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hola buenas tardes, estoy mirando una casa embargada del banco

Pregunta del cliente

hola buenas tardes,
estoy mirando una casa embargada del banco la cual en el anuncio dice que tiene 120m pero la ficha dice que es de 73m cuando e reclamado esto automaticamnte han subido el precio del metro cuadrado i han rectificado los metros poninendo los reales el precio a pasado de 442 a 770 osea precticamente el doble puedo hacer algo al respecto??
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola buenos días. En contestación a su concreta pregunta le diré que si la inmobialiaria ha ofertado una casa con unas condiciones y unos requisitos y usted tiene eses datos de la oferta en e-mails u otros documentos que le sirvan como prueba puede demandarlos por publicidad engañosa porque están ofertando una casa con unas condiciones y después pretenden alterar el precio y demás, y eso no pueden hacerlo porque están engañando al consumidor que es usted, por tanto, puede usted demandarlos o denunciarlos por publicidad engañosa. Mi consejo es que guarde toda la documentación que usted tiene en su poder y que sirve como mecanismo de prueba frente de las condiciones de venta de la casa y que usted quiere comprar en función de los datos que consta en la oferta y si alteran lo pactado entonces es que están ofertando algo distinto a lo pactado y por tanto, pueden estar cometiendo un delito. Pongase en contacto con ellos, especialmente con la entidad bancaria para ver las condiciones de venta de esa vivienda y si la inmobiliaria ha cambiado y está ofertando una cosa distinta de la que es, puede usted denunciarlos o demandarlos. Espero haberle orientado y aclaraod y si es así espero que acepte mi respuesta pues es la única forma que tengo de recibir una bonificación por mi tiempo sin perjuicio de seguir respondiendo a todo lo que precise y reciba un cordial saludo.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Hola

 

En base al 1266 del código civil Ud puede rescindir este contrato por inadecuacion del objeto de venta con lo efectivamente debido

En base a esto ese contrato es nulo

 

 

Artículo 1266.

Para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo.

El error sobre la persona sólo invalidará el contrato cuando la consideración a ella hubiere sido la causa principal del mismo.

El simple error de cuenta sólo dará lugar a su corrección.

 

No le ampara la normativa de consumidores pero si el codigo civil

 

No puede reclñamar en consumo pero si interponer demanda por inedecuacion del objeto de venta, lo que hace que el contarto sea NULO de pleno derecho

 

 

No hay delito de estafa, es un problema contarctual

 

Efectivamente hay DOLO

 

Artículo 1270.

Para que el dolo produzca la nulidad de los contratos, deberá ser grave y no haber sido empleado por las dos partes contratantes.

El dolo incidental sólo obliga al que lo empleó a indemnizar daños y perjuicios.

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola buenos días nuevamente. Yo entiendo que usted no ha firmado ningún contrato sino que solamente ha visto la casa y la ha consultado en base a lo que la inmobiliaria ha ofertado porque si ha firmado un contrato, usted no debe preocuparse ya que lo que realmente importa es que usted puede tener varias opciones si ha firmado un contrato, pero con los datos que usted ha aportado yo entiendo que no ha firmado ningún contrato que simplemente ha visto la misma y su derecho es poder denunciarlos o demandarlos por pbulicidad engañosa si ha firmado un contrato espero que nos lo comunique, pero yo entiendo desde un principio que usted no ha firmado nada, pues habla de unas condiciones y unos precios diferentes a los que constan en los anuncios de la inmobialiaria, asique no se preoucpe y ejercite su derecho de demandarlos o denunciarlos por publicidad engañosa si la cosa no se adecuada a lo que han ofertado que entiendo que así es. No dude en preguntar cualquier otra cuestión y si mi gestión le ha sido útil espero que acepte mi respuesta pues es la única forma que tengo de recibir una bonificación por mi tiempo sin perjuicio de seguir respondiendo a todo lo que precise y reciba un cordial saludo.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Siguiendo la linea argumental el mismo código civil 1303 dice que declarada la nulidad del contarto procede la restitucion del dinero

 

Es la teoria del alio pro quo, a Ud le han vendido algo que no es real, y debenn asumir la rescision del contrato

 

Artículo 1303.

Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes.

 

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Estimado cliente, lo que dice el otro experto sería importante si usted firmó o no ese contrato pero entiendo y corrigame si me equivoco con los datos que usted ha aportado que no ha firmado aún ningún contrato sino que como usted literalmente dice: Esta casa la fui a ver en persona y la misma vendedora me dijo que era una gran oferta, entiendo que solamente ha tenido contacto con la casa y antes de proceder a la venta se encuentra con que las condiciones han cambiado por tanto, si es así , su solución pasa por interponer una denuncia o demanda de publicidad engañosa. Ruego que nos aclare si ha firmado o no el contrato para que podamos contestarle con precisión pero con los datos que usted aporta parece evidente que aún no lo ha hecho. No dude en preguntar cualquier otra cuestión y si mi respuesta le ha orientado y aclarado espero que la acepte pues es la única forma que tengo de recibir una bonificación por mi tiempo sin perjuicio de seguir respondiendo a todo lo que precise y reciba un cordial saludo.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

No le amapara a Ud la defensa ante consumidores, competencia que no abarca las relaciones con entidades bancarias y así mismo no procede resolver por la via propuesta de la rebaja del precio

 

Le dejo sentencia aclaratoria, lo que procede es reclamar porque el objeto de venta nada tiene que ver con lo ofertado

 

 

