don Santiago se niega a contribuir al gasto común extraordinario derivado de estos nuevos servios por considerarlos suntuarios, en base a lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal . TERCERO .- En el primero de los motivos del recurso de apelación se denuncia la infracción del art. 812.2.2º de la L.e .c. en relación con los arts. 21.1 y 9.1.e. de la L.p .h.. Se reitera la inadecuación del proceso monitorio para reclamar el crédito proveniente de la no contribución del propietario a los gastos generales o comunes no ordinarios sino extraordinarios para el adecuado sostenimiento del inmueble. Este primer motivo de la apelación descansa sobre un error conceptual, ya que, a los efectos de la propiedad horizontal, es lo mismo gastos comunes que generales, y, tan gastos comunes o generales, son los extraordinarios como los ordinarios. En efecto, los gastos comunes o generales pueden ser ordinarios y extraordinarios. Los gastos comunes o generales extraordinarios se caracterizan por su falta de periodicidad y por exceder su importe de la cantidad prevista en los presupuestos para gastos y reparaciones normales. Pero no dejan de ser gastos comunes o generales. CUARTO .- En el segundo de los motivos del recurso de apelación se denuncia un error en la apreciación de la prueba e infracción del art. 11.2 de la L.p.h.. Y en el tercero lo denunciado vuelve a ser un error en la apreciación de la prueba e infracción de los artículos 216 y 217 de la L.e .c.. Se lleva a cabo, por el apelante, una crítica de la redacción de las actas de la Comunidad, tachándose de falso lo que en las mismas se contiene, imputándose al administrador un actuar arbitrio y considerándose el funcionamiento de la Comunidad calamitoso. Pero todo eso carece de relevancia, pues lo determinante es que, para quedar, en base a lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal , un propietario exonerado de su obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento de la urbanización en lo relativo a la obra suntuaria, debe concurrir, en ese propietario, la condición de "disidente". Y, desde luego, no es "disidente" el que acude a la Junta de Propietarios y vota a favor del acuerdo relativo a la obra suntuaria. En el presente caso, don Santiago acudió a la Junta de Propietarios celebrada el día 29 de octubre de 2007 y votó a favor del acuerdo. Es cierto que hubo un voto en contra, pero, como se desprende de la declaración testifical del administrador, no fue el de don Santiago sino el de otro vecino. No habiéndose desvirtuado esta prueba testifical mediante otra prueba testifical propuesta por don Santiago . No adquiere don Santiago su condición de disidente, después de haber votado a favor del acuerdo comunitario, por la comunicación dirigida a la Comunidad el día 7 de diciembre de 2007 y toda su actuación posterior. QUINTO .- Las costas ocasionadas en esta segunda instancia se imponen a la parte apelante, al desestimarse todas sus pretensiones y no presentar el caso, que constituye el objeto del presente recurso, serias dudas ni de hecho ni de derecho (apartado 1 del artículo 394 por remisión del apartado 1 del artículo 398, ambos de la ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ). Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación. FALLAMOS Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Santiago , debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada el día 30 de junio de 2009, por el Magistrado titular del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Torrejón de Ardoz en el juicio verbal número 531/2009 , del que la presente apelación dimana y cuya parte dispositiva se transcribe en el primer antecedente de hecho de la presente y se da aquí por reproducida. Se imponen las costas ocasionadas en esta segunda instancia a la parte apelante. Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación en el caso de que la resolución de ese recurso presente interés casacional, lo que sucederá si, esta sentencia, se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelve puntos o cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplica normas que no lleven mas de cinco años en vigor, siempre que, en este último caso, no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo; De ser así, también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal, siempre que se haga en el mismo escrito de interposición del recurso de casación y no por separado; De este recurso de casación y, en su caso, además del extraordinario por infracción procesal, conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y deberá interponerse presentando un escrito, ante esta Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, dentro del plazo de veinte días , contados desde el siguiente a la notificación de esta sentencia. De no presentarse , en el plazo de veinte días, escrito de interposición del recurso de casación, por alguna de las partes litigantes, la presente sentencia deviene firme y se devolverán los autos originales, con certificación de esta sentencia, al Juzgado de Primera Instancia número 2 de Torrejón de Ardoz, para su ejecución y cumplimiento. Así por esta nuestra sentencia, que se incorporará al Libro de Sentencias y se notificará a las partes, resolvemos definitivamente el recurso de apelación. PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

Abogado3044, Abogado
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Experto:  abogadoalonso escribió hace 4 año.
Estimado cliente, en contraposición a la valoración del anterior experto, le informo que el edificio requiere conservación de manera obligatoria y la pintura que protege la piel del inmueble es esencial para cumplir dicha obligación.

Otra historia es como se aprueban los presupuestos de pintura, y hasta donde puede acordar unilateralmente el presidente de la finca dicho gasto de conservación.

De conformidad con lo que ha dicho el anterior experto, puede usted dejar de pagar su cuota, pero, para evitar que le ejecuten sus bienes a través de un monitorio, puede consignar en el juzgado la cantidad que por la pintura le reclaman a la par de plantear el procedimiento correspondiente de impugnación del acuerdo de pintar.

Reciba un cordial saludo y acepte la respuesta si ha sido de su interés.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

La pintura NO es conservación si no se acredita NECESIDAD URGENTE y el acuerdo de pintar no se tomó en tiempo y forma sino tiempo posterior.

 

Puede Ud mantaner perfectamente que es capricho y gasto suntuario no necesario ni urgente

 

 

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