AP Sevilla, Sec. 5.ª, 366/2011, de 12 de septiembre Recurso 1521/2011. Ponente: JOSE HERRERA TAGUA. EXTRACTOS La venta realizada lo fue de un cuerpo cierto y determinado con independencia de la superficie total que se consigna, y como en la escritura se vende por precio alzado, no cabe el aumento o disminución del mismo cualquiera que resulte su cabida "... La dificultad surge al determinar si estamos ante una venta de cuerpo cierto o por unidad de medida. En este sentido, la Sentencia de 29 de mayo de 2.000 declara que: "las fincas se transmitieron como "cuerpos ciertos", lo que significa, con otras palabras, "que la compraventa de "cuerpos ciertos" presenta ciertos aspectos de aleatoriedad ( sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1984 , y 18 de mayo de 1982 ) en cuanto que el precio se determina a razón de un tanto por unidad de medida o número. Tal circunstancia conduce a la ineludible conclusión de que las diferencias posibles de metros en las cabidas no afecten a la complitud del contrato, ni modifiquen las condiciones de adquisición en el precio, que tiene carácter de precio alzado, pues la extensión de las fincas viene determinada por el polígono de sus linderos respectivos, según las constancias registrales. ..." "... Esto sentado, resultan inoperantes los dos motivos del recurso que alegan infracción del artículo 1.469 , párrafo segundo, por su indebida aplicación, y el artículo 1.471, párrafo primero , por su interpretación errónea o indebida aplicación pues aparte de que por el actor, hoy recurrente, no se ha tenido en cuenta la norma del artículo 1.472 del Código Civil , según el cual las acciones que nacen de los artículos 1.469 a 1.471 prescriben a los seis meses, contados desde el día de la entrega, como acertadamente declara la Sala sentenciadora, la venta realizada lo fue de un cuerpo cierto y determinado por sus linderos y con independencia de la superficie total que se consigna, ya que es evidente que en otro caso no hubiera sido necesaria la totalización del precio ni especificar categóricamente los linderos, bastando el que se hubiera fijado el precio por unidad de medida, y como en la escritura de referencia se vende por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no puede tener lugar el aumento o disminución del mismo cualquiera que resulte su cabida". ..." "... A tenor de las anteriores consideraciones, si analizamos el contrato privado por el cual los actores adquirieron el mencionado inmueble, es evidente que no estamos ante una compra por unidad, sino claramente por precio cierto, dado que la determinación del objeto de la venta se refiere a una concreta y determinada vivienda, a la que identifica con su número de gobierno, y aunque bien es cierto que se hace referencia tanto a su superficie construida como a su superficie útil, en ambos supuestos, se añade el adverbio aproximadamente, que por si solo es más que suficiente para entender que no estamos ante una compraventa por unidad, porque en este caso, dado que se trataba de unas dimensiones que no eran exacta, lo lógico es que el precio fuera meramente referencial pendiente de su concreción, una vez que la vivienda estuviese completamente construida, ya que la demandada, en base a criterios técnicos, podía variar las características del inmueble, cláusula vigésima del contrato, folio 10 de los autos. ..." La sustitución del deudor no puede entenderse como un compromiso vinculante para la vendedora, con consecuencias indemnizatorias por incumplimiento contractual, porque es una cuestión que excede de sus facultades, al depender únicamente del Banco "... es esencial el consentimiento del acreedor, al que se supedita la realización de dicho negocio jurídico. Dado que estamos ante una expresión de voluntad, libre, independiente y autónoma, es decir, únicamente supeditada a quien la emite, de ahí la relatividad de los contratos, en ningún caso, podrán derivarse consecuencias negativas para quien era el deudor primitivo, ya que no puede imponer al nuevo deudor en sustitución suya, es decir, que es una cuestión que exceden de su alcance. Consecuencia de ello, es que nunca, esa sustitución del deudor, pueden entenderse como un compromiso vinculante para la vendedora, con consecuencias indemnizatorias por incumplimiento contractual, porque, como ya hemos señalado, es una cuestión que excede de sus facultades, al depender única y exclusivamente de la entidad bancaria, que en el ejercicio de su libertad contractual podrá aceptar la subrogación o no. Que se niegue dicho consentimiento o que se exijan condiciones más gravosas solo depende del prestamista, quien únicamente es parte del contrato, junto con el prestatario. Podría haberse planteado, dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad, la necesidad de mantenerse idénticas condiciones del préstamo, pero de no conseguirse, ello tendría el alcance y consecuencia de una condición resolutoria, pero nunca como incumplimiento contractual, al no depender de la voluntad de la vendedora. Que sea necesario e indispensable el consentimiento de la entidad bancaria, no así el de la vendedora, se prevé por las partes en el contrato, cláusula segunda , apartado C, dedicado íntegramente a regular el préstamo hipotecario, donde se contempla tanto la posibilidad de que decidan los compradores no subrogarse en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria, como que no obtengan el compromiso de la entidad de crédito, folio 7 de los autos. Dentro de este concepto, de no obtenerse el compromiso de la entidad bancaria, no debemos incluir solo el supuesto estricto de negativa de ésta, ante las características de solvencia de los compradores que se pretenden subrogar o cualquier otra causa, sino que, a raíz de estas singularidades, la entidad bancaria imponga condiciones diferentes, en orden a garantizar el pago, o en un aumento del tipo de interés aplicable, por cualquier razón, incluido el supuesto del tipo de interés referencial en el mercado hipotecario, como, al parecer, ha ocurrido en el presente supuesto. En esta situación los compradores pudieron y debieron ejercer la facultad que le concede la citada cláusula, bien de abonar el resto del precio o acudir a otra entidad bancaria, pero no estimar que se trata de un incumplimiento contractual achacable a la vendedora. ..." ANTECEDENTES DE HECHO Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: "Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Duarte Domínguez en nombre de D. Mario y Dª Beatriz contra la mercantil ECOVI DESARROLLOS COMERCIALES DEL SUR SL (ECOVISUR) absuelvo a la demandada de los pedimentos formulados con imposición de las costas procesales a la parte actora". PRIMERO.- Notificada a las partes dicha resolución y apelada por la parte actora, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase. SEGUNDO.- Acordada por la Sala la deliberación y fallo de este recurso, la misma tuvo lugar el día 9 de septiembre de 2011, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución. TERCERO.- En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales. VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don JOSÉ HERRERA TAGUA . FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- Por la Procuradora Doña Gabriela Duarte Domínguez, en nombre y representación de Don Mario y Doña Beatriz , se presentó demanda contra la entidad Ecovi Desarrollos Comerciales del Sur, S.L., interesando la resolución del contrato de compraventa que formalizaron con fecha 24 de febrero de 2.006, por el que adquirían la vivienda núm. 26 de un conjunto de vivienda a construir en la calle Nueva de Aznalcazar, al entender que se había producido un incumplimiento contractual por parte de la vendedora, al reducir los metros cuadrados construidos y no poder subrogarse en las mismas condiciones del préstamo hipotecario que la promotora había constituido con Caja Madrid. La entidad demandada se opuso, al estimar que se trataba de un contrato a precio alzado. La Sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda, interponiéndose recurso de apelación por los actores que insistieron en sus pretensiones. SEGUNDO .- Partiendo de que la idea nuclear de los actores es interesar la resolución del contrato de compraventa que formalizaron con la demandada, debemos recordar que en nuestro sistema rige el principio de conservación de los contratos, y del negocio jurídico en general, criterio jurisprudencial unánime, de modo que se viene atribuyendo a la resolución contractual un carácter excepcional y extraordinario, exigiendo, para que tenga lugar, no sólo que haya cumplido sus obligaciones el contratante que la promueve, sino, también, que exista por su parte un interés jurídico atendible y que se haya producido un incumplimiento por el otro contratante que pueda calificarse de verdadero, propio, esencial, grave y de intensidad suficiente para impedir la satisfacción de quien insta la resolución, hasta el extremo de frustrar la finalidad que justificó que prestasen su consentimiento, es decir, de vincularse contractualmente. En este sentido, es clarificadora la Sentencia de 4 de junio de 2.007 cuando declara que: "Es cierto que en nuestro Derecho no hay norma que imponga, ni hasta ahora una doctrina jurisprudencial que establezca, la necesidad de constituir en mora al deudor para resolver, a diferencia de lo que ocurre en el Derecho francés, de acuerdo con el artículo 1146 Code Civil, y en consecuencia no puede objetarse el ejercicio de la acción de resolución por esta razón. Pero no es menos cierto que el mero retraso no es suficiente para la resolución, salvo en supuestos de especial relevancia del tiempo o del cumplimiento tempestivo de la prestación (término esencial, supuestos del art. 1100, II 2º ), como ya observaba la jurisprudencia de mitad del siglo pasado, cuando señalaba ( Sentencias de 5 de enero de 1935 , 28 de enero de 1944 , 12 de abril de 1945 , etc.), como ha puesto de relieve la doctrina, que el mero retraso "no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés, jurídicamente protegible, en que se decrete la resolución". Esta posición se ha mantenido posteriormente, en Sentencias como las de 5 de julio de 1971 , 9 de junio de 1986 , 18 de mayo de 1988 , 22 de mayo de 1991 , 18 de noviembre de 1993 y se sostiene aún ( Sentencia de 20 de septiembre de 2000 , etc.). La situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1100 CC , con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101, 1096, 1182, etc., del Código civil , pero no necesariamente a la resolución, cuyo carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, ha sido puesto de relieve por Sentencias como las de 8 de julio de 1954 , 25 de noviembre de 1983 , 22 de marzo de 1993 o 18 de noviembre de 1994 . De ahí que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además haya cumplido quien promueve la resolución, las obligaciones que le correspondieran de una parte, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un "interés jurídicamente atendible", tópico mediante el cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. Y, por otra parte, que se trate de un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado como "verdadero y propio" ( Sentencias 15 de noviembre de 1994 , 7 de marzo y 19 de junio de 1995 , entre muchas otras), "grave" ( Sentencias de 23 de enero y 10 de diciembre de 1996 , 30 de abril y 18 de noviembre de 1994 , etc.),"esencial" ( Sentencias de 26 de septiembre de 1994 , 26 de enero de 1996 , 6 de octubre de 1997 , 11 de abril de 2003 , etc.), a cuyo efecto se utilizan tópicos como los que caracterizan el incumplimiento resolutorio acudiendo a que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados ( Sentencias de 25 de noviembre de 1983 , 19 de abril de 1989 , etc.) o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( Sentencias 22 de marzo de 1985 , 24 de septiembre de 1986 , etc.), o bien genere la frustración del fin del contrato ( Sentencias de 23 de febrero de 1995 , 10 de mayo de 2000 , 25 de febrero , 11 de marzo y 15 de octubre de 2002 , entre las más recientes), que a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico ( Sentencias 19 de noviembre de 1990 , 21 de febrero de 1991 , 15 de junio y 2 de octubre de 1995 ). Tales criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido resumidos por autorizada doctrina señalando varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada "quiebra de la finalidad económica".Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin. Y es claro que en el caso que nos ocupa no puede atribuirse a la falta del asiento de cancelación, cuando se ha amortizado la deuda, importancia suficiente para justificar la resolución. Otras habrán de ser las consecuencias, desde exigir el cumplimiento a reclamar los daños que eventualmente se hayan producido". TERCERO .- El primer motivo de incumplimiento contractual alegado por los actores, se refiere a la variación en la dimensión del inmueble, entre lo fijado en el contrato y el realmente construido. En el contrato se hace referencia a que el inmueble tiene una superficie construida de 116,86 m2, cuando en realidad, una vez que se construye, tiene una superficie construida de 105,34 m2. Importante es significar que se refiere a superficie construida, ambas dimensiones, y no a superficie útil, que entendemos que es lo trascendente y esencial en cuanto a la habitabilidad de la misma, es decir, a las consecuencias diarias de su uso, y sobre el que realmente se habrían hecho las oportunas expectativas los actores. En cuanto a la obligación principal que asume el vendedor en el contrato de compraventa, referida a la entrega de lo vendido, conforme a los términos y condiciones del contrato, consecuencia de su perfección, artículos 1.254 y 1.258 del Código Civil , como expresamente señala el artículo 1.469 , comprende la de poner en poder del comprador todo lo que se exprese en el contrato. Cuando se trata de inmueble, distingue si se ha realizado a razón de un precio por unidad, o como cuerpo cierto. En el primero, la medida constituye un elemento esencial, que sirve para concretar y determinar el precio, se trata de una venta de inmueble por unidad de medida o número. Para su determinación, una reiterada y constante jurisprudencia ha señalado que exige, además de que el objeto recaiga sobre un bien inmueble determinado, que se exprese en concreto la cabida o extensión y que la venta se haga a tanto por unidad de cabida, entendiéndose con ello que las partes otorgan una especial trascendencia e importancia a la cabida y a que el precio sea proporcionado a la misma. Sí, en este supuesto, existe una discordancia entre lo plasmado en el contrato y la realidad ha de tener la oportuna correspondencia. Sí es inferior, el comprador puede reclamar que se le entregue todo lo expresado en el contrato, o una rebaja proporcional en el precio o la rescisión del contrato, artículo 1.469 . En el segundo supuesto, la venta se refiere a una concreta extensión de terreno con independencia de sus dimensiones, de ahí que el artículo 1.471 no admite esa repercusión en el precio por esa disminución o aumento de la cabida. Como señala la Sentencia de 30 de enero de 1.998 con cita de la de 31 de octubre de 1992 : "los artículos 1.469 y 1.470 del Código Civil contienen una específica regulación del error en el contrato de compraventa, cuando este error rebase sobre la cabida de la cosa vendida de tal forma que las partes atribuyen una mayor o menor cabida a la finca objeto del contrato, regulación especial que afecta únicamente a aquellos contratos en el que el precio se haya fijado por unidad de medida y no en un tanto alzado, requiriéndose además que se trate de inmuebles determinados y que se exprese en el contrato su cabida". La dificultad surge al determinar si estamos ante una venta de cuerpo cierto o por unidad de medida. En este sentido, la Sentencia de 29 de mayo de 2.000 declara que: "las fincas se transmitieron como "cuerpos ciertos", lo que significa, con otras palabras, "que la compraventa de "cuerpos ciertos" presenta ciertos aspectos de aleatoriedad ( sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1984 , y 18 de mayo de 1982 ) en cuanto que el precio se determina a razón de un tanto por unidad de medida o número. Tal circunstancia conduce a la ineludible conclusión de que las diferencias posibles de metros en las cabidas no afecten a la complitud del contrato, ni modifiquen las condiciones de adquisición en el precio, que tiene carácter de precio alzado, pues la extensión de las fincas viene determinada por el polígono de sus linderos respectivos, según las constancias registrales. Debe considerarse, asimismo, como establece la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 1956 que "la venta a cuerpo cierto indudablemente se verifica cuando en el contrato no sólo no es precisado el precio singular por unidad de medidas, sino que tampoco son indicadas las dimensiones globales del inmueble, pero también se verifica cuando aún no habiendo sido indicado un precio singular por unidad de medida, sin embargo, es especificada la dimensión total del inmueble, en cuyo último caso entre los dos índices en contraste, constituido uno por la falta de un precio singular por unidad de medida, y el otro por la concreción de las dimensiones globales del inmueble, la Ley da prevalencia al primero y presume que aquella individualización no había tenido para las partes valor esencial, que sólo constituía una superabundancia, y no significa que las partes hayan convenido aquel precio global sólo en cuanto el inmueble tuviese efectivamente aquellas dimensiones totales, siendo de estimar que esta es una presunción absoluta, contra la cual ni el comprador ni el vendedor pueden articular prueba contraria. Esto sentado, resultan inoperantes los dos motivos del recurso que alegan infracción del artículo 1.469 , párrafo segundo, por su indebida aplicación, y el artículo 1.471, párrafo primero , por su interpretación errónea o indebida aplicación pues aparte de que por el actor, hoy recurrente, no se ha tenido en cuenta la norma del artículo 1.472 del Código Civil , según el cual las acciones que nacen de los artículos 1.469 a 1.471 prescriben a los seis meses, contados desde el día de la entrega, como acertadamente declara la Sala sentenciadora, la venta realizada lo fue de un cuerpo cierto y determinado por sus linderos y con independencia de la superficie total que se consigna, ya que es evidente que en otro caso no hubiera sido necesaria la totalización del precio ni especificar categóricamente los linderos, bastando el que se hubiera fijado el precio por unidad de medida, y como en la escritura de referencia se vende por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no puede tener lugar el aumento o disminución del mismo cualquiera que resulte su cabida". En parecidos términos se pronuncian las Sentencias de 10-5-82 , 19-6-84 , 30-1-98 , 30-6-98 y 25-7-98 , entre otras. A tenor de las anteriores consideraciones, si analizamos el contrato privado por el cual los actores adquirieron el mencionado inmueble, es evidente que no estamos ante una compra por unidad, sino claramente por precio cierto, dado que la determinación del objeto de la venta se refiere a una concreta y determinada vivienda, a la que identifica con su número de gobierno, y aunque bien es cierto que se hace referencia tanto a su superficie construida como a su superficie útil, en ambos supuestos, se añade el adverbio aproximadamente, que por si solo es más que suficiente para entender que no estamos ante una compraventa por unidad, porque en este caso, dado que se trataba de unas dimensiones que no eran exacta, lo lógico es que el precio fuera meramente referencial pendiente de su concreción, una vez que la vivienda estuviese completamente construida, ya que la demandada, en base a criterios técnicos, podía variar las características del inmueble, cláusula vigésima del contrato, folio 10 de los autos. En este mismo sentido, esta misma conclusión se obtiene porque en ningún momento el precio aparece que sea el resultado de multiplicar los metros cuadrados por el valor de la unidad. No se determina el valor unitario del metro cuadrado, ni tan siquiera se hace referencia incidental al mismo, sino que el precio que se refleja en el contrato, constituye una unidad en si mismo, es decir, como la contraprestación ante el objeto vendido. En modo alguno, del contenido contractual, resulta que la superficie haya constituido un elemento esencial y determinante del contrato, de tal modo que se haya erigido en nuclear y decisivo para que los actores prestasen su consentimiento. En cualquier caso, aún cuando se tratase de una venta a razón de un precio por unidad, que no es el caso, dado el principio de conservación de los contratos, para que los actores pudieran optar por la rescisión del contrato, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1469 del C.c ., dado que sería necesario que la reducción superficial fuera de más de la décima parte, y no es el caso por que si en el contrato se refiere 116,86 m2, sería necesario que tuviese menos de 105,174 m2, y según los propios actores tiene una superficie construida de 105,34 m2, extremo que aunque alegado por la demandada ellos no discuten, de modo que se trata de un hecho que ha de calificarse como admitido. Por último, no podemos dejar de resaltar, como acertadamente razona la Juez a quo, un hecho trascendente que puede calificarse como acto propio, en cuanto indiciador de que los compradores no dieron inicialmente importancia a esta reducción de la superficie construida, ya que conociendo este extremo, se dirigieron y pretendieron subrogarse en el préstamo hipotecario que la vendedora había constituido con la entidad Caja Madrid, comportamiento que no habría tenido en el caso de que entendiera que se había producido un incumplimiento contractual con efecto resolutorio. En consecuencia, este primer motivo ha de decaer. CUARTO .- Por lo que se refiere a la negatividad de la entidad bancaria en permitir la subrogación de los actores en las mismas condiciones contractuales que había formalizado con la entidad vendedora, debemos recordar la vigencia en nuestro sistema del principio de relatividad contractual, artículo 1.257 del Código Civil , en cuanto que solo producen efectos entre las partes que los celebraron, es decir, inter partes, y sus herederos. Respecto de terceros no puede favorecerlos ni perjudicarlos, y ello en base a como señala la Sentencia de 27 de marzo de 1.984 : "al partir del principio de la relatividad de los contratos ("res inter alios acta, neque nocet neque prodest") según el que cada contrato constriñe exclusivamente a las partes contratantes y a sus herederos; y si la Jurisprudencia de esta Sala, a partir de la sentencia de diecisiete de diciembre de mil novecientos cincuenta y nueve seguida por las de cinco de octubre de mil novecientos sesenta y cinco, tres de octubre de mil novecientos setenta y nueve y veinte de febrero de mil novecientos ochenta y uno y últimamente reiterada su doctrina por la de dos de noviembre de mil novecientos ochenta y uno, se ha separado de la rígida aplicación del principio, ha sido sólo en el sentido de contraponerlo matizadamente a la regla "nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet", admitiendo que las obligaciones y también los derechos dimanantes del contrato transciendan (con excepción, claro es, de los personalísimos) a los causahabientes a título particular, que penetran en la situación jurídica creada mediante negocio celebrado con el primitivo contratante o, como dicen las sentencias, ya citadas, de mil novecientos cincuenta y nueve a mil novecientos sesenta y cinco: "el causahabiente a título particular, soporta los efectos de los contratos celebrados por el causante de la transmisión con anterioridad a ella, si influyen en el derecho que se transmite"", en términos parecidos se pronuncian las Sentencias de 14-5-1928 , 20-2-1981 , 2-11-1981 y 27-5-1989 y 13-2-97 . Esta regla general de la relatividad, en definitiva de los limites personales del contrato, tiene excepciones respecto de los herederos cuando se traten de derechos u obligaciones que no sean transmisibles, por su naturaleza, o por pacto, o por disposición legal, y respecto de terceros que no concurrieron es posible que produzcan efectos cuando expresamente contenga estipulación a su favor, de modo que las partes acuerdan que una determinada estipulación la efectúe una de ellos en provecho de un tercero, que de ese modo queda incorporado al contrato como acreedor de dicha prestación, pero para poder reclamarla exigirá que el tercero hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido revocada. Partiendo de esta premisa, es evidente que, en relación al préstamo hipotecario, se trata de sustituir la persona del deudor. Ello podría encuadrarse en un supuesto de novación subjetiva que la evolución doctrinal y jurisprudencial ha calificado más adecuadamente como cesión de contrato, que carece de una regulación especifica, pero es plenamente admitido, aunque no se trasmite el contrato, sino la relación jurídica creada y regida por el contrato, dado que se sigue rigiendo por el mismo convenio. En la práctica, supone una subrogación en el aspecto subjetivo de dicha relación, es decir, una sustitución de uno de los contratantes, de modo que quien salga será un tercero a todos los efectos. La Sentencia de 7 de noviembre de 1988 declara que: "la subrogación no puede presumirse fuera de los casos expresamente mencionados en el Código, obliga a establecerla en los demás supuestos con claridad, para que produzca efectos, y debe ser igualmente desestimado, pues es criterio compartido, tanto por la doctrina científica, como por la jurisprudencia, que la figura de la cesión de contrato, que es la que, a fin de cuentas, produce la subrogación, es recogida por el ordenamiento español con gran prudencia, obligando, en los supuestos ordinarios a recabar del cedente el consentimiento del otro contratante, a quien no resulta, por regla general, indiferente la personalidad del obligado a realizar las prestaciones contractuales, personalidad a menudo tenida en cuenta para contratar y exigiendo, tal y como hemos visto que dispone el párrafo. 2.º del art. 1209 , a establecerlas con claridad para que produzca sus efectos, fuera de los casos excepcionales en que se presume por la Ley, la Sentencia de 09 de diciembre de 1997 dice que: "la cesión del contrato ha sido admitida por la jurisprudencia de esta Sala (Sentencias de 12 de Julio de 1.927 , 1 de Julio de 1.949 , 26 de Febrero y 26 de Noviembre de 1.982 , 23 de Octubre de 1.984 , 4 de Febrero de 1.993 y 5 de Marzo de 1.994 ) según la cual la figura jurídica de la cesión del contrato supone un negocio de cesión entre cedente y cesionario, de un contrato de prestaciones recíprocas, pues de ser de prestación única se estaría ante una simple cesión de crédito o asunción de deuda, necesitando en todo caso el concurso del consentimiento por parte del contratante cedido, de tal manera que se exige una necesaria conjunción de tres voluntades contractuales, que se produce por la cesión en la titularidad de la relación convencional, conservando siempre el cedido su posición originaria, lo que determina que la situación negocial, existente entre cedido y cedente, al haber aceptado aquél el traspaso del contrato, salvo pacto expreso en contra, queda agotada, con liberación del cedente de sus obligaciones que se traspasan al cesionario, si bien mantiene las que le ligan a éste respecto a la existencia, validez y virtualidad del contrato traspasado. La necesidad de mediar consentimiento es requisito determinante de la eficacia de la referida cesión contractual". En definitiva, la figura de la cesión contractual carece de una regulación específica pero es ampliamente admitida por la jurisprudencia al amparo del artículo 1.205 del Código Civil . Para poder afirmar que estamos ante una cesión de contrato, será necesario, además del consentimiento del cedente y del tercero que le sustituye, el consentimiento del cedido, a quien, por regla general, no le resulta indiferente la personalidad del obligado a realizar las prestaciones contractuales, al ser habitual que se tenga en cuenta para contratar. Se exige una conjunción de tres voluntades contractuales, manteniendo el cedido conserva su posición originaria, lo que determina, como señala la Sentencia de 9 de diciembre de 1.997 : "que la situación negocial, existente entre cedido y cedente, al haber aceptado aquél el traspaso del contrato, salvo pacto expreso en contra, queda agotada, con liberación del cedente de sus obligaciones que se traspasan al cesionario, si bien mantiene las que le ligan a éste respecto a la existencia, validez y virtualidad del contrato traspasado. La necesidad de mediar consentimiento es requisito determinante de la eficacia de la referida cesión contractual". En parecidos términos se pronuncian las Sentencias de 6-3-73 , 25-4-75 , 26-2-82 , 20-3-85 , 25-3-96 , 9-12-1997 y 16-3-05 . Aunque más bien podríamos encuadrar esa pretendida transmisión de obligaciones como un supuesto de asunción deuda, convenio que doctrinalmente es calificado como la aptitud de las mismas de pasar o derivarse de uno a otro sujeto, en este caso en el pasivo, sin alterar su esencia, es decir, se trata de una asunción de deuda, que supone tomar a su cargo una obligación preexistente constituyéndose en deudor y liberando al deudor primitivo. Esta figura, aunque es atípica, ya que nuestro Código Civil solo regula la novación que a diferencia de la figura anterior, supone una nueva deuda, como parece desprenderse del artículo 1.207 del Código Civil , ha sido reconocida de forma unánime y pacífica por la jurisprudencia. En todo caso, para su plena eficacia se exige que sea conocido por el acreedor y conste su consentimiento de un modo cierto e indudable, excluyéndose toda forma tacita o presuntiva. En este sentido la Sentencia de 11 de diciembre de 1.979 declara que: "Que la transmisibilidad de las obligaciones en el aspecto pasivo, con excepción de las contraídas "intuitu personae" procedente en nuestro ordenamiento positivo con arreglo al principio de la autonomía de la voluntad proclamado, en el artículo 1255 del Código Civil en defecto de una regulación específica de la asunción de deuda, aunque venga aludida por algún precepto presuponiendo su licitud (artículo 118 de la Ley Hipotecaria )ha sido admitida -ciertamente-por una doctrina jurisprudencial reiterada, que al igual que la de los autores entiende superada en el derecho moderno la añeja concepción del acentuado personalismo del vínculo obligatorio, inseparable de acreedor y deudor, y afirma que aquella figura no se opone a las líneas dogmáticas del Código sustantivo, acudiendo para construirla al marco de las normas reguladoras del cambio de la persona del deudor en las obligaciones con efectos de novación meramente modificativa, tal como resulta del artículo 1203, número segundo, en relación con el 1204 y 1205 ( sentencias de 22 de febrero de 1946 , 10 de febrero de 1950 , 3 de mayo de 1958 , 28 de septiembre de 1970 , 6 de junio de 1971 , 4 de abril de 1968 , 24 de abril de 1970 , 7 de diciembre de 1971 y 25 de abril y 7 de junio de 1975 ); pero es de toda evidencia que para entender celebrado un contrato mediante el cual se dice operada la sucesión particular en el débito, permaneciendo la misma relación obligatoria aunque con un deudor distinto, y concurriendo la anuencia o la ratificación del acreedor para su eficacia nunca desplegable "creditore" habrá de aparecer demostrada la incontrovertible realidad de ese negocio, atípico con el verdadero significado y alcance de un convenio entre el que asume la deuda y el deudor primitivo ("delegatio" modificativa)disposición del derecho ajeno subordinada a la "ratihabitio" del acreedor que subsana el defecto de legitimación, y en tal aspecto ha declarado esta Sala en su precitada sentencia de 25 de abril de 1975 que "la asunción de deuda debe ser expresa, con constancia de una específica declaración de voluntad en ese sentido por parte del asuntor, así como el conocimiento del acreedor, no siendo admisible en forma tácita y presuntiva"". En definitiva, el consentimiento del acreedor se erige como requisito esencial para la plena validez y eficacia de la asunción de deuda. Como declara la Sentencia de 21 de marzo de 2.002 : "ha de constar dicho asentimiento siempre de modo claro, preciso, inequívoco y contundente, ya que crea una nueva y moderna relación obligatoria, como proclama la sentencia de este Sala de 27 de junio de 1.991 ". En parecidos términos señala la Sentencia de 29 de noviembre de 2.001 que: "para que surja el tipo contractual atípico de la asunción de deuda es precisa la concurrencia del consentimiento liberatorio del acreedor, lo que es definitivo a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.205 del Código civil , que establece dicho consentimiento para el caso de una novación por cambio de deudor sobre la que se ha tratado de basar dicha figura atípica del contrato de asunción de deuda, y así se establece en la sentencia de esta Sala de 16 de marzo de 1.995 , cuando dice "que la institución de asunción de deudas, si bien carece de regulación precisa en nuestro Código, salvo la referencia genérica de sus preceptos 1112 y 1205 , ha sido integrada doctrinalmente por la jurisprudencia de esta Sala, ya que se ha declarado que opera ocasionando la sustitución del deudor originario por el posterior, que voluntariamente acepta y asume la obligación de satisfacer la deuda, con lo que se alcanza estado liberatorio para el primero. De esta manera no se da la coexistencia de dos créditos frente a dos deudores, al prevalecer el último como obligado pasivo, necesitando para la plena eficacia el consentimiento del acreedor, que no cabe sea en forma tácita o presuntiva, sino expresa y decidida". QUINTO .- En uno y otro supuesto, es esencial el consentimiento del acreedor, al que se supedita la realización de dicho negocio jurídico. Dado que estamos ante una expresión de voluntad, libre, independiente y autónoma, es decir, únicamente supeditada a quien la emite, de ahí la relatividad de los contratos, en ningún caso, podrán derivarse consecuencias negativas para quien era el deudor primitivo, ya que no puede imponer al nuevo deudor en sustitución suya, es decir, que es una cuestión que exceden de su alcance. Consecuencia de ello, es que nunca, esa sustitución del deudor, pueden entenderse como un compromiso vinculante para la vendedora, con consecuencias indemnizatorias por incumplimiento contractual, porque, como ya hemos señalado, es una cuestión que excede de sus facultades, al depender única y exclusivamente de la entidad bancaria, que en el ejercicio de su libertad contractual podrá aceptar la subrogación o no. Que se niegue dicho consentimiento o que se exijan condiciones más gravosas solo depende del prestamista, quien únicamente es parte del contrato, junto con el prestatario. Podría haberse planteado, dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad, la necesidad de mantenerse idénticas condiciones del préstamo, pero de no conseguirse, ello tendría el alcance y consecuencia de una condición resolutoria, pero nunca como incumplimiento contractual, al no depender de la voluntad de la vendedora. Que sea necesario e indispensable el consentimiento de la entidad bancaria, no así el de la vendedora, se prevé por las partes en el contrato, cláusula segunda , apartado C, dedicado íntegramente a regular el préstamo hipotecario, donde se contempla tanto la posibilidad de que decidan los compradores no subrogarse en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria, como que no obtengan el compromiso de la entidad de crédito, folio 7 de los autos. Dentro de este concepto, de no obtenerse el compromiso de la entidad bancaria, no debemos incluir solo el supuesto estricto de negativa de ésta, ante las características de solvencia de los compradores que se pretenden subrogar o cualquier otra causa, sino que, a raíz de estas singularidades, la entidad bancaria imponga condiciones diferentes, en orden a garantizar el pago, o en un aumento del tipo de interés aplicable, por cualquier razón, incluido el supuesto del tipo de interés referencial en el mercado hipotecario, como, al parecer, ha ocurrido en el presente supuesto. En esta situación los compradores pudieron y debieron ejercer la facultad que le concede la citada cláusula, bien de abonar el resto del precio o acudir a otra entidad bancaria, pero no estimar que se trata de un incumplimiento contractual achacable a la vendedora. Por todo ello, este motivo ha de decaer. SEXTO .- Las precedentes consideraciones han de conducir, con desestimación del recurso de apelación, a la confirmación de la Sentencia recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes. Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación. FALLAMOS Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. Gabriela Duarte Domínguez, en nombre y representación de D. Mario y Dª. Beatriz , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de Sevilla, en los autos de juicio ordinario núm. 1233/09, con fecha 10 de septiembre de 2010, la debemos confirmar y confirmamos íntegramente, con imposición de las costas causadas en esta alzada a los apelantes. Y en su día, devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento, al Juzgado de procedencia. Así por esta nuestra Sentencia, de la que quedará testimonio en el Rollo de la Sección lo pronunciamos mandamos y firmamos. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado de la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, Don JOSÉ HERRERA TAGUA , Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mí el Secretario de lo que certifico. DILIGENCIA.- En el mismo día se contrajo certificación de la anterior Sentencia y publicación de su rollo; doy fe.-

Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Estimado cliente lo que realmente importa es si usted ha firmado o no un contrato si no lo ha hecho, lo que el compañero le indica no sirve para nada, por tanto, ruego que nos aclare este extremo
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola nuevamente. Es que volviendo a leer su pregunta y sobre todo con el comienzo de la misma... estoy mirando una casa embargada del banco, se entiende que usted ha visto varias ofertas de una casa en la inmobiliaria y resulta que cuando va a ver la misma se encuentra con que lo que la inmobiliaria ofreció no se ajusta a la realidad. Eso es lo que yo he entendido por el sentido de sus palabras y si es así la respuesta a su pregunta es que tiene la opción de interponer una denuncia o demanda por publicidad engañosa pues han ofertado algo distinto a lo que inicialmente había. No se quede con dudas y si no las tiene espero que acepte mi respuesta pues es la única forma que tengo de recibir una bonificación por mi tiempo sin coste adicional alguno para usted y sin perjuicio de seguir respondiendo a todas las dudas que pueda tener y reciba un cordial saludo.
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.
Hola nuevamente. Lo importante es que usted no se quede con dudas pues estamos disponibles para resolver cualquier cuestión que tenga y si no tiene más dudas espero que acepte la respuesta pues es la única forma que tengo de recibir una bonificación por mi tiempo sin coste adicional alguno para usted y sin perjuicio de seguir respondiendo a todo lo que precise y reciba un cordial saludo.
Cliente: escribió hace 4 año.
No tengo mas dudas que saver como darme de baja de este servicio ya dije no quede satisfecho y que no lo voy a volver a usar denme ya de baja y dejen de mandarme mail
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Hola

 

Lamento que el site no haya cubierto sus expectativas

Para darse de baja sólo tiene que contactar con [email protected]

 

Quiero matizarle que al ser la extensíon de la casa un dato público de fácil acceso en el registro no admite la posibilidadd e fraude y que la regulación de defensa de consumidores no nos protege

 

Le dejo sentencia en esta línea

 

AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 406/2009, de 29 de julio Recurso 426/2008. Ponente: ANTONIO PILLADO MONTERO. EXTRACTOS No puede alegarse intención de engaño en la conducta de la vendedora respecto a la superficie de la vivienda cuando la misma consta en el Registro de propiedad que puede ser consultado sin problemas por el comprador "... Ha de examinarse, pues, si cabe hablar de engaño por parte de la demandada. Durante el litigio las partes discreparon sobre el hecho de si ésta había dado información suficiente al demandante, con antelación al otorgamiento del documento privado. La cuestión en definitiva es indiferente, puesto que aquél tenía a su disposición toda la información sobre la situación jurídica y fáctica del inmueble, si hubiese querido tenerla. En cuanto a la fáctica, le bastaba con visitar el piso con antelación; como así hizo, pues sería absurdo que lo comprase sin conocerlo. Respecto a la jurídica, a su disposición tenía la información del Registro de la Propiedad, en la que constaba el calificativo de "trasteros" del inmueble, y subsiguientemente el servicio de urbanismo del Ayuntamiento, donde podía conocer lo relativo a la "habitabilidad jurídica". Precisamente el Registro de la Propiedad es la institución creada por el legislador para, en palabras de Roca Sastre, "proporcionar plena seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario", "institución jurídica de publicidad inmobiliaria". Nada más elocuente al respecto que el artículo 607 del Código Civil : "El Registro de la Propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos". Respecto a la situación urbanística, nada mejor que acudir a la oficina correspondiente del Ayuntamiento para conocerla. En una palabra, si el demandante, como afirma, no conocía previamente los datos relativos al inmueble, para decidir su conveniencia o no de adquirirlo, sería porque no puso un mínimo de diligencia. No se entiende bien que en los tiempos actuales quien pretende realizar un negocio jurídico de importancia como la adquisición de un inmueble, y concretamente de una vivienda, prescinda de, o ignore, las facilidades que se le ofrecen para no cometer errores (sin olvidar un elemental asesoramiento jurídico). El error en este caso, de existir, fue inexcusable, y por tanto, jurídicamente irrelevante, conforme a conocida jurisprudencia (así, sentencias del T.S. de 14 febrero 1994, 14 julio 1995, 6 febrero 1998 ). ..." ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 2 de mayo de 2008 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo en su integridad la demanda deducida por la procuradora sra. SÁNCHEZ SILVA en nombre y representación de D. Millán asistido del letrado sr. RODRÍGUEZ BANDE frente a Dña. María Inés representada por el procurador sr. GARCÍA PICCOLI ATANES y asistida de la letrada sra. VIEITO MAYO sobre reclamación de cantidad dimanante de contrato de arras, absolviendo a la demandada de todos los pedimentos de la demanda, con condena en costas a la parte actora". SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Millán se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, señalándose para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo mismo el pasado día 29 de julio de 2009, en que ha tenido lugar lo acordado. TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales. FUNDAMENTOS DE DERECHO Se aceptan los de la sentencia apelada en lo que concuerden con los siguientes; y PRIMERO.- En el presente litigio, el demandante, Don Millán , hoy apelante, solicita que la demandada, Doña María Inés , sea condenada a devolverle doblada la cantidad que le entregó como supuestas "arras" en el contrato otorgado en documento privado de 8 de mayo de 2007. Conforme a lo que enseña una jurisprudencia muy arraigada (así las sentencias ya lejanas del Tribunal Supremo de 22 octubre 1956, 1 abril 1958, 31 octubre 1963, 20 mayo 1967 , seguidas de otras más recientes), lo primero a considerar, por encima de la terminología utilizada por los contratantes, es lo que realmente han querido, teniendo en cuenta que el artículo 1454 del Código Civil "determina una configuración supletoria de la voluntad manifestada en el contrato, que es decisiva para resolver cualquier duda en el sentido que en ella se determina", lo que obliga a analizar en cada caso concreto en que medien "arras", si se ha especificado o no su finalidad y consecuencias para atenerse a ellas o si se ha de acudir a aquella norma supletoria. En principio, lo que resulta de lo pactado es que no estamos ante las arras denominadas "de arrepentimiento" o "penitenciales", que son las que permiten a cada parte desligarse del contrato voluntariamente, con la sola consecuencia de perder la cantidad entregada o de devolverla doblada, según desista el que entregó la cantidad o el que la recibió. Es el supuesto del artículo 1454 citado. En nuestro caso, la cantidad, tres mil euros, se entregó por el demandante "a cuenta" del precio, de tal manera que al otorgamiento de la escritura pública se entregaría "el resto del precio"; pero con el añadido de que esa cantidad se "perderá si incumpliera lo convenido en el presente documento, o tendrá derecho a percibir doblada si el incumplimiento se produjera por los vendedores". Como se ve unas "arras penales", sancionadoras del incumplimiento del contrato, como reconoce la sentencia apelada (aunque se le deslice el término "penitenciarias" en un lapsus, puesto que reproduce con acierto una sentencia que las califica en casos como el presente de "penales"). Así, pues, la única viabilidad de la demanda habrá de fundamentarse en el hecho de si la demandada ha incumplido la obligación pactada. Conforme a lo estipulado en el contrato, la ahora demandada "se obliga a vender" y el demandante "se obliga a comprar" el inmueble objeto del mismo, para lo cual se establece un "plazo máximo de treinta días naturales", durante el cual se habría de otorgar la escritura pública de compraventa y "simultáneamente" el "pago del expresado resto del precio". SEGUNDO.- El demandante reconoce que fue él quien desistió de comprar, y lo justifica afirmando que la demandada incurrió en "patente mala fe y engaño", porque pretendía venderle un piso vivienda que tenía menor superficie y carecía de "habitabilidad jurídica" al figurar administrativamente como trasteros, "a raíz de lo cual ... (el demandante) no otorga la escritura". Ha de examinarse, pues, si cabe hablar de engaño por parte de la demandada. Durante el litigio las partes discreparon sobre el hecho de si ésta había dado información suficiente al demandante, con antelación al otorgamiento del documento privado. La cuestión en definitiva es indiferente, puesto que aquél tenía a su disposición toda la información sobre la situación jurídica y fáctica del inmueble, si hubiese querido tenerla. En cuanto a la fáctica, le bastaba con visitar el piso con antelación; como así hizo, pues sería absurdo que lo comprase sin conocerlo. Respecto a la jurídica, a su disposición tenía la información del Registro de la Propiedad, en la que constaba el calificativo de "trasteros" del inmueble, y subsiguientemente el servicio de urbanismo del Ayuntamiento, donde podía conocer lo relativo a la "habitabilidad jurídica". Precisamente el Registro de la Propiedad es la institución creada por el legislador para, en palabras de Roca Sastre, "proporcionar plena seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario", "institución jurídica de publicidad inmobiliaria". Nada más elocuente al respecto que el artículo 607 del Código Civil : "El Registro de la Propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos". Respecto a la situación urbanística, nada mejor que acudir a la oficina correspondiente del Ayuntamiento para conocerla. En una palabra, si el demandante, como afirma, no conocía previamente los datos relativos al inmueble, para decidir su conveniencia o no de adquirirlo, sería porque no puso un mínimo de diligencia. No se entiende bien que en los tiempos actuales quien pretende realizar un negocio jurídico de importancia como la adquisición de un inmueble, y concretamente de una vivienda, prescinda de, o ignore, las facilidades que se le ofrecen para no cometer errores (sin olvidar un elemental asesoramiento jurídico). El error en este caso, de existir, fue inexcusable, y por tanto, jurídicamente irrelevante, conforme a conocida jurisprudencia (así, sentencias del T.S. de 14 febrero 1994, 14 julio 1995, 6 febrero 1998 ). Por ello, suponiendo que la demandada no hubiese facilitado información previa al demandante, cosa que dista de resultar de los autos, no cabría apreciar una conducta dolosa dirigida al engaño, puesto que tal información constaba en las instituciones públicas destinadas a ella, a las que se supone que han de acudir los interesados. Y por ello, definitiva, no es atribuíble a la demandada una voluntad incumplidora del contrato que deba sancionarse con el abono del doble de las cantidad recibida. Así, pues, ha de desestimarse el recurso de la parte actora y confirmase la sentencia del Juzgado. TERCERO.- Se imponen al apelante las costas del recurso, de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Vistos los preceptos citados y demás de aplicación, FALLAMOS que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el demandante, Don Millán , contra la sentencia pronunciada en el presente juicio por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de esta ciudad, de fecha 2 de mayo de 2008, sentencia que confirmamos, imponiendo al apelante las costas del recurso. Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que la misma es firme, y que contra ella no cabe recurso alguno. Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento. Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

